Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2103323

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 juin 2021 et le 7 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas Richemont, représenté par son syndic, la SARL Immobilière Européenne de Gestion, Mme D J, M. A C, M. et Mme R G, M. E N, Mme I K, M. P F, Mme Q M et M. et Mme H S, représentés par la SCP d'avocats Vial, Pech de Laclause, Escale, Knoepffler, Huot, Piret, Joubes, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 25 janvier 2021 par lequel le maire de Villeneuve-de-la-Raho a accordé à M. et Mme L O d'Oriola un permis de construire deux maisons individuelles sur un terrain situé Mas Richemont, cadastré AR 34, ainsi que les décisions implicites de rejet de leurs recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Villeneuve-de-la-Raho la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient chacun d'un intérêt à agir contre le permis de construire contesté ;

- la requête n'est pas tardive ;

- le document graphique et les photographies figurant au dossier de permis de construire ne respectent pas les prescriptions du c) et du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions du préambule du règlement de la zone 6AU du règlement du plan local d'urbanisme de Villeneuve-de-la-Raho, qui précisent que l'urbanisation doit être réalisée sous la forme d'une opération d'aménagement d'ensemble ;

- il méconnaît les articles 6AU-2 et 6AU-3 du règlement du plan local d'urbanisme, dès lors que les constructions autorisées seront desservies par un chemin qui ne permettra pas l'accès des services d'incendie et de secours ;

- il méconnaît l'article 6AU-6, qui prévoit que les constructions doivent être édifiées à une distance ne pouvant être inférieure à 5 mètres des voies publiques existantes, modifiées ou à créer ;

- il méconnaît l'article 6AU-11 dès lors que la construction envisagée portera atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants ;

- il méconnaît l'article 6AU-13, qui prévoit que les parties non construites doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour 100 m² de surface non-construite.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 février 2022, la commune de Villeneuve-de-la-Raho, représentée par Maître Manya, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l'ensemble des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par courrier du 30 mai 2022, les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que le tribunal est susceptible de retenir que les moyens tirés de ce que le plan de masse ne faisait pas apparaître les modalités de raccordement des maisons aux réseaux publics d'eau potable et d'eaux usées, de la méconnaissance de l'article 6AU-13 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'absence de servitudes de passage et de réseaux sont fondés, d'estimer que ces illégalités sont susceptibles d'être régularisées et en conséquence, de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il aura fixé pour cette régularisation.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B,

- les conclusions de M. Lafon, rapporteur public,

- et les observations de Me Diaz, représentant les requérants et Me Manya, représentant la commune de Villeneuve-de-la-Raho.

Considérant ce qui suit :

1. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas Richemont et les copropriétaires, en leurs noms propres, demandent l'annulation de l'arrêté du 25 janvier 2021 par lequel le maire de Villeneuve-de-la-Raho a accordé à M. et Mme O d'Oriola un permis de construire deux maisons individuelles sur un terrain situé Mas Richemont, cadastré AR 34, ainsi que les décisions implicites de rejet de leurs recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Villeneuve-de-la-Raho :

En ce qui concerne la tardiveté de la requête :

2. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. () Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. () ". Aux termes de l'article A. 424-17 du même code : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : " Droit de recours : " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). "Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)." ".

3. La commune de Villeneuve-de-la-Raho fait valoir en défense que la requête enregistrée le 25 juin 2021 est tardive dès lors que les délais de recours n'ont pas été prorogés, faute de présentation régulière de recours gracieux. Les requérants affirment, quant à eux, que le permis de construire contesté n'a pas été affiché de manière régulière et continue pendant deux mois sur le terrain, de manière visible de l'extérieur. A défaut de preuve de l'affichage régulier de ce permis, conformément aux dispositions des articles R. 600-2 et R. 424-15 du code de l'urbanisme, aucun délai de recours ne peut être opposé à M. et Mme G, M. N et Mme K, pour lesquels il n'est pas établi qu'ils auraient eu une connaissance de l'arrêté attaqué plus de deux mois avant l'introduction de leur recours devant le tribunal.

4. Si, conformément à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le délai de recours à l'égard des tiers court à compter de l'affichage du permis sur le terrain, l'exercice par un tiers d'un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire, qui témoigne de ce qu'il a connaissance de cette décision, a pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux. Si l'absence de mention dans l'affichage de l'obligation de notification du recours n'empêche pas le déclenchement du délai de recours contentieux mentionné à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, elle a pour effet de rendre inopposable l'irrecevabilité prévue à l'article R. 600-1 du même code. Lorsque ce tiers utilise la faculté qui lui est ouverte de présenter un recours administratif avant de saisir la juridiction compétente, l'exercice d'un tel recours a pour conséquence de proroger le délai de recours contentieux.

5. L'ensemble des requérants, à l'exception de M. et Mme G, M. N et Mme K, ont présenté des recours gracieux contre l'arrêté du 25 janvier 2021, qui ont été réceptionnés le 24 ou le 25 février 2021, faisant ainsi courir à leur égard le délai de recours contentieux. Si Mme J, M. C, M. F, Mme M et M. et Mme S n'ont pas notifié leurs recours gracieux aux pétitionnaires, l'absence d'affichage sur le terrain des mentions exigées par les dispositions précitées, notamment celles portant sur l'obligation de notification du recours, fait obstacle à ce que soit opposée l'irrecevabilité prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Il suit de là que ces recours gracieux, qui comportaient l'ensemble des mentions requises, ont prorogé le délai de recours contentieux et que la requête, enregistrée au greffe du tribunal dans le délai de deux mois suivant les décisions implicites par lesquelles le maire de Villeneuve-de-la-Raho a rejeté ces recours gracieux, n'était ainsi pas tardive.

6. Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile () ". Aux termes de l'article 15 de cette même loi : " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble () ". Aux termes de l'article 18 de cette loi : " I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : () de représenter le syndicat () en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi () ". Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour () les mesures conservatoires () ". Ces dispositions, qui subordonnent la recevabilité d'une action juridictionnelle à l'existence d'une habilitation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires, n'imposent pas au syndic de disposer d'une telle habilitation pour présenter un recours gracieux, qui présente le caractère d'une mesure conservatoire. Il s'ensuit que le recours gracieux établi le 18 février 2021 par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas Richemont était régulier, alors même que son assemblée générale ne l'a autorisé à y procéder que le 25 février 2021. Ce recours gracieux a donc prorogé le délai de recours contentieux et la requête n'était pas tardive.

7. Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir tirées de la tardiveté de la requête doivent être écartées.

En ce qui concerne l'intérêt pour agir des requérants :

8. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ".

9. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

10. Il ressort des pièces du dossier que la copropriété de la résidence Mas Richemont, au sein de laquelle les dix copropriétaires requérants ont leur résidence d'habitation, est implantée sur trois parcelles immédiatement voisines du projet, cadastrées AR 13, 21 et 33. Ils font valoir que celui-ci, d'une hauteur de 7,60 mètres et d'une longueur de 28 mètres, est susceptible, du fait de son implantation à proximité de la limite séparative, d'entraîner une perte de vue sur le lac de Villeneuve-de-la-Raho et sur le massif des Albères, ainsi qu'une perte d'ensoleillement et des nuisances sonores. Dans ces conditions, les requérants, alors même qu'ils connaissaient, lorsqu'ils ont acquis leurs biens, le caractère constructible de la parcelle d'assiette du projet, doivent ainsi être regardés comme justifiant de leur intérêt pour agir contre le permis contesté. Il en résulte que la fin de non-recevoir opposée par la commune de Villeneuve-de-la-Raho doit être écartée.

Sur la légalité de l'arrêté du 25 janvier 2021 :

11. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier côté dans les trois dimensions. Ce plan de masse () indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. Il ressort des pièces du dossier que les documents graphiques et photographiques du dossier de demande, utilement complétés par le plan de situation, permettaient d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement, notamment le bâti avoisinant. Il s'ensuit que l'appréciation de l'autorité administrative sur la demande de permis n'a pas été faussée au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme.

13. En revanche, si le plan de masse laisse apparaître les canalisations des eaux usées et des eaux vannes et un point " alimentation eau ", il n'indique ni le lieu de raccordement des premières, ni la signification et les modalités de raccordement au second. Aucun autre document du dossier de demande ne permettait de pallier ces insuffisances au regard des prescriptions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme. Celles-ci ont été, par suite, de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. Aux termes de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme : " Les zones à urbaniser sont dites "zones AU". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. ".

15. Aux termes du préambule du règlement de la zone 6AU du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho : " Cette zone, secteur " Mas Richemont " au Nord-Ouest du village, correspond aux bâtiments d'exploitation agricole du Mas Richemont. Elle est destinée à recevoir une urbanisation destinée à de l'habitat, de l'hébergement touristique et à des activités touristiques et commerciales. L'urbanisation de cette zone devra être réalisée sous la forme d'une opération d'aménagement d'ensemble tenant compte de l'existant après mise en œuvre d'un mode de financement des équipements nécessaires à leur desserte et réalisation effective de ces équipements. Son urbanisation devra respecter les orientations d'aménagement et d'urbanisme définies sur la zone notamment en termes de traitement paysager. ". Aux termes de l'article 6AU-2 du même règlement, relatif aux occupations et autorisations des sols soumises à conditions particulières : " 1. Toute urbanisation sous réserve d'être réalisée sous la forme d'une opération d'aménagement d'ensemble après mise en œuvre d'un mode de financement des équipements nécessaires à leur desserte et réalisation effective de ces équipements, et, sous réserve du respect des orientations d'aménagement et d'urbanisme définies sur la zone notamment en termes de mixité sociale, d'organisation et de traitement paysager. 2. Toute construction ou installation nouvelle sous réserve de la réalisation effective des équipements publics nécessaires à sa desserte directe. () ".

16. La seule circonstance que la note technique des annexes sanitaires du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho subordonne le raccordement de la zone 6AU sur le poste de relevage existant du camping au contrôle préalable de la capacité de ce dernier à recevoir les eaux usées en provenance des nouvelles constructions ne permet pas de considérer que les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone n'avaient pas, à la date de l'adoption du plan local d'urbanisme, une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de la zone, ainsi que l'ont estimé les auteurs de ce plan et de l'opération d'aménagement programmée du secteur Mas Richemont. Dans ces conditions, le permis de construire attaqué n'avait pas à être précédé d'une modification ou révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.

17. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho que les autorisations de constructions seraient délivrées dans le secteur Mas Richemont à l'occasion d'une opération d'aménagement d'ensemble, sans exclure la possibilité de délivrer des autorisations ne relevant pas de cette opération d'aménagement d'ensemble, au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes, reprenant ainsi, sans contradiction ni illégalité, les deux options prévues par l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme lorsque les voies et réseaux existant à la périphérie immédiate d'une zone à urbaniser ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone. Il s'ensuit que la circonstance que le projet de construction de M. et Mme O d'Oriola, tout en étant compatible avec les orientations de l'opération d'aménagement programmée retenue pour le secteur Mas Richemont, ne s'inscrit pas dans une opération d'aménagement d'ensemble, n'est pas de nature à entraîner une méconnaissance, par l'arrêté du 25 janvier 2021, des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho.

18. Ni l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme, ni le règlement de la zone 6AU du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho ne subordonnent la délivrance des autorisations de construction à la réalisation préalable des équipements nécessaires à la desserte des constructions de l'ensemble de la zone.

19. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de servitudes versés au dossier par les requérants, que les réseaux publics d'eau et d'assainissement sont présents au niveau du parking du lac et en limite avec la voie publique, au plus près de la parcelle d'assiette du projet. Il s'ensuit que l'arrêté attaqué ne méconnaît pas les dispositions du 2 de l'article 6AU-2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, qui n'imposent pas la réalisation effective des équipements publics jusqu'aux parcelles entourées de propriétés privées, telle que la parcelle d'assiette du projet.

20. Aux termes de l'article 6AU-3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées ouvertes au public : " 1. Voirie () Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques correspondent à leur destination ainsi qu'aux exigences de la sécurité publique, de la défense contre l'incendie, de la protection civile, et à l'approche des véhicules d'enlèvement des ordures ménagères. Toute construction et toute unité de logement doivent donner directement sur une voie permettant l'accès du matériel de lutte contre l'incendie. () ".

21. Aux termes de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés () ". Aux termes de l'article 6AU-3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées ouvertes au public : " () 2. Accès : Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage sur un fond voisin dans les conditions fixées à l'article 682 du code civil. () ". Aux termes de l'article 6AU-4 du même règlement, relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement : " 1. Eau potable : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable. 2. Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement des eaux usées. () 4. Réseaux divers : Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent, dans la mesure du possible, être établis en souterrain. () ".

22. Il ressort des pièces du dossier que la situation de la parcelle d'assiette du projet, qui est enclavée, rend indispensable un accès par les parcelles AR 33, 37 et 41, qui appartiennent au syndicat requérant, et un passage des réseaux d'eau et d'électricité par la parcelle AR 36, qui appartient au domaine privé du département des Pyrénées-Orientales. M. et Mme O d'Oriola n'ont pas été en mesure de produire, y compris dans le cadre de la présente instance, un quelconque document faisant état d'une servitude ou droit de passage qui leur serait conféré à ces fins sur ces parcelles. Dans ces conditions, l'arrêté du 25 janvier 2021 doit être regardé comme méconnaissant l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme et les articles 6AU-3 et 6AU-4 précités.

23. Aux termes de l'article 6AU-6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Les constructions doivent être édifiées en arrière de l'alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer, à une distance ne pouvant être inférieure à 5,00 mètres. () ". S'il résulte du plan de masse que la construction sera édifiée à une distance de 4,30 mètres de la voie d'accès au projet, il ne ressort pas des pièces du dossier que celle-ci doive être assimilée à une voie publique. Il s'ensuit que l'arrêté attaqué ne méconnaît pas les dispositions de l'article 6AU-6.

24. Aux termes de l'article 6AU-11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, relatif à l'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords : " Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. () ". Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe entre le lac de Villeneuve-de-la-Raho et le Mas Richemont, qui était la maison de maître d'une exploitation viticole du XIXème siècle et qui, rénové, constitue la résidence de la copropriété Mas Richemont. Il est à proximité immédiate de cette bâtisse, ainsi que d'une seconde qui date de la même époque. Le paysage est marqué par la présence du massif des Albères en arrière-plan. Le projet de construction de deux maisons individuelles, dont l'architecture repose délibérément sur des volumes simples à R+1, couverts de toitures à deux pans dont les faîtages sont parallèles à ceux des bâtiments d'exploitation, n'est pas de nature, eu égard à ses caractéristiques et à sa situation exacte, à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, sans protection particulière, ou aux paysages naturels. Il s'ensuit que l'arrêté attaqué n'est pas entaché d'une erreur d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article 6AU-11.

25. Aux termes de l'article 6AU-13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-de-la-Raho, relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations : " Les parties non construites doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour 100 m² de surface non construite. () Les aires de stationnement non couvertes doivent être plantées à raisons d'un arbre de haute tige pour 100 m² de superficie affectée à cet usage. () ". Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive du projet que la totalité des espaces non construits, y compris les stationnements extérieurs, représentent 58 % de la surface de la parcelle, soit 719 m². Le plan de masse figurant au dossier de demande, et qui n'est pas démenti sur ce point par la notice descriptive, ne fait apparaître que quatre arbres de haute tige sur la parcelle. Il s'ensuit que les dispositions précitées de l'article 6AU-13 ont été méconnues.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

26. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

27. Ainsi qu'il a été exposé aux points 13, 22 et 25 ci-dessus du présent jugement, le plan de masse inséré au dossier de demande de permis de construire n'indique pas les modalités selon lesquelles les deux maisons individuelles seront raccordées aux réseaux publics, les pétitionnaires ne disposent pas de titre créant une servitude de passage et de réseaux et l'arrêté attaqué méconnaît l'article 6AU-13 du règlement du PLU de Villeneuve-de-la-Raho. Toutefois, ces vices, eu égard à leur nature et à leur portée, peuvent être régularisés par la délivrance d'un permis de construire modificatif si les pétitionnaires produisent les éléments manquants pour l'instruction de leur demande et modifient leur projet. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq mois à compter de la notification du présent jugement afin que, dans ce délai, les pétitionnaires procèdent à la régularisation prescrite ci-dessus et notifient au tribunal le permis de construire modificatif obtenu.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du l'arrêté du 25 janvier 2021 par lequel le maire de Villeneuve-de-la-Raho a délivré un permis de construire à M. et Mme O d'Oriola, ainsi que sur la légalité des décisions de rejet des recours gracieux formés contre cette décision, jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à cinq mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Mas Richemont, à Mme D J, M. A C, M. et Mme R G, M. E N, Mme I K, M. P F, Mme Q M, M. et Mme H S, M. et Mme L O d'Oriola et à la commune de Villeneuve-de-la-Raho.

Délibéré après l'audience du 3 juin 2022, à laquelle siégeaient :

M. Besle, président,

M. Myara, premier conseiller,

Mme Crampe, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2022.

Le président-rapporteur,

D. BL'assesseur le plus ancien,

A. MyaraLa greffière

C. Arce

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 1er juillet 202La greffière,

C. Arce

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