Tribunal Administratif de Grenoble — Décision N° TA38-1906104

Vu la procédure suivante :

I.- Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le numéro 1906104, le 16 septembre 2019, le 15 octobre 2019 et le 6 novembre 2020, la SAS Neway Investissements, représentée par Me Jorion, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 28 juillet 2019, confirmée le 20 août 2019, par laquelle le maire de la commune de Chamonix Mont-Blanc a décidé d'exercer le droit de préemption sur un immeuble sis, 66 rue des Cristalliers à Chamonix Mont-Blanc ;

2°) d'enjoindre à la commune de Chamonix Mont-Blanc de proposer à la venderesse, la société ICF Novedis, puis à l'acquéreur évincé la SAS Neway Investissements, d'acquérir ce bien, conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme au prix auquel elle l'a acquis, soit 1 755 000 euros, plus 95 000 euros à la charge de l'acquéreur, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Chamonix Mont-Blanc une somme de 4000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté est entaché d'incompétence ;

- l'arrêté est entaché d'un défaut de base légale si la commune n'a pas régulièrement institué le droit de préemption urbain sur son territoire ;

- la décision est entachée d'un vice de procédure car elle a été prise par la commune avant d'avoir connaissance de l'avis de la direction de l'immobilier de l'Etat ;

- l'arrêté est insuffisamment motivé ;

- la décision de préemption est tardive ;

- la décision est entachée d'une erreur de droit car l'objectif affiché n'entre pas dans les objectifs susceptibles d'être poursuivis par une décision de péremption ; elle est illégale à défaut de projet physique d'action ou d'opération d'aménagement et ne constitue pas un projet au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- elle est entachée d'un détournement de pouvoir et de discrimination ;

- la décision est irrégulière en raison de l'absence de projet suffisamment réel.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 juin 2020, la commune de Chamonix Mont-Blanc, représentée par Me Poncin, conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requête est irrecevable dès lors qu'un message Facebook ne saurait formaliser l'existence d'une décision administrative ;

- il n'y a plus lieu de statuer sur la communication électronique du 28 juillet 2019 qui est devenue sans objet car un arrêté du 30 août 2019 a été pris ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

II.- Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 1907110, le 28 octobre 2019 et le 6 novembre 2020, la SAS Neway Investissements, représentée par Me Jorion, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 20 août 2019, par laquelle le maire de la commune de Chamonix Mont-Blanc a décidé de préempter un immeuble sis, 66 rue des Cristalliers à Chamonix Mont-Blanc ;

2°) d'enjoindre à la commune de Chamonix Mont-Blanc de proposer à la venderesse, la société ICF Novedis, puis à l'acquéreur évincé la SAS Neway Investissements, d'acquérir ce bien, conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme au prix auquel elle l'a acquis, soit 1 755 000 euros, plus 95 000 euros à la charge de l'acquéreur, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Chamonix Mont-Blanc une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté est entaché d'incompétence ;

- l'arrêté est entaché d'un défaut de base légale si la commune n'a pas régulièrement institué le droit de préemption urbain sur son territoire ;

- l'arrêté est insuffisamment motivé ;

- la décision de préemption est tardive ;

- la décision est entachée d'une erreur de droit car l'objectif affiché n'entre pas dans les objectifs susceptibles d'être poursuivis par une décision de préemption ; elle est illégale à défaut de projet physique d'action ou d'opération d'aménagement et ne constitue pas un projet au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- elle est entachée d'un détournement de pouvoir et de discrimination ;

- la décision est irrégulière en raison de l'absence de projet suffisamment réel.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 juin 2020, la commune de Chamonix Mont-Blanc, représentée par Me Poncin, conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

-le rapport de Mme B ;

-les conclusions de Mme A ;

-et les observations de Me Jorion, représentant la SAS Neway Investissements et de Me Poncin, représentant la commune de Chamonix Mont-Blanc.

Considérant ce qui suit :

1. Le 28 juillet 2019, la commune de Chamonix Mont-Blanc a publié sur la plateforme dite " Facebook ", un communiqué annonçant la préemption d'un immeuble sis, 66 rue des Cristalliers à Chamonix Mont-Blanc. Par un arrêté du 20 août 2019, la commune de Chamonix Mont-Blanc a exercé son droit de préemption urbain sur la vente de cet immeuble, cadastré section D n° 581, composé de 13 logements. La SAS Neway Investissements demande " l'annulation de la décision du 28 juillet 2019, confirmée le 20 août 2019, par laquelle le maire de la commune de Chamonix Mont-Blanc a décidé d'exercer le droit de préemption ".

2. Les requêtes n° 1906104 et 1907110 ont trait à la même opération immobilière et concernent la même société requérante. Elles ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la publication sur la plateforme " Facebook " :

3. La commune de Chamonix Mont-Blanc a publié le 28 juillet 2019 sur la plateforme dite " Facebook ", un communiqué annonçant la préemption de l'immeuble mis à la vente chemin des Cristalliers. Ce communiqué décrit sommairement le bien, un ensemble de 13 logements occupé par des habitants permanents, situé à proximité du centre-ville et indique le but de l'opération, maintenir le bien en résidence principal et éviter qu'il soit acheté à des fins spéculatives par un investisseur privé. Enfin, il rappelle le bilan de dix années de constitution d'un parc communal social.

4. Eu égard aux termes employés dans ce communiqué, qui n'est autre qu'une information sur la politique communale en matière de logement, et revêt le caractère d'une simple déclaration de principe dépourvue par elle-même d'effets juridiques, il ne constitue pas une décision susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir. Il s'en suit que les conclusions d'annulation dirigées contre ce communiqué dans la requête n° 1906104 sont irrecevables et ne peuvent qu'être rejetées.

En ce qui concerne l'arrêté du 20 août 2019 :

S'agissant de la compétence du signataire de l'acte :

- Quant à la délibération du conseil communautaire de la communauté de communes de la vallée de Chamonix Mont-Blanc du 9 juin 2017 décidant la reprise de la procédure de révision du plan local d'urbanisme de Chamonix Mont-Blanc et déléguant l'exercice du droit de préemption urbain à la commune de Chamonix Mont-Blanc :

5. D'une part, aux termes de l'article L. 5211-1 du code général des collectivités territoriales, alors en vigueur : " Les dispositions du chapitre Ier du titre II du livre Ier de la deuxième partie relatives au fonctionnement du conseil municipal sont applicables au fonctionnement de l'organe délibérant des établissements publics de coopération intercommunale, en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions du présent titre. / () Pour l'application des articles L.2121-8, 2121-9, L. 2121-11, L. 2121-12, L. 2121-22 et L. 2121-27-1, ces établissements sont soumis aux règles applicables aux communes de 3 500 habitants et plus et plus s'ils comprennent au moins une commune de 3 500 habitants et plus. Ils sont soumis aux règles applicables aux communes de moins de 3 500 habitants dans le cas contraire ". Aux termes de l'article L. 2121-10 du même code, alors en vigueur : " Toute convocation est faite par le maire. Elle indique les questions portées à l'ordre du jour. Elle est mentionnée au registre des délibérations, affichée ou publiée. Elle est adressée par écrit, au domicile des conseillers municipaux ou, s'ils en font la demande, envoyée à une autre adresse ou transmise de manière dématérialisée ". Aux termes de l'article L. 2121-12 du même code : " Dans les communes de 3 500 habitants et plus, une note explicative de synthèse sur les affaires soumises à délibération doit être adressée avec la convocation aux membres du conseil municipal. / () Le délai de convocation est fixé à cinq jours francs () ".

6. Il ressort des pièces produites en défense que les conseillers de la communauté de communes de la Vallée de Chamonix Mont-Blanc ont été régulièrement convoqués le 2 juin 2017, soit plus de cinq jours francs avant la réunion du conseil communautaire qui s'est tenu le 9 juin 2017. Cette convocation était accompagnée d'un ordre du jour comportant un point intitulé " transfert PLU : charte de gouvernance et reprise des procédures de révision des PLU communaux ". Cette convocation et cet ordre du jour étaient accompagnés d'une note de synthèse comportant un point 7 où est mentionné le projet de délibération concernant la délégation des droits de préemption urbain. Il est notamment indiqué que le transfert de compétence du plan local d'urbanisme engendre le transfert de plein droit de la compétence droit de préemption urbain et qu'il est toutefois possible sur la base de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme que le titulaire du droit de préemption délègue ce droit à une collectivité locale. Cette délibération du 9 juin 2017 a été transmise et reçue au contrôle de légalité de la préfecture le 22 juin 2017. Le président de la communauté de communes a certifié le 14 octobre 2019 que cette délibération a été affichée au siège de la communauté de communes du 22 juin 2017 au 22 juillet 2017. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation des conseillers communautaires et de l'absence de caractère exécutoire de la délibération du 9 juin 2017 doit être écarté.

- Quant à la délibération du conseil municipal de Chamonix Mont-Blanc du 1er décembre 2017 valant délégation générale au maire :

7. Aux termes de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme : " Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. / Toutefois, la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d'un établissement public territorial créé en application de l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales, ainsi que celle de la métropole de Lyon en matière de plan local d'urbanisme, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain ". Aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien () ". Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales applicable par renvoi de l'article L. 5211-1 précité dispose que le maire peut, " par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal () ".

8. Il résulte de ses dispositions que le conseil municipal a la possibilité de déléguer au maire, pour la durée de son mandat, l'exercice des droits de préemption dont la commune est titulaire ou délégataire afin d'acquérir des biens au profit de la commune.

9. Par délibération du 1er décembre 2017, le conseil municipal de la commune de Chamonix Mont-Blanc a pu régulièrement délégué au maire le droit de préemption urbain délégué par la communauté de communes de la Vallée de Chamonix Mont-Blanc par une délibération du 9 juin 2017. Cette délibération du 1er décembre 2017, qui vise d'ailleurs la délibération du 9 juin 2017, a été publiée au registre dématérialisé des actes de la commune du mois de décembre 2017 et a fait l'objet d'un affichage du 8 décembre 2017 au 9 janvier 2018 tel que cela ressort du certificat d'affichage du 17 octobre 2019 qui fait foi jusqu'à preuve du contraire.

10. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte doit être écarté dans toutes ses branches.

S'agissant du défaut de base légale :

11. Par délibération du 4 novembre 2005, le conseil municipal de Chamonix-Mont-Blanc a institué un droit de préemption urbain et identifier les secteurs du plan local d'urbanisme sur lesquels elle s'applique, par renvoi aux documents règlementaires graphiques de ce plan. Le notaire chargé de la vente de l'immeuble a d'ailleurs lui-même constaté que le bien était soumis au droit de préemption en déposant une déclaration d'intention d'aliéner un bien. Les membres du conseil municipal ont été convoqués le 27 octobre 2005 soit dans le délai légal prévu par le code général des collectivités territoriales pour une réunion se tenant le 4 novembre. Cette délibération a été transmise en préfecture le 29 novembre 2005 et a été régulièrement affichée du 24 novembre au 24 décembre 2005. Elle a fait l'objet d'une publication dans le journal " Le Messager " du 24 novembre 2005, avec rectificatif en décembre 2005 et dans " Le Dauphiné Libéré " du 1er décembre 2005. Enfin, cette délibération a été notifiée par courrier du 25 novembre 2005 au Conseil Supérieur du Notarial, à la Chambre Départementale des Notaires, au Barreau des Avocats de Bonneville, ainsi qu'au Greffe du Tribunal de Grande Instance de Bonneville. Dans ces conditions, le moyen tiré du défaut de base légale à ne pas avoir instituer régulièrement un droit de préemption urbain sur le territoire de la commune de Chamonix Mont-Blanc doit être écarté.

S'agissant de la motivation de l'arrêté :

12. La décision attaquée, qui vise les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme mentionne que la déclaration d'intention d'aliéner porte sur la cession d'un bâtiment dans sa totalité, composé de 13 logements actuellement occupés. Il est indiqué que la commune de Chamonix-Mont-Blanc est confrontée à l'enjeu du logement des habitants permanents sur son territoire et que la ville est confrontée à une carence, en matière d'offre de logements à prix raisonnables, destinés à la résidence principale. Elle rappelle que cette carence est un enjeu majeur, et qu'à cet effet, la commune a adopté une politique locale de l'habitat par délibération du 22 août 2013 planifiant notamment les actions en matière d'offre spécifique en faveur des ménages en résidence principale. Pour atteindre cet objectif, elle a, par délibération du 4 novembre 2005, instauré un droit de préemption urbain. Enfin, elle liste les actions entreprises pour combler le manque de logements en résidence principale à un prix raisonnable. Le renvoi à ces différents éléments, en l'occurrence la mise en place d'un droit de préemption urbain ainsi que la mise en œuvre d'un plan local de l'habitat permet en l'espèce d'identifier la nature de l'opération d'aménagement prévue au moyen de la préemption litigieuse, qui consiste à acquérir des logements existants afin d'accroître et diversifier l'offre locative en résidence principale pour remédier aux difficultés de logements en raison de la hausse du coût de l'immobilier. Il suit de là que cette motivation fait apparaître avec une précision suffisante l'objet de la décision contestée.

S'agissant du respect du délai de préemption :

13. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. ()/ Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption./ Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption./ Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. () ".

14. La commune de Chamonix-Mont-Blanc a été destinataire de la déclaration d'intention d'aliéner en date du 27 juin 2019, transmise par le notaire du bien préempté et reçu en mairie le 4 juillet 2019. La décision de préemption a été prise le 20 août 2019 à la suite d'un avis du service des domaines du 14 août 2019. Elle a été transmise en préfecture le 26 août 2019. La commune de Chamonix-Mont-Blanc justifie avoir notifié, par courrier du 30 août 2019 notifié le 30 août 2019, la déclaration d'intention d'aliéner et l'arrêté litigieux au notaire, au propriétaire ainsi qu'à l'acquéreur. Ainsi, l'arrêté attaqué du 20 août 2019 l'a été antérieurement à l'expiration du délai de deux mois imparti.

S'agissant du projet poursuivi :

15. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ".

16. Il résulte des dispositions précitées que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité du projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

17. Le programme local de l'habitat de la communauté de communes de la Vallée de Chamonix Mont-Blanc fait le constat d'une diminution de la population durant la décennie 2000, d'un marché du logement en résidence principale très fortement concurrencé par le marché à vocation touristique et souligne les difficultés à accueillir ou maintenir des ménages familiaux qui partent vers des communes en aval de la vallée où les conditions du marché sont plus accessibles. Il ressort de ce document que la commune de Chamonix-Mont-Blanc poursuit une politique de l'habitat en faveur de l'accueil de populations permanentes. Elle a pour objectif de se constituer un vivier de logements locatifs à prix raisonnables permettant d'accueillir des populations permanentes sur son territoire en raison de la hausse de l'immobilier. L'achat de ce bâtiment vise pleinement à assurer le maintien sur son territoire d'une population permanente. Elle justifie avoir eu des discussions sur ce tènement immobilier dès 2008 lors de la vente du parc immobilier de la SNCF à sa filiale ICF Novedis, actuel propriétaire du bâtiment. Ainsi, la mise en œuvre du droit de préemption répond à un intérêt général suffisant. Dans ces circonstances, la commune de Chamonix-Mont-Blanc doit être regardée comme justifiant, à la date à laquelle le droit de préemption a été exercé, de la réalité d'un projet qui vise à la réalisation d'une opération d'aménagement répondant à l'un des objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et qui répond à un intérêt général suffisant. Dès lors, les moyens tirés de l'erreur de droit dans l'application des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, de l'absence d'un projet suffisamment réel et d'une discrimination doivent être écartés.

S'agissant du détournement de pouvoir allégué :

18. Eu égard à ce qui vient d'être dit, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que la décision ne poursuivrait pas un but d'intérêt général et viserait à porter atteinte à la société Neway Investissements.

19. Il résulte de tout ce qui précède, que les conclusions à fin d'annulation doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence les conclusions à fin d'injonction.

Sur les frais de justice :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Chamonix Mont-Blanc qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la société Neway Investissements demande au titre des frais liés au litige. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre une somme à la charge de la requérante au titre des frais exposés par la commune de Chamonix Mont-Blanc, et non compris dans les dépens au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 1906104 et n° 1907110 de la SAS Neway Investissements sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Chamonix Mont-Blanc sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Neway Investissements et à la commune de Chamonix Mont-Blanc.

Délibéré après l'audience du 19 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Jourdan, présidente,

Mme Barriol, première conseillère,

Mme Beauverger, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2022.

La rapporteure,

E. B

La présidente,

D. JOURDAN

La greffière,

C. JASSERAND

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°1906104, 1907110