Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2203017

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 31 août 2022, le 3 mars 2023, le 20 mars 2023, le 11 avril 2023, le 12 avril 2023, le 3 mai 2023 et le 22 mai 2023, Mme et M. C, représentés par Me Gaillard, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 15 avril 2022 par lequel le maire de Chartres a délivré à la Compagnie générale d'investissement et de promotion immobilière (CGIPI) un permis de construire, transféré à la SCCV 24 Courtille, en vue de l'édification de deux immeubles d'habitation collectifs situés au 24 boulevard de la Courtille sur le territoire de la commune de Chartres et de la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 14 mars 2023 par lequel le maire de Chartres a délivré un permis de construire modificatif à la SCCV 24 Courtille ;

3°) de mettre à la charge la commune de Chartres et de la SCCV 24 Courtille une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S'agissant du permis de construire initial :

- leur requête est recevable ;

- l'arrêté a été pris par une autorité incompétente ne bénéficiant d'aucune délégation de signature ;

- l'arrêté méconnait les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme en ce que les éléments figurant au dossier de demande d'autorisation ne permettent d'apprécier l'insertion du projet ni dans son environnement proche, ni dans le paysage lointain ; cette insuffisance a été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur ;

- le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne précisait pas que le projet impliquait l'abattage d'arbres identifiés comme espaces boisés classés par le plan local d'urbanisme ;

- il méconnait l'article USB 7.1 du règlement du PLU en ce que la construction projetée n'est pas contigüe à la limite séparative de propriété ;

- il méconnait l'article USB 7.2 du règlement du PLU en ce que le projet n'est pas situé en retrait d'au moins 6 mètres de la limite séparative ;

- il méconnait l'article USB 10 du règlement du PLU en ce que sa hauteur est supérieure aux 12 mètres autorisés ;

- l'arrêté méconnait l'article USB 11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Chartres en ce que le projet s'implante dans un secteur patrimonialement sensible et qu'il compromet la conservation ou la mise en valeur de leur maison qui est classée comme " immeuble à protéger " par le PLU ;

- eu égard à l'importance et au gabarit de la construction projetée, le projet entraîne une rupture des volumes en méconnaissance des dispositions de l'article USB 11.3 du règlement du PLU ;

- l'arrêté méconnait l'article USB 11.11 du règlement du PLU du fait du caractère massif de la façade ouest du bâtiment à construire ;

- il méconnait l'article USB 11.16 du règlement du PLU dès lors que le projet ne prévoit pas de matérialisation de la limite entre le domaine public et le domaine privé ;

- il méconnait l'article USB 11.24 du règlement du PLU en ce que la clôture prévue sur la façade Nord ne comporte ni bahut ni haie vive et que sa hauteur n'est pas précisée ;

- le permis de construire a été obtenu par fraude, le pétitionnaire ayant volontairement omis de mentionner dans le dossier de demande de permis de construire que le projet impliquait nécessairement l'abattage d'arbres protégés comme espaces boisés classés ;

- la déclaration préalable d'abattage de ces arbres devait être souscrite préalablement à la délivrance du permis de construire ;

- l'abattage des arbres constituait un projet unique qui aurait dû faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif et non d'une déclaration préalable séparée ;

- l'arrêté méconnait l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme.

S'agissant du permis de construire modificatif du 14 mars 2023 :

- la modification de la façade ouest du bâtiment ainsi que de la clôture de la façade principale ne figurent pas dans le dossier de demande de permis modificatif en méconnaissance de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme alors que ces éléments étaient susceptibles d'exercer une incidence sur l'avis de l'architecte des bâtiments de France et sur le sens de l'arrêté attaqué ;

- le projet modifié méconnait l'article USB 10.3 du règlement du PLU en ce que sa hauteur à l'acrotère s'élèvera à 13,75 mètres alors que ces dispositions imposent une hauteur de 13,50 mètres ;

- le projet modifié méconnait l'article USB 11.11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Chartres en ce que la distance du projet avec leur maison classée comme " immeuble à protéger " par le PLU a été réduite ;

- le projet modifié ne s'intègre pas dans son environnement, en ce que cette zone comprend non seulement des immeubles, mais également des maisons d'habitation protégées et en ce que le gabarit de la construction demeure imposant ;

- le projet modifié méconnait l'article USB 11.11 du règlement du PLU du fait de la persistance du caractère massif de la façade ouest du bâtiment à construire, la réalisation de " façon de contreforts brique " sur la partie aveugle de la façade ouest ne pouvant être regardée comme un traitement susceptible de minimiser cet effet de masse ;

- il méconnait l'article USB 11.24 du règlement du PLU en ce que la clôture prévue sur la façade Nord ne comporte ni bahut ni haie vive et que sa hauteur n'est pas précisée.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 février 2023, le 11 avril 2023 et le 3 mai 2023, la commune de Chartres conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas d'un intérêt à agir, et que les moyens soulevés par M. et Mme C ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 3 février 2023, le 21 mars 2023, le 6 avril 2023 et le 23 mai 2023, la SCCV 24 Courtille, représentée par Me Rivierre, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens tirés de la méconnaissance des articles USB 7.1, USB 7.2 et USB 11.16 du règlement du PLU sont inopérants dès lors qu'ils ont été régularisés par la délivrance d'un permis modificatif ;

- les autres moyens de la requête dirigés contre le permis initial et le permis modificatif ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 4 septembre 2023, l'instruction a été close le même jour en application des dispositions des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 9 octobre 2023, les parties ont été informées, de ce que le tribunal était susceptible soit de surseoir à statuer sur la requête en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dans l'attente de la régularisation du permis de construire contesté soit d'en prononcer l'annulation partielle sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme s'il retenait comme fondés les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles USB 10.3, USB 10.4 et USB 11.16 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres.

En réponse à ce courrier, la SCCV 24 Courtille a produit des observations enregistrées le 12 octobre 2023 qui ont été communiquées à M. et Mme C et à la commune de Chartres avant la tenue de l'audience.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Gasnier,

- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,

- et les observations de M. A, représentant la commune de Chartres et de Me Rivierre, représentant la SCCV 24 Courtille.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté en date du 15 avril 2022 le maire de Chartres a délivré à la SAS CGIPI un permis de construire portant sur la réalisation de deux immeubles d'habitation collectifs comportant 37 logements après démolition d'une construction existante situés 24 boulevard de la Courtille sur le territoire de la commune de Chartres. Cette autorisation a été transférée à la SCCV 24 Courtille par arrêté du 11 mai 2022. Par courrier du 25 juillet 2022, la commune de Chartres a rejeté le recours gracieux formé par les époux C à l'encontre du permis de construire accordé. Par arrêté en date du 14 mars 2023, le maire a délivré à la SCCV 24 Courtille un permis de construire modificatif. Mme et M. C demandent l'annulation de l'arrêté du 15 avril 2022, de la décision rejetant le recours gracieux ainsi que de l'arrêté du 14 mars 2023.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction de deux bâtiments d'habitation de plus de 13 mètres de hauteur s'implantera à proximité immédiate de la propriété située au 22 boulevard de la Courtille à Chartres appartenant aux requérants qui ont ainsi la qualité de voisins immédiats. Compte tenu de la distance de moins de 4 mètres qui séparera la façade ouest du projet et celle du bâtiment des requérants et du caractère imposant des bâtiments projetés qui sera source de pertes de vue, d'ensoleillement et d'intimité, le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de la maison d'habitation des époux C. Par suite, les requérants justifient d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire délivré.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne l'incompétence de l'auteur de l'acte :

5. Par arrêté du 8 mai 2020 régulièrement affiché et transmis le 25 mai 2020 au représentant de l'Etat dans le département, le maire de Chartres a donné délégation à Mme B D, adjointe en charge de l'urbanisme et signataire de la décision attaquée, à l'effet de signer, " les autorisations d'urbanisme () ". Par suite le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande :

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Selon l'article R. 421-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

8. D'une part, le dossier de demande de permis de construire initial comporte plusieurs prises de vue des constructions existantes sur le site d'implantation du projet et ses alentours (PC 7, PC 8 et PC 27) et deux projections graphiques du projet (PC 6) lesquelles font figurer au moins partiellement la maison d'habitation des requérants. Ces deux documents graphiques auxquels s'ajoutent les plans de façade Nord et Ouest du dossier de demande de permis de construire modificatif présentent fidèlement la configuration des lieux, les matériaux utilisés ainsi que la hauteur de la construction voisine appartenant aux requérants en tenant compte du dénivelé existant sur le boulevard de la Courtille. Ces différents plans joints au dossier de demande permettent également d'apprécier l'ampleur et la volumétrie du projet. Il s'ensuit que ces différents éléments, pris dans leur ensemble, ont été de nature à permettre au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement.

9. D'autre part, le plan masse du rez-de-chaussée joint au dossier de demande de permis de construire initial puis celui du dossier de permis de construire modificatif identifient la consistance de la partie de l'espace boisé classé sur le terrain d'assiette du projet. Il s'ensuit que le pétitionnaire n'a pas omis de mentionner qu'une partie de la parcelle est classée en espace boisé au titre du règlement du plan local d'urbanisme de Chartres.

10. Il en résulte que le moyen doit être écarté en toutes ses branches.

11. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " la demande de permis de construire précise : () d) La nature des travaux () ".

12. D'une part, il ressort des pièces du dossier que si la modification de la façade ouest du mur pignon intégrant des contreforts n'est pas expressément indiquée dans le formulaire CERFA de demande de permis de construire modificatif, ces éléments sont toutefois reproduits dans le plan de façade joint au dossier. Par ailleurs, la notice de présentation fait bien état de la modification de la façade de ce pignon. En outre, l'édification des contreforts résulte directement de la modification de l'implantation du bâtiment A, laquelle est expressément mentionnée dans le formulaire CERFA. D'autre part, l'implantation d'une grille et d'une clôture sur la façade Nord du bâtiment A figurait déjà dans le permis de construire initial et ne saurait ainsi constituer une modification. Il en résulte que le dossier de demande de permis de construire modificatif n'est entaché d'aucune incomplétude ou insuffisance.

13. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements ". En vertu du g) de l'article R. 421-23 de ce code, doivent être précédés d'une déclaration préalable : " les coupes et abattages d'arbres dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l'établissement d'un plan local d'urbanisme a été prescrit, ainsi que dans tout espace boisé classé en application de l'article L. 113-1 ". Eu égard à l'objet et aux modalités de publicité de la procédure de déclaration préalable, la délivrance du permis de construire est en principe subordonnée, lorsque les travaux qu'il prévoit nécessitent la coupe ou l'abattage d'arbres en secteur boisé classé, à une décision préalable de non-opposition à cette déclaration. Un permis de construire ne peut valoir lui-même décision de non-opposition que si la déclaration préalable est jointe au dossier de demande du permis.

14. Les requérants font valoir que la déclaration préalable devait être sollicitée préalablement à la délivrance du permis de construire et que le dossier de demande de permis de construire était incomplet de ce fait. Ils soutiennent par ailleurs que le projet de construction et l'abattage des arbres constituait un projet unique devant faire l'objet d'un permis modificatif.

15. En l'espèce, d'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante sur une parcelle partiellement recouverte par un espace boisé classé sans que les constructions prévues n'empiètent directement sur cet espace. Il est constant que le dossier de demande de permis de construire initial prévoyait expressément la préservation de l'espace boisé classé et ne faisait pas état de la nécessité d'abattre les trois marronniers compris dans celui-ci. Il est tout aussi constant que, postérieurement à la délivrance du permis de construire initial, la SCCV 24 Courtille a souscrit une déclaration préalable portant sur l'abattage de ces trois marronniers à laquelle le maire ne s'est pas opposé par arrêté du 29 juin 2022, ces travaux étant justifiés, entre autres, par les contraintes du projet de construction en litige qui " affectera nécessairement la ramure et les racines de ces arbres ". Il s'ensuit que l'omission alléguée dans les dossiers de demande de permis de construire n'a pas été de nature à induire en erreur le service instructeur qui a été en mesure d'apprécier le respect des règles d'urbanisme propres à cet abattage d'arbres à l'occasion de l'instruction de la déclaration préalable.

16. D'autre part, s'il était loisible au pétitionnaire de joindre le dossier de demande de déclaration préalable d'abattage d'arbres aux dossiers de demandes de permis de construire et de permis de construire modificatif afin que ces permis tiennent lieu de décision de non-opposition à cet abattage d'arbres, cette première procédure demeure néanmoins distincte de la seconde. Il en résulte qu'eu égard à l'indépendance entre ces deux procédures d'autorisations d'urbanisme distinctes, le pétitionnaire n'était ni tenu de déposer parallèlement à sa déclaration préalable de coupe d'arbres une demande de permis de construire modificatif portant sur cet abattage ni tenu de présenter cette déclaration d'abattage au sein du dossier de demande de permis de construire modificatif. Le moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne la conformité du projet au règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres :

17. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

S'agissant de la méconnaissance des règles relatives aux limites séparatives :

18. Aux termes de l'article USB 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres : " 7.1 - Toute construction nouvelle devra être contiguë à l'une au moins des limites séparatives latérales de l'unité foncière. / 7.2- En cas de retrait par rapport à la limite séparative, le recul sera au moins égal à la moitié de la hauteur de la nouvelle construction, sans jamais être inférieure à 6 mètres ".

19. Il ressort des pièces du dossier que la méconnaissance de ces règles par le permis de construire initial a été régularisée par la délivrance d'un permis modificatif qui prévoit désormais une implantation du projet contiguë à la limite séparative de la parcelle des requérants. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles USB 7.1 et USB 7.2 du règlement de ce plan dirigés à l'encontre du permis de construire initial doivent être écartés comme inopérants.

S'agissant de la méconnaissance des règles de hauteur :

20. Aux termes de l'article USB 10 du règlement du PLU : " 10.3- Dans une bande de 20 mètres de profondeur comptée à partir de l'alignement des voies et emprises publiques existantes ou projetées, la hauteur maximale des constructions mesurée à partir du sol fini de l'espace public en milieu de façade est fixée à : / - R+3+combles et 12,50 m à l'égout du toit et de 17,50 mètres au faîtage, en cas de toiture à pentes ; / - R+3+attique et 13,50 m à l'acrotère, et 16,40 m pour la hauteur maximale en cas de toiture-terrasse. Dans ce cas, le dernier niveau sera traité avec un retrait minimum de 1,50 mètres par rapport au nu de la façade, et comportera une terrasse accessible pour les personnes à mobilité réduite. Des adaptations de hauteurs d'égout du toit et d'acrotère, ainsi que de profondeur de retrait en attique, peuvent être autorisées sur des parties de façade, pour affirmer un caractère ou permettre des animations de volumes. Il sera également autorisé de traiter les attiques avec des toits en pente ; le faîtage aura une hauteur de 5 m maximum à partir de l'égout. / 10.4- Au-delà de la bande des 20 mètres, la hauteur maximale des constructions mesurée à partir du sol fini de l'espace privatif en milieu de façade ne peut excéder la hauteur maximale de 12,00m ".

21. Les requérants soutiennent que, le projet s'implantant au-delà de la bande de 20 mètres de profondeur comptée à partir de l'alignement de la voie publique, la hauteur maximale du bâtiment A projeté ne pouvait excéder 12 mètres. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A, d'une hauteur de 16,40 mètres au faitage et de 13,75 mètres à l'égout du toit, s'implante au-delà de la bande de 20 mètres calculée à partir de l'emprise publique. S'il se trouve néanmoins dans une bande de 20 mètres calculée à partir d'un alignement potentiel avec le domaine public après cession à la commune d'une partie de la parcelle d'emprise, cette cession ne présente aucun caractère certain et n'a pas été préalablement approuvée par le gestionnaire de la voirie. S'il était loisible au pétitionnaire de prévoir une telle cession pour assurer le respect de la règle de hauteur précitée, la conformité du projet à cette règle reste néanmoins subordonnée à ce que le déplacement de la limite de l'emprise publique projeté dans le dossier de demande soit effectivement approuvé par le gestionnaire du domaine public. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la cession projetée par le pétitionnaire a été approuvée et le maire n'a pas assorti le permis délivré d'une prescription pour assurer, dans l'hypothèse d'un échec de la rétrocession, l'abaissement de la hauteur du bâtiment A à 12 mètres. Par suite, l'arrêté attaqué méconnait les dispositions de l'article USB 10.4 du règlement du PLU. En toute hypothèse, il ressort aussi des pièces du dossier, ainsi que le font à juste titre valoir les requérants, qu'en cas d'implantation dans la bande des 20 mètres, la hauteur du bâtiment A, telle que révélée par le plan de la façade du mur pignon joint au dossier permis de construire modificatif, s'élèverait à 13,75 mètres à l'égout du toit, soit une hauteur supérieure à 13,50 mètres. Il en résulte que, en cas de réalisation de la cession de la partie de terrain projetée, le projet méconnaitrait également les dispositions précitées de l'article 10.3 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article USB 10 du règlement du PLU doit être accueilli.

S'agissant de la clôture matérialisant la limite entre le domaine public et la propriété privée du terrain d'assiette du projet :

22. En premier lieu, aux termes de l'article USB 11.16 du règlement du PLU : " La limite entre domaine public et domaine privé est matérialisée soit par les corps de bâtiments construits à l'alignement soit par des clôtures ".

23. Il ressort des pièces du dossier que si le projet initial ne prévoyait pas de clôture cette omission a été régularisée par le permis de construire modificatif délivré le 15 mars 2023.

24. En revanche, il ressort des pièces du dossier que la clôture prévue par le projet tient compte de l'alignement potentiel projeté par le pétitionnaire. La conformité de l'emplacement d'une telle clôture, qui dépend de la limite entre le domaine public et la propriété privée du terrain d'assiette du projet, restera alors subordonnée à la cession de la partie du terrain d'assiette telle qu'indiquée dans le dossier de demande. Il ne ressort ni des pièces du dossier qu'une telle cession soit intervenue, ni que l'autorité compétente ait édictée une prescription prévoyant, en cas d'échec de la cession, l'emplacement d'une clôture à la limite de la voie publique actuelle, en l'espèce, le boulevard de la Courtille. Dans ces conditions, en l'absence de certitude quant à l'alignement à la voie publique projeté, le permis de construire, qui n'a été assorti d'aucune prescription en ce sens, méconnait l'article USB 11.16 du règlement du PLU.

25. En deuxième lieu, le projet litigieux s'implantant en zone USBa " ZAC de l'îlot Courtille " les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles USB 11.11 et USB 11.24 du règlement du PLU qui ne sont applicables qu'aux constructions situées dans le secteur USBb " quartier de Saint-Brice " doivent être écartés comme inopérants.

S'agissant des règles relatives à l'insertion du projet dans son environnement :

26. En premier lieu, aux termes de l'article USB 11.1 reprenant les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " () en aucun cas les constructions à édifier ou à modifier ne doivent, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels et urbains ". Aux termes de l'article USB 11.3 du même règlement : " D'une manière générale, il convient de préciser que les hauteurs maximales devront être en rapport avec le gabarit des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes afin d'éviter les effets de ruptures des volumes ". Par ailleurs, les dispositions de ce même article relatives aux façades prévoient que : " 11.4 - () De façon générale, plus le linéaire de façade sera important, plus on recherchera une discontinuité du front bâti / 11.5 - Les façades des constructions neuves seront ordonnancées avec prédominance des rythmes verticaux sur les rythmes horizontaux. / 11.6. Le long du boulevard de la Courtille, le traitement architectural s'attachera à affirmer la hiérarchie entre le soubassement, le corps principal de l'immeuble et la partie supérieure de l'immeuble, tant par le traitement des volumes, l'ordonnancement et la nature des matériaux ".

27. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé et modifié par le permis de construire modificatif s'implante dans la ZAC de l'îlot de Courtille, secteur en périphérie proche du centre historique de la ville de Chartres et marqué par un tissu urbain diversifié composé tant d'habitations modernes qu'anciennes. La zone du projet est située dans le périmètre éloigné des abords des monuments historiques en contigüité de la maison des requérants classée par le PLU comme " immeuble à protéger " en raison de son intérêt architectural. Il ressort des pièces du dossier que les bâtiments à édifier s'inscrivent, tant par leur style architectural moderne, leur volumétrie et leur hauteur, dans la continuité avec les bâtiments existants récents du secteur. En outre, les constructions autorisées présenteront une hauteur similaire à celle des requérants, un ordonnancement à prédominance verticale ainsi qu'une façade sur rue comportant des rythmes architecturaux en discontinuité afin de réduire l'effet de masse et partiellement revêtue de parements en briques de nature à assurer une transition convenable entre le style moderne des constructions en périphérie et le caractère architectural des habitations historiques avoisinantes. Par ailleurs, l'architecte des bâtiments de France a donné un avis favorable tant au projet initial qu'au projet modifié assorti d'une prescription reprise en dernier lieu par le permis de construire modificatif délivré. Dans ces conditions, le projet assure une transition architecturale convenable entre les bâtiments récents et anciens et n'est, par suite, pas de nature à porter atteinte à l'intérêt patrimonial de l'entrée du secteur historique dans lequel il s'implante. Pour ces mêmes motifs, il n'entraîne pas d'avantage de rupture de volumétrie avec le bâtiment appartenant aux requérants.

28. Il en résulte que les moyens tirés de la méconnaissance des articles USB 11.1 et USB 11.3 du règlement du PLU dirigés à l'encontre tant du permis de construire initial que du permis de construire modificatif doivent être écartés.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme :

29. Aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques ".

30. Il ressort de l'avis de la direction régionale des affaires culturelles de Centre Val de Loire rendu le 14 janvier 2022 à l'occasion de l'instruction de la demande de permis de construire, dont la teneur n'est pas contestée par les requérants, que le projet ne sera pas susceptible d'affecter des éléments du patrimoine archéologique de la commune de Chartres. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la fraude :

31. Les requérants soutiennent que le permis de construire accordé aurait été obtenu par fraude au motif que le pétitionnaire a dissimulé son intention d'abattre des arbres situés en espace boisé classé alors qu'il a déposé une déclaration préalable pour l'abattage de trois marronniers postérieure à la délivrance du permis de construire et à laquelle le maire de la commune de Chartres ne s'est pas opposée par arrêté du 29 juin 2022.

32. Si le pétitionnaire n'a pas mentionné dans ses dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif la coupe des trois marronniers, il ressort néanmoins des pièces du dossier que le maire de la commune de Chartres, après avoir pris un arrêté du 29 juin 2022 portant non-opposition à la déclaration préalable d'abattage de ces arbres présentée par la SCCV 24 Courtille, a délivré un permis de construire modificatif le 14 mars 2023 si bien que le maire avait connaissance de la coupe d'arbres projetée. Il s'ensuit que le pétitionnaire n'a pas commis de manœuvre frauduleuse destinée à échapper aux règles d'urbanisme applicables à la coupe de ces arbres, règles dont le service instructeur a pu apprécier le respect dans le cadre de l'instruction de la déclaration préalable. Le moyen tiré de la fraude ne peut par suite qu'être écarté.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

33. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

34. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

35. Les vices relevés aux points 21 et 24 du présent jugement, tirés de la méconnaissance des articles USB 10 et USB 11.16 du règlement du PLU, sont susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'une autorisation modificative, laquelle n'apportera pas au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

36. Par suite, il y a lieu, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler les arrêtés du 15 avril 2022 et 14 mars 2023, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux, en tant qu'ils méconnaissent les dispositions des articles USB 10 et USB 11.16 du règlement du PLU de la commune de Chartres. Pour la régularisation de ces vices, il appartiendra à la SCCV 24 Courtille d'obtenir un permis de construire modificatif dans un délai de 5 mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

37. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants la somme demandée par la SCCV 24 Courtille et la commune de Chartres au titre des frais engagés par celles-ci non-compris dans les dépens.

38. Il y a revanche lieu de faire application de ces dispositions en mettant à la charge solidaire de la SCCV 24 Courtille et de la commune de Chartres une somme de 2 000 euros à verser à M. et Mme C.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du 15 avril 2022 et du 14 mars 2023 et la décision rejetant le recours gracieux sont annulés en tant qu'ils méconnaissent les dispositions des article USB 10 et USB 11.16 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres.

Article 2 : Le délai dans lequel la SCCV 24 Courtille pourra obtenir la régularisation des vices relevés au points 21 et 24 du présent jugement est fixé à cinq mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La SCCV 24 Courtille et la commune de Chartres verseront solidairement à M. et Mme C une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la SCCV 24 Courtille et la commune de Chartres présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C, à la commune de Chartres et à la SCCV 24 Courtille.

Délibéré après l'audience du 12 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

Mme Pajot, conseillère,

M. Gasnier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2023.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNELa greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne au préfet d'Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.