Tribunal Administratif de Nantes — Décision N° TA44-2302263

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 février 2023, suivie d'un mémoire en réplique le 3 mars 2023, M. J E, Mme K E, M. A B, Mme I B, M. G D et Mme H D, représentés par Me Diversay, demandent au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 14 avril 2022 par lequel le maire de la commune de la Baule-Escoublac a délivré un permis de construire à la SARL " Gougaud Promotion ", en vue, après démolition de deux maisons individuelles, de la construction d'un immeuble de huit logements et d'une surface commerciale, sur un terrain situé 59 avenue Louis Lajarrige, ainsi que les décisions implicites nées le 27 juillet 2022, rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Baule-Escoublac la somme de 3 000 euros à leur verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent dans le dernier état de leurs écritures que :

- leur requête est recevable :

* ils disposent d'un intérêt à agir en ce qu'ils ont la qualité de voisins immédiats du projet de construction ; ce projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien ; le projet de construction prévoit la démolition de deux villas identifiées par le règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine comme " patrimoine architectural intéressant " et l'édification d'un immeuble de logements marquant une rupture nette avec l'architecture traditionnelle bauloise. Alors que les villas existantes présentaient un gabarit R+C et R+1+C, le projet de construction comporte six niveaux, pour une hauteur totale de 17,56 mètres par rapport au terrain naturel. Ce projet sera parfaitement visible depuis leur propriété et il modifie totalement leur cadre de vie. En effet, leurs logements ont leur façade principale située plein sud, à l'arrière du bâtiment et ils bénéficient actuellement d'importantes terrasses très ensoleillées. Par ailleurs, le projet de construction comporte de larges terrasses accessibles créant des vues directes et plongeantes sur leurs biens. Il génère enfin une perte d'ensoleillement importante. La situation de M. et Mme B est particulière puisque leur villa est repérée comme " patrimoine architectural remarquable " auquel le projet de construction est de nature à porter atteinte ;

* ils ont respecté les délais d'introduction du recours en annulation ;

* ils ont notifié leur requête à la commune et au pétitionnaire et ont ainsi respecté l'obligation prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

* le délai prévu à l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme a été respecté dès lors que la requête au fond a été enregistrée le 27 septembre 2022 ;

- la condition d'urgence est satisfaite dès lors que la requête au fond a été enregistrée le 27 septembre 2022 et que le premier mémoire en défense de la SARL Gougaud Promotion a été enregistré le 15 décembre 2022 ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées :

* il n'est pas établi que l'autorité signataire de l'arrêté était compétente ; la décision contestée mentionne le nom L C mais comporte une signature " pour ordre ". A défaut de bénéficier d'une délégation en bonne et due forme, le signataire n'était pas compétent ;

* elle méconnaît l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme : en l'espèce, le permis de construire devait nécessairement être précédé de la délivrance d'un permis de démolir. Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisqu'aucun affichage de la demande de permis de démolir en mairie ou de l'arrêté délivrant ce permis sur le terrain n'a été constaté ;

* s'agissant de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire : en premier lieu, l'arrêté méconnaît l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire comprend une notice de présentation architecturale particulièrement lacunaire ; les différents documents n'ont pu permettre au service instructeur d'apprécier l'état initial du terrain et, en particulier, la nature et l'aspect des deux villas concernées ; la notice omet de préciser que les constructions devant être démolies font l'objet d'une protection particulière alors, qu'à l'inverse, ses termes étaient de nature à induire en erreur les services instructeurs en leur faisant croire que celles-ci constituaient une anomalie dans le secteur avoisinant ; la motivation de l'arrêté du 14 avril 2022 et les motifs de l'avis de l'architecte des bâtiments de France font clairement apparaître que l'autorité administrative a sous-estimé l'intérêt patrimonial et architectural de ces constructions existantes. Les termes de cet avis confirment que l'architecte des bâtiments de France a été trompé par les mentions de la notice descriptive, en faisant paradoxalement prévaloir les immeubles ne présentant aucun intérêt architectural et un gabarit important sur les constructions présentant un intérêt architectural et patrimonial protégé au titre du site patrimonial remarquable. En deuxième lieu, il méconnaît l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : le dossier ne comprend pas la pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. En troisième et dernier lieu, il méconnaît les articles R. 451-1 et R. 451-4 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis ne mentionne pas la date - même approximative - de construction des villas protégées ; son omission a nécessairement privé le service instructeur et l'architecte des bâtiments de France de la possibilité d'apprécier la compatibilité du projet de construction avec les dispositions susvisées ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article UA3.1 du règlement du PLU : le projet de construction implique la réalisation d'un accès avenue Sarah Bernhardt, à proximité immédiate du carrefour entre cette avenue et l'avenue Louis Lajarrige. Cet accès, qui concerne huit logements et une surface commerciale, pour un total de quatorze places de stationnement, sera partiellement masqué par un mur de clôture et par une haie, rendant difficile la visibilité de l'accès depuis l'avenue Sarah Bernhardt et depuis le carrefour, d'une part, et la visibilité depuis cet accès, d'autre part ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article UA4.3 du règlement du PLU dès lors que le projet comporte la réalisation d'un point de collecte qui n'est pas équipé d'un point d'eau et d'une évacuation raccordée au réseau d'assainissement, qui n'est pas davantage clos ni n'a fait l'objet d'un traitement qualitatif susceptible de permettre une bonne intégration paysagère ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article UA9.1 du règlement du PLU dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis que l'emprise au sol totale du projet de construction n'excède pas 75% de la surface du terrain d'assiette ; il est constant que la société pétitionnaire a omis de comptabiliser les surfaces de la rampe d'accès, de la place de stationnement en surface située sur le bassin de rétention, de l'aire d'accès à l'immeuble, et de l'aire d'ordures ménagères, soit une surface manquante de 93m2, de sorte que l'emprise au sol du projet correspond à 83.7% de la surface du terrain d'assiette pour 75% autorisé ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article ii.1.1.2.1 du règlement de l'AVAP dès lors que la partie du projet de construction située au-delà de la bande de 100 mètres comprend une hauteur de 10,42 mètres, pour un gabarit R+2 ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article II.2.2.1 du règlement de l'AVAP : ce règlement précise que " ces villas et immeubles structurent avec le végétal la ville balnéaire, confèrent à La Baule son charme et expriment son identité par les ensembles qu'ils constituent " et que " leur démolition, partielle ou totale ", demeure exceptionnelle. L'interdiction de démolir ces immeubles constitue ainsi le principe et les exceptions sont soumises à des conditions particulièrement strictes. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces villas seraient dans un état de " dégradation important ". De même, le projet de construction ne relève pas d'un " projet qualitatif de mise en valeur du site ". Il sera rappelé que le maire de la commune n'était pas lié par cet avis favorable de l'architecte et qu'il devait refuser la démolition des villas existantes sur le fondement des dispositions susvisées. En tout état de cause, cet avis vise expressément le fait que les villas concernées sont repérées comme " patrimoine architectural intéressant " et précise que celles-ci doivent être " à protéger conformément au règlement ". Il convient donc de maintenir ces constructions, dont la démolition ne saurait être autorisée dans le seul but de permettre une liaison entre deux immeubles ne faisant l'objet d'une aucune protection par l'AVAP et ne présentant pas d'intérêt patrimonial ou architectural particulier. Une telle démolition serait contraire à la fois à l'esprit et à la lettre du règlement de l'AVAP de La Baule et des objectifs qu'il poursuit ;

* elle méconnaît les dispositions de l'article II.1.2.2 du règlement de l'AVAP. En l'espèce, le projet de construction n'est pas en harmonie avec les villas repérées sur le document graphique de l'AVAP ; le projet prévoit une toiture terrasse avec acrotère ne comprenant aucun rappel ni aucun des éléments relevant de l'architecture balnéaire, ni même du style art-déco de la façade de la villa située 59 avenue Lajarrige qu'il doit remplacer.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 mars 2023, la SARL Gougaud promotion, représentée par Me Siebert, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en ce qu'elle est présentée par M. et Mme B, lesquels ne ne peuvent se prévaloir de la qualité de voisins immédiats du projet ; il faut ajouter qu'aucune covisibilité n'existe entre la maison de M. et Mme B et le projet de construction.

- aucun des moyens soulevés n'est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées :

* le signataire de l'arrêté bénéficie d'une délégation de signature régulière.

* les décisions ne méconnaissent pas l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme. En effet, en application des dispositions des articles L. 451-1 et R. 431-21 de ce code, un arrêté de permis de construire peut également valoir permis de démolir ; le permis de construire ainsi délivré autorise aussi la démolition. En l'espèce, le formulaire Cerfa de demande de permis de construire précise que le projet nécessite la démolition totale de deux logements. Dès lors, à supposer que les constructions existantes dont la démolition est envisagée relèvent d'une protection particulière et nécessitent la délivrance préalable d'un permis de démolir, le permis de construire contesté autorise la démolition des deux logements et vaut ainsi permis de démolir ;

* s'agissant de la prétendue insuffisance du dossier de demande de permis de construire : en premier lieu, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : le dossier de demande de permis de construire a permis au service instructeur d'apprécier sans aucune difficulté la conformité du projet aux dispositions applicables, notamment celles figurant dans le règlement du site Patrimonial Remarquable de La Baule-Escoublac. En l'espèce, les requérants font le reproche à la notice architecturale de ne pas indiquer que les maisons existantes sur le

terrain d'assiette présenteraient un intérêt patrimonial architectural " indiscutable ". Il y a lieu tout d'abord de remarquer que la notice mentionne la présence des deux maisons individuelles sur

le terrain et indique qu'elles seront démolies dans le cadre du projet. Il faut ensuite noter que le dossier de demande de permis de construire comporte des photographies de l'environnement proche et lointain et des photographies des maisons individuelles existantes, grâce auxquelles le service instructeur a pu apprécier l'aspect architectural de ces deux maisons.

Enfin, il ressort expressément tant de l'arrêté de permis contesté que de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France, que l'aspect architectural de ces deux maisons individuelles et leur classement en tant que patrimoine architectural intéressant ont été pris en compte et appréciés par

l'administration préalablement à la délivrance de l'arrêté. En deuxième lieu, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : elle a expressément demandé à la commune de bien vouloir autoriser que les balcons prévus par le projet surplombent le domaine public. En troisième lieu, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme, l'omission dans le formulaire Cerfa de la mention de la date approximative à laquelle les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits n'a pas été de nature à

fausser l'appréciation portée par la commune sur les règles applicables. En quatrième lieu, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme : le moyen est inopérant dès lors que le projet prévoit de démolir les deux maisons ;

* sur la méconnaissance des dispositions de l'article UA3.1 du règlement du PLU : alors que le projet prévoit seulement 14 places de stationnement, l'avenue Sarah Bernhardt sur laquelle se situe l'accès à ces places est une avenue à sens unique d'une largeur de 8 mètres et ne présente pas de problème de visibilité. La possibilité offerte par le projet de pouvoir s'arrêter avant de s'engager sur l'avenue permet aussi de sécuriser au mieux cet accès, étant précisé que l'implantation en retrait des constructions permet également aux véhicules sortant de sortir du terrain sans aucune difficulté ;

* sur la prétendue violation de l'article UA 4.3 du PLU : le plan de masse implantation fait apparaître le branchement aux réseaux ; les requérants n'établissent pas qu'il existerait une difficulté technique pour équiper le point de collecte d'un point d'eau et pour le raccorder au réseau d'assainissement. Alors que d'après la jurisprudence, le règlement du PLU n'impose pas la réalisation d'une aire de collecte couverte et close, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse implantation qu'un point de collecte des ordures ménagères traité en béton et clos par des murets est prévu sur l'avenue Sarah Bernhardt. Des plantations sont également prévues afin d'assurer son intégration paysagère ;

* sur la prétendue violation de l'article UA 9.1 du PLU : les requérants retiennent par erreur la surface de plein terre pour calculer l'emprise au sol ;

* sur la prétendue violation de l'article II.1.1.2.1. de l'AVAP. Le moyen manque en fait. Pour les projets de constructions situées dans la bande de 15 mètres le long des autres voies, la hauteur maximale des constructions pour les toitures terrasse est de 13 mètres à l'acrotère.

Il en résulte que cette partie du projet dont la hauteur est de 10,42 mètres à R+2 n'excède

pas la hauteur maximale autorisée de 13 mètres par l'article précité ;

* sur la prétendue violation de l'article II.2.2.1 de l'AVAP : le projet de construction a fait l'objet d'un accord de l'Architecte des Bâtiment de France le 8 mars 2022 qui a notamment considéré que les deux villas " apparaissent désormais en décalage d'échelle étant de faible hauteur et entourés d'immeubles construits sur cinq niveaux ". Cet avis justifie le fait que ce projet de démolition des deux villas peut être autorisé au titre de l'adaptation mineure prévue par l'article II.2.2.1. de l'AVAP puisqu'il s'inscrit dans le cadre d'un projet qualitatif de mise en valeur du site, notamment d'une cohérence architecturale avec les immeubles de l'avenue Lajarrige.

L'architecture du projet permet en effet d'assurer cette cohérence par un appui sur un

pignon de l'immeuble Lajarrige en R+4 puis par un traitement en pente vers l'avenue Sarah

Bernhardt : l'avenue Lajarrige est composée dans ce secteur d'un grand nombre d'immeubles de logements collectifs et le projet de construction s'y intègre parfaitement. Les requérants ne démontrent pas que les caractéristiques architecturales actuelles des villas s'opposeraient à ce qu'il soit fait application de la règle intitulée " Adaptation mineure " des dispositions précitées. Le chapeau général des dispositions de l'AVAP applicables aux immeubles repérés en tant que patrimoine architectural intéressant prévoit que l'intérêt architectural de ces immeubles résulte de " leur volumétrie générale, de leur place dans l'organisation urbaine et / ou de la somme de détails typiques qu'ils contiennent ". Il ne peut être contesté que les villas dans leur aspect actuel ne présentent pas ou plus d'intérêt architectural. On note sur l'avenue Lajarrige une devanture commerciale en rez-de-chaussée avec des grandes baies vitrées contrastant avec le reste de l'immeuble, et des volets roulants en PVC pour les fenêtres. Les façades arrières des deux villas ne présentent pas non plus d'intérêt particulier ;

* sur la prétendue violation de l'article II.1.2.2. du règlement de l'AVAP ; l'architecture de l'immeuble en pente a été conçu pour que le projet soit en harmonie avec les immeubles voisins limitrophes.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 mars 2023, la commune de la Baule-Escoublac, représentée par Me Leraisnable, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- sur les fins de non-recevoir :

* il résulte de l'attestation notariée du 12 septembre 2022 que M. G D serait devenu propriétaire d'un ensemble immobilier situé 26, avenue Sarah Bernhardt suite au décès de M. F D le 8 mai 2022. Par conséquent, il n'est pas justifié que M. G D occupait ou détenait régulièrement ce bien à la date à laquelle la demande de permis de construire a été sollicitée, à savoir le 30 décembre 2021. L'attestation notariée ne fait qu'indiquer que M. D était propriétaire du bien le 12 septembre 2022, soit près de 5 mois après la délivrance du permis de construire. Eu égard aux règles particulières applicables en matière de succession, M. G D n'est pas devenu propriétaire du bien immédiatement après le décès de M. F D. Cette attestation notariée ne fait au demeurant pas mention L H D, également requérante. Par ailleurs, les avis de taxe foncière produits permettent uniquement de confirmer que Messieurs Denis B et Dominique E étaient propriétaires de biens situés dans le voisinage du projet de la société Gougaud promotion le 1er janvier 2021. Ils ne permettent pas d'établir que 12 mois plus tard, le 30 décembre 2021, ils bénéficiaient toujours de cette qualité. Au demeurant, ces avis ne mentionnent pas les noms et prénoms de Mesdames Christiane E et Catherine B ;

* aucun des requérants ne présente d'intérêt à agir contre le permis

de construire :

- M. et Mme B ne sont pas voisins immédiats du terrain d'assiette du projet mais en sont séparés par deux parcelles bâties et arborées. Leur maison sera distante de plus de 40 mètres de l'immeuble projeté. Les constructions existantes sur ces parcelles voisines, ainsi que les arbres de haute tige présents, masqueront les éventuelles vues susceptibles d'être créées en direction de l'ouest et de leur propriété. Compte-tenu de ces éloignements, de la végétation et des constructions existantes, il n'est aucunement établi que le bien de M. et Mme B connaîtrait une perte d'ensoleillement ;

- M. et Mme E et M. et Mme D ne justifient pas davantage d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire. En effet, compte-tenu de l'orientation des ouvertures de leur immeuble, seul un mur pignon sera orienté en direction du terrain d'assiette du projet. De plus, au regard des arbres et plantations déjà présents, il n'apparaît pas que des vues supplémentaires seraient créées et viendraient porter atteinte à leur intimité. La seule éventuelle vue sur l'immeuble projeté n'est pas suffisante pour justifier d'un intérêt à agir. Il y a lieu de noter que M. et Mme E ne sont pas non plus voisins immédiats du projet. Ils en seront séparés par le bien appartenant à M. G D. Le voisinage des requérants est composé de plusieurs immeubles collectifs à usage d'habitation, présentant un volume équivalent, voire supérieur à celui du bâtiment projeté ;

* les recours gracieux n'ont pas permis de proroger le délai de recours

contentieux à l'encontre du permis de construire :

- le recours gracieux de M. et Mme B précise qu'il serait émis par plusieurs personnes. Toutefois, non seulement il n'a été rédigé que par les consorts B, mais surtout il n'est signé par aucun des requérants. Il y a lieu d'ajouter que les consorts B ne justifient pas d'un mandat pour intervenir au nom d'autres personnes. Par ailleurs, M. et Mme B ne justifient pas de la notification de leur recours gracieux par courrier recommandé au maire et au bénéficiaire du permis de construire dans un délai de 15 jours à compter de sa réception en mairie. D'une part, il n'est pas produit de courrier à l'attention de la société bénéficiaire l'informant du recours gracieux. D'autre part, les accusés de réception produits sont illisibles. On ignore d'ailleurs à quels courriers se rattachent ces accusés ;

- M. et Mme E ne sont pas davantage recevables à intervenir au nom et pour le compte d'autres tiers voisins. Il n'est pas non plus justifié d'un courrier notifiant à la société Gougaud promotion le recours gracieux. La seule preuve de dépôt jointe à leur recours contentieux n'est pas suffisante pour confirmer le respect des exigences de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ;

- M. D n'est pas non plus recevable à intervenir au nom et pour le compte d'autres tiers voisins. Mme D ne justifie pas de l'exercice d'un recours gracieux.

A titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n'est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées :

* le signataire de l'arrêté attaqué bénéficie d'une délégation de pouvoir qui lui a été consentie pour toutes les affaires concernant l'urbanisme ; afin d'éviter toute discussion sur la qualité du signataire de l'arrêté initial, un permis de construire modificatif a été signé par Mme C le 2 mars 2023 ;

* sur la prétendue absence de permis de démolir ; ce moyen sera écarté, l'arrêté contesté indique expressément que le projet consiste également à démolir ces deux maisons ;

* sur la prétendue insuffisance du dossier de demande de permis de construire : les requérants invoquent plusieurs prétendues insuffisances sans préciser en quoi le service instructeur n'aurait pas disposé d'une information suffisante sur le projet contesté pour contrôler le respect des dispositions d'urbanisme applicables ;

- c'est à tort que les requérants prétendent que la notice de présentation architecturale ne décrirait pas suffisamment les constructions existantes destinées à être démolies ;

- c'est à tort que les requérants prétendent que le dossier de demande de permis de construire ne serait pas conforme à l'article R.431-13 du code de l'urbanisme au motif qu'il ne comprendrait pas l'accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d'autorisation d'occupation du domaine public. ;

- le permis de construire litigieux n'a pas été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UA 3 du règlement du PLU relatives à l'accès du projet aux voies ouvertes à la circulation publique.

* le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 4.3 du règlement du PLU

manque en fait et en droit ;

* le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 9 du règlement du PLU

sera écarté ;

* le moyen tiré de la méconnaissance de l'article II.1.1.2.1 du règlement de l'Aire de

Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine manque en fait ;

* le moyen tiré de la méconnaissance de l'article II.2.2.1 du règlement de l'Aire de

Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine sera écarté : les deux constructions existantes ne sont pas caractéristiques de l'architecture bauloise ;

* le moyen tiré de la méconnaissance de l'article II.1.2.2 du règlement de l'Aire de

Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine sera écarté comme inopérant.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 27 septembre 2022 sous le numéro 2212690 par laquelle les requérants demandent l'annulation des décisions attaquées.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Bouchardon, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 3 mars 2023 à 10 heures 30 :

- le rapport de M. Bouchardon, juge des référés,

- les observations de Me Diversay, avocate des requérants, qui développe particulièrement ses arguments quant à la recevabilité de la requête et insiste sur deux moyens que sont la méconnaissance de l'article UA 9 du règlement du PLU et la méconnaissance de l'article II.2.2.1 du règlement de l'Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine. Elle fait tout d'abord valoir que la société pétitionnaire a omis de comptabiliser les surfaces de la rampe d'accès, de la place de stationnement en surface située sur le bassin de rétention, de l'aire d'accès à l'immeuble, et de l'aire d'ordures ménagères, soit une surface manquante de 93m2. Elle ajoute, s'agissant du second moyen, que le principe est l'interdiction de démolir des immeubles de deuxième catégorie " patrimoine architectural intéressant " et l'adaptation mineure à cette interdiction est encadrée par des conditions cumulatives, dont l'interprétation doit nécessairement être restrictive. A aucun moment l'architecte des bâtiments de France n'a estimé que le projet était qualitatif, en dépit de son avis favorable. Il ne peut être invoqué le caractère obsolète des immeubles, sauf à transgresser la philosophie même de l'AVAP qui est de leur offrir une protection ;

- les observations de Me Leraisnable, avocat de la commune de la Baule-Escoublac, qui revient à son tour sur les fins de non-recevoir mises en avant dans un souci de rigueur nécessaire dans le cadre de requêtes collectives. Il relève par ailleurs, d'une part que les aménagements de plain-pied, au niveau du sol, ne générant pas de projection verticale, ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'emprise au sol. S'agissant du second moyen en débat, il fait valoir que, seuls les immeubles de la 1ère catégorie ne peuvent être démolis, en raison de leurs qualités architecturales propres. Les termes retenus par l'architecte des bâtiments de France sont particulièrement explicites. Les immeubles ne s'insèrent plus dans l'ensemble urbain, au regard de l'évolution du bâti. Ces immeubles ont eux-mêmes évolué dans leur aspect ;

- et les observations de Me Le Brun, substituant Me Siebert, avocat de la SARL Gougaud promotion, qui fait valoir que le projet est particulièrement qualitatif, avec notamment la disparition d'un pignon disgracieux de l'immeuble voisin et qu'il permet de satisfaire tant les habitants que les intérêts de la commune.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Les consorts E, B et D demandent au juge des référés d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 14 avril 2022 par lequel le maire de la commune de la Baule-Escoublac (Loire-Atlantique) a délivré un permis de construire à la SARL " Gougaud Promotion ", en vue, après démolition de deux maisons individuelles, de la construction d'un immeuble de huit logements et d'une surface commerciale, sur un terrain situé 59 avenue Louis Lajarrige, ainsi que les décisions rejetant implicitement leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. La circonstance que l'un des auteurs d'une requête collective ne justifie pas d'un intérêt à agir ne fait pas obstacle à ce que les conclusions de cette requête soient jugées recevables, mais seulement à ce que le juge accueille les conclusions propres à ce requérant, telles celles tendant au remboursement des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 600-1-3 du code de l'urbanisme : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire () s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ".

4. En l'espèce, il résulte de l'instruction, qu'à la date d'enregistrement de la requête, M. D était devenu propriétaire par voie successorale de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée n° 155 jouxtant immédiatement la parcelle objet du permis litigieux, suite au décès de son père le 8 mai 2022. Dans ces circonstances particulières, et alors même que M. D n'en était pas encore propriétaire au moment du dépôt de la demande de permis de construire, celui-ci en affecte directement la jouissance. Par ailleurs, l'avis de taxes foncières produit au dossier fait apparaitre la qualité de propriétaire de M. E de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée n° 155. La fin de non-recevoir opposée en défense à l'endroit de M. D et de M. E ne peut dès lors qu'être écartée sur ce point.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

6. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours relatif à l'octroi d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il résulte de l'instruction que le terrain d'assiette du projet en cause est situé à proximité immédiate des propriétés de M. E et de M. D, implantées sur la parcelle cadastrée section BP n° 155. Au regard des éléments du dossier, la construction envisagée est de nature à créer des vues directes sur les-dites propriétés et va, par suite, affecter les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des biens immeubles des intéressés, qui justifient ainsi d'un intérêt à contester le permis de construire en litige. La fin de non-recevoir opposée en défense à l'endroit de M. D et de M. E ne peut dès lors qu'être écartée sur ce point.

8. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. () ". Aux termes de l'article R. 600-2 du même code : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ".

9. Il résulte de l'instruction, qu'à tout le moins M. D et M. E ont formé en leur nom propre, le 25 mai 2022, des recours gracieux contre l'arrêté du 14 avril 2022, lesquels ont d'ailleurs fait l'objet d'un accusé de réception de la part des défendeurs à l'instance. La fin de non-recevoir opposée en défense à l'endroit de M. D et de M. E ne peut dès lors qu'être écartée sur ce point.

10. La recevabilité d'une requête collective étant assurée lorsque l'un au moins des requérants est recevable à agir, les conclusions de la présente requête sont dans ces conditions recevables, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir soulevées à l'endroit de M. et Mme B, L E et L D.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

11. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

12. Aux termes de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme : " Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite () ".

13. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. La construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l'exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d'urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

14. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie d'écarter la présomption résultant des dispositions précitées de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative précité, qui n'est au surplus pas contestée en défense, doit, par suite, être regardée comme remplie.

En ce qui concerne la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux sur la légalité des décisions attaquées :

15. Aux termes de l'article II. 2. 2 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP, devenu Site patrimonial remarquable) de La Baule-Escoublac, intitulé " immeubles de 2ème catégorie patrimoine architectural intéressant " : " Ces villas ou immeubles structurent avec le végétal la ville balnéaire, confèrent à La Baule son charme et expriment son identité par les ensembles qu'ils constituent. () Leur intérêt résulte de leur volumétrie générale, de leur place dans l'organisation urbaine et / ou de la somme de détails typiques qu'ils contiennent. C'est pourquoi la conservation de ces constructions et le maintien de leur paysage complexe environnant sont essentiels. Leur démolition, partielle ou totale, demeurant exceptionnelle est encadrée par les dispositions du point II-2-2-1) suivant ". Ce dernier précise qu' : " Il est interdit de démolir les constructions ou parties de constructions repérées comme " patrimoine architectural intéressant " () / Adaptation mineure : leur démolition ou leur modification pourra néanmoins être autorisée - en raison d'une dégradation importante de l'immeuble - ou d'un projet qualitatif de mise en valeur du site / Et à condition - de ne pas dénaturer l'aspect de l'espace public, les perspectives, ou de nuire à la cohérence d'un lieu ou d'une portion d'espace bâti vu depuis l'espace public, - de ne pas supprimer une architecture patrimoniale de qualité dont la typologie est caractéristique de l'architecture bauloise ".

16. En l'espèce, s'il n'est pas sérieusement contesté qu'ils ne présentent pas d'éléments architecturaux manifestes, qualificatif d'ailleurs réservé dans le règlement de l'AVAP aux seuls immeubles et villas de 1ère catégorie, les deux immeubles, objets du projet contesté, sont, à la date des décisions en litige, identifiés, en dépit de certaines modifications, comme éléments d'un " patrimoine architectural intéressant " et ne peuvent à ce titre être démolis que sous les conditions restrictives déterminées par les dispositions citées au point précédent. Or, il résulte de l'instruction, notamment des termes de l'avis rendu par l'architecte des bâtiments de France, que le projet est fondé sur " l'objectif uniquement d'opérer une cicatrisation soignée de l'îlot ", notamment par le raccordement du niveau supérieur de l'immeuble projeté avec l'immeuble existant mitoyen de la parcelle, afin de supprimer un pignon aveugle disgracieux. L'arrêté en litige, lequel se réfère exclusivement dans sa motivation audit avis dont il cite les termes, ne se prononce nullement sur les conditions posées par le règlement pour autoriser la démolition des deux immeubles intrinsèquement protégés, notamment l'impératif de ne pas supprimer une architecture patrimoniale de qualité, alors même que l'architecte des bâtiments de France rappelle que les deux villas " sont repérées patrimoine architectural intéressant et sont à protéger au regard du contexte particulier de l'avenue Lajarrige ".

17. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article II. 2.2 du règlement de l'AVAP (SPR) de La Baule-Escoublac est de nature, en l'état de l'instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des décisions en litige.

18. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de ce que le signataire de l'arrêté en litige daté du 14 avril 2022, signé " par ordre ", n'était pas compétent, est également propre à créer un doute sérieux quant à sa légalité.

19. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'ordonner la suspension provisoire de l'exécution de l'arrêté du 14 avril 2022 ainsi que des décisions implicites de rejet des recours gracieux.

Sur les frais liés à l'instance :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas partie perdante à la présente instance, la somme que demandent la commune de La Baule-Escoublac et la SARL Gougaud promotion sur ce fondement.

21. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Baule-Escoublac le versement aux requérants de la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de l'arrêté du 14 avril 2022, ainsi que celle des décisions implicites de rejet des recours gracieux, est suspendue.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de La Baule-Escoublac et par la SARL Gougaud promotion au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. J E, à Mme K E, à M. A B, à Mme I B, à M. G D, à Mme H D, à la SARL Gougaud promotion et à la commune de la Baule-Escoublac.

Fait à Nantes, le 13 mars 2023.

Le juge des référés,

L. Bouchardon

La greffière,

G. PeignéLa République mande et ordonne au préfet de la Loire-Atlantique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,