Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2103962

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 juillet 2021, la société VPI, représentée par Me Pourret, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Saint-Clément-de-Rivière à lui verser la somme de 275 500 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision du 17 janvier 2019 portant opposition à sa déclaration préalable déposée le 29 mars 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du fait générateur précité ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Clément-de-Rivière la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a déposé le 29 mars 2017 une déclaration préalable en vue de la division de la parcelle BI 118 en trois lots ;

- par un arrêté du 26 avril 2017, un sursis à statuer pour une durée de dix-huit mois a été opposé ;

- elle a déposé le 21 octobre 2017 une nouvelle déclaration préalable pour la division cette fois en deux lots, mais un nouveau sursis à statuer a été prononcé le 12 décembre 2017 ;

- une décision d'opposition à déclaration préalable a été édictée le 17 janvier 2019 ;

- par un jugement du 26 novembre 2020, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l'arrêté du 17 janvier 2019 ;

- elle a sollicité l'indemnisation de ses préjudices à hauteur de 275 500 euros par une demande préalable réceptionnée le 12 avril 2021 ;

- la responsabilité pour faute de la commune de Saint-Clément-de-Rivière est engagée en raison de l'illégalité de l'arrêté du 17 janvier 2019 ;

- elle a perdu le bénéfice d'un projet de division en trois lots et n'a pu vendre son terrain qu'en deux lots, pour un montant de 520 000 euros, alors que la vente de trois lots lui aurait apportée la somme de 790 000 euros, soit un manque à gagner de 270 000 euros ;

- elle a également subi un préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence de 5 000 euros ;

- elle a exposé 500 euros de frais d'expertise immobilière réalisée par M. A ;

- ses préjudices sont en lien direct avec l'illégalité de la décision du 17 janvier 2019.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 septembre 2021, la commune de Saint- Clément-de-Rivière, représentée par la SCP SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société VPI au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le lien de causalité entre le préjudice et la faute n'est pas établi dès lors que la requérante a vendu sa parcelle en deux lots avant que le jugement du tribunal ne soit rendu ; le manque à gagner allégué trouve ainsi son origine dans la décision de la requérante de renoncer par anticipation à la possibilité de concrétiser son projet de division en trois lots ;

- subsidiairement, le préjudice invoqué de manque à gagner ne revêt qu'un caractère éventuel ; aucun élément ne permet d'affirmer avec certitude qu'il aurait été plus assuré de vendre la propriété en trois lots plutôt qu'en un seul ou deux au prix, estimé par M. A, de 470 euros le mètre carré de terrain à bâtir ; la requérante a vendu son terrain d'un bloc, sans procéder à sa vente en deux lots, au prix de 303 euros le m2, ce qui est cohérent avec le prix moyen constaté, si bien que sa propriété s'est vendue au prix du marché ;

- la volonté de la requérante de vendre en trois lots est en elle-même douteuse ;

- le préjudice moral et les troubles dans les conditions d'existence ne sont pas établis.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B ;

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

- les observations de Me Pourret, représentant la société VPI ;

- et les observations de Me Monflier, représentant la commune de Saint-Clément-de-Rivière.

Considérant ce qui suit :

1. Le 29 mars 2017, la société Projet Immo a déposé une déclaration préalable tendant à la démolition d'une construction existante sur la parcelle cadastrée section BI n° 118 et à la division de cette parcelle en trois lots. Par une décision du 26 avril 2017, le maire de la commune de Saint-Clément-de-Rivière a opposé un sursis à statuer à la déclaration préalable de la SARL Projet Immo pour une durée de dix-huit mois. Par un arrêté du 17 janvier 2019, le maire de la commune s'est opposé à cette déclaration préalable, après qu'elle fut confirmée par la pétitionnaire. Par un jugement n°1901002 du 26 novembre 2020, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l'arrêté du 17 janvier 2019 et a enjoint au maire de la commune de réexaminer la demande de la Sarl Projet Immo. Par sa requête, la SCI VPI, ancienne propriétaire de la parcelle, demande l'indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subi de fait de l'illégalité de l'arrêté du 17 janvier 2019.

Sur les conclusions à fin d'indemnisation :

2. Par un jugement du 26 novembre 2020, le tribunal administratif de Montpellier a annulé pour erreur d'appréciation la décision d'opposition à déclaration préalable déposée le 29 mars 2017 pour la division en trois lots de la parcelle BI 118 d'une superficie de 1 716 m2.

3. La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de division foncière constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que la division foncière projetée était située dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier projeté. Dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

4. En premier lieu, il résulte de l'instruction que la SCI VPI a, avant que ne soit rendu le jugement du 26 novembre 2020, bénéficié le 27 septembre 2019 d'un arrêté de non-opposition pour la division de la parcelle en deux lots. Or, la société requérante a signé un compromis de vente dès le 21 novembre 2019 pour la totalité de la parcelle et de la maison d'habitation destinée à être détruite pour la somme de 520 000 euros et ne justifie pas avoir cherché à vendre sa parcelle en deux lots, comme elle y était autorisée, dans l'objectif revendiqué de réaliser une vente financièrement plus profitable. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que les compromis de vente des 30 avril 2018 et 30 avril 2019, ne portaient tous deux que sur la division de la parcelle en deux lots, avec un lot à détacher de 920 m2 comprenant la maison d'habitation et que la réalité d'un projet de vente en trois lots n'est pas apportée en l'espèce. Enfin, la requérante ne produit aucun compromis de vente couvrant les trois lots prévus, au besoin le cas-échéant avec une clause suspensive lié à la contestation de la légalité de la décision d'opposition à déclaration préalable. Dans ces conditions, et alors qu'une instance était pendante pour demander l'annulation de l'arrêté du 17 janvier 2019 qui lui aurait permis de vendre sa parcelle en trois lots et que la requérante a vendu son bien en une seule fois alors qu'une vente en deux lots lui était permise, il résulte de l'instruction que la requérante ne justifie pas de circonstances particulières de nature à établir la réalité du projet d'une vente de cette parcelle en trois lots, indépendamment de l'illégalité de l'arrêté du 17 janvier 2019. Par suite, il résulte de l'instruction que le préjudice au titre d'un manque à gagner résultant de l'impossibilité de vendre la parcelle en trois lots ou du retard à réaliser une telle opération apparait seulement éventuel et le lien de causalité avec l'illégalité de la décision du 17 janvier 2019 n'est pas établi.

5. En deuxième lieu, le préjudice moral et les troubles dans les conditions d'existence alléguée par la société civile immobilière requérante ne sont étayées par aucune circonstance particulière. Par suite, la matérialité de ces deux préjudices ne sont pas établis et ne sauraient être indemnisés.

6. En dernier lieu, dès lors que l'expertise immobilière réalisée par M. A n'a pas été utile dans le cadre de la présente instance, le préjudice de 500 euros au titre des frais d'expertise amiable ne saurait être indemnisé.

7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'indemnisation doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Saint-Clément-de-Rivière, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à la SCI VPI la somme qu'elle réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société VPI le versement à la commune de Saint-Clément-de-Rivière d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI VPI est rejetée.

Article 2 : La SCI VPI versera la somme de 1 500 euros à la commune de Saint-Clément-de-Rivière au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société VPI et à la commune de Saint-Clément-de-Rivière.

Délibéré après l'audience du 9 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Fabienne Corneloup, présidente,

Mme Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023.

Le rapporteur,

N. B

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 23 novembre 2023.

La greffière,

M. C