Tribunal Administratif de Grenoble — Décision N° TA38-2302519

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 avril et le 29 septembre 2023, M. B A et le syndicat des copropriétaires du Panoramic, représentés par Me Benoit, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 octobre 2022 par lequel le maire des Gets a accordé à la société Aspen Immobilier un permis de construire un bâtiment d'habitation collectif de 20 logements valant permis de démolition, sur un terrain situé 86 et 106 impasse de la Grange Neuve et cadastré section C n°2370 à 2372 ;

2°) d'annuler l'arrêté du 13 mars 2023 par lequel le maire des Gets a délivré à la société Aspen Immobilier un permis de construire modifiant l'implantation du parking en sous-sol ;

3°) de mettre à la charge de la commune des Gets la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- les arrêtés contestés sont entachés du défaut d'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France ;

- les dossiers de demande de permis de construire sont incomplets en l'absence de l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale et de la justification de l'existence d'une servitude de cour commune, et dès lors que les plans ont trompé le SDIS sur l'existence d'une voie d'engins pompiers dotée d'une aire de retournement ;

- le projet méconnait l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal du Haut-Chablais relatif aux espaces verts ;

- le projet méconnait l'article Ub9 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets relatif à l'emprise au sol ;

- il méconnait l'article Ub3 du règlement d'urbanisme des Gets et l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait l'article Ub6 du règlement d'urbanisme des Gets relatif à l'implantation des constructions par rapport aux emprises et voies publiques ;

- il méconnait l'article Ub7 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

- il méconnait l'article Ub11 du règlement d'urbanisme des Gets et l'article R.111-27 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal du Haut-Chablais relatif au stationnement des véhicules et des vélos.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 juillet 2023, la commune des Gets, représentée par la SCP Cabinet Bouvard, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4000 euros soit mise in solidum à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir à titre principal que la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir et à titre subsidiaire que ses moyens ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 26 juin et le 24 octobre 2023, la société Aspen Immobilier, représentée par Aklea société d'avocats, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4500 euros soit mise à la charge de chacun des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir et que ses moyens ne sont pas fondés.

La clôture de l'instruction a été prononcée à la date du 9 novembre 2023.

Par une lettre du 28 août 2024, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de surseoir à statuer au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la régularisation des vices affectant la légalité du projet tenant à :

- la méconnaissance de l'article R.425-18 du code de l'urbanisme ;

- l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire sur le fondement de l'article R.431-32 du code de l'urbanisme (justificatif de servitude de cours communes) ;

- la méconnaissance de l'article UB13 du plan local d'urbanisme des Gets ;

- la méconnaissance de l'article UB6 du plan local d'urbanisme des Gets ;

- la méconnaissance de l'article UB7 du plan local d'urbanisme des Gets ;

- la méconnaissance de l'article UB11.2 du plan local d'urbanisme des Gets (dépassement de l'aplomb de l'avant-toit par l'emprise des balcons) ;

- la méconnaissance de l'article 6 de la zone UB du PLUi du Haut-Chablais relatif au stationnement des véhicules.

La société Aspen Immobilier a présenté des observations, enregistrées le 29 août 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Les requérants ont présenté des observations, enregistrées le 30 août 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

La commune des Gets a présenté des observations, enregistrées le 30 août 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Vu les décisions contestées et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Aubert,

- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique,

- les observations de Me Benoit, représentant les requérants et les observations de Me Roche, représentant la société Aspen Immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 octobre 2022, le maire des Gets a accordé la SARL Aspen Immobilier un permis de construire un bâtiment d'habitation collectif de 20 logements valant démolition, sur un terrain situé 86 et 106 impasse de la Grange Neuve et cadastré section C n° 2370 à 2372. Un permis de construire modifiant l'implantation du sous-sol a été délivré par le maire des Gets le 13 mars 2023, postérieurement à l'approbation du plan local d'urbanisme intercommunal du Haut Chablais.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Les copropriétaires de l'immeuble Le Panoramic, situé 91 impasse de la Grange Neuve, sont des voisins immédiats du projet autorisé. Ils font état de ce que le bâtiment litigieux, compte tenu de son gabarit, est de nature à réduire sensiblement les vues sur le massif de Chavannes et l'ensoleillement dont bénéficient actuellement leurs logements. Il résulte de ces éléments que la fin de non-recevoir tirée du défaut de leur intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne les moyens dirigés contre l'arrêté du 28 octobre 2022 :

3. Le document d'urbanisme applicable au permis de construire initial est le plan local d'urbanisme des Gets dans sa version issue de sa troisième modification simplifiée approuvée le 6 juillet 2021.

4. En premier lieu, aux termes de l'article L.341-1 du code de l'environnement : " Il est établi dans chaque département une liste des monuments naturels et des sites dont la conservation ou la préservation présente, au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, un intérêt général. () " A ceux de l'article R.425-18 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France. "

5. Les parcelles constituant le terrain d'assiette du projet appartiennent au site inscrit au titre de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, sous la dénomination " côteau en bordure sud de la RN 2020, Les Gets ", depuis le 10 février 1944. La démolition des deux chalets implantés sur les parcelles C2370 et 2371 est donc soumise à l'accord exprès de l'architecte des bâtiments de France, qui fait défaut au cas présent. Le moyen tiré de l'absence de l'accord de l'architecte des bâtiments de France doit par suite être accueilli.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes. "

7. Le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas le justificatif de la servitude de cour commune grevant les parcelles C 2369 et 2375 d'une part et les parcelles C 2370 et C 2372 composant l'assiette du projet d'autre part. Cette lacune, qui n'est pas compensée par les autres pièces du dossier, est de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur le respect des règles d'urbanisme et en particulier celle relative à l'implantation de la construction par rapport aux limites séparatives du terrain d'assiette. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme doit par suite être accueilli.

8. En troisième lieu, aux termes de l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets applicable au projet, en l'absence de modification des espaces verts par le permis modificatif : " () En tout état de cause, 20 % minimum du tènement doit être réalisé en espace vert, et ce, en un seul tènement. () ".

9. Il ressort des pièces du dossier que la surface du terrain d'assiette située en zone Ub étant de 1687.30 m², une surface de 337.46 m² d'un seul tenant doit y être réalisée en espaces verts. Or les calculs opérés à l'échelle sur le plan de masse du permis de construire initial permettent de constater que le projet présente, dans sa partie Sud, une surface d'espaces verts d'un seul tenant de seulement 300 m². A ce titre, la bénéficiaire n'est pas fondée à soutenir que la zone relevant de l'emplacement réservé doit être incluse dans le calcul des espaces verts dès lors qu'elle correspond à une surface goudronnée selon la légende du plan de masse. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme doit par suite être accueilli.

10. En quatrième lieu, aux termes de l'article Ub6 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets relatif l'implantation des constructions par rapport aux emprises et voies publiques : " () Les voies entrant dans le champ d'application du présent article sont les voies publiques et les voies privées ouvertes à la circulation publique. () Les débordements de toiture jusqu'à 1,20 m ne sont pas pris en compte pour l'application de l'ensemble des règles édictées par le présent article. () Sauf contraintes spécifiques spécifiées par le PPR, les constructions doivent être implantées dans le respect des marges de reculement prévues dans les schémas de principe des orientations d'aménagement, à défaut elles doivent respecter un recul de :/- 5 m minimum de l'emprise des voies et places publiques existantes ou à créer. () "

11. Il ressort du plan de masse que le bâtiment autorisé est implanté à l'alignement de l'emplacement réservé n°16 en vue de la création d'une voie communale de desserte de l'Alpine sur le tracé de l'impasse de la grange neuve. Dans ces conditions, le projet ne respecte pas le recul minimal de cinq mètres par rapport à l'emprise de cette voie publique à créer. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 6 du règlement du plan local d'urbanisme doit par suite être accueilli.

12. En cinquième lieu, aux termes de l'article Ub 7 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets relatif l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " () Sauf contraintes spécifiques spécifiées par le PPR, les constructions doivent respecter un recul minimum de 4 m. () Les servitudes de cour commune (accordées devant notaire ou par voie judiciaire) sont dérogatoires aux applications de l'article 7. "

13. La servitude de cour commune notariée produite dans la présente instance stipule que son assiette consiste en une parcelle de terrain rectangulaire d'une largeur de six mètres à prendre de part et d'autre de la limite cadastrale entre le tènement constitué des parcelles 2369 et 2375 d'une part et de la parcelle 2370 d'autre part. Il en ressort que cette servitude se développe sur le terrain d'assiette du projet sur une largeur de 2.20 mètres à partir de la limite séparative avec la parcelle n°2369 et s'étend jusqu'à l'aire de retournement de la voie future projetée. Cette servitude, qui s'analyse en une interdiction de construire dans la zone formant son assiette, autorise a contrario chaque propriétaire riverain à construire en limite de cette servitude. Or le projet prévoit la construction d'une terrasse couvrant la rampe de parking en limite nord est du tènement, qui est alignée sur la limite séparative avec la parcelle n°2369, en méconnaissance des termes de la servitude. Dans ces conditions, le projet méconnait la règle de prospect du plan local d'urbanisme, considération prise de la servitude de cour commune. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 7 du règlement du plan local d'urbanisme doit par suite être accueilli.

14. En sixième lieu, aux termes de l'article Ub 11.2 du règlement du plan local d'urbanisme des Gets : " L'emprise des balcons ne devra pas dépasser l'aplomb de l'avant-toit ".

15. Il ressort du plan de toitures que plusieurs balcons ont une emprise au sol qui dépasse l'aplomb de l'avant-toit. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 11.2 du règlement du plan local d'urbanisme doit par suite être accueilli.

16. En septième lieu, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté du 28 octobre 2022.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre l'arrêté du 13 mars 2023 :

17. Le document d'urbanisme applicable au permis de construire modificatif est le plan local d'urbanisme intercommunal du Haut-Chablais résultant de la délibération du conseil communautaire en date du 13 septembre 2022.

18. Aux termes de l'article 6 du PLUi du haut-Chablais relatif au stationnement, la construction de logements aux Gets impose la réalisation de " deux places pour la première tranche de 120 m2 de surface de plancher. Puis une place par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher supplémentaire. () Pour toute opération de plus de quatre logements, il est demandé une place visiteur identifiée pour chaque tranche entamée de quatre logements " Ce même article prévoit, s'agissant des places visiteurs et PMR, que " pour toute opération de cinq logements ou plus, il est exigé 30% de places visiteurs supplémentaires à réaliser par rapport au nombre de places dues. () " S'agissant des caractéristiques des places de stationnement, le même article dispose : " A partir d'une opération d'habitat collectif de 15 logements, le stationnement devra obligatoirement être réalisé en sous-sol dans le volume de la construction principale. () "

19. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction de vingt logements représentant la création de 1 731 m² de surface de plancher. Il doit donc prévoir la réalisation de 42 places, dont 7 consacrées aux visiteurs. Or il ressort de la notice du permis modificatif que si le parking permet d'accueillir 42 places consacrées aux logements créés, seules 5 places sont identifiées pour les visiteurs. Dans cette mesure, le projet méconnait les dispositions d'urbanisme précitées et le moyen tiré de la méconnaissance de 6 du PLUi du haut-Chablais doit par suite être accueilli.

20. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté du 13 mars 2023.

21. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l'annulation du permis de construire faisant l'objet des arrêtés du 28 octobre 2022 et du 13 mars 2023.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

22. Compte tenu de leur nature, les vices décrits aux point 5, 7, 9, 11, 13, 15 et 19 sont susceptibles d'être régularisés au sens de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de fixer à quatre mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la société Aspen Immobilier devra justifier au tribunal de l'obtention d'un permis de construire modificatif emportant la régularisation des vices constatés.

D E C I D E :

Article 1er :Il est sursis à statuer sur la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à la SARL Aspen Immobilier de régulariser les vices constatés dans le présent jugement.

Article 2 :Les conclusions accessoires présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sur lesquelles le présent jugement ne se prononce pas expressément, sont réservées jusqu'en fin d'instance.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à M. B A en application de l'article R.751-3 du code de justice administrative, à la société Aspen Immobilier et à la commune des Gets.

Délibéré après l'audience du 3 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- Mme Letellier, première conseillère,

- Mme Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2024.

La rapporteure,

E. Aubert

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2302519