Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 9 juillet 2023 et un mémoire enregistré le 14 janvier 2024, M. B... A... demande au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 5 mai 2023 par laquelle le maire de Carcassonne lui a accordé une autorisation préalable de mise en location de son logement situé 22 rue Voltaire sur le territoire de la commune, en tant qu’il le qualifie comme un T1 Bis et non comme un T3, ensemble la décision du 23 juin 2023 rejetant son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Carcassonne une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la décision attaquée est entachée d’incompétence ;
- elle est entachée d’une erreur de fait dès lors qu’elle se fonde sur le motif tiré de ce que deux pièces sont inférieures à 7 m2 pour qualifier son bien de T1 Bis alors que les pièces dont il s’agit sont d’une surface habitable de 9,2 m² pour l’une et de 9,64 m² pour l’autre ;
- il est entaché d’une erreur d’appréciation au regard de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
- le bordereau de pièces jointes à sa requête a été rectifié.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 août 2023 et 29 mars 2024, la commune de Carcassonne, représentée par Me Duvignau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre des frais d’instance.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrégulière, dès lors qu’elle n’est pas assortie d’un inventaire détaillé des pièces, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 412-2 du code de justice administrative ;
- les moyens ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 11 mars 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 16 avril 2024.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ;
- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
- le règlement sanitaire départemental de l’Aude ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Raguin,
- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
M. A... a adressé le 26 avril 2023 à la commune de Carcassonne une demande d’autorisation préalable de mise en location pour un logement situé 22 rue Voltaire sur le territoire de la commune. Par une décision du 5 mai 2023, le maire de cette commune a délivré l’autorisation sollicitée en qualifiant le logement comme un T1 Bis et non comme un T3. Le 7 juin 2023, M. A... a formé un recours gracieux contre cette décision qui a été rejeté par décision du 23 juin 2023. Le requérant doit être regardé comme demandant au tribunal d’annuler ces deux décisions.
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune :
Aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative : « (…) La requête indique les nom et domicile des parties. Elle contient l’exposé des faits et moyens, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. » Aux termes de l’article R. 412-1 du même code : « La requête doit, à peine d’irrecevabilité, être accompagnée, sauf impossibilité justifiée, de la décision attaquée (…) » Aux termes de l’article R. 412-2 du même code : « Lorsque les parties joignent des pièces à l'appui de leurs requêtes et mémoires, elles en établissent simultanément un inventaire détaillé. (…) Ces obligations sont prescrites aux parties sous peine de voir leurs pièces écartées des débats après invitation à régulariser non suivie d'effet. » Enfin selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. (…) »
D’une part, contrairement à ce que soutient la commune, la circonstance que la requête de M. A... ne soit pas assortie d’un inventaire détaillé des pièces jointes n’a pas pour effet de rendre ses conclusions à fin d’annulation irrecevables mais est seulement susceptible de permettre d’écarter ces pièces des débats. En l’absence d’invitation adressée par le tribunal, qui n’y était pas tenu, à M. A... pour que celui-ci régularise la présentation des pièces jointes à sa requête, la fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions précitées de l’article R. 412-2 du code de justice administrative ne peut être qu’écartée.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
L’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation permet à l’organe compétent en matière d’habitat de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location, sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Aux termes de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur à la date des décisions en litige : « La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation (…) par le maire de la commune. (…) le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées. »
En premier lieu, par une délibération du 23 mai 2019, la commune de Carcassonne a autorisé le maire de la commune à solliciter la communauté d’agglomération du Carcassonnais afin d’instaurer le dispositif d’autorisation préalable de mise en location pour les logements locatifs privatifs dans le périmètre qu’elle a défini au sein de la commune. Par une délibération du 25 septembre 2019, régulièrement publiée, la communauté d’agglomération Carcassonne Agglo a mis en place le dispositif sur le périmètre ainsi défini et a délégué l’exercice de cette compétence à la commune de Carcassonne. Par suite, le maire de la commune était bien compétent pour signer la décision contestée et le requérant ne saurait utilement soutenir à cet égard que la décision aurait été en réalité prise par un agent de la commune lorsqu’il a effectué une visite du logement. Le moyen tiré du vice d’incompétence doit donc être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. / La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. » Aux termes de l’article 40.3 du règlement sanitaire départemental de l’Aude arrêté par arrêté du préfet de l’Aude du 20 juillet 1979 : « L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à 9 mètres carrés. / Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 mètres carrés. / (…) / la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2.20m (…) »
Les dispositions précitées du décret du 30 janvier 2002, qui n’ont pas été édictées sur le fondement des dispositions de l’article L. 1311-2 du code de la santé publique, mais uniquement sur le fondement de celles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ne régissent que les rapports entre les propriétaires bailleurs et les locataires, ne sauraient avoir abrogé les dispositions de l’article 40 du règlement sanitaire départemental de l’Aude, lesquelles édictent des règles générales d’habitabilité destinées à assurer la salubrité de l’habitat et sont ainsi applicables à l’ensemble des locaux à usage d’habitation, quelle que soit leur ancienneté.
Pour se prononcer sur une demande d’autorisation préalable de mise en location, il appartient à l’administration de prendre en compte toutes les caractéristiques du local litigieux, notamment celles qui caractérisent une méconnaissance de la règlementation applicable, telle qu’elle est en particulier prévue par le règlement sanitaire départemental, même si toute méconnaissance de ce règlement, qui n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation, ne justifie pas un refus d’autorisation.
En l’espèce, le maire de la commune de Carcassonne a accordé l’autorisation sollicitée en qualifiant le logement comme un T1 Bis et non comme un T3 après s’être fondé sur un rapport de visite d’un agent, non signé et non daté, à la suite d’une visite effectuée le 3 mai 2023 dans le logement. Il est constant que les deux chambres litigieuses sont mansardées. Ledit rapport a constaté que ces deux chambres disposaient d’une surface habitable de 5,46 m2. Si le requérant conteste fermement la prise de ces mesures ainsi que la qualité du rapport, dont il ressort effectivement que les photos jointes sont de mauvaise qualité, le diagnostic qu’il a produit dans ce cadre révèle néanmoins que, si les deux chambres dont il s’agit mesurent 9,2 m2 pour l’une et 9,64 m2, la hauteur sous plafond est par endroit de 1,87 mètre dans chacune de ces pièces, de sorte qu’elle est inférieure à la hauteur de 2,20 mètres requise. Dans ces conditions, ainsi que le fait valoir la commune sans être sérieusement contestée, en combinant la hauteur sous plafond au droit où elle est supérieure ou égale à la hauteur réglementaire et la surface des pièces à ces endroits, la surface habitable peut légalement avoir été calculée à 5,46 m2 en l’absence de démonstration inverse produite par le requérant. Dans ces conditions, c’est sans commettre d’erreur de fait et d’erreur d’appréciation que le maire de la commune a pu qualifier le logement de M. A... de T1 Bis.
Il résulte de tout ce qui précède que M. A... n’est pas fondé à demander l’annulation de la décision du 5 mai 2023 ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux du 23 juin 2023.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Carcassonne, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par le requérant au titre des frais liés au litige. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. A... la somme demandée par la commune de Carcassonne sur le fondement de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête présentée par M. A... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Carcassonne au titre de l’article 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à la commune de Carcassonne.
Délibéré après l’audience du 24 février 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Encontre, présidente,
M. Raguin, premier conseiller,
M. Didierlaurent, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.
Le rapporteur,
V. RaguinLa présidente,
S. Encontre
La greffière,
L. Rocher
La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Montpellier, le 13 mars 2026.
La greffière,
L. Rocher