Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2102978

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 9 juin et 13 octobre 2021, l'association de sauvegarde du patrimoine et de l'identité de Vendargues, Mme F B veuve A, Mme D E, représentés par Me Maillot, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 15 avril 2021 par lequel le maire de la commune de Vendargues a délivré à la SARL Paradis un permis de construire à l'effet de réaliser un immeuble collectif de 23 logements situé au 3 place de la mairie ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la SARL Paradis et de la commune de Vendargues une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils détiennent un intérêt à agir contre l'arrêté attaqué ; tant l'objet social que le champ géographique d'intervention de l'association lui confèrent un intérêt à contester le permis délivré le 15 avril 2021 ; Mme B et Mme D E ont également un intérêt à agir contre cet arrêté compte tenu de la densification induite ainsi que les ouvertures créées en direction de leurs propriétés ;

- l'arrêté portant permis de construire n'est pas conforme avec l'existence d'un emplacement réservé ; en effet la limite du bâtiment projeté vient empiéter sur le périmètre de l'emplacement réservé n° 3 et en réduit la largeur en face de l'Eglise, de 13,15 mètres à 11,75 mètres ;

- le bâtiment projeté n'est implanté ni à l'alignement ni en retrait dudit alignement mais vient empiéter sur le périmètre de l'ER n°3 et méconnait ainsi l'article 6 du règlement de la zone UA ;

- le bâtiment méconnait l'article 7, suivant une interprétation stricte de cet article, s'agissant de la notion de constructibilité dans la bande des 15 mètres suivant l'alignement, qui ne retient que la surface constructible commune à toutes les bandes de constructibilité s'agissant d'une construction bordée de plusieurs voies ou emprises publiques ;

- l'arrêté est illégal par la voie de l'exception de l'illégalité de la délibération du 12 avril 2021 par laquelle le conseil municipal de Vendargues a approuvé les échanges fonciers, la constitution d'une servitude de cour commune et a autorisé la construction en limite séparative sur la propriété communale cadastrée AL 83 ;

- l'arrêté méconnait l'article 11 et le caractère de la zone UA du règlement du plan local d'urbanisme de Vendargues ; en effet certaines dispositions du caractère de la zone présentent une valeur réglementaire telle que la préservation de l'identité du centre ancien ; en outre, le projet de construction n'est pas conforme aux dispositions de l'article 11 ni à l'objectif assigné à la zone UA de " conforter l'identité du centre ancien " et de " permettre le réinvestissement urbain dans le respect de l'identité du centre ancien " ; le parti d'aménagement est de permettre d'aérer l'espace public précisément dans le but de mettre en valeur le périmètre et tout particulièrement l'Eglise Saint-Theodorit ; dès lors, la construction d'un immeuble à l'architecture contemporaine, comportant en façade, sur 2 niveaux, une large terrasse en continu, d'un aspect général massif et de nature à prendre le pas visuellement sur l'Eglise et à s'imposer au regard depuis la place de la mairie, ne répond pas à la finalité poursuivie par une opération de réinvestissement urbain expressément destiné à " respecter " et à " conforter " " l'identité du centre ancien ", suivant le caractère de la zone UA ;

- en outre, l'exception d'illégalité de la délibération instituant la cour commune est opérante conformément à l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires enregistrés les 1er octobre et 6 décembre 2021, la SARL Paradis, représentée par la SCP CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le moyen tiré de l'exception d'illégalité de la délibération instituant une servitude de cour commune est inopérant ;

- les autres moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- en outre, elle a obtenu un permis de construire modificatif le 14 janvier 2022 permettant d'aligner la construction sur les limites de l'emplacement réservé n°3.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 décembre 2021, la commune de Vendargues conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pastor, première conseillère,

- les conclusions de Mme Villemejeanne, rapporteure publique,

- les observations de Me Bard, représentant les requérants et celles de Me Rosier, représentant la SARL Paradis.

Une note en délibéré présentée par les requérants représentés par Me Maillot, a été enregistrée le 9 septembre 2022.

Considérant ce qui suit :

1. Le 30 novembre 2020, la SARL Paradis a déposé une demande de permis de construire à l'effet de réaliser un immeuble collectif de 23 logements sur des parcelles cadastrées section AL, n°83, et 84 et 85 sur le territoire de la commune de Vendargues. Par arrêté du 15 avril 2021, le maire de Vendargues lui a délivré le permis de construire sollicité. Et par un arrêté du 14 janvier 2022, le maire a fait droit à sa demande de permis de construire modificatif. Par la présente requête, l'association de sauvegarde du patrimoine et de l'identité de Vendargues et les autres requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 15 avril 2021.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Les requérants soutiennent que le projet de construction porte atteinte à l'emplacement réservé n° 3 destiné à la réalisation d'un espace public dès lors qu'il en réduit sa surface et qu'il est par nature incompatible à la destination de cet emplacement. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a sollicité et obtenu en cours d'instruction un permis de construire modificatif à l'effet, notamment, de revoir les limites du projet de construction afin qu'elles s'inscrivent parfaitement en limite, sans empiètement, de cet espace réservé. Par suite, le vice relevé, à le supposer établi, a été régularisé et le moyen tiré de l'erreur de droit dirigé contre le permis de construire initial doit être écarté comme inopérant.

4. Aux termes de l'article 6 du règlement de la zone UA, dans laquelle s'insère le projet de construction : " L'alignement est constitué par la limite entre le domaine public existant ou prévu et le domaine privé. Les constructions doivent être implantées à l'alignement des voies ouvertes à la circulation publique et des emprises publiques existantes, à modifier ou à créer. ".

5. Les requérants font valoir, en continuité de leur précédent moyen relatif à l'empiètement du projet de construction sur l'ER n° 3, dont la propriété est rétrocédée à la métropole pour la réalisation d'un espace public, que l'arrêté ne respecte pas les dispositions précitées en ce que la construction projetée ne sera pas, en sa limite Sud, implantée à l'alignement. Toutefois, ainsi qu'il a été déjà dit, le maire de Vendargues a autorisé par la délivrance d'un permis de construire modificatif la modification de la limite Sud du projet de construction désormais à l'alignement, sans empiètement aucun, de l'emplacement réservé n°3, dont aucune des parties ne conteste le caractère d'emprise publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA6 doit être écarté.

6. Aux termes de l'article 7 du règlement de la zone UA, dans laquelle s'insère le projet de construction : "1 - Partie de l'unité foncière située dans une bande de 15 mètres mesurée à partir de la limite du domaine public, de la voie privée ouverte à la circulation publique, ou des limites qui s'y substituent : - Limites séparatives latérales : Les constructions doivent être édifiées en ordre continu d'une limite séparative latérale à l'autre, de façon à créer un front urbain continu. Toutefois, une implantation en retrait des limites séparatives est autorisée dans les cas suivants : - lorsque le projet concerne la totalité d'un îlot ou sur une portion d'ilot de superficie supérieure ou égale à 2 500 m2 ; - lorsque le terrain concerné présente une façade sur voie ou emprise publique supérieure à 20 mètres ; () Dans ces cas, les façades en retour devront être traitées comme des façades sur rue et respecter un recul par rapport aux limites séparatives latérales tel que la distance comptée horizontalement de tout point de cette façade au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (L = H/2, minimum 4 m). Ce recul est compté hors débords de toiture dans la limite de 0,50 m de profondeur. (..) Partie de l'unité foncière située au-delà de la bande de 15 mètres de profondeur mesurée à partir de la limite du domaine public ou de la voie privée ouverte à la circulation publique, ou des limites que s'y substituent : Les constructions doivent être édifiées en respectant un retrait par rapport aux limites séparatives au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction mesurée à l'égout ou de la partie de construction implantée au-delà de la bande des 15 mètres, sans que ce retrait puisse être inférieur à 4 mètres (L = H/2, minimum 4 m), hors débords de toiture autorisés dans la limite de 0,50 m de profondeur. (..) Toutefois, les constructions peuvent être édifiées en limites séparatives dans les cas suivants : - le bâtiment nouveau est susceptible de s'adosser à un bâtiment existant construit en limite séparative, de gabarit sensiblement identique et présentant avec lui une certaine unité architecturale ; ".

7. Les requérants soutiennent que la construction jouxtant plusieurs voies ou emprises publiques, la surface constructible doit être limitée " à la superposition des périmètres constructibles à partir de chacune des limites de propriétés contiguës au domaine public ". Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction bordé de trois voies ou emprises publiques, au Sud, au Nord et à l'Ouest, est aligné sur chacune de ces voies ou emprises et présente, pour la seule façade Est, un adossement dans sa partie Sud sur une construction existante et dans sa partie Nord un recul depuis cette limite séparative d'au moins 4 mètres. A supposer même que les bandes de constructibilité définies par l'article 7 précité s'apprécient depuis chacune des voies publiques, l'implantation projetée de la construction dans sa façade Est, partiellement en retrait et partiellement adossée à l'existant, respecte les prescriptions posées par ces dispositions. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet de construction méconnaitrait les dispositions de l'article 7 précité.

8. L'article L. 471-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. ". L'institution d'une servitude de cour commune ne constitue pas un acte d'application du permis de construire. Dans ces conditions, alors même que l'existence d'une servitude de cour commune constitue une condition de délivrance du permis, les requérants ne peuvent utilement exciper de l'illégalité de la délibération du 12 avril 2021 par laquelle le conseil municipal de Vendargues a institué une servitude de cour commune. Par suite, le moyen tiré de l'exception d'illégalité de cette délibération doit être écarté comme inopérant.

9. Enfin, aux termes de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone en litige : " En application de l'article R.111-21 du Code de l'urbanisme, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Et le caractère de la zone présenté en préambule du règlement de la zone UA précise que le règlement qui s'applique à cette zone vise à conforter l'identité du centre ancien et permettre le réinvestissement urbain dans le respect de l'identité du centre ancien.

10. Les dispositions mentionnées au point 9 ci-dessus fixent de façon détaillée les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions, aux aménagements de leurs abords applicables à la zone UA qui correspond au centre ancien de Vendargues. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction prend lieu et place d'une construction qui ne présente pas d'intérêt particulier. En revanche, il est vrai que la construction va s'insérer à proximité immédiate de l'Eglise Saint-Théodorit et de l'hôtel de ville dont les façades présentent un intérêt architectural certain.

12. D'une part, il est constant que le projet litigieux s'inscrit au sein d'un site urbain de qualité et qu'il est en situation de co-visibilité avec l'église Saint-Théodorit. Il ressort des pièces du dossier que ce projet, qui consiste en la création d'un immeuble de facture contemporaine en R+2 à l'angle de la place de la mairie, conservera les teintes neutres des immeubles voisins tandis que la notice descriptive précise que les deux façades les plus visibles depuis la place de la mairie et la parvis de l'Eglise sont traitées avec un parement collé en pierre de taille de Beaulieu en format 60x40 avec des joints de 5 mm minimum rappelant les bâtisses traditionnelles en pierre du centre de Vendargues. D'autre part, pour contrer l'effet masse du bâtiment lié à sa situation en îlot, il ressort des plans du projet de construction que le bâtiment présente une simplicité de volume, visuellement scindée en deux grâce à l'existence de deux toitures à double pente. Enfin, le projet de construction est indissociable de la démolition, qu'il prévoit, du bâti existant sur la parcelle AL 2049, qui a fait l'objet d'un convention PUP, signée le 13 janvier 2021 entre la commune de Vendargues, la SARL Paradis et la métropole de Montpellier méditerranée, aux termes de laquelle est prévu, après rétrocession à la métropole de la surface ainsi démolie, l'aménagement de cette surface en surface d'agrément afin d'aérer le projet et de permettre et de conforter la vue sur le centre ancien et, en particulier, sur le parvis de l'église. Dans ces conditions, le projet de construction en litige, s'il comprend une note de créativité architecturale contemporaine avec la création de terrasses, n'entraîne pas de rupture architecturale avec les bâtiments existants, s'intègre dans la composition architecturale d'ensemble et ne porte pas atteinte à la perspective monumentale de l'église Saint-Théodorit. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de Vendargues a fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article 11 UA du règlement du plan local d'urbanisme en délivrant le permis litigieux ni que le projet porterait atteinte aux caractères de la zone.

13. Il résulte tout de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir, que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté attaqué.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vendargues et de la SARL Paradis, qui ne sont pas dans la présente instance parties perdantes, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants la somme de 1 500 euros à verser à la SARL Paradis pour les frais qu'elle a exposés pour assurer sa défense.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l'association de sauvegarde du patrimoine et de l'identité de Vendargues et autres est rejetée.

Article 2 : L'association de sauvegarde du patrimoine et de l'identité de Vendargues et les autres requérants verseront solidairement la somme de 1 500 euros à la SARL Paradis au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l'association de sauvegarde du patrimoine et de l'identité de Vendargues, à Mme F B veuve A, à Mme D E, à la commune de Vendargues et à la SARL Paradis.

Délibéré après l'audience du 8 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Lison Rigaud, présidente,

Mme Isabelle Pastor, première conseillère,

M. François Goursaud, premier conseiller.

Lu en audience publique le 22 septembre 2022.

La rapporteure

I. Pastor La présidente,

L. Rigaud

Le greffier,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 22 septembre 2022.

Le greffier,

M. C.

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