Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2102580

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 juillet 2021 et le 7 janvier 2023, les sociétés Pharma forum et Aude Trotignon, représentées par Me Turbé, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 26 mai 2021 par laquelle la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry a décidé d'exercer son droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé Forum République à Vierzon ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- la décision est entachée d'incompétence ;

- il n'est pas justifié de l'existence d'une délibération instituant le droit de préemption urbain ni du respect des formalités de publication applicables, en application des dispositions de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme ;

- la décision est entachée d'un défaut de motivation ;

- la décision est tardive en ce qu'elle a été prise postérieurement au délai prévu par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- elle est entachée d'une erreur d'appréciation au regard des dispositions des articles

L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce qu'elle ne repose sur aucun projet réel.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 novembre 2022, la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry, représentée par Me Dalibard, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des sociétés requérantes la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Pharma Forum et la SCI Aude Trotignon ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,

- et les observations de Me Girault, représentant la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Pharma Forum et la SCI Aude Trotignon sont propriétaires d'un bâtiment cadastré DM 566, 568, 569, 572, 573, 574, 577, 578, 579, 580, 586, 587 situé rue du 11 novembre 1918 (Forum République), inclus dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain de la commune Vierzon. Par une déclaration d'intention d'aliéner du 11 février 2021, le notaire des vendeurs a informé le maire de la commune de Vierzon que Mme B était acquéreuse du terrain au prix de 550 000 euros. Par une décision du 26 mai 2021, le président de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur les lots n° 701 et 702 et dépendant de la copropriété d'immeuble cadastrée DM 566, 568, 569, 572, 573, 574, 577, 578, 579, 580, 586, 587, au prix de 212 000 euros. La SCI Pharma Forum et la SCI Aude Trotignon demandent au tribunal d'annuler cette décision.

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de la délibération : "Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines définis en application de l'article L. 1321-2 du code de la santé publique, dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques en application de l'article L. 515-16 du code de l'environnement, dans les zones soumises aux servitudes prévues au II de l'article L. 211-12 du même code, ainsi que sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé en application de l'article L. 313-1 lorsqu'il n'a pas été créé de zone d'aménagement différé ou de périmètre provisoire de zone d'aménagement différé sur ces territoires. Les conseils municipaux des communes dotées d'une carte communale approuvée peuvent, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte. La délibération précise, pour chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée. Ce droit de préemption est ouvert à la commune. Le conseil municipal peut décider de le supprimer sur tout ou partie des zones considérées. Il peut ultérieurement le rétablir dans les mêmes condition ". Aux termes de l'article R. 211-2 du même code : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. "

3. Si le non-respect des formalités de publicité de la décision instituant le droit de préemption est sans influence sur sa légalité, il s'oppose à ce que ladite décision produise des effets juridiques et devienne exécutoire. En l'espèce, si la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry fait valoir que la délibération du conseil municipal de la commune de Vierzon du 9 mars 2009 instituant le droit de préemption urbain a bien respecté les formalités prévues au

R. 211-2 du code de l'urbanisme, elle ne produit pas ladite délibération et n'atteste pas davantage du respect des formalités de publicité. Dans ces conditions, il n'est pas établi que la délibération du 9 mars 2009 décidant d'instituer le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune de Vierzon soit adoptée et devenue exécutoire. Dès lors, la décision de préemption litigieuse du 26 mai 2021, prise sur le fondement de cette délibération, est dépourvue de base légale.

4. En second lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () / () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. (.). ". Aux termes de son article D. 213-13-1 : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. (). ". Enfin aux termes de son article D. 213-13-2 : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite (). ".

5. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

6. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner du 11 février 2021 a été reçue à la mairie le 15 février 2021. Par une lettre du 12 avril 2021, envoyée au notaire des vendeurs, le président de la communauté de communes de Vierzon-Sologne Berry a demandé à visiter le bien. La visite du bien a eu lieu le 30 avril 2021, de telle sorte que la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry avait jusqu'au 30 mai 2021 pour préempter. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment de l'accusé de réception du courrier de notification de la décision de préemption au notaire, que si cette décision a été prise le 26 mai 2021, elle n'a été notifiée au notaire des vendeurs que le 31 mai 2021. Or, le délai pour exercer le droit de préemption ne présente pas la caractère d'un délai de procédure au sens de l'article 642 du code de procédure civile, de sorte que les dispositions de cet article selon lesquelles le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, ne lui sont pas applicables. La communauté de communes ne peut donc se prévaloir du fait que le 30 mai 2021 étant un dimanche, le délai expirait le premier jour ouvrable suivant. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision de préemption attaquée serait illégale car tardive pour avoir été notifiée au vendeur après le délai d'un mois consécutif à la visite du bien imparti par les dispositions sus-rappelées de l'article

L. 213-2 du code de l'urbanisme doit être accueilli.

7. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. ".

8. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit.

9. En l'espèce, la décision de préemption du 26 mai 2021 indique que la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry entend exercer son droit de préemption sur les lots n° 701 et 702 dans le cadre du réaménagement et de la valorisation des espaces publics du " Forum République " en vue de favoriser le développement des loisirs et du tourisme au cœur de ville de la commune de Vierzon, en lien direct avec l'opération en cours de réalisation du Canal de Berry à vélo. Par suite, si le projet mentionné par la décision de préemption figure parmi les objets définis par les dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry ne justifie pas de la réalité de ce projet. En effet, elle se borne à reprendre les mentions de la décision litigieuse, en soutenant que le projet répond à l'objectif de développement des loisirs et du tourisme à travers notamment l'opération du Canal de Berry à vélo, sans apporter aucun autre élément de nature à établir la réalité du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli.

10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens développés par les sociétés requérantes ne sont pas de nature à fonder l'annulation de la décision attaquée.

11. Il s'ensuit que la SCI Pharma Forum et la SCI Aude Trotignon sont fondées à demander l'annulation de la décision du 26 mai 2021 par laquelle le président de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry a décidé de préempter les lots n° 701 et 702 dépendant de la copropriété d'immeuble cadastrée DM 566, 568, 569, 572, 573, 574, 577, 578, 579, 580, 586, 587.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative faisant obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Pharma Forum et de la SCI Aude Trotignon, qui ne sont pas les parties perdantes, une somme à ce titre, les conclusions de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry en ce sens doivent être rejetées.

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry une somme de 1 500 euros à verser aux sociétés requérantes.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 26 mai 2021 de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry est annulée.

Article 2 : La communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry versera à la SCI Pharma Forum et SCI Aude Trotignon une somme globale de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la communauté de communes Vierzon-Sologne-Berry présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Pharma forum, à la SCI Aude Trotignon et à la communauté de communes Vierzon Sologne Berry.

Délibéré après l'audience du 6 avril 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Delamarre, présidente,

Mme Bertrand, première conseillère,

Mme Pajot, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 avril 2023 ;

La rapporteure,

Anne-Laure A

La présidente,

Anne-Laure DELAMARRE La greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne au préfet du Cher en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement ;