Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 19 septembre 2023, le 10 janvier 2024 et le 20 novembre 2024, la SARL Isachrisma, représentée par Me Valdés, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 5 avril 2023 par lequel le maire de la commune de La-Teste-de-Buch a délivré à la SCI Sophie Waikiki un permis de construire valant permis de démolir en vue de la rénovation et l’extension d’une maison d’habitation sur des parcelles cadastrées CD n° 174, 175 et 176 situées 38 avenue de l’Observatoire au Pyla-sur-Mer ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux ;
2°) d’annuler l’arrêté du 13 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de La-Teste-de-Buch a délivré à la SCI Sophie Waikiki un permis de construire modificatif ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La-Teste-de-Buch la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
En ce qui concerne le permis de construire initial du 5 avril 2023 :
- le maire ne s’est pas prononcé par l’arrêté attaqué sur la demande de démolition de sorte qu’il est entaché d’incompétence négative ;
- l’arrêté méconnaît l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme puisque la pétitionnaire ne démontre pas être propriétaire de l’ensemble des parcelles ;
- l’arrêté contesté est insuffisamment motivé en droit dès lors qu’il ne vise pas le plan de prévention des risques d’avancée dunaire et les différents sites inscrits et classés du secteur ;
- les prescriptions spéciales contenues dans le permis de construire ne sont pas motivées ;
- le dossier de demande de permis de construire était incomplet en raison de l’absence de document graphique faisant apparaître l’environnement proche, de planche graphique du projet côté nord, et l’attestation prévue au f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;
- le permis contesté est entachée d’une erreur de droit en ce qu’il n’autorise pas l’extension d’un bâtiment mais porte sur une construction nouvelle ;
- il méconnaît les annexes du règlement du plan local d’urbanisme notamment le calepin technique dès lors que la construction ne suit pas les règles d’adaptation au terrain qui y sont définies ;
- il méconnaît le plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte ;
- il méconnaît l’article 4.3 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît l’article 8 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ainsi que la charte paysagère annexé au plan local d’urbanisme ;
En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 13 octobre 2023 :
- ce permis n’a pas permis de régulariser le fait que le projet n’est pas une extension mais une construction nouvelle ;
- il ne régularise pas davantage la méconnaissance du plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte ;
- il méconnaît l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme ainsi que l’article R.111-27 du code de l’urbanisme ;
- il méconnaît les règles d’adaptation au terrain contenues dans le calepin technique annexé au plan local d’urbanisme.
Par des mémoires en défense enregistrés le 15 décembre 2023 et 3 septembre 2024, la SCI Sophie Waikiki, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, elle demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er octobre 2024, la commune de La-Teste-de-Buch conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.
Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Fernandez, premier conseiller,
- les conclusions de M. Bourdarie, rapporteur public,
- et les observations de Me Valdes, représentant la SARL Isachrisma, et de Me Gallois, représentant la SCI Sophie Waikiki.
Considérant ce qui suit :
1. Le 15 décembre 2022, la SCI Sophie Waikiki a sollicité la délivrance d’un permis de construire valant permis de démolir en vue de la rénovation et l’extension d’une habitation située sur des parcelles cadastrées CD n° 174, 175 et 176 au 38 avenue de l’Observatoire à Pyla-sur-Mer sur le territoire de la commune de La-Teste-de-Buch. Par un arrêté du 5 avril 2023, le maire a délivré le permis demandé. Le 31 juillet 2023, une demande de permis de construire modificatif a été déposée par la SCI pétitionnaire. Ce permis a été délivré le 13 octobre 2023. La SARL Isachrisma, propriétaire d’une maison située sur une parcelle cadastrée CD n° 359 au 34 avenue de l’Observatoire, a adressé un recours gracieux tendant au retrait du permis de construire le 31 mai 2023. Elle demande l’annulation du permis de construire initial, du permis de construire modificatif ainsi que de la décision implicite ayant rejeté son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 13 octobre 2023 :
2. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.
S’agissant du plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte :
3. Aux termes de l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme : « Les plans locaux d'urbanisme comportent en annexe les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d'Etat. ». Selon l’article R. 151-12 du même code : « Figurent en annexe au plan local d'urbanisme, s'il y a lieu, les éléments suivants, prévus par le présent code : (…) 15° La carte de préfiguration des zones soumises au recul du trait de côte établie dans les conditions définies à l'article L. 121-22-3 ; (…) ». Enfin l’article L. 152-7 du même code dispose que : « Après l'expiration d'un délai d'un an à compter, soit de l'approbation du plan local d'urbanisme soit, s'il s'agit d'une servitude d'utilité publique nouvelle définie à l'article L. 151-43, de son institution, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l'urbanisme prévu à l'article L. 133-1 peuvent être opposées aux demandes d'autorisation d'occupation du sol. Dans le cas où le plan a été approuvé ou la servitude, instituée avant la publication du décret établissant ou complétant la liste mentionnée à l'article L. 151-43, le délai d'un an court à compter de cette publication. ».
4. Il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 31 décembre 2001, le préfet de la Gironde a approuvé le plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte applicable sur le territoire de la commune de La-Teste-de-Buch. Ce plan, qui figure parmi les annexes du plan local d’urbanisme de la commune, comprend une carte délimitant le long de la côte est du Bassin d’Arcachon, une zone rouge inconstructible et une zone bleue de constructibilité limitée. Il est constant qu’au moins une partie des parcelles nos 503 et 504, sur lesquelles sera édifiée la construction litigieuse, est située en zone rouge du plan de prévention des risques. Néanmoins, il ressort des pièces du dossier et notamment du document graphique du PLU applicable à la date de délivrance du permis litigieux et d’une attestation réalisée par un géomètre expert le 3 juillet 2023, que la construction ne se trouve pas en zone rouge du plan de prévention telle que définie par ce document. A cet égard, si la requérante conteste ces éléments en s’appuyant sur la carte peu précise annexée à l’arrêté du 31 décembre 2001, elle n’apporte cependant aucun autre élément susceptible de remettre en cause les constats de fait concordant de ces deux documents. De plus, seules sont opposables aux autorisations d’urbanisme les servitudes annexées au plan local d’urbanisme et il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que la commune ne se serait pas fondée uniquement sur la carte annexée au plan de prévention des risques pour reporter dans son document graphique la limite de la zone rouge de sorte qu’aucun élément ne rend nécessaire une demande de communication d’une carte plus précise de la zone auprès des services de la direction départementale des territoires et de la mer de la Gironde. Par suite, le moyen tiré de ce que les permis litigieux auraient été accordés en méconnaissance du plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte doit être écarté comme inopérant.
S’agissant du dossier de demande permis de construire :
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. D’une part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».
7. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comprenait notamment les documents PCMI 7, PCMI 8 et PCMI 19 qui permettaient d’apprécier l’environnement proche du terrain. La planche PCMI 7-1 ajoutée dans le dossier de permis de construire modificatif, et sur laquelle figure la maison appartenant à la société requérante, permet également d’apprécier l’insertion du projet notamment depuis la façade maritime. De plus, la notice comporte également une description de l’environnement proche du projet. En outre, si la pièce PCMI 6 a ne montre pas la maison appartenant à la société requérante, les autres pièces, notamment celles contenues dans le dossier de demande de permis de construire modificatif, sont suffisantes pour visualiser l’insertion du projet dans son environnement. Enfin, contrairement à ce que soutient la requérante le dossier comprenait bien un plan de la façade nord PCMI 15 b. Dès lors, eu égard à l’ensemble des pièces des dossiers de demande, le service instructeur disposait des éléments suffisants pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement.
8. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur à la date de la demande de permis de construire : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ».
9. Ainsi qu’il a été dit précédemment, le projet ne se situe pas en zone rouge du plan de prévention des risques. En outre, le règlement du plan de prévention n’exige pas la réalisation d’une telle étude. Dès lors, le moyen tiré de l’absence d’attestation prévue au f) de l’article R. 431-16 précité dans le dossier de demande de permis manque en droit.
S’agissant des règles d’adaptation du terrain contenue dans le calepin technique :
10. Aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. ». Selon l’article L. 151-2 du même code : « Le plan local d'urbanisme comprend : (…) 5° Des annexes (…). ». Enfin l’article L. 151-18 du même code dispose que : « Le règlement peut déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d'alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l'insertion des constructions dans le milieu environnant. ».
11. Les articles L. 152-1, L. 151-2 et L. 151-8 du code de l’urbanisme d’une part et L. 151-18 et R. 151-10 d’autre part ne font pas obstacle à ce que le règlement du plan local d’urbanisme renvoie à un « cahier de recommandations architecturales », adopté selon les mêmes modalités procédurales, le soin d’expliciter ou de préciser certaines des règles figurant dans le règlement auquel il s’incorpore. Un tel document ne peut toutefois être opposé aux demandes d’autorisation d’urbanisme que s’il y est fait expressément référence dans le règlement et que ce cahier se contente d’expliciter ou préciser, sans les contredire ni les méconnaître, des règles figurant déjà dans le règlement.
12. Il ressort des pièces du dossier que le règlement écrit du plan local d’urbanisme applicable à la zone UPA, secteur dans lequel se trouve le terrain d’assiette de la construction litigieuse, ne fait pas référence au calepin technique annexé au document d’urbanisme. Dès lors, les règles contenues dans ce calepin technique ne sont pas opposables aux permis attaqués. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ce document doit être écarté comme inopérant.
S’agissant de l’insertion de la construction :
13. D’une part, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ». D’autre part, l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur des constructions dispose que : « 1-Façades Suivant les quartiers, pour garantir la pérennité des caractères dominants, les obligations suivantes s'imposent, • En secteur UPA : les constructions sont à dominantes maçonnées ; les constructions d’aspect extérieur bardé de bois en totalité sont interdites, sauf pour les annexes. Toutefois les constructions bois peuvent être autorisées : o Dans le cas d’extensions limitées et sous réserve de rester en cohérence avec le bâti existant. o Dans le cas où la construction fait appel à des techniques permettant de réduire l’impact écologique du bâtiment. Dans cette hypothèse elle devra faire l’objet d’une notice mettant en évidence les techniques utilisées et les certifications recherchées. Elle devra de plus démontrer de la parfaite intégration du bâtiment dans le site tant d’un point de vue paysager qu’architectural. • En secteur UPB : les constructions d’aspect bardé de bois sont admises. Toutefois l’aspect « chalet alpin », par construction de la totalité des façades en madriers assemblés, en bois ronds, en plein, et à croisement des assemblages sur les angles, est interdit. Dans tous les cas : • Les maçonneries enduites sont blanc ou blanc cassé • Les bardages de bois sont, pour leur aspect extérieur, réalisés par planches verticales, avec couvre-joints, traités soit sous forme de bois naturel non vernis (dans ce cas les « bois rouges » sont interdits), soit en bois peint en blanc ou blanc cassé. ».
14. Le règlement du plan local d’urbanisme précise que la zone UPA est une zone urbaine résidentielle du Pyla protégée pour son contenu patrimonial et paysager. Le secteur comprend plusieurs immeubles protégés en raison de leur qualité architecturale remarquable ou parce qu’ils constituent un témoignage de l’histoire du quartier. Les alentours de la parcelle assiette du projet sont constitués de parcelles bâties, ayant conservé un boisement important, comprenant des maisons d’habitation de volumes et d’aspects variables, y compris à proximité immédiate du projet litigieux où se trouve un hôtel d’un volume important. Le terrain d’assiette se situe à proximité de la Dune du Pilat, site remarquable faisant l’objet d’une forte protection. Les façades de la construction seront enduites et peintes en blanc cassé et les soubassements seront en briquette landaise et seront parées de planches verticales non peintes au niveau du sous-sol. Tout d’abord, contrairement à ce que soutient la requérante, le règlement du plan local d’urbanisme n’interdit la couleur que pour les bardages en bois et non pour les garde-corps. De plus, la construction bien que revêtant pour partie du bardage en partie basse comportera également une partie maçonnée et ne sera donc pas entièrement en bardage bois. Ensuite, il ne ressort pas des pièces du dossier que la visibilité de la construction depuis la plage de La Corniche située en contrebas aurait un impact significatif sur les lieux avoisinants dès lors que d’autres constructions sont également visibles, et ce d’autant qu’une précédente construction était déjà édifiée sur la même parcelle, et que le terrain présente un fort relief et des boisements. En outre, le volume et l’architecture de la construction autorisée sont cohérents avec les autres bâtiments construits à proximité. Par ailleurs, si dans son avis du 10 janvier 2023 l’architecte des bâtiments de France a estimé que le projet était de nature à altérer l’aspect du site inscrit, les prescriptions qu’il impose pour y remédier, qui sont reprises dans le permis en litige, concernent uniquement le traitement paysager du projet. Enfin, pour les mêmes motifs que ceux évoqués au point 13, il n’est pas fait référence dans le règlement du plan local d’urbanisme à la charte paysagère d’octobre 2011 laquelle est donc inopposable aux permis contestés. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 11 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme ainsi que de l’erreur d’appréciation doivent être écartés.
S’agissant de l’emprise au sol :
15. Aux termes de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol des constructions : « (…) Cas particulier : La dimension maximale des constructions, prise dans leur plus grande longueur, est de 25,00 m en UPB ; elle est portée à 30,00 m en secteur UPA et sans objet en UPAc (…) ».
16. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse que suite à la suppression de la pergola dans le permis de construire modificatif, la longueur du bâtiment est de 30 mètres. Si la société fait valoir que le trait figurant sur le plan s’arrête avant la fin du bâtiment, il ressort de ces plans qu’il s’arrête avant les débords de toiture, dont il n’est pas contesté qu’ils ne sont pas compris dans le calcul de l’emprise au sol.
En ce qui concerne le permis de construire initial du 5 avril 2023 :
17. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ». Selon l’article R. 431-5 du même code : « (…) La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ».
18. Il résulte des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la règlementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-5 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude.
19. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Sophie Waikiki a attesté dans sa demande de permis de construire être propriétaire de l’ensemble des parcelles. Dès lors, la société requérante ne peut utilement soutenir que la SCI pétitionnaire n’aurait pas démontrée être propriétaire des parcelles assiettes du projet.
20. En deuxième lieu, l’article L. 421-3 du code de l’urbanisme dispose que : « Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir. » Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 421-6 du même code, « Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. ». L’article L. 451-1 du même code dispose que : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition. » Aux termes de l’article R. 421-27 du même code : « Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir. ». Aux termes de l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ».
21. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants.
22. Il ressort des pièces du dossier que dans la rubrique n° 5 du formulaire de demande de permis de construire, la SCI pétitionnaire a expressément indiqué que son projet de construction nécessitait une démolition partielle. Le dossier de demande comportait également un plan PCMI 19-A-1 précisant démolitions envisagées. Il s’ensuit que la SCI a clairement présenté une demande de permis de démolir concomitamment à sa demande de permis de construire et que le maire a légalement pu lui accorder, sans les distinguer, ces deux autorisations par la même décision. Dès lors, le moyen tiré de l’erreur de droit qui résulterait de l’incompétence négative doit être écarté.
23. En troisième lieu, l’absence de mention dans les visas de l’arrêté attaqué du plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte ainsi que des différents classements du site en secteur protégé est sans incidence sur la régularité de la décision attaquée, une telle absence n’étant pas de nature à entacher d’irrégularité l’acte attaqué. Le moyen est donc inopérant.
24. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. La motivation n'est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1° à 6° de l'article L. 152-6. ». Si un permis de construire assorti de prescriptions spéciales doit être motivé en vertu de ces dispositions, la motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement du contenu même des prescriptions.
25. En l’espèce, si le permis de construire litigieux du 5 avril 2023 prévoit que les réserves émises par les avis des services consultés au cours de l’instruction de la demande devront être respectées, il n’est pas sérieusement contesté que ces avis étaient joints à l’arrêté. En outre, les réserves concernant la piscine, le bardage bois et la puissance de raccordement électrique sont suffisamment précises pour permettre au pétitionnaire de modifier si nécessaire son projet sur ces points afin de les respecter. Dès lors, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.
26. En cinquième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme : « 3 – Incendie Toute construction ou installation ne peut être autorisée que dans un secteur suffisamment pourvu en matière de réseau incendie ».
27. Tout d’abord, il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire que le service départemental d’incendie et de secours aurait dû être consulté dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire qui concerne une maison individuelle. Ensuite, il ressort des pièces du dossier notamment du schéma des réseaux de défense incendie annexé au plan local d’urbanisme que la parcelle assiette du projet se situe à proximité de plusieurs points d’eau et il est constant qu’elle est facilement accessible par la route. Enfin, la construction autorisée n’étant pas un immeuble de grande hauteur, les dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 ne sont pas au nombre de celles dont il appartenait à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance du permis de construire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’arrêté du 31 janvier 1986 doit être écarté.
28. En sixième et dernier lieu, l’article 8 du règlement du plan local d’urbanisme dispose que : « La distance entre deux constructions par parcelle doit être au minimum de 15 m (…) ».
29. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction autorisée par le permis litigieux s’implante en lieu et place de la construction existante de sorte qu’il n’y a pas, contrairement à ce que soutient la société requérante, deux constructions sur la parcelle. Dès lors, et à supposer même que le permis litigieux autorise une construction nouvelle et non la rénovation et l’extension d’une habitation existante, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 8 est inopérant.
30. Il résulte de ce qui précède que la société Isachrisma n’est pas fondée à demander l’annulation des arrêtés des 5 avril et 13 octobre 2023 ainsi que de la décision implicite rejetant son recours gracieux.
Sur les frais liés à l’instance :
31. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La-Teste-de-Buch, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante sur ce fondement. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Isachrisma la somme de 1 500 euros à verser à la SCI Sophie Waikiki au titre de ces mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SARL Isachrisma est rejetée.
Article 2 : La SARL Isachrisma versera à la SCI Sophie Waikiki la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Isachrisma, à la SCI Sophie Waikiki et à la commune de La-Teste-de-Buch.
Délibéré après l'audience du 10 mars 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Brouard-Lucas, présidente,
Mme Caste, première conseillère,
M. Fernandez, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.
Le rapporteur,
D. FERNANDEZ
La présidente,
C. BROUARD-LUCAS
La greffière,
A. JAMEAU
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,