Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 5 mars 2026, M. C... A..., représenté par Me Steinberg et Me Andrieux, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 10 février 2026 du maire de Saint-Malo portant refus de renouvellement de l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme de son bien situé 6 rue de Dinan à Saint-Malo ;
2°) d’enjoindre au maire de Saint-Malo de lui délivrer, dans un délai de 5 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard, une autorisation temporaire de changement d’usage pour l’exploitation en meublé de tourisme de son bien ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la condition d’urgence est satisfaite : les revenus de son foyer, composé de lui-même et de son concubin, ne permettent pas, compte-tenu des charges induites par la conservation de leur patrimoine immobilier, d’absorber l’impossibilité de pratiquer une activité de location de courte durée de l’appartement situé rue de Dinan à Saint-Malo ; en raison de l’arrêté litigieux, les revenus à venir du foyer peuvent être estimés à 73 042 euros de revenus professionnels et 66 483 euros de revenus tirés de locations à courte durée du seul appartement de la rue d’Asfeld, face à des charges patrimoniales de 90 275.87 euros, soit un reste à vivre estimé à 49 249.13 euros qui n’est pas suffisant pour assumer les besoins courants du foyer et faire face à la maladie de son concubin ; il serait contraint de céder le bien immobilier qui fait l’objet de l’arrêté litigieux ; les effets préjudiciables de l’arrêté sont immédiats, l’autorisation en cours expirant au 13 mars 2026 ; il ne sera pas en mesure d’honorer les 18 réservations déjà enregistrées représentant un montant de revenus attendus de 15 289.52 euros ; il devra également s’acquitter de frais de relogement ;
- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée en ce qu’elle se fonde sur l’article 5 du règlement du 23 avril 2025 fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés touristiques de courte durée qui n’autorise, pour les personnes physiques, la délivrance que d’une autorisation par foyer fiscal ; or, cette règle est illégale en ce qu’elle méconnait :
les dispositions de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation ;
les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789, l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 10, points 1 et 2 b) de la directive « Services » ;
les principes d’égalité et de non-discrimination.
Vu :
- la requête au fond enregistrée sous le n° 2601699 ;
- les autres pièces du dossier.
Vu le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Bouju, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.
Considérant ce qui suit :
Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».
En vertu de l’article L. 522-3 du même code, le juge des référés peut rejeter une requête par une ordonnance motivée, sans instruction contradictoire ni audience publique, lorsque la demande ne présente pas un caractère d’urgence ou lorsqu’il apparaît manifeste qu’elle ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu’elle est irrecevable ou qu’elle est mal fondée.
M. A... et M. B..., liés par un pacte civil de solidarité, étaient propriétaires en indivision de deux appartements situés dans des hôtels particuliers à Saint-Malo, l’un rue de Dinan, l’autre rue d’Asfeld. Par acte du 3 janvier 2023, ils ont fait procéder à un partage d’indivision, M. A... devenant le propriétaire de l’appartement de la rue de Dinan, tandis que M. B... est devenu le propriétaire de l’appartement de la rue d’Asfeld. Ils ont exploité ces appartements suivant des autorisations de changement d’usage permettant de louer un local à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme délivrées en 2020 et renouvelées en 2023 pour trois ans. Ils ont sollicité, le 15 décembre 2025, le renouvellement de ces autorisations. Le 2 janvier 2026, le maire de Saint-Malo a accordé une autorisation de changement d’usage pour trois années supplémentaires à M. B... pour l’appartement de la rue d’Asfeld. En revanche, par arrêté du 10 février 2026, le maire de Saint-Malo a refusé d’accorder cette autorisation à M. A... pour l’appartement de la rue de Dinan. M. A... a saisi le tribunal d’une requête tendant à l’annulation de cet arrêté et, dans l’attente du jugement au fond, demande au juge des référés d’en suspendre l’exécution.
L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte litigieux sur la situation de ce dernier ou, le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce.
En premier lieu, M. A... soutient qu’en raison de la perte des revenus qu’il tire de l’activité locative de son appartement situé rue de Dinan, qu’il évalue à 36 673 euros par an, son foyer va se trouver confronté à une baisse significative de revenus qui ne permettra plus de faire face aux besoins courants et qui va rompre l’équilibre financier patrimonial du foyer, compte-tenu tout particulièrement des charges qui pèsent sur l’appartement de M. B.... Eu égard aux revenus professionnels déclarés par le couple, le revenu fiscal de référence du foyer s’est élevé en 2025 à 73 042 euros, M. A... précisant que, compte-tenu de la situation professionnelle et de l’état de santé de M. B..., seuls ses revenus, qui ont représenté 68 138 euros en 2025, présentent un caractère stable et régulier. M. A... expose que les revenus annuels tirés de l’activité de location de courte durée des deux appartements peuvent être évalués à 103 156 euros pour des charges qu’il évalue à un montant total de 90 275 euros. Il estime ainsi que les revenus globaux du foyer vont passer, du fait de la perte liée à l’activité locative de son appartement, d’un montant total de 85 922 euros à un montant de 49 249 euros. En outre, M. A... explique que l’activité locative de courte durée de son appartement est nécessaire pour assurer l’équilibre financier patrimonial du couple en raison des charges importantes qui pèsent sur l’appartement de M. B... résultant d’importants travaux de restauration engagés par la copropriété et qui s’étalent sur plusieurs années. L’appartement de M. A... a, en effet, généré des revenus locatifs de 36 673 euros pour des charges d’un montant limité à 5 994 euros. Quant à l’appartement de M. B..., il a généré 66 483 euros de revenus locatifs, pour des charges afférentes qui sont évaluées à 84 281 euros, en raison notamment d’un appel de fonds pour travaux. D’autres appels de fonds pour travaux sont à prévoir pour des montants estimés à 11 998 euros en 2026 et 34 000 euros en 2027. Toutefois, l’arrêté litigieux, qui refuse seulement pour l’appartement de M. A... l’autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme pour trois ans, n’a pour effet que d’interdire l’exploitation de cet appartement dans le cadre d’une activité locative de courte durée, mais ne prive pas l’intéressé de la possibilité de l’exploiter autrement, notamment en le louant à usage d’habitation, ce qui, malgré des conditions différentes de gestion locative, est susceptible de générer des revenus. En conséquence, l’arrêté litigieux ne saurait être regardé, à lui seul, comme privant totalement son propriétaire de jouir de son bien et d’en tirer tout revenu, étant encore rappelé que les charges afférentes à ce seul appartement demeurent limitées. En outre, le requérant ne démontre pas que les revenus annuels de son foyer, même en admettant son estimation à 49 249 euros qui tient compte, d’une part, de la déduction de l’intégralité des revenus susceptibles d’être générés par son appartement, d’autre part des charges exceptionnelles liés à un appel de fonds pour les travaux de l’appartement de M. B..., ne permettent pas de faire face aux besoins courants du foyer.
En second lieu, M. A... fait valoir qu’en raison de la décision litigieuse, il ne pourra pas honorer 18 réservations de location déjà enregistrées pour la période postérieure au 13 mars 2026, soit un manque à gagner qu’il estime à 15 289.52 euros, auxquels des frais de relogement pourront s’ajouter. Outre que le justificatif versé, relatif aux réservations enregistrées pour la période postérieure au 13 mars 2026, fait état de huit réservations qui sont d’ores et déjà annulées, il ressort du courriel qu’il produit et qui émane de la plateforme Booking.com que les frais qui pourraient lui être facturés suite à l’annulation de réservations ne sont pas certains et seulement destinés à couvrir d’« éventuels frais de relogement » dans un autre hébergement dans la même fourchette de prix. En outre et surtout, M. A... a proposé son appartement en location de courte durée et a pris des réservations alors qu’il résulte de l’instruction qu’il ne pouvait ignorer que l’autorisation de changement d’usage lui permettant de louer son appartement situé rue de Dinan en tant que meublé de tourisme arrivait expiration le 13 mars 2026, mais aussi que celle-ci était susceptible de ne pas être renouvelée en application du règlement adopté par délibération du conseil municipal du 23 avril 2025, ce qu’un courrier du maire du 28 décembre 2025 lui a rappelé.
Dans ces conditions, les conséquences de l’arrêté litigieux ne portent pas une atteinte suffisamment grave et immédiate à la situation de M. A... et de son foyer pour que la condition d’urgence posée par l’article L. 521-1 du code de justice administrative soit regardée comme remplie.
Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. A... ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions, en application des dispositions précitées de l’article L. 522-3 du code de justice administrative.
O R D O N N E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à M. C... A....
Copie en sera transmise, pour information, à la commune de Saint-Malo.
Fait à Rennes, le 11 mars 2026.
Le juge des référés,
signé
D. Bouju
La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.