Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 8 novembre 2023, complétée par des mémoires enregistrés les 22 décembre 2023 et 8 novembre 2024, et les 1er, 17 et 25 septembre 2025, les deux premiers mémoires n’ayant pas été communiqués, Mme A... B..., représentée par Me Lavaud, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler la décision implicite par laquelle le maire de la commune de Vendays-Montalivet a au nom de l’Etat rejeté sa demande tendant à ce que soit dressé un procès-verbal d’infractions en vertu de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme ;
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Vendays-Montalivet, au nom de l’Etat, de dresser un procès-verbal de toutes les infractions et de l’adresser au procureur de la République dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
3°) de condamner solidairement l’Etat et la commune de Vendays-Montalivet à lui verser une somme de 90 000 euros en réparation des préjudices causés par le refus fautif de dresser un procès-verbal d’infraction ;
4°) d’ordonner l’interruption des travaux illégaux réalisés par la SCI Monta Plage ;
5°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- il y a bien lieu de statuer sur sa requête dès lors que le procès-verbal d’infraction ne reprend pas l’ensemble des infractions commises par la SCI Monta Plage concernant la piscine et l’habitation légère de loisir, la transformation des places de stationnement en commerces, l’absence de plantation des arbres et le local poubelle ;
- en qualité de voisine immédiate, elle justifie d’un intérêt à agir, conformément à l’article L. 600-1-2 du code de justice administrative ; sa propriété se situe à proximité du projet immobilier en litige, lequel va affecter ses conditions de jouissance, d’occupation et d’utilisation de son bien ; l’édification de plusieurs logements, d’un parking et de divers commerces, va dégrader la physionomie du quartier ;
- sa requête n’est pas tardive ;
Sur les conclusions à fin d’annulation :
- le maire, dès lors qu’il avait connaissance de l’existence d’infractions, était tenu de dresser un procès-verbal en application des articles L.480-1, L.480-4 et L.610-1 du code de l’urbanisme ;
- les travaux réalisés ne sont pas conformes au permis de construire délivré et ne sont pas régularisables :
un commerce a été créé en lieu et place du logement T4 initialement prévu par le permis de construire et les ouvertures en façade Est ne sont pas conformes au permis de construire ;
alors que le permis de construire prévoyait la réalisation de 4 places de stationnement du côté de la rue de Naujac, la SCI Monta Plage, en contradiction avec le permis de construire délivré, a transformé ces places en surfaces de vente et terrasses ;
une « habitation légère de loisir » avec piscine a été créée alors qu’elle n’a pas été autorisée par le permis de construire ;
le local poubelle prévu par le permis de construire présente une superficie largement insuffisante compte tenu de la nature du projet immobilier ;
aucun des arbres prévus dans le dossier de permis de construire n’a été planté ;
- le permis de construire a été obtenu par fraude dès lors que le dossier de permis de construire a été signé par M. D... C..., lequel n’est pas architecte ;
- la délivrance d’un permis de construire modificatif est indifférente dans le cadre de la présente instance ;
Sur les conclusions indemnitaires :
- le maire de la commune a commis une faute dans la gestion de ce dossier, et a fait preuve d’inertie, notamment en ne prenant pas un arrêté interruptif de travaux ;
- en qualité de voisine immédiate, elle subit un préjudice qu’elle évalue à la somme de 90 000 euros.
Par un mémoire en défense enregistré le 1er décembre 2023, le préfet de la Gironde conclut à titre principal à ce qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la requête et à titre subsidiaire à son rejet.
Il fait valoir que :
- il n’y a plus lieu de statuer dès lors que le procès-verbal d’infraction a été dressé le 21 juillet 2023 ;
- aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Par un mémoire en défense enregistré le 5 février 2024, la SCI Monta Plage représentée par Me Achou-Lepage conclut à titre principal à ce qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la requête et à titre subsidiaire à son rejet.
Elle fait valoir que :
- il n’y a plus lieu de statuer dès lors que le procès-verbal d’infraction a été dressé le 21 juillet 2023 ;
- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt pour agir ;
- les travaux entrepris sont régularisables par le dépôt d’un permis de construire modificatif ;
- aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Par deux mémoires en défense enregistrés les 27 août et 10 octobre 2025, la commune de Vendays-Montalivet représentée par Me Baltassat conclut, à titre principal, à ce qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin d’annulation, à titre subsidiaire, au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions aux fins d’annulation et d’injonction dès lors qu’un procès-verbal d’infraction a été dressé le 21 juillet 2023 ; il s’agit bien d’un procès-verbal qui relève les infractions aux règles de l’urbanisme, lequel a été transmis au procureur de la République, et non pas un procès-verbal de visite ; il répond en tous points au courrier de la requérante du 6 avril 2023 ;
- les conclusions indemnitaires sont irrecevables en l’absence de demande préalable indemnitaire ;
- les conclusions tendant à l’interruption des travaux sont irrecevables, dès lors qu’elles ne relèvent pas de l’office du juge administratif ;
- les conclusions tendant à ce qu’il soit constaté qu’il ne s’agit que d’un procès-verbal de visite, lequel est incomplet, sont irrecevables ;
- aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Lahitte,
- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,
- les observations de Me Salvador, représentant Mme B...,
- celles de Me Baltassat représentant la commune de Vendays-Montalivet,
- et celles de Me Achou-Lepage, représentant la SCI Monta-Plage.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 17 février 2020, le maire de la commune de Vendays-Montalivet a délivré à la SCI Monta Plage un permis de construire un ensemble immobilier comprenant notamment 5 commerces et 9 logements sur les parcelles AD n° 944, 943 et 479, situées au 27 avenue des Vagues à Vendays-Montalivet. Par un courrier du 6 avril 2023, Mme A... B..., voisine immédiate du projet, a demandé au maire de la commune de Vendays-Montalivet de dresser un procès-verbal d’infractions, en raison des non-conformités constatées au permis de construire. Mme B... sollicite l’annulation du refus du maire de la commune de Vendays-Montalivet, au nom de l’Etat, de dresser un procès-verbal.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne les fins de non-recevoir opposées en défense :
S’agissant de l’absence d’objet de la requête :
2. Aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l'urbanisme suivant l'autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire. / (…) Lorsque l'autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d'une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d'en faire dresser procès-verbal. Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public. ». Aux termes de l’article L. 610-1 de ce même code : « En cas d'infraction aux dispositions des plans locaux d'urbanisme, les articles L. 480-1 à L. 480-9 sont applicables (…) ».
3. Alors même que le procès‑verbal d'infraction dressé en application de l'article L. 480‑1 du code de l'urbanisme a le caractère d'un acte de procédure pénale dont la régularité ne peut être appréciée que par les juridictions judiciaires, il appartient à la juridiction administrative de connaître des litiges qui peuvent naître du refus du maire de faire usage des pouvoirs qui lui sont conférés en sa qualité d'autorité administrative par les dispositions précitées et, le cas échéant, l’enjoindre à dresser un procès‑verbal d’infraction.
4. En l’espèce, à la suite d’une visite effectuée sur le site le 29 juin 2023, un procès-verbal n° 2/2023 a été dressé à l’encontre de la SCI Monta Plage le 21 juillet 2023, lequel a été transmis au procureur de la République et reçu par ce dernier le 11 août 2023. La requérante fait cependant valoir que ses conclusions en annulation demeurent recevables dès lors qu’il s’agit d’un procès-verbal de visite, et non pas d’infraction, et qu’il est en tout état de cause incomplet.
5. D’une part, il ressort des pièces du dossier qu’un agent assermenté a, sur le fondement des articles L. 461-1 et L. 480-1 du code de l’urbanisme, procédé à un contrôle, le 29 juin 2023, de la conformité des travaux réalisés par la SCI Monta Plage au 27 avenue des Vagues à Montalivet, au regard du permis de construire qui lui avait été délivré le 17 février 2020. Il ressort des termes du procès-verbal que l’agent a constaté que des « modifications substantielles ont été apportées aux travaux correspondants aux prescriptions du permis » et fait état de l’existence de « plusieurs infractions au code de l’urbanisme » qu’il détaille. Ce procès-verbal a été transmis au procureur de la République. Dans ces conditions, et quand bien même, pour dresser ce procès-verbal, l’autorité administrative a fait usage du droit de visite qu’elle tient de l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme et en dépit de son intitulé maladroit, il ressort de l’ensemble de ces éléments, contrairement à ce qui est soutenu, qu’un procès-verbal d’infraction a bien été dressé sur le fondement de l’article L.480-1 du code de l’urbanisme.
6. D’autre part, dans sa demande adressée au maire de la commune de Vendays-Montalivet le 6 avril 2023, Mme B... soutient, qu’en méconnaissance du permis de construire, les travaux ont abouti à la création d’un commerce à la place d’un logement et à la modification de ses ouvertures en façade, à la transformation de quatre places de stationnement en surfaces de vente et à l’édification d’une habitation légère de loisir. Elle soutient également que le permis de construire, obtenu par fraude, prévoit un local poubelle d’une superficie insuffisante.
7. Or, il résulte des termes mêmes du procès-verbal d’infractions précité du 21 juillet 2023 que la visite a permis de constater la construction de 7 commerces et 11 logements, alors que le permis n’en autorisait que 5 et 9, et de révéler un changement de destination d’un bâtiment avec travaux modifiant la façade et la structure du bâtiment. Il ressort également de ce même procès-verbal que l’inexistence de places de stationnement a été constatée, alors que le permis prévoyait la création d’un parking. Ainsi, la demande de Mme B... de dresser un procès-verbal quant aux infractions relatives au changement de destination d’un bâtiment, à la modification des façades et à la transformation de quatre places de stationnements a été ici satisfaite avant l’introduction de la requête le 8 novembre 2023.
8. Si dans sa requête Mme B... se prévaut de ce que le procès-verbal ne relève pas qu’aucun des arbres prévus dans le dossier de permis de construire n’a été planté, ni ne constate l’existence d’une piscine, il ressort des pièces du dossier, que la requérante n’a pas, dans sa demande du 6 avril 2023, demandé à ce que ces infractions soient relevées. Mme B... ne peut donc utilement soutenir que, par la décision contestée, le maire de la commune de Vendays-Montalivet aurait rejeté sa demande sur ces points.
9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par Mme B..., en tant qu’elles sont dirigées contre le refus du maire de faire dresser un procès-verbal s’agissant des infractions précitées, sont irrecevables et doivent être rejetées. La fin de non-recevoir opposée en défense doit être accueillie.
10. En revanche, le procès-verbal précité ne fait pas état des infractions alléguées par la requérante dans sa demande du 6 avril 2023, relatives à l’édification d’une habitation légère de loisir en méconnaissance de l’article UBm1 du PLU, à l’insuffisance du local poubelle et à la fraude. Ainsi, du silence gardé sur ces demandes, est née une décision implicite de rejet, en dépit de la rédaction du procès-verbal d’infraction du 21 juillet 2023. Dans ces conditions, Mme B... est recevable à solliciter l’annulation du refus du maire de Vendays-Montalivet de faire constater les infractions alléguées précitées. La fin de non-recevoir opposée en défense sur ces points doit être écartée.
S’agissant du défaut d’intérêt pour agir :
11. D’une part, les dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, qui a trait aux décisions relatives à l’occupation ou à l’utilisation du sol, ne sont pas applicables au recours pour excès de pouvoir formé contre la décision par laquelle le maire a rejeté la demande de Mme B... tendant à ce qu’un procès-verbal soit dressé sur le fondement des dispositions précitées de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme.
12. D’autre part, il ressort des plans et photographies produits que Mme B... est propriétaire d’une maison d’habitation se situant au 26 avenue des Vagues, en face du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier situé au 27 de la même avenue. Elle a donc la qualité de voisine immédiate du terrain d’assiette du projet, sur lequel a été édifiée, selon elle, notamment une habitation légère de loisir. Par suite, Mme B... justifie d’un d’intérêt à agir et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.
En ce qui concerne la légalité de la décision de refus de dresser un procès-verbal d’infractions :
13. Il résulte des dispositions citées au point 2 que le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme lorsqu’il a connaissance d’une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette obligation, qui a notamment pour objet d’informer le ministère public auquel il appartient de décider de la poursuite de l’infraction, n’est pas susceptible de s’éteindre par l’effet de l’écoulement du temps. Si des travaux irrégulièrement exécutés peuvent être régularisés, notamment par la délivrance ultérieure d’une autorisation, un tel changement de circonstances ne fait pas disparaitre l’infraction et ne saurait priver d’objet l’action publique. Dans ces conditions, l’effet utile de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et de procéder à la transmission d’une copie au ministère public impose que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’une demande d’annulation de ce refus, en apprécie la légalité au regard de la situation de droit et de fait à la date à laquelle cette décision de refus est intervenue, et non au regard de la situation de droit et de fait existant à la date de sa propre décision.
14. En premier lieu, aux termes de l’article UB 1 « occupations et utilisations du sol interdites » du règlement du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet, sont interdites dans la zone UB « (…) les habitations légères de loisirs ». Aux termes de l’article R.111-37 du code de l’urbanisme : « Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs ».
15. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que la SCI Monta Plage a installé, sur les parcelles en litige situées en zone UB du PLU, une construction en bois, laquelle n’était pas autorisée par le permis de construire délivré le 17 février 2020. Cette construction, eu égard à sa destination de studio et à ses caractéristiques, et alors qu’il n’est notamment pas établi qu’elle serait démontable ou transportable, ne peut être qualifiée d’habitation légère de loisir au sens des dispositions précitées. L’édification de cette construction en méconnaissance du permis de construire délivré a, au demeurant, été constatée lors de la visite du 29 juin 2023. En effet, le procès-verbal d’infractions du 21 juillet 2023 fait état de la méconnaissance du permis de construire initial, eu égard à l’augmentation de la surface de plancher créée de 29 m², correspondant, à la lecture du dossier de demande de permis de construire modificatif, à la surface du studio, ainsi qu’à l’aménagement de 11 logements au lieu des 9 initialement prévus, comprenant le studio. Par suite, le moyen invoqué par Mme B... tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du PLU doit être écarté.
16. En deuxième lieu, si la requérante se prévaut de ce que la superficie du local poubelle, telle que prévue par le permis de construire, est largement insuffisante compte tenu de la nature du projet immobilier, cette circonstance, relative à la légalité du permis de construire, est toutefois sans incidence sur la légalité de la décision du maire refusant de faire dresser un procès-verbal d’infraction constatant les non-conformités entre le permis de construire et les travaux réalisés. Le moyen, inopérant, doit être écarté.
17. En dernier lieu, la circonstance que le permis aurait été obtenu par fraude est également sans incidence sur la légalité de la décision en litige. Le moyen invoqué en ce sens doit être écarté comme inopérant.
18. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la décision implicite par laquelle le maire de la commune a rejeté sa demande tendant à ce qu’un procès-verbal soit dressé, doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions à fin d’injonction sous astreinte et celles tendant à ce que l’interruption des travaux soit ordonnée.
Sur les conclusions indemnitaires :
19. Aux termes de l’article R 421-1 du code de justice administrative : « (…) Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle. (…) ».
20. Il ne résulte pas de l’instruction que Mme B... aurait adressé une réclamation préalable tendant à l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis à raison de l’illégalité de la décision implicite contestée. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Vendays-Montalivet doit être accueillie.
Sur les frais liés au litige :
21. L’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Dans les circonstances de l’espèce, les conclusions présentées par la commune de Vendays-Montalivet sur le même fondement sont rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête présentée par Mme B... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Vendays-Montalivet au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A... B..., au ministre de la ville et du logement, à la commune de Vendays-Montalivet et à la SCI Monta Plage.
Copie en sera adressée pour information au préfet de la Gironde.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Cabanne, présidente,
M. Roussel Cera, premier conseiller,
Mme Lahitte, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026.
La rapporteure,
A. LAHITTE
La présidente,
C. CABANNE
La greffière,
H. MALO
La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,