Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2400285

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 17 janvier 2024, M. P I, Mme Q K, M. A E, Mme S E, M. B F, Mme N U H et M. D O, représentés par Me Duhil de Bénazé, demandent au juge des référés :

1°) de suspendre l'arrêté n°PC3400323K0087 délivré le 28 novembre 2023 par lequel le Maire de la commune d'Agde a autorisé Messieurs L J et G M à démolir l'existant et à construire six maisons d'habitation sur la parcelle cadastrée section KN n° 181 ;

2°) de condamner la commune d'Agde au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

Sur l'urgence :

- l'urgence est présumée en application de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme ;

- l'ampleur des constructions autorisées aggrave cette présomption, étant rappelé que la parcelle objet du projet sera la seule du lotissement Saint Jean à procéder à la subdivision d'un lot permettant la construction de six constructions à usage d'habitation ;

- une action au fond ne permettrait pas de sauvegarder les intérêts des requérants au regard des illégalités dont sont entachées les décisions tenant aux délais d'instruction durant lesquels les travaux pourront être réalisés, et les constructions avancées voir achevées ;

- les époux T exploitent une activité de maisons d'hôte sur la parcelle mitoyenne à celle du projet. La construction de six maisons à usage d'habitation emportera nécessairement des nuisances visuelles et sonores pouvant impacter leur activité.

Sur le doute sérieux sur la légalité :

- l'arrêté a été pris par une autorité incompétente ;

- le dossier de permis de construire est insuffisant et méconnaît les articles R. 435-1 et suivants du code de l'urbanisme ; aucune des pièces du dossier de demande de permis de construire ne permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain ;

- le dossier de demande de permis de construire méconnaît l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ; aucun plan de division n'est joint ; le projet ne prévoit pas la constitution d'une association syndicale, ne précise pas que le projet est soumis au statut de la copropriété et ne justifie pas la conclusion avec la commune d'une convention prévoyant le transfert dans son domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article L.332-11-3 du code de l'urbanisme ; la cession d'une partie de la parcelle 182 au domaine public nécessite des travaux et la conclusion d'un Projet Urbain Partenarial, lequel n'est pas produit au dossier ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UD 11 du règlement du plan local d'urbanisme ; les constructions sont contemporaines et non méditerranéennes.

Par un mémoire enregistré le 6 février 2024, la commune d'Agde, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, au rejet de la requête, et dans tous les cas, à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que :

- Les requérants n'apportent pas la preuve que le projet en litige engendrera un trouble dans l'occupation, l'utilisation ou la jouissance de leurs biens ; ils ne justifient donc pas d'un intérêt à agir et leur recours est irrecevable ;

- L'urgence étant présumée en matière d'autorisation d'urbanisme en application de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme, elle s'en remet à l'appréciation du juge des référés quant à la situation d'urgence invoquée par les requérants ;

- Aucun moyen n'est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- M. C a bien reçu délégation de fonction et de signature du maire en matière d'urbanisme ;

- Les pièces composant le dossier de demande d'autorisation d'urbanisme permettent de vérifier l'environnement proche du projet ;

- Aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose qu'un plan de division soit établie ; qu'en l'espèce, le plan de masse a mis le service instructeur en mesure d'apprécier la division envisagée ; le projet ne comprend aucun voie ou espace commun sur le projet ; l'accès aux différents lots sera permis par la conclusion entre les propriétaires de servitudes de passage ; si le tribunal estimait qu'une voie commune était prévue au projet, il sera précisé à toutes fins utiles que le vice tiré de l'absence dans le dossier du projet de constitution d'une association syndicale peut être régularisé par le dépôt d'un dossier de demande de permis de construire modificatif prévoyant la constitution d'une association syndicale d'acquéreurs ;

- La réalisation de la voie n'avait pas à faire l'objet d'un PUP (Projet urbain partenarial) ; le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme est dès lors inopérant ;

- L'accès par les occupants des futurs lots ne crée aucun risque pour la sécurité du voisinage au sens de l'article UD 3 du règlement du PLU et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, étant précisé qu'il est prévu un élargissement de l'accès pour les futurs occupants des six maisons d'habitation sur la parcelle KN 182 voisine ;

- L'article UD 11 du règlement du PLU est respecté ; bien que modernes, les six constructions projetées s'intègrent convenablement dans leur environnement.

Vu :

- la requête enregistrée le 17 janvier 2024 sous le n°2400286 par laquelle M. et Mme T et autres demandent l'annulation de la décision attaquée ;

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Corneloup, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 février 2024 à 10 heures 30 :

- le rapport de Mme Corneloup, juge des référés ;

- les observations de Me Sorano, représentant les requérants, qui persistent dans ses écritures par les mêmes moyens. Il précise que le projet est important et comporte six constructions ; que le dossier de permis de construire n'apporte aucune précision sur la voie commune qui apparaît sur la parcelle et qui en aura la charge ; que les modalités de gestion de cette voie commune ne sont pas précisées ; que le plan de masse ne vaut pas plan de division ; que le projet prévoit la cession d'une parcelle de terrain au domaine public selon des modalités indéterminées ;

- les observations de Me Wattrisse, représentant la commune d'Agde, qui persiste dans ses écritures par les mêmes moyens. Elle précise que le dossier de demande de permis de construire permet d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement ; que le plan de masse est clair et vaut plan de division en l'espèce ; que le passage sur la voie commune sera gérée par des servitudes de passage croisées entre les propriétaires des lots projetés ; que la rétrocession de la parcelle sur le domaine public n'est ni prévue ni nécessaire ; que la servitude de passage sur la parcelle voisine permettra une circulation plus aisée ; que le trafic n'est pas dense dans le secteur ; que les toits terrasses et les constructions contemporaines sont acceptées dans le secteur.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Une note en délibéré a été produite par Me Duhil de Bénazé pour M. I, Mme K, M. E, Mme E, M. F, Mme H et M. O en date du 8 février 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 7 septembre 2023, M. J et M. M ont déposé un dossier de demande de permis de construire valant division, pour la construction de six maisons individuelles sur la parcelle cadastrée section KN n°181 à Agde. Par arrêté n°PC3400323K0087 du 28 novembre 2023, un permis de construire leur a été accordé. Par la présente requête, M. I, Mme K, M. E, Mme E, M. F, Mme H et M. O demandent au tribunal de suspendre l'exécution dudit permis jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. (). "

3. Il résulte de ces dispositions, qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Une requête collective est recevable dès lors que l'un des signataires de cette dernière a qualité et intérêt à agir à l'annulation de la décision attaquée. Il est constant que les époux T, propriétaires de la parcelle KN 183 voisine, exploitent une activité de maison d'hôtes sur la parcelle mitoyenne à celle du projet et soutiennent que la construction de six maisons à usage d'habitation emportera nécessairement des nuisances visuelles et sonores pouvant impacter leur activité. Le projet, proche en distance de leur habitation, apparaît ainsi susceptible, d'affecter directement les conditions de jouissance et d'occupation du bien des époux T. Par suite, l'intérêt à agir des époux T est établie. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des requérants doit être écartée.

Sur les conclusions à fin de suspension :

5. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

6. L'article L. 600-3 du code de l'urbanisme dispose que : " Un recours dirigé contre () un permis de construire, () ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. () ".

7. Il n'est pas allégué de circonstances particulières de nature à renverser la préemption d'urgence.

8. Dans ces conditions, la condition d'urgence doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

9. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque les voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs, à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. "

10. En l'état de l'instruction, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 421-34 du code de l'urbanisme en l'absence de production d'un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs du fait de la présence d'une voie commune sur la parcelle en litige est propre à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté en litige. Il n'appartient pas, eu égard à son office, au juge des référés, qui statue en urgence, de faire usage des pouvoirs conférés au juge du fond par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer pour permettre au bénéficiaire de régulariser l'autorisation contestée.

11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état de l'instruction, aucun autre moyen ne parait susceptible d'entraîner la suspension de la décision attaquée.

12. Il résulte de ce qui précède que les deux conditions prévues par l'article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies. Par suite, il y a lieu de prononcer la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 novembre 2023 par lequel le maire de la commune d'Agde a autorisé Messieurs L J et G M à démolir l'existant et à construire six maisons d'habitation, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.

Sur les frais liés au litige :

13. En application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elles ont pu exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'arrêté du 28 novembre 2023 par lequel le maire de la commune d'Agde a autorisé Messieurs L J et G M à démolir l'existant et à construire six maisons d'habitation est suspendu, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. P I, Mme Q K, M. A E, Mme S E, M. B F, Mme N U H et M. D O, la commune d'Agde, M. L J, M. G M.

Fait à Montpellier, le 12 février 2024.

La juge des référés,

F. Corneloup

La greffière,

M. R

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 12 février 2024.

La greffière,

M. R