Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2003213

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 15 septembre 2020, le 10 mai 2021 et le 18 novembre 2021, Mme A C, représentée par Me Gibier, demande, dans le dernier état de ses écritures au tribunal :

1°) d'annuler les délibérations n° 2020/031 et n° 2020/032 du conseil municipal de la commune de Houx en date du 26 juin 2020, ensemble le rejet implicite de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Houx la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les délibérations litigieuses n'ont pas été soumises au contrôle de légalité du préfet dans le délai de deux mois prévu par les textes applicables ;

- les délibérations litigieuses ne sont pas suffisamment motivées ;

- l'exercice du droit de préemption par la commune est tardif ;

- les décisions litigieuses méconnaissent les dispositions de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme ;

- les décisions litigieuses méconnaissent les dispositions de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme, dès lors que le titulaire du droit de préemption urbain ne peut exercer ce droit que sur la fraction de l'unité foncière incluse dans le périmètre de préemption, de telle sorte que le maire ne pouvait préempter la totalité du lot n° 3 ;

- les délibérations sont insuffisamment motivées et la commune de Houx ne justifie pas de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 22 décembre 2020 et le 19 juillet 2020, la commune de Houx, représentée par Me Schmid, conclut au rejet de la requête et à ce que la requérante soit condamnée à lui verser 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés ne sont fondés.

Par ordonnance du 25 novembre 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 16 décembre 2021.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme E,

- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,

- et les observations de Me Schmid, représentant la commune de Houx.

Considérant ce qui suit :

1. Par un jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Chartres a ordonné l'ouverture des opérations de compte, la liquidation et le partage des successions de

M. et Mme D et la licitation de biens indivis dont les sections AB 86, AB 87, AB 119 et AB 120. Par un jugement du 26 septembre 2019, Mme C se voit adjuger le lot n° 3 contenant une vingtaine de sections situées sur la commune de Houx, dont les quatre sections précitées, et le lot n° 4. Le 4 octobre 2019, M. B a formé des surenchères portant sur les lots 3 et 4 qui sont jugées irrecevables le 11 juin 2020, par décision du tribunal judiciaire de Chartres. Le 26 juin 2020, le conseil municipal de la commune de Houx a décidé d'exercer son droit de préemption sur les terrains des lots n° 3 et n° 4 par le vote des délibérations n° 2020/031 et n° 2020/032. Par un courrier réceptionné le 20 juillet 2020, le conseil de Mme C a adressé un recours gracieux au Maire de la commune de Houx tendant à l'annulation des délibérations n° 2020/031 et n° 2020/032. Par la présente requête, Mme C demande l'annulation des délibérations n° 2020/031 et n° 2020/032 et de la décision implicite de rejet née du silence gardé sur son recours gracieux.

Sur les conclusions en annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme : " Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 213-5. / Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. La déclaration fait l'objet des communications et transmissions mentionnées à l'article R. 213-6. / Le titulaire dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire. / La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. () ". Il résulte des dispositions précitées que l'absence de déclaration d'intention d'aliéner a seulement pour effet de ne pas faire courir le délai de trente jours à l'encontre de l'autorité préemptive.

3. Il ressort des pièces du dossier et il n'est pas sérieusement contesté qu'aucune déclaration n'a précédé la vente du 26 septembre 2019. Dès lors, le délai de trente jours d'exercice du droit de préemption prévu par l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme n'a pas couru. Par suite, le moyen tiré de la tardiveté des délibérations attaquées doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme : " Sont soumis au droit de préemption () 2° Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu'elles sont consenties à l'un des coïndivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ; ".

5. Il ressort des pièces du dossier que par jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Chartres a ordonné la vente sur licitation de biens répartis en quatre lots dont Mme C était copropriétaire en indivision, et que par jugement du 26 septembre 2019, Mme C a été déclarée adjudicataire des lots n° 3 et n° 4. Ainsi, une telle aliénation portant sur un ensemble de biens indivis, ne constitue pas une cession de droits indivis, consentie à l'un des co-indivisaires, au sens du deuxième alinéa de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 de ce même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ".

7. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

8. Si Mme C soutient que les délibérations du 26 juin 2020 sont insuffisamment motivées et que la commune de Houx ne justifie pas d'un projet d'action ou d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, elle n'assortit ce moyen d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, les délibérations litigieuses mentionnent suffisamment précisément l'objectif poursuivi qui correspond à la réalisation dans l'intérêt général, d'une opération répondant à plusieurs des objectifs définis à l'article L. 300-1 du code, tels qu'une politique locale de l'habitat et le renouvellement urbain. Le moyen ne pourra qu'être écarté.

9. En quatrième lieu, l'article L. 215-14 du code de l'urbanisme dispose que : " Toute aliénation mentionnée aux articles L. 215-9 à L. 215-13 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée par le propriétaire au département dans lequel sont situés les biens qui en transmet copie au directeur départemental des finances publiques. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie. ". Aux termes de l'article L. 215-15 du même code : " Le silence des titulaires des droits de préemption et de substitution pendant trois mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée à l'article L. 215-14 vaut renonciation à l'exercice de ces droits ".

10. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de trois mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de trois mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

11. Si Mme C soutient que la commune de Houx ne justifie pas avoir transmis les délibérations litigieuses au contrôle de légalité, il ressort des pièces du dossier et notamment des tampons figurant sur lesdites délibérations, que la transmission a été faite le 1er juillet 2020. Le moyen devra donc être écarté.

12. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. ".

13. En cas de vente par voie d'adjudication dans le cadre d'une procédure judiciaire et faute de dispositions législatives particulières s'appliquant à une telle hypothèse, la commune ne peut pas décider de préempter les seuls éléments situés dans la zone de préemption, dès lors que ces éléments sont compris dans la même offre de vente que ceux situés hors zone de préemption, avec lesquels ils constituent une même unité foncière, et que la possibilité d'extension du champ de la préemption à l'initiative du propriétaire prévue par l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme ne peut être mise en œuvre.

14. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que seules les parcelles cadastrées AB 86, 87, 119 et 120, comprises dans le lot n° 3 sur lequel la commune a décidé d'exercer son droit de préemption à la suite de l'adjudication prononcée par le tribunal de grande instance de Chartes, sont situées dans le périmètre de la zone d'aménagement concertée du " Cœur de bourg " et se trouvent soumises au droit de préemption urbain institué par la commune de Houx. Il n'est pas contesté que les 21 autres parcelles du lot 3 ne figurent pas dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté et sont donc situées dans un périmètre sur lequel la commune ne peut exercer son droit de préemption. Dès lors, Mme C est fondée à soutenir que la délibération litigieuse 2020-031 du 26 juin 2020 relative au lot 3 portant préemption de l'ensemble d'une unité foncière dont une partie est située hors zone de préemption, qui présente un caractère indivisible, est illégale dans son ensemble.

15. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la délibération 2020-032 du 26 juin 2020 relative au lot 4 doivent être rejetées et que Mme C est fondée à solliciter l'annulation de la délibération 2020-031 du 26 juin 2020 relative au lot n° 3.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme C, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Houx demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Houx une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme C et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La délibération n° 2020/031 du 26 juin 2020 et la décision implicite du maire de la commune rejetant le recours gracieux de Mme C sont annulées.

Article 2 : La commune de Houx versera à Mme C une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3: Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4: Le présent jugement sera notifié à Mme A C et à la commune de Houx.

Délibéré après l'audience du 6 avril 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Delamarre, présidente,

Mme Bertrand, première conseillère,

Mme Pajot, conseillère.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 20 avril 2023.

La présidente-rapporteure,

Anne-Laure E

L'assesseure la plus ancienne,

Valérie BERTRAND

La greffière

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne au préfet du Loir-et-Cher, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.