Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2123348

Vu la procédure suivante :

Par ordonnance n° 462171 du 4 avril 2022, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a attribué au tribunal administratif de Montpellier le jugement de la requête de M. A, enregistrée par le greffe du tribunal administratif de Toulouse le 4 juin 2021 sous le n° 2103348 Cette requête a été enregistrée par le greffe du tribunal administratif de Montpellier sous le n° 2123348.

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 juin 2021 et 6 septembre 2021, ainsi que par un mémoire reçu le 6 avril 2022 et non communiqué, M. B A, représenté par Me Dalbin, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 6 avril 2021 par laquelle le maire de la commune de Montauban a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les lots 1, 2 et 3 d'un ensemble immobilier situé 13 rue Delcassé, parcelle cadastrée section AK n° 210, au prix de 170 000 euros et aux conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Montauban la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision de préemption est dépourvue de base légale en l'absence de délibération instaurant le droit de préemption urbain régulièrement publiée et exécutoire ;

- il n'est pas établi que le maire aurait été régulièrement habilité par le conseil municipal pour exercer le droit de préemption urbain au nom de la commune ;

- la décision de préemption est insuffisamment motivée, contrairement aux exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle ne fait état d'aucun projet qui justifie l'exercice du droit de préemption sur le bien mis en vente ;

- les délais pour exercer le droit de préemption prévus par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme n'ont pas été respectés par la commune ; la visite des lieux réalisée le 10 mars 2021 n'a pas prorogé ce délai dès lors qu'elle n'a pas respecté les conditions de forme prescrites par l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme et n'a pas été effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

- la décision de préemption n'a pas été notifiée au notaire chargé de la vente, ni au propriétaire intéressé, ni davantage transmise au préfet, en méconnaissance de l'article L. 213- 2 du code de l'urbanisme et des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales ;

- la consultation du service des domaines a été faite hors délai en méconnaissance des articles R. 213-21 et R. 213-6 du code de l'urbanisme ;

- la décision de préemption n'est pas justifiée par un projet d'aménagement urbain prévu par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et ne correspond à aucun objet précis.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 août 2021 et 7 mars 2022, la commune de Montauban, représentée par la SCP Courrech et Associés, agissant par Me Courrech, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. A sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Goursaud, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme Villemejeanne, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Marti, représentant la commune de Montauban.

Une note en délibéré a été présentée le 10 février 2023 pour la commune de Montauban.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration d'intention d'aliéner en date du 6 janvier 2021, Mme C a fait connaître à la commune de Montauban son projet de cession de trois locaux commerciaux correspondant aux lots 1, 2 et 3 d'un ensemble immobilier situé 13 rue Delcassé, parcelle cadastrée section AK n° 210, pour un prix de vente total de 170 000 euros. Par une décision du 6 avril 2021, le maire de la commune de Montauban a exercé le droit de préemption urbain sur le bien au prix proposé. Par la présente requête, M. A, acquéreur évincé, demande au tribunal d'annuler cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes de l'article L. 300-1 de ce même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. ".

3. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

4. Il en résulte également que le droit de préemption peut être exercé pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement qui répondent aux objectifs énoncés par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. En application du dernier alinéa de l'article L. 210-1 précité, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de la délibération par laquelle une commune a délimité des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Il résulte de ces dispositions et de ce qui a été dit ci-dessus que, lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un périmètre qu'elle a délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, les exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.

5. En l'espèce, la décision attaquée indique que la préemption de l'ensemble immobilier situé 13 rue Delcassé " constitue une opportunité supplémentaire à la revitalisation du quartier Villenouvelle et est nécessaire au développement de celui-ci où la qualité du commerce est également un enjeu fort pour recréer une dynamique commerciale, la collectivité ayant mené suite à l'étude urbaine Montauban 2030 une étude plus poussée visant au renouvellement urbain du quartier Villenouvelle et notamment la requalification urbaine de la place Guibert ". Elle précise également que la commune est déjà locataire d'un des lots préemptés, qu'elle exploite dans le cadre du service municipal de la propreté. Ce faisant, elle ne fait apparaître ni la nature ni la réalité du projet pour lequel le droit de préemption est exercé. Si elle vise également la convention cadre pluriannuelle " action cœur de ville Montauban " signée le 10 juillet 2018, à laquelle est partie la commune de Montauban en tant que collectivité bénéficiaire, et notamment ses axes 2 et 4 intitulés respectivement " Favoriser un développement économique et commercial équilibré " et " Mettre en valeur les formes urbaines, l'espace public et le patrimoine ", cette convention, qui ne comporte pas d'indications suffisamment précises, ne permet pas, par elle-même, d'identifier la nature de l'opération ou de l'action pour la réalisation de laquelle le droit de préemption a été exercé. Notamment, si elle comporte en annexe une " fiche action " rattachée à l'axe 2 ayant pour objectif l'implantation d'enseignes commerciales, son financement demeurait à l'état d'étude à la date d'approbation de la convention tandis qu'aucune action particulière n'est détaillée dans le quartier de Villenouvelle dans lequel s'insère le projet. Enfin, la commune ne saurait sérieusement se prévaloir d'une " fiche projet " en date du 10 décembre 2019 faisant état d'une opération de requalification urbaine de la place Guilbert dont il ressort des détails qu'elle ne concerne que la valorisation des espaces publics et de la végétation, ni davantage de ce que l'immeuble concerné est répertorié au titre d'une étude urbaine comme un bâti dégradé comportant une façade remarquable, cette qualification étant sans lien avec le projet urbain d'extension et d'accueil d'activités économiques dont elle se prévaut pour justifier la préemption litigieuse. Dans ces conditions, M. A est fondé à soutenir que la commune de Montauban ne justifie pas de la réalité, à la date de la décision de préemption attaquée, d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et que la décision de préemption du 6 avril 2021 ne répond pas aux exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n'est de nature à justifier l'illégalité de la décision en litige.

7. Il résulte de ce qui précède que M. A est fondé à demander l'annulation de la décision de préemption attaquée.

Sur les frais liés au litige :

8. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Montauban le versement de la somme de 1 500 euros à M. A en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de M. A, qui n'est pas la partie perdante, la somme que la commune de Montauban demande au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 6 avril 2021 du maire de Montauban de préempter les lots 1, 2 et 3 de l'ensemble immobilier situé 13 rue Delcassé, parcelle cadastrée section AK n° 210, est annulée.

Article 2 : La commune de Montauban versera une somme de 1 500 euros à M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Montauban au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la commune de Montauban et à Mme C.

Délibéré après l'audience du 9 février 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Lison Rigaud, présidente,

Mme Isabelle Pastor, première conseillère,

M. François Goursaud, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 février 2023.

Le rapporteur,

F. Goursaud

La présidente,

L. Rigaud

La greffière,

M. D

La République mande et ordonne au préfet du Tarn-et-Garonne en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,

M. D00