Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2004786

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 novembre 2020 et le 3 août 2021, la SARL Rib's Immobilier, représentée par Me Matel, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 19 juin 2020 par laquelle le maire de la commune de Vannes a préempté l'immeuble cadastré section AZ n° 161 et n° 163, ainsi que la décision du 16 septembre 2020 rejetant son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre à la commune de Vannes de lui proposer la vente des deux parcelles incriminées, dans un délai de dix jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Vannes le versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision est insuffisamment motivée en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, la collectivité ne disposant d'aucun projet réel, dont la nature et la configuration auraient fait l'objet de discussions, soit en commission soit en conseil municipal et aucune étude opérationnelle n'a été mentionnée ;

- la décision n'est pas justifiée par un projet cohérent et pérenne en matière de politique d'aménagement.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 15 février 2021 et le 22 décembre 2021, la commune de Vannes, représentée par la Selarl Cornet-Vincent-Segurel conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SARL Rib's Immobilier le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société Rib's Immobilier ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience, au cours de laquelle ont été entendus :

- le rapport de Mme Plumerault ;

- les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public ;

- et les observations de Me Matel, représentant la société Rib's Immobilier et de Me Guillon, représentant la commune de Vannes.

Considérant ce qui suit :

1. La société Rib's Immobilier a conclu une promesse unilatérale de vente en vue de l'acquisition d'un bien situé 4 rue du Général Weygand, parcelles cadastrées section AZ n° 161 et n° 163 d'une superficie de 3 710 m², situé sur le territoire de la commune de Vannes. Après réception le 12 février 2020 de la déclaration d'intention d'aliéner par ses services, le maire de Vannes a décidé, par décision du 19 juin 2020, de préempter ce bien. La société Rib's Immobilier a formé un recours gracieux, qui a été rejeté par décision du 7 septembre 2020. Elle demande au tribunal d'annuler la décision de préemption ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en l'espèce " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () /Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () " . Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ".

3. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

4. Il ressort des pièces du dossier que la décision litigieuse est motivée par la volonté de créer un parc urbain sur les parcelles préemptées, en vue d'assurer la diversité fonctionnelle de la zone, qui doit bénéficier aux acteurs économiques de cette zone ainsi qu'aux habitants limitrophes. La commune fait valoir que la décision de préemption s'inscrit dans les objectifs du projet d'aménagement et de développement durables (PADD) qu'elle a adopté le 30 juin 2017, parmi lesquels figure le renforcement de la qualité paysagère de la ville en développant la place du végétal et la biodiversité urbaine. En l'espèce, le PADD comporte un axe n° 1 " Vannes, ville accueillante ", lequel décline parmi ses objectifs, celui d'affirmer la richesse du patrimoine architectural et paysager et la mise en valeur des espaces publics comme leviers d'attractivité, notamment en améliorant le cadre de vie par l'embellissement de la ville et de ses espaces publics. Il prévoit à cet égard en particulier de développer la nature en ville en contrepartie d'espaces urbains plus denses. L'axe n° 3 " Vannes, ville verte et bleue (nature en ville, paysages, trame verte et bleue " du PADD comporte comme objectif de renforcer la qualité paysagère de la ville notamment en développant la place du végétal en ville et la biodiversité urbaine et énonce, parmi les actions à privilégier, " d'assurer aux habitants la proximité d'espaces verts (espaces publics ou privés, jardins familiaux, ) ". Toutefois, ces objectifs, énoncés de manière très générale et qui ne comportent aucune action propre au quartier auquel appartiennent les parcelles, objets de la préemption, ne sauraient suffire à établir la réalité d'un projet d'aménagement répondant à l'un des objets fixé par l'article L. 300-1 précité du code de l'urbanisme.

5. Si la commune de Vannes se prévaut également des échanges intervenus au sein des conseils de quartier Nord-Est qui se sont tenus les 17 mars 2016, 27 juin 2017, 21 juin 2018, 19 décembre 2019 et 2 mars 2020, les comptes-rendus se bornent à évoquer de façon générale et sans plus de précision la nécessité de prévoir " une place pour les échanges, un lieu ouvert à tous, qui puisse répondre aux attentes de toutes les tranches d'âges des habitants (du) quartier ", l'aménagement d'un square où installer des tables et des bancs ainsi qu'un mur de végétalisation proche des commerces de proximité, un espace de jeux pour enfants avec un terrain de boules près de la maison de retraite. Ils ne permettent ainsi pas, par leur teneur, d'établir la réalité du projet contesté, alors que ce conseil de quartier a également relevé, au cours de la séance du 21 juin 2018, que le projet urbain de Kersec, situé à environ 500 mètres des parcelles concernées par la décision de préemption, préservait un espace vert et de détente pour le quartier.

6. Dans ces conditions, la société Rib's Immobilier est fondée à soutenir que la commune de Vannes ne justifie pas de la réalité de son projet sur les parcelles en cause à la date d'exercice du droit de préemption et à demander, par suite, l'annulation des décisions litigieuses.

7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur l'injonction :

8. L'article L. 231-11-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / () / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. "

9. En vertu de ces dispositions, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

10. Il est constant que le bien immobilier en question n'a pas été employé au projet en vue duquel la commune a exercé le droit de préemption. Il n'a pas fait l'objet de travaux significatifs. Il suit de là que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, et ce, quel que soit le projet des acquéreurs évincés pour ce bien.

11. L'annulation de la décision de préemption implique nécessairement, en application de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, que la commune de Vannes propose l'acquisition du bien préempté aux anciens propriétaires conformément à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, ou à défaut, à l'acquéreur évincé mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, à savoir la société Rib's Immobilier. Il convient en conséquence d'enjoindre à la commune de procéder à l'une et l'autre de ces démarches dans un délai d'un mois.

Sur les frais liés au litige :

12. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Vannes doivent, dès lors, être rejetées.

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Vannes la somme de 1 500 euros à verser à la société Rib's Immobilier.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 19 juin 2020 par laquelle le maire de la commune de Vannes a préempté l'immeuble cadastré section AZ n° 161 et n° 163, ainsi que la décision du 16 septembre 2020 rejetant le recours gracieux de la société Rib's Immobilier sont annulées.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Vannes de proposer aux anciens propriétaires d'acquérir le bien préempté, dans les conditions prévues à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement. En cas de refus exprès ou tacite des anciens propriétaires, la commune de Vannes proposera à l'acquéreur évincé, la société Rib's Immobilier, d'acquérir ce bien dans les mêmes conditions, dans un délai d'un mois à compter de ce refus.

Article 3 : La commune de Vannes versera la somme de 1 500 euros à la société Rib's Immobilier en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Vannes présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Rib's Immobilier, à la commune de Vannes et à Mme B A, épouse C.

Délibéré après l'audience du 5 mai 2023 à laquelle siégeaient :

M. Radureau, président,

Mme Plumerault, premier conseiller,

Mme René, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mai 2023.

La rapporteure,

signé

F. Plumerault

Le président,

signé

C. Radureau

La greffière d'audience,

signé

A. Bruézière

La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.