Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2201269

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 11 mars, 16 juin, 12 août et 8 septembre 2022, M. et Mme J et H I, la SCI Thebinvest, M. C B et M. E F, représentés par Me Dubourg, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 11 janvier 2022 par lequel le maire de Pleurtuit a délivré un permis de construire un immeuble collectif de trente-deux logements, un immeuble collectif de dix-sept logements et cinq maisons individuelles ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Pleurtuit une somme de 2 000 euros au titre des articles L. 761-1 du code de justice administrative.

M. et Mme I et autres soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- il n'est pas justifié de la compétence du signataire du permis de construire ;

- le dossier de demande de permis de construire n'était pas suffisant ;

- le permis de construire méconnait les dispositions de l'article UZA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit ;

- il méconnait les dispositions de l'article UZA 8 du même règlement ;

- il méconnait l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 juin, 22 juin et 2 septembre 2022, la commune de Pleurtuit, représentée par Me Rouhaud, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme I et autres.

Il fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l'absence de notification à la SA d'HLM de la Rance ;

- les moyens soulevés par M. et Mme I et autres ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés les 15 juillet et 1er septembre 2022, la société Batimalo, représentée par Me Le Derf-Daniel, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme I et autres.

Il fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l'absence de notification des recours à la SA d'HLM de la Rance ;

- les moyens soulevés par M. et Mme I et autres ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. G,

- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,

- et les observations de Me Dubourg, représentant M. et Mme I et autres, et de Me Messeant, représentant la commune de Pleurtuit et de Me Balloul, représentant la société Batimalo.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 11 janvier 2022, le maire de Pleurtuit a délivré à la société Batimalo SA d'HLM de la Rance un permis de construire un immeuble collectif de trente-deux logements, un immeuble collectif de dix-sept logements et cinq maisons individuelles, au sein de la zone d'aménagement concerté de l'aéroport. M. et Mme I et autres en demandent l'annulation.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. () ".

2. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme I et autres ont notifié leur recours à l'adresse du bénéficiaire, mentionnée sur l'arrêté attaqué. Dans ces conditions, même si deux pétitionnaires avaient rempli le formulaire Cerfa, cette notification répondait aux exigences de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et la fin de non-recevoir opposée par la commune de Pleurtuit et la société Batimalo doit être écartée.

Sur la légalité du permis de construire :

3. Par un arrêté du 30 juillet 2020 régulièrement publié et transmis en préfecture, le maire de Pleurtuit a donné délégation de fonction et de signature à M. A K, 5ème adjoint au maire en charge de l'urbanisme, à l'effet de signer notamment les permis de construire. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué doit donc être écarté.

4. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

5. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte 6 documents photographiques montrant le terrain dans son environnement proche et lointain et si ces photographies ne montrent pas les constructions individuelles situées à l'ouest du projet, cette circonstance n'a pas été de nature à empêcher le service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement lointain dès lors que la notice paysagère mentionne que l'environnement du projet comporte tant des immeubles collectifs qu'une zone pavillonnaire à l'ouest. Par ailleurs, aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose au pétitionnaire de joindre au dossier un document attestant de la consultation du paysagiste de la ZAC dans laquelle est prévue le projet de construction autorisée. Enfin, le pétitionnaire n'a pas plus l'obligation de joindre à son dossier une étude relative à la pollution éventuelle du terrain à construire. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

6. Aux termes de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme : " Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s'applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l'article L. 151-27. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. / Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les cas où la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le représentant de l'Etat dans le département dans les autres cas, peut approuver le cahier des charges. Si le cahier des charges a été approuvé, et après qu'il a fait l'objet de mesures de publicité définies par décret, celles de ses dispositions qui sont mentionnées au premier alinéa sont opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme. () ".

7. Il ressort des pièces du dossier, en l'espèce, qu'aucune cession de parcelle aux constructeurs n'est prévue, les quatre parcelles principales concernées par la ZAC ayant été acquises par la commune de Pleurtuit et la cinquième par les consorts D préalablement à la création de la zone. Les dispositions de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme n'imposaient dès lors pas la rédaction d'un cahier des charges de cession ni l'indication du nombre de mètres carrés constructible sur le lot faisant l'objet d'une acquisition. Au demeurant, le maire de Pleurtuit s'est borné, en sa qualité d'aménageur de la ZAC, à délivrer à la société pétitionnaire une attestation de surface de plancher qui a été jointe au dossier de demande de permis de construire et qui indique que la surface de plancher disponible pour le lot objet de la demande de permis de construire est de 3 800 mètres carrés, sans que l'existence d'un tel document ne conditionne la délivrance du permis de construire. Dans ces conditions, même si l'imprimé de demande de permis de construire et la fiche de lot du cahier des charges de cession de terrain ne comportaient pas cette indication, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme doit, en tout état de cause, être écarté.

8. Aux termes de l'article UZA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit : " Les constructions nouvelles doivent être implantées soit en limite séparative soit en retrait avec un minimum de trois mètres. ". Selon les définitions du règlement, " Une terrasse de plain-pied ne constitue pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que, par conséquent, il est impossible d'en réaliser une projection verticale. De même, une terrasse qui, sans être strictement de plain-pied, ne présente ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni de fondations profondes, doit être considérée comme non constitutive d'emprise au sol ". Il en résulte qu'un tel aménagement n'est pas soumis à la règle d'implantation par rapport aux limites séparatives.

9. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse fait apparaitre, en dehors de la façade de l'immeuble qui est implantée à 3,34 mètres de la limite séparative, une terrasse. En indiquant seulement que cette terrasse sera équipée de pare-vues, M. et Mme I et autres n'établissent pas que cette terrasse, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elle dépasserait significativement du terrain naturel et dont les pare-vues ne peuvent être considérés comme des façades de la construction, devrait être regardée comme une construction devant être implantée en retrait de trois mètres. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UZA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit doit être écarté.

10. Aux termes de l'article UZA 8 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit : " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords 1. Rappel : / Les constructions sont soumises aux prescriptions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. 2. Sur l'ensemble de la zone / Se reporter au cahier des prescriptions architecturales et paysagères figurant en annexe X du présent règlement. () / Les constructions doivent s'intégrer au site et pour cela présenter une unité de matériaux et d'aspect respectant l'harmonie et les rythmes du paysage. ". A l'article 1.5 du cahier des prescriptions architecturales et paysagères, il est prévu que " Les formes des ouvertures ne devront pas être multipliées à outrance. L'ensemble des ouvertures devra correspondre à une composition homogène. Les fenêtres en façade devront être plutôt alignées verticalement, les unes au-dessus des autres, et devront être composées sans générer de dissymétrie dans la mesure du possible ". Enfin, " Il est demandé d'intégrer 2 à 4 m² de mur en pierre du pays sur chaque opération ".

11. Il ressort des pièces du dossier que les bâtiments dont la construction est envisagée présentent des ouvertures homogènes dans leur style et conception, certaines ayant un vantail, d'autres deux, tandis que les fenêtres de toit sont du même modèle. Les portes sont quant à elles de modèle homogène même si elles présentent des variations de largeur. Dans ces conditions, les formes des ouvertures ne peuvent être regardées comme ayant été multipliées à outrance. Par ailleurs, si les fenêtres ne sont pas toutes les unes au-dessus des autres, elles sont plutôt alignées verticalement et sont composées sans générer de dissymétrie, les requérants n'établissant pas qu'il aurait été possible de procéder à des aménagements intérieurs différents.

12. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction de parties de mur en pierre du pays sur le local pour stationner les vélos et ranger les poubelles qui se situe en bord de rue. L'opération intègre ainsi une superficie suffisante de murs en pierre du pays, même si ces murs ne sont pas ceux des constructions principales.

13. A l'article 2.3 du cahier des prescriptions architecturales et paysagères, il est prévu que " Lorsque les logements groupés, intermédiaires ou collectifs, ne sont pas implantés à l'alignement par rapport aux voies, l'aménagement paysager des marges de recul est obligatoire. Celui-ci doit faciliter l'intégration des éléments de raccordement (coffrets). L'aménagement doit mettre en œuvre un mélange d'arbustes à fleurs, caduques et persistants, de taille moyenne (1m à 1m50). ". Il est également prévu que : " Les aires de stationnement, à usage collectif et à l'air libre, seront traitées sous forme de " placettes ", largement arborées de haies, de massifs arbustifs et ombragées par des arbres à hautes tiges, à raison d'un arbre à haute tige pour 4 places de stationnement. ".

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé comporte un aménagement paysager des marges de recul des constructions par rapport aux limites séparatives qui est mentionné dans le dossier de demande de permis de construire. S'agissant d'aménagements paysagers, le projet prévoit des pelouses et des haies arbustives qui correspondent aux indications du cahier des prescriptions paysagères.

15. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les aires de stationnement comportent quinze arbres, mentionnés dans la notice paysagère mais dont douze seulement figurent au plan de masse, pour soixante places de stationnement tandis qu'il est prévu six arbres pour les 1 656 mètres carrés d'espaces libres, conformément aux prescriptions de l'article 2.3 du même cahier. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces arbres, qui ne sont pas tous situés près des stationnements et répartis au rythme d'un arbre pour quatre places de stationnement, puissent être regardés comme répondant à l'objectif prescrit d'ombrager les stationnements. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UZA 8 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit doit donc être retenu en ce qui concerne la répartition des arbres au regard des places de stationnement et écarté dans ses autres branches.

Sur l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

16. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " (), le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. () ". Le juge peut préciser, par son jugement, les modalités de cette régularisation.

17. Il résulte de tout ce qui précède, particulièrement de ce qui a été exposé au point 15, que le permis de construire litigieux est entaché d'un seul vice tiré de la méconnaissance de l'article UZA 8 du règlement du PLU. Ce vice n'affecte qu'une partie identifiable du projet approuvé par le permis de construire, détachable des autres éléments de ce permis de construire, qui peut être régularisé sans que cela affecte la nature même du projet. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par les requérants étant écartés, il y a seulement lieu, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler l'arrêté attaqué du 11 janvier 2022, en tant qu'il ne prévoit pas un arbre pour quatre emplacements de stationnement répartis de manière à ombrager ces emplacements, et de fixer à trois mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la société Batimalo et la SA d'HLM de la Rance pourront demander au maire de Pleurtuit la régularisation du vice constaté.

18. Pour cette régularisation, il appartiendra aux pétitionnaires de déposer, dans le délai de trois mois ainsi prescrit, un nouveau dossier de demande de permis de construire, destiné à compléter et modifier les dossiers précédemment déposés, et sur lequel le maire se prononcera suivant la procédure et dans les délais prévus par le code de l'urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

19. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Pleurtuit et par la société Batimalo doivent, dès lors, être rejetées.

20. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Pleurtuit, partie perdante, une somme de 1 500 euros à verser à M. et Mme I et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 11 janvier 2022 par lequel le maire de Pleurtuit a délivré un permis de construire à la société Batimalo et à la SA HLM la Rance est annulé en tant qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article UZA 8 en ce qui concerne les plantations des aires de stationnement.

Article 2 : Le délai dans lequel la société Batimalo et la SA HLM la Rance devront demander la régularisation de cet arrêté est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Pleurtuit versera une somme de 1 500 euros à M. et Mme I et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Pleurtuit et par la société Batimalo sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme J et H I représentants uniques des requérants, à la commune de Pleurtuit, à la société Batimalo et à la SA HLM la Rance.

Délibéré après l'audience du 27 février 2023, à laquelle siégeaient :

M. Gosselin, président,

Mme Pottier, première conseillère,

Mme Gourmelon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2023.

Le président-rapporteur,

signé

O. G

L'assesseur le plus ancien,

signé

F. Pottier La greffière,

signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.