Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2103233

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés le 22 juin 2021 et le 12 octobre 2023, la SCI du Soriech, représentée par Me Tesoka, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision n°MD2021-471 en date du 30 avril 2021, relative à l'exercice du droit de préemption urbain par Montpellier Méditerranée Métropole, sur la propriété de la SCI du Soriech, parcelle cadastrée section CN20, sise Avenue de Boirargues, à Lattes ;

2°) de rejeter la pièce n°8 produite par Montpellier Méditerranée Métropole en application des dispositions de l'articles R.633-1 du code de justice administrative ;

3°) de condamner Montpellier Méditerranée Métropole à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le Directeur Général des Services de la métropole n'est pas l'autorité compétente pour exercer le droit de préemption urbain ;

- la décision attaquée est entachée d'un vice de forme en l'absence de signature ;

- la décision contestée est entachée d'un vice de procédure dès lors que la décision de préemption est tardive ; il est constant que la demande de communication de document et la demande de visite du bien n'ont été effectivement reçues qu'après le 15 mars 2021, et par conséquent après le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- la décision contestée est entachée d'une erreur de droit tirée de l'article L 213-2 du code de l'urbanisme dès lors que la décision de préemption n'a pas été notifiée aux propriétaires ;

- la décision contestée est entachée d'une erreur de droit dès lors que l'exercice du droit de préemption méconnaît les articles L. 210-1, L. 211-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- la décision contestée démontre un détournement de pouvoir ;

- la décision litigieuse méconnaît les articles L.302-9-1 et L.302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 novembre 2021, Montpellier Méditerranée Métropole, représentée par la SCP CGCB et Associés, agissant par Me Rosier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit condamnée la SCI du Soriech, à lui verser une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI du Soriech ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, la clôture de l'instruction a été prononcée au 15 décembre 2023.

Les parties ont été informées, le 10 avril 2024, en application des dispositions de l'article R.611-7-3 du code de justice administrative, de ce que le tribunal était susceptible, si le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre, toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

Montpellier Méditerranée Métropole a présenté des observations sur cette lettre d'information du tribunal dans un mémoire enregistré le 15 avril 2024 et des observations en réponse au moyen tiré de la tardiveté enregistrées après la clôture de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Corneloup présidente-rapporteure,

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

- les observations de Me Tesoka, représentant la SCI du Soriech,

- et les observations de Me Le Targat, représentant Montpellier Méditerranée Métropole.

Deux notes en délibéré, enregistrées le 18 et 24 avril 2024, ont été présentées pour Montpellier Méditerranée Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration datée du 13 janvier 2021, la SCI du Soriech a fait part à la commune de Lattes de son intention de céder à l'amiable à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Patrimoine Languedocienne " la parcelle cadastrée section CN 20, sur laquelle est implantée un immeuble à usage de restauration et d'habitation avec parc, pour un prix de 4 500 000 euros. Par une décision du 30 avril 2021, le président de Montpellier Méditerranée Métropole a usé de son droit de préemption urbain sur le bien concerné pour un prix de 1 900 000 euros. La SCI du Soriech, propriétaire de ladite parcelle, demande l'annulation de cette décision.

Sur les conclusions à fin d'inscription de faux :

2. Aux termes de l'article R.633-1 du code de justice administrative : " Dans le cas d'une demande en inscription de faux contre une pièce produite, la juridiction fixe le délai dans lequel la partie qui l'a produite sera tenue de déclarer si elle entend s'en servir. / Si la partie déclare qu'elle n'entend pas se servir de la pièce, ou ne fait pas de déclaration, la pièce est rejetée. Si la partie déclare qu'elle entend se servir de la pièce, la juridiction peut surseoir à statuer sur l'instance principale jusqu'après le jugement de faux rendu par le tribunal compétent, soit statuer au fond, si elle reconnaît que la décision ne dépend pas de la pièce arguée de faux. "

3. Sauf dans le cas où une loi prévoit expressément que les mentions d'un acte administratif font foi jusqu'à inscription de faux, le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires fait obstacle à ce que l'exactitude de ces mentions soit appréciée par un tribunal de l'ordre judiciaire. En l'absence d'une telle disposition législative, il appartient à la juridiction administrative saisie de l'instance principale de se prononcer elle-même sur l'argument de faux invoqué contre un acte administratif et d'en tirer les conséquences sur le litige dont elle est saisie.

4. La SCI du Soriech demande une inscription en faux contre la pièce n° 8 produite par Montpellier Méditerranée Métropole censée établir la date de notification de la demande de visite adressée par l'Etat au mandataire chargé de la vente. En l'absence d'une disposition législative pour les demandes de visite adressées par l'autorité administrative dans le cadre de la procédure organisée par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, les conclusions de la SCI Soriech d'inscription en faux de la pièce n°8 doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 (). / Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L.213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L.302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit () à un établissement public foncier créé en application des articles L.321-1 ou L.324-1 du présent code (). Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L.302-8 du même code. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () "

6. D'autre part, aux termes de l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée : " Lorsqu'il a été constaté la carence d'une commune en application du présent article, le représentant de l'Etat dans le département peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixé dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du I de l'article L.302-8. ".

7. Les dispositions du 2ème alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme ont pour seule finalité, dans un but d'intérêt général, de permettre la réalisation de logements sociaux prévue à l'article L.302-8 du code de la construction et de l'habitation qui impose des objectifs triennaux de construction de ce type de logements à certaines agglomérations.

8. Il ressort des pièces du dossier que le préfet de l'Hérault a, par un arrêté du 18 décembre 2020, prononcé la carence de la commune de Lattes au regard de ses objectifs de production de logements sociaux au titre de la période triennale 2017-2019 telle que définie par l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, cet arrêté de carence a eu pour effet de conférer au préfet l'exercice du droit de préemption pour les biens affectés ou destinés à être affectés au logement. Ce transfert provisoire du droit de préemption urbain au préfet ne peut être utilisé que pour acquérir les biens ou les droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L.213-1 du code de l'urbanisme, et a pour seul objet de concourir à la réalisation de logements sociaux dans les communes qui n'ont pas tenu leurs engagements de construction, ainsi qu'il ressort des termes même du deuxième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme.

9. Le 27 avril 2021, le préfet de l'Hérault a conclu une convention tripartite avec Montpellier Méditerranée Métropole et la commune de Lattes sur le périmètre de la concession de l'opération d'aménagement Ode à la Mer ayant pour objet de " mobiliser le droit de préemption urbain en vue de la réalisation d'opération de construction ou d'aménagement permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ". Par arrêté du même jour le représentant de l'Etat a délégué à Montpellier Méditerranée Métropole le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune de Lattes afin de contribuer à l' " accroissement de l'offre de logements locatifs de l'habitat de la métropole pour la période 2019-2024. ". Par suite, la délégation dont bénéficie Montpellier Méditerranée Métropole est strictement circonscrite à la réalisation de logement sociaux.

10. Or, il ressort des termes mêmes de la décision attaquée que le droit de préemption urbain a été mis en œuvre " en vue de constituer une réserve foncière afin de mettre en œuvre le projet d'aménagement d'Ode à la mer " en envisageant une " mixité fonctionnelle entre activités économiques et opérations de logement ". Par suite, et alors qu'il n'apparaît pas et n'est pas soutenu par Montpellier Méditerranée Métropole que le projet porterait sur la réalisation de logements sociaux sur la parcelle en litige, cette dernière a méconnu le champ d'application du droit de préemption urbain qui a été délégué par le préfet en application du deuxième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme. Dès lors le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du code de la construction et de l'habitation est fondé.

11. En deuxième lieu, d'une part, l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dispose que : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. / () /Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. / () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter () du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / () / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. (). ". Aux termes de l'article R. 213-7 du même code : " I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5. ".

12. D'autre part, aux termes de l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ". L'article R. 213-5 du code de l'urbanisme précise que : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. " et l'article D. 213-13-2 du même code que : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / () / L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. ".

13. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d'un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire qui a décidé de vendre son bien, qui doit savoir de façon certaine s'il peut ou non poursuivre l'aliénation entreprise, ne peut être prorogé que dans les cas mentionnés ci-dessus à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

14. Il ressort des pièces du dossier que l'Etat, titulaire à cette date du droit de préemption, a reçu la déclaration d'intention d'aliéner le 15 janvier 2021, ce qui a eu pour effet de faire courir le délai de deux mois imparti par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. La Métropole fait valoir que l'Etat a interrompu le délai par deux courriers en date du 11 mars 2021, portant demande de communication de documents et demande de visite du bien, dont le mandataire de la SCI de Soriech aurait accusé réception le 12 mars 2021 ainsi qu'en attesterait la mention manuscrite figurant sur la pièce 8 qu'elle verse au débat. Toutefois, et alors que l'article R. 213-5 du code de l'urbanisme prévoit que la demande de visite doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, la SCI Soriech verse quant à elle au débat deux accusés de réception desquels il ressort que le pli contenant la demande de visite a été réceptionné le 16 mars 2021, soit postérieurement au délai de deux mois imparti pour ce faire. Il en résulte que le délai de deux mois n'a pas été suspendu par la demande de communication de documents et la demande de visite du bien, avant son expiration le 15 mars 2021. La décision en litige en date du 30 avril 2021 est par suite tardive.

15. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision contestée.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI du Soriech est fondée à demander l'annulation de la décision en date du 30 avril 2021 par laquelle le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section CN n°20, avenue de Boiragues.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI du Soriech, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, quelque somme que ce soit, au titre des frais exposés par Montpellier Méditerranée Métropole et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole une somme de 1 500 euros au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La décision en date du 30 avril 2021 par laquelle le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé le droit de préemption urbain est annulée.

Article 2 : Montpellier Méditerranée Métropole versera à la SCI Soriech une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du Soriech et Montpellier Méditerranée Métropole.

Délibéré après l'audience du 17 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Corneloup, présidente,

Mme Couégnat, première conseillère,

Mme Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024.

La Présidente-rapporteure,

F. Corneloup

L'assesseure la plus ancienne,

M. Couégnat

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 2 mai 2024.

La greffière,

M. A