Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2300291

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 janvier 2023 et le 19 septembre 2023, M. C B, représenté par Me Monti, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 4 août 2022 par lequel le maire de la commune de Chartres a délivré un permis de construire à la SNC les Chemins de l'Eure portant sur la construction d'un immeuble de 43 logements collectifs, d'une maison individuelle, d'une piscine et la démolition de deux maisons, d'un atelier et d'un garage au 8 rue des Perriers ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 28 juin 2023 accordant un permis de construire modificatif portant sur la suppression d'un niveau, la modification de façades, de la surface plancher et du nombre de logements ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Chartres la somme de 4 800 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article USB 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres ;

- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article USB 3-1 du règlement du plan local d'urbanisme, les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de l'Eure ;

- l'arrêté méconnaît les dispositions des articles USB 3-2 et USB 6-8 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2023, la commune de Chartres conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Il soutient que :

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 23 juillet 2023, le 15 septembre 2023 et le 20 octobre 2023, la SNC les Chemins de l'Eure, représentée par Me Dalibard, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge du requérant la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pajot,

- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,

- et les observations de M. B, requérant, Mme A, représentant la commune de Chartres, et de Me Leeson, représentant la SNC les Chemins de l'Eure.

Considérant ce qui suit :

1. Le 8 juin 2022, la SNC les Chemins de l'Eure a déposé une demande de permis de construire sur un terrain situé 8 rue des Perriers sur le territoire de la commune de Chartres (Eure-et-Loir) portant sur la construction d'un immeuble de 45 logements collectifs, d'une maison individuelle, d'une piscine et d'un abri de jardin ainsi que la démolition de deux maisons, d'un garage et d'un atelier. Par un arrêté du 4 août 2022, le maire de Chartres a délivré le permis de construire. M. B a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, rejeté par décision du maire du 28 novembre 2022. Le 26 avril 2023, la SNC les Chemins de l'Eure a déposé un dossier de permis de construire modificatif portant sur la suppression partielle d'un niveau, la modification de façades, de la surface de plancher et du nombre de logements, réduisant le projet à 40 logements collectifs et une maison individuelle. Par un arrêté du 28 juin 2023, le maire de Chartres a délivré le permis de construire modificatif. Par la requête ci-dessus analysée, M. B demande l'annulation des arrêtés des 4 août 2022 et 28 juin 2023 et de la décision du 28 novembre 2022.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. "

3. Il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Toutefois, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. B est propriétaire d'un terrain situé au 118 rue Saint Brice à Chartres, sur une parcelle mitoyenne de celle du terrain d'assiette du projet, de sorte qu'il présente la qualité de voisin immédiat du projet. Par ailleurs, il fait valoir que le projet présente une importance particulière en ce qu'il a vocation à supprimer deux maisons et à la création de 41 logements avec des bâtiments d'une hauteur de 12 mètres qui vont créer des vues directes sur sa propriété. Le projet est donc de nature à affecter directement les conditions de jouissance de sa propriété. Il suit de là que la fin de non-recevoir qu'oppose en défense la commune de Chartres, tirée du défaut d'intérêt à agir du requérant, doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. () ".

6. Il ressort des pièces du dossier que le dossier déposé le 8 juin 2022 était assorti d'une notice descriptive mentionnant les obligations en matière de réalisation d'espaces libres et de plantations et ce qui est effectivement prévu pour le projet, d'un plan de masse PC 2, d'un plan de coupe PC 3 et d'un plan des façades latérales PC 5 représentant les espaces verts du projet, son emprise au sol ainsi que les hauteurs et niveaux des différents étages. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire initial doit être écarté.

7. En deuxième lieu, le requérant soutient que le projet méconnaît les prescriptions du plan de prévention des risques inondation de l'Eure (PPRI) de juin 2015 annexé au plan local d'urbanisme de la commune. Toutefois s'il ressort des pièces du dossier que les parcelles du terrain d'assiette du projet sont situées à proximité immédiate de la zone urbanisée inondable définie par le PPRI, elles ne sont toutefois situées dans aucune des trois zones incluses dans le périmètre de protection du PPRI et pour lesquelles le règlement du PPRI est applicable aux constructions envisagées. Par suite, les prescriptions prévues au sein du règlement du PPRI ne sont pas applicables au projet de sorte que le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l'article USB 3-1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) : " Les accès et voies desservant les terrains doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : / - des modes d'occupation du sols envisagés et du trafic prévisible / - des possibilités de construction résultant de l'application du règlement de la zone, / - du fonctionnement normal des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, ) ". Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "

9. En vertu de ces dispositions, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

10. D'une part, le requérant soutient que les ouvrages ne permettent pas le fonctionnement normal des services de lutte contre l'incendie notamment car l'unique façade accessible aux véhicules d'incendie et de secours est celle donnant sur la voie de desserte des logements collectifs, la rue des Perriers, et la distance entre la voie publique et la cour du bâtiment est de plus de 55 mètres.

11. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet devant accueillir quarante-et-un logements sera desservi par la rue des Perriers qui est une voie publique où la vitesse est limitée à 50 km/h, dont le caractère rectiligne sur la portion concernée offre une parfaite visibilité à ses usagers et dont la largeur de six mètres, les trois voies de circulation et les trottoirs qui la bordent sont adaptées aux besoins du projet et à même de supporter l'augmentation du trafic routier qu'induira sa réalisation et ce, à supposer même qu'elle soit régulièrement encombrée de véhicules.

12. Le projet a fait l'objet d'un avis favorable, assorti de prescriptions tenant au rappel de la réglementation, émis par le SDIS le 28 juin 2022. Il ressort également des pièces du dossier, et notamment de la notice de sécurité du dossier de demande de permis de construire, que le projet est desservi par la rue des Perriers, le hall d'entrée de l'immeuble s'ouvrant directement sur cette rue. Cette notice relève les locaux à risque et les mesures prises pour atténuer ce risque. Elle indique également que le bâtiment comprend deux escaliers encloisonnés desservant tous les niveaux y compris les deux niveaux de stationnement en sous-sol, qu'il est prévu un désenfumage des escaliers. Par ailleurs, elle précise que le projet comportera deux colonnes sèches, deux prises d'eau normalisées situées sur le mur de façade du rez-de-chaussée accessibles directement depuis la rue, deux réseaux de colonnes sèches alimentant les deux cages d'escalier avec des prises d'eau à chaque niveau. Ces éléments sont expressément repris et rappelés par le SDIS dans son avis transmis au service instructeur. Enfin, le permis de construire a été accordé sous réserve de prescriptions résultant de l'avis du SDIS du 28 juin 2022 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées au point 8 doit être écarté.

13. D'autre part, le requérant soutient que le projet présente un risque d'inondation fort du fait de la proximité immédiate du terrain d'assiette du projet avec une zone inondable classée par le PPRI, le secteur du projet étant à cheval entre la zone urbanisée inondable et la zone non inondable réglementée. Il soutient que le projet va entraîner une imperméabilisation du terrain réduisant la capacité d'absorption des sols. Il ajoute que le projet prévoit des places de parking sur deux niveaux situés notamment en sous-sol et les plans de coupe montrent qu'une large part du bâtiment sera située sous le niveau du terrain naturel, accentuant le risque d'inondation. Enfin, il soutient que des inondations ont déjà eu lieu notamment dans les caves. Toutefois, il est constant que le terrain d'assiette du projet n'est pas situé dans une zone réglementée par le PPRI et pour lequel un aléa aurait été identifié. S'il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l'aménagement d'un parking souterrain situé sur deux niveaux en sous-sol, dont l'un seulement se situe au-dessous de la cote NGF définissant la limite supérieure de la zone inondable, de sorte qu'il bien existe bien un risque, celui-ci est simplement matériel, les niveaux visés n'étant pas habitables. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 8 doit être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article USB 3-2 du règlement du PLU : " () Pour les constructions à usage d'habitat collectif, les rampes d'entrée et de sortie de garage en sous-sol doivent être aménagées en retrait de 5 mètres minimum par rapport à l'alignement. " Aux termes de l'article 6-8 du règlement du PLU : " Les constructions principales et les constructions en annexes doivent s'implanter soit : - à l'alignement des emprises publiques et des voies ; - en recul d'au moins 3 mètres par rapport à l'alignement des emprises publiques et des voies. "

15. D'une part, le requérant soutient que le permis de construire a été délivré en violation de ces dispositions compte tenu de l'implantation de la rampe d'accès au parking souterrain à moins de 5 mètres de l'alignement à la rue des Perriers. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse et du plan de coupe, que l'accès aux places de stationnement se fait directement depuis la voie publique, rue des Perriers, et débouche d'abord sur un parc de stationnement situé à l'intérieur du bâtiment au niveau de la chaussée. Alors même que ce niveau constitue, du fait de la déclivité de l'arrière du terrain, un premier sous-sol, l'accès au stationnement ne comporte ainsi aucune rampe d'accès. Si le parc de stationnement comprend un second niveau inférieur à celui-ci, également en sous-sol, la rampe d'accès à celui-ci est située à l'intérieur de la construction, et ne débouche pas directement sur la voie publique. D'autre part, et alors que les dispositions de l'article USB 3-2 règlement du PLU régissent spécifiquement l'implantation des rampes d'accès au sous-sol, le requérant ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance, par cette rampe d'accès au second niveau inférieur, des dispositions de l'article 6-8 du règlement du PLU, lesquelles ne se sont pas applicables à ces ouvrages internes. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles USB 3-2 et USB 6-8 du règlement du PLU doit être écarté.

16. En cinquième lieu, aux termes de l'article USB 11 du règlement du PLU de la commune de Chartres : " En référence à l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, en aucun cas les constructions à édifier ou à modifier ne doivent, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysagers naturels et urbains. () D'une manière générale, il convient de préciser que les hauteurs maximales devront être en rapport avec le gabarit des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes afin d'éviter les effets de ruptures des volumes. "

17. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé tel qu'il résulte du permis de construire modificatif s'implante dans le quartier de Saint Brice, secteur marqué par un tissu urbain diversifié composé de maisons individuelles de styles variés, traditionnelles et plus modernes, de hauteurs également variables mais limitées à R+2 sur les parcelles mitoyennes. Si les hauteurs maximales du projet d'environ 12 mètres ne sont pas hors de rapport avec celles des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes, la partie de la construction implantée en fonds de parcelle, constituée d'un bloc de plusieurs dizaines de logements dont une partie en R+3, présente toutefois une rupture de volume par rapport aux parcelles mitoyennes. Le gabarit du projet présente dès lors une rupture avec les volumes des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes, alors que les dispositions précitées de l'article USB 11 du règlement du PLU ont pour objectif d'interdire les effets de ruptures de volume. En outre, et alors même que le permis de construire modificatif a supprimé partiellement le 3e étage à l'arrière du bâtiment, il n'a pas permis de régulariser ce point. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article USB 11 du règlement du PLU doit être accueilli.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

18. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. "

19. Le vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article USB 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres en ce qui concerne le gabarit de la partie de la construction implantée en fond de parcelle, tel qu'indiquée au point 17 du présent jugement, n'affecte qu'une partie identifiable du projet et peut être régularisé sans qu'une telle régularisation implique d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, il y a lieu de procéder à l'annulation partielle du permis de construire contesté du 4 août 2022 tel que modifié par le permis de construire modificatif du 28 juin 2023 en tant qu'il méconnaît ces dispositions précitées.

20. Par voie de conséquence de cette annulation partielle, la décision de rejet du recours gracieux est annulée dans la même mesure.

Sur les frais liés à l'instance :

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Chartres la somme de 1 500 euros à verser à M. B sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

22. En revanche, M. B n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à que soit mise à sa charge la somme demandée par la SNC Les Chemins de l'Eure au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 4 août 2022 par lequel le maire de Chartres a délivré un permis de construire à la SNC Les Chemins de l'Eure, l'arrêté du 28 juin 2023 par lequel il lui a délivré un permis de construire modificatif, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux sont annulés en tant que le projet méconnaît les dispositions de l'article USB 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres.

Article 2 : La commune de Chartres versera à M. B la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la SNC les Chemins de l'Eure présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à la commune de Chartres et à la SNC les Chemins de l'Eure.

Délibéré après l'audience du 18 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M. Jaosidy, premier conseiller,

Mme Pajot, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er février 2024.

La rapporteure,

Anne-Laure PAJOT

Le président,

Denis LACASSAGNELa greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne à la préfète d'Eure-et-Loir en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement