Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2302019

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 30 mai 2023 et le 29 septembre 2023, la SCI MJTF, M. F, M. et Mme D, M. E et M. G, représentés par Me Carré, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 1er décembre 2022 par lequel le maire de Blois a délivré à la SARL LCD Promotion un permis de construire un immeuble de 7 logements sur le territoire de la commune et la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Blois et de la SARL LCD Promotion une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté est entaché d'incompétence à défaut pour le signataire de l'acte de justifier d'une délégation de signature ;

- l'arrêté a été obtenu par fraude en ce que le pétitionnaire n'avait pas qualité pour présenter la demande de permis de construire ;

- l'arrêté méconnait les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme en ce que les documents produits à l'appui du dossier de demande de permis de construire étaient insuffisants pour apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;

- le maire a entaché son arrêté d'une erreur manifeste d'appréciation en s'abstenant de sursoir à statuer sur la demande en application de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté méconnait les dispositions des articles L. 442-1 et R. 431-24 du code de l'urbanisme en ce que le projet n'entre pas dans le champ du permis de construire valant division mais constitue un lotissement ;

- il méconnait les dispositions des articles UM 3.4 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Blois et R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les dispositions des articles UM 11.1, UM 11.5, UM 11.6 du règlement du PLU en ce que l'immeuble projeté, par ses caractéristiques et les matériaux utilisés, porte atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants ;

- il méconnait l'article UM 11.7 du règlement du PLU en ce que les pignons aveugles ne font l'objet d'aucun traitement ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UM 11.9 du règlement du PLU en ce que les ouvertures et les percements sont plus larges que hauts ;

- le projet méconnait l'article UM 11.12 du règlement du PLU en ce que la toiture terrasse ne fait l'objet d'aucun traitement architectural ;

- il méconnait l'article UM 11.13 du règlement du PLU en ce que le projet ne prévoit pas d'utilisation de l'ardoise ;

- il méconnait les dispositions de l'article UM 12.12 et UM 12.13 du règlement du PLU ;

- il méconnait les dispositions de l'article UM 12.14 du règlement du PLU ;

- il méconnait les dispositions de l'article UM 13 du règlement du PLU en ce que les aires de stationnement ne font l'objet d'aucun traitement paysager ;

- il méconnait les dispositions de l'article UM 13.2 du règlement du PLU ;

- il méconnait les dispositions de l'article UM 15.4 du règlement du PLU.

Par des mémoires en défense enregistrés le 8 août 2023, le 29 août 2023, et le 9 octobre 2023, la commune de Blois, représentée par Me Saada-Dusart, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas de leur intérêt à agir, et que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 28 juillet 2023 et le 3 octobre 2023, la SARL LCD Promotion, représentée par Me Olivereau, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas de leur intérêt à agir, et que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 octobre 2023, l'instruction a été close le même jour en application des dispositions de l'article R. 613-1 et R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Gasnier, rapporteur,

- les conclusions de Mme Dumand rapporteure publique,

- et les observations de Me Carré, représentant les requérants, et de Me Saada-Dusart, représentant la commune de Blois.

Considérant ce qui précède :

1. Par arrêté du 1er décembre 2022, le maire de la commune de Blois a délivré à la SARL LCD Promotion un permis de construire portant sur l'édification d'un immeuble de 7 logements situé sur une parcelle cadastrée BS n°591 sur le territoire de cette même commune. La SCI MJTF et les autres requérants demandent l'annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble en R+3 projeté d'environ 12 mètres de hauteur s'implantera à moins de 10 mètres de la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée BW 730 contigüe à celle du projet, appartenant à M. F et à la société MJTF, à quelques mètres de l'appartement occupé par M. E et M. G situé sur la parcelle cadastrée section BS n°730, et en face de la maison d'habitation des consorts D implantée sur la parcelle cadastrée section BS n° 596, qui n'est séparée du projet que par la rue Albert Ier. Les requérants ont ainsi la qualité de voisins immédiats. Les requérants se prévalent à juste titre de la faible distance séparant le projet des habitations des requérants et du caractère imposant du bâtiment projeté qui sera source de perte de vue et de perte d'ensoleillement pour chacun d'entre eux. Dans ces circonstances, le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien par la SCI MJTF, M. F, M. E, M. G et les consorts D qui justifient ainsi d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire délivré. Par suite, la fin de non-recevoir qui leur est opposée doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'incompétence de l'auteur de l'acte :

5. Par arrêté du 18 novembre 2022 régulièrement affiché et transmis à la préfecture de Loir-et-Cher le même jour, le maire de la commune de Blois a donné à M. B A, premier adjoint, délégation de fonctions en matière d'urbanisme et délégation à l'effet de signer " tous documents, courriers administratifs, actes et pièces dans les domaines pour lesquels il a reçu délégation de fonction () ". Le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit donc être écarté.

En ce qui concerne l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

6. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ".

7. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire justifiant qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l'autorité saisie de la demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser pour ce motif le permis sollicité.

8. Il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire a présenté sa demande. Mais, lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l'objet de la demande de permis, titulaire d'une promesse de vente qui n'a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l'autorité administrative se prononce, l'attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l'absence de manœuvre frauduleuse, être écartée par l'autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité.

9. En l'espèce, le dossier de demande de permis de construire a été signé par Mme H C qui a attesté, en sa qualité de représentante de la SARL LCD Promotion bénéficiaire d'une promesse de vente, remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour présenter sa demande de permis de construire. Si cette promesse de vente comportait une condition suspensive stipulant que " la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d'une autorisation purgée de tout recours contentieux () dans un délai de 180 jours à compter du dépôt de la demande ", il ne ressort cependant des pièces du dossier ni que l'autorité administrative avait eu connaissance de cette caducité, ni que le juge judiciaire ait remis en cause, à la date à laquelle le maire a statué sur la demande de permis de construire, la validité de cette promesse dont est titulaire la SARL LCD Promotion. En outre, la seule constatation de la caducité de la promesse de vente, laquelle fait actuellement l'objet d'une action en contestation devant le juge judiciaire, n'est pas de nature à révéler, à elle-seule, une fraude. Les moyens tirés de l'absence d'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme et de la fraude doivent par suite être écartés.

10. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

11. La circonstance que les documents produits à l'appui d'un dossier de demande de permis de construire seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis qui a été accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. En l'espèce, d'une part, le dossier de demande de permis de construire comporte une photographie de l'environnement proche du projet (PC7), une photographie de la rue Albert Ier représentant l'environnement lointain du projet (PC8) et une projection graphique du projet (PC6) qui reproduit la construction projetée en présence de l'immeuble figurant sur la parcelle BS 675 attenante. L'ensemble de ces éléments suffisent à apprécier l'insertion du projet dans son environnement nonobstant la double circonstance que la maison attenante ne soit pas visible sur ces documents et que le dossier de demande n'a pas fait mention de l'espace boisé classé, lequel est, en tout état de cause, situé en arrière-plan des constructions faisant face au projet.

13. D'autre part, la circonstance que la notice architecturale mentionne à tort que " le terrain est bordé par () majoritairement des habitations collectives " n'est pas de nature à avoir faussé l'appréciation du service instructeur, lequel a été destinataire d'un dossier de demande de permis de construire dont il n'est pas contesté qu'il comportait l'ensemble des pièces exigibles au titre du code de l'urbanisme. Le moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne l'erreur manifeste d'appréciation du maire en tant qu'il n'a pas opposé de sursis à statuer à la demande de permis de construire :

14. Les dispositions de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme prévoient les différentes hypothèses permettant à l'autorité compétente de surseoir à statuer sur des demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations. Parmi ces hypothèses, le deuxième alinéa de cet article renvoie notamment aux cas prévus à l'article L. 153-11 du même code, dont le troisième alinéa dispose que : " L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".

15. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée méconnait plusieurs règles du plan local d'urbanisme intercommunal, approuvé le 1er décembre 2022 mais entré en vigueur le 1er janvier 2023, en particulier du fait de son gabarit (en R+3 et non en R+2), de la hauteur sous plafond du rez-de-chaussée (2,6 mètres au lieu de 3,2 mètres), de ce qu'une partie de la construction (2,8 mètres) se situe en dehors de la bande de constructibilité des 20 mètres, de l'insuffisance de la surface de pleine terre (27% au lieu de 30%) et de la proportion de surface affectée au stationnement vélo (17,13 m² au lieu de 27 m²).

16. Toutefois, les écarts ainsi constatés ne portent que sur des points ponctuels ne révélant pas une contrariété avec les dispositions du futur plan telle, qu'elle serait de nature à en compromettre l'exécution. Par suite, le maire a pu, sans commettre d'erreur manifeste d'appréciation, s'abstenir d'opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire en litige.

En ce qui concerne le moyen tiré de ce que le projet serait soumis aux règles applicables aux lotissements :

17. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; () ".

18. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, dite " division primaire ", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire. Eu égard à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle destinés à occuper une partie de l'unité foncière existante, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. Dans l'hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l'achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d'apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue.

19. Il ressort des pièces du dossier que la SARL LCD Promotion, bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente conclue avec les propriétaires des deux maisons situées sur le terrain d'assiette du projet, a déposé une demande de permis de construire en vue de détacher une fraction de la parcelle BW 159 et d'y édifier un immeuble de sept logements à son bénéfice. A ce titre, le formulaire Cerfa du dossier de demande de permis de construire auquel a été joint un plan de division, mentionne bien que le terrain sera divisé avant l'achèvement des travaux. Cette opération revêt ainsi le caractère d'une division primaire effectuée en application du a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme. Il en résulte que le moyen tiré de ce que l'opération projetée constitue un lotissement doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions des articles UM 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Blois :

20. Aux termes de l'article UM 3.4 du règlement du PLU de la commune de Blois : " Pour toute construction nouvelle, quelle que soit sa superficie, tout accès à une voie publique ou privée doit respecter les conditions suivantes : Permettre d'assurer la sécurité des usagers des voies et accès au travers notamment de la position de l'accès, de sa configuration, sa nature et de l'intensité du trafic. Des accès peuvent être interdits du fait de leur position vis-à-vis de la voie ;() ".

21. Il ressort du plan masse joint au dossier de demande de permis de construire que l'habitation existante constituée du lot 2, située en fond de parcelle, sera accessible par le passage sous le porche de la construction projetée. L'accès envisagé au terrain d'assiette du projet, d'une largeur de plus de 6 mètres, donne sur la rue Albert Ier laquelle, bien que partiellement courbée, dispose d'une visibilité suffisante et fait l'objet d'une limitation de vitesse de circulation à 30 km/h. A ce titre, le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) a rendu un avis favorable au projet après en avoir rappelé notamment les conditions d'accès. Il en résulte que les caractéristiques et la localisation de l'accès ne présentent pas de dangerosité. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UM 3 doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UM 11 du règlement PLU :

22. En premier lieu, aux termes de l'article UM 11.1 du règlement du PLU : " Toutes les constructions nouvelles dans leur ensemble, y compris les ouvrages et édicules techniques et les extensions, doivent, par leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, respecter le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et urbains locaux ". Aux termes de l'article UM 11.5 du même règlement : " Les nouvelles constructions doivent utiliser de préférence les matériaux déjà présents dans les édifices du quartier qui présentent une bonne qualité architecturale. De manière générale, les matériaux mis en œuvre doivent être compatibles avec l'architecture du bâtiment et notamment permettre un vieillissement correct de l'ouvrage ". En vertu de l'article UM 11.6 de ce règlement " Le revêtement des façades doit être d'une tonalité neutre, semblable à celle des constructions avoisinantes ou faire l'objet d'une composition qui s'intègre à l'environnement ". Aux termes de l'article UM 11.7 du règlement du PLU : " Les pignons aveugles doivent présenter une qualité de traitement visant à minimiser l'effet de masse souvent produit ". Aux termes de l'article UM 11.9 de ce règlement : " La composition des ouvertures et des percements doit être en harmonie avec celle des immeubles voisins tout en tenant compte des particularités de l'architecture contemporaine. / Les ouvertures doivent être, en règle générale, plus hautes que larges, en évitant les dimensions et les formes trop variée. " Aux termes de l'article UM 11.12 de ce règlement : " L'utilisation de la toiture-terrasse peut être autorisée et elle devra alors faire l'objet d'un traitement de finition particulièrement soigné ".

23. Il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante dans un quartier résidentiel homogène majoritairement composé de maisons d'habitation traditionnelles composées de pierre de couleur gris clair ou blanche, de toitures à pans ou à la Mansart en ardoise ou zinc, d'ouvertures à dominante verticale ainsi que, pour certaines constructions, de parements en brique rouge. Cinq bâtiments situés dans un rayon de 130 mètres du projet font l'objet, au même titre que le muret en pierre à usage de clôture s'étendant sur la rue Albert Ier, d'une protection particulière par le plan local d'urbanisme en tant qu'" élément de paysage à préserver " en raison de leur intérêt historique ou architectural, parmi lesquels figurent notamment la maison de M. F attenante au terrain d'assiette du projet ainsi que l'habitation située en face de ce dernier. L'immeuble d'habitation collective situé sur la parcelle BS 675 contigüe au terrain d'assiette du projet, bien que s'écartant, par son architecture, des caractéristiques homogènes des lieux avoisinants, ne saurait, à lui seul, remettre en cause l'intérêt de ces derniers. Il s'ensuit que l'environnement bâti immédiat et proche du projet présente des caractéristiques dominantes revêtant un intérêt architectural certain.

24. Il ressort également des pièces du dossier que le projet se présente comme un immeuble en R+3 d'une hauteur maximale d'environ 12 mètres destiné à accueillir sept logements. La construction projetée sera revêtue d'un bardage en zinc gris foncé au centre de sa façade, d'un enduit de ton ocre s'agissant de son rez-de-chaussée et de menuiseries en aluminium, matériaux et couleurs ne figurant sur aucune façade des constructions environnantes, y compris celles de l'immeuble situé sur la parcelle attenante, entraînant ainsi une rupture par rapport aux teintes du bâti environnant. En outre, l'hétérogénéité des couleurs de cette façade ne s'inscrit pas en harmonie avec le reste de la construction, laquelle sera revêtue d'un enduit de ton pierre. De plus, les percements et ouvertures de la façade principales s'avèrent majoritairement plus larges que hauts, comportent trois dimensions différentes, et se distinguent notoirement, par leur composition, des ouvertures des maisons situées aux alentours, en méconnaissance de l'article UM 11.9 du règlement du PLU. Aucun rythme, relief ou autre traitement n'est par ailleurs prévu par le projet afin de minimiser l'effet de masse des pignons aveugles comme le prescrit l'article UM 11.7 du règlement du PLU. Enfin, l'immeuble projeté sera doté d'une toiture terrasse qui, bien que par elle-même non proscrite par le PLU, d'une part, s'écarte des caractéristiques architecturales des constructions avoisinantes lesquelles sont presque exclusivement composées de toitures à pans, et, d'autre part, ne fait l'objet d'aucun traitement particulier au sens de l'article UM 11.12 du règlement précité. Compte tenu de son aspect extérieur, des caractéristiques de ses ouvertures, de ses murs pignons, et de sa toiture, le projet est de nature à porter atteinte au caractère et l'intérêt des lieux avoisinants. Les requérants sont par suite fondés à soutenir que l'arrêté méconnait les dispositions des articles UM 11.1, UM 11.5, UM 11.6, UM 11.7, UM 11.9 et UM 11.12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Blois.

25. En deuxième lieu, aux termes de l'article UM 11.13 du règlement du PLU applicable aux toitures : " L'utilisation de l'ardoise doit être privilégiée. En cas de mise en œuvre de la tuile, il sera préconisé l'utilisation de tuiles plates (entre 22 et 72 au m²) ou de matériaux d'aspect similaire ".

26. En l'espèce, il est constant que le projet doté d'une toiture-terrasse, ne prévoit aucune toiture à pans ou à la Mansart. Par suite les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de ces dispositions à l'encontre du permis de construire litigieux.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UM 12 du règlement du plan local d'urbanisme :

27. En premier lieu, l'article UM 12.13 du règlement du PLU exige la réalisation de 1,2 place de stationnement par logement. Aux termes de l'article UM 12.7 de ce plan, le calcul des obligations relatives au stationnement doit être arrondi à l'entier supérieur. L'article UM 12.12 dispose enfin que : " Pour le stationnement automobile, chaque emplacement dans une aire collective doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes : Longueur : 5,00m ; Largeur : 2,50m ; Dégagement : 6m x 2,30m ".

28. D'une part, il ressort du plan masse que les caractéristiques de l'ensemble des aires de stationnement sont bien respectées et en particulier la longueur de dégagement, laquelle s'élève bien à 6 mètres conformément à l'article UM 12.2 du règlement précité. D'autre part, il est constant que le projet comporte, à l'échelle de l'unité foncière, huit logements. En application des dispositions précitées, le projet devait comporter, à l'échelle de l'unité foncière avant division, 10 places de stationnement. Il ressort des pièces du dossier que le projet a bien prévu 10 places de stationnement. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit donc être écarté.

29. En deuxième lieu, aux termes de l'article UM 12.14 du règlement du PLU : " Les normes de stationnement des deux-roues motorisés qui s'imposent aux opérations groupées de constructions à destination d'habitation supérieures à 750 m² de surface de plancher, sont les suivantes : 1 emplacement ou 1 local clos couvert, à raison d'1 m² par logement ". Aux termes de l'article UM 12.15 du même règlement : " En outre, les normes de stationnement vélos qui s'imposent aux constructions, sont les suivantes : / - Habitations supérieures à 750m² de surface de plancher (sauf résidences services et foyers) : 1 place minimum par logement, dans un local clos et couvert () ".

30. D'une part, il résulte de ce qui a été dit précédemment que, s'agissant d'une division primaire, il y a lieu l'appréciation les règles d'urbanisme à l'échelle de l'unité foncière avant division. En l'espèce, le projet consiste en la construction d'un immeuble d'habitation collective groupé, à l'échelle de l'unité foncière, avec celui de la maison d'habitation existante. Les dispositions précitées sont donc bien applicables au projet en litige. D'autre part, il ressort des pièces du dossier qu'un local unique de 17,13 m² est prévu par le projet, dont il n'est pas contesté qu'il pourrait accueillir, en sus des 8 m² exigé pour le stationnement des deux-roues motorisées, 8 vélos. Le moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UM 13 du règlement du PLU :

31. En premier lieu, aux termes de l'article UM 13.1 du règlement du PLU : " Les dispositions des articles 13.2 à 13.5 s'appliquent uniquement pour les opérations qui développent une surface de plancher supérieure à 170 m². " Aux termes de l'article UM 13.2 de ce règlement : " Pour tous les types de constructions nouvelles, les parcelles doivent comporter au moins 25% d'espaces verts ".

32. Aux termes des dispositions générales de l'article 5 du règlement du PLU relatives aux contraintes liées au risque d'inondation : " () Dans l'ensemble des secteurs soumis au risque d'inondation repérés sur les documents graphiques, les prescriptions suivantes s'imposent : / 1. Division des terrains / Dans le cas d'un lotissement ou de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme ne sont pas appréciées au regard de l'ensemble du projet mais au regard de chacun des terrains issus de la division ".

33. D'une part, à supposer même que ces dispositions s'appliquent aux opérations réalisées dans le cadre d'une division primaire comme c'est le cas du projet en litige, il ressort toutefois du plan de zonage du PLU que le terrain d'assiette du projet n'est pas situé en zone inondable au titre du plan de prévention des risques d'inondation. Par suite, les dispositions de l'article 5 du règlement du PLU citées au point précédent ne sont pas applicables et, conformément au principe rappelé au point 18, c'est à l'échelle de l'unité foncière qu'il y a lieu d'appliquer les dispositions de l'article UM 13 du règlement du PLU.

34. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée créera après démolition d'une construction existante, 898 m² de surface de plancher, sur un terrain d'une superficie de 1015 m². En application de la règle citée au point 31, un minimum de 253,75 m² doit être affecté aux espaces verts. En l'espèce, le projet ayant prévu, ainsi qu'il ressort du plan masse, 305 m² d'espaces verts, le moyen doit être écarté.

35. En deuxième lieu, aux termes de l'article UM 13.6 du règlement du PLU : " Les parcs de stationnement (publics ou privés) doivent faire l'objet d'un traitement paysager de qualité, et comporter au moins 1 arbre tige pour 5 places de stationnement ".

36. D'une part, les dispositions précitées n'imposent pas de répartir de manière égale, sur l'ensemble de l'aire de stationnement, les arbres à planter. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que l'aire de stationnement fera l'objet d'un traitement paysager par la plantation de quatre arbres. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UM 15 du règlement du PLU :

37. Aux termes de l'article L. 151-21 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut définir des secteurs dans lesquels il impose aux constructions, travaux, installations et aménagements de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu'il définit. A ce titre, il peut imposer une production minimale d'énergie renouvelable, le cas échéant, en fonction des caractéristiques du projet et de la consommation des sites concernés. Cette production peut être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci ". Aux termes de l'article UM 15.4 du règlement du PLU : " Dans le cas d'un projet de type habitat collectif, et en l'absence d'une desserte énergétique collective, le taux de couverture des besoins énergétiques liés au chauffage et à la production d'eau chaude sanitaire par les énergies renouvelables et de récupération visera un objectif supérieur à 50%. Pour les projets présentant une surface de plancher supérieure à 750m², un mode de production de chaleur collectif sera privilégié ". Ces dispositions, édictées sur le fondement de l'article L. 151-21 du code de l'urbanisme, ne se bornent pas à prévoir des recommandations mais imposent aux constructions nouvelles de plus de 750 m² d'être alimentées par une part d'énergie renouvelable qui doit tendre, sans l'atteindre nécessairement, vers un objectif de couverture des besoins énergétiques de la population à accueillir à hauteur de plus de 50%.

38. Il ressort du formulaire d'attestation de prise en compte de la réglementation thermique et il n'est d'ailleurs pas contesté par les défendeurs, que le projet n'envisage, même pour une faible part, aucune alimentation en énergies renouvelables. Par suite, le permis de construire délivré méconnait les dispositions de l'article UM 15.4.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :

39. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

40. Pour soutenir que le maire aurait entaché son arrêté d'erreur manifeste d'appréciation, les requérants reprennent les mêmes moyens et arguments que ceux qui ont été développés s'agissant à la méconnaissance de l'article UM 3.4 du règlement du PLU. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 21 du présent jugement, le moyen doit également être écarté.

41. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à soutenir que l'arrêté méconnait les dispositions des articles UM 11.1, UM 11.5, UM 11.6, UM 11.7, UM 11.9, UM 11.12 et UM 15.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Blois.

Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

42. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé.

43. En vertu de ces dispositions, un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

44. D'une part, les vices relevés par le présent jugement aux points 22, 23, 24, 37 et 38, portent sur des parties identifiables du projet. D'autre part, si les modifications à apporter au projet pour régulariser ces vices nécessitent de revoir sa conception générale, elles ne lui apportent toutefois pas un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

45. Par suite, il y a lieu, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler l'arrêté du 20 mai 2022 en tant qu'il est contraire aux dispositions des articles UM 11.1, UM 11.5, UM 11.6, UM 11.7, UM 11.9, UM 11.12 et UM 15.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Blois. Il y a lieu de fixer à quatre mois le délai imparti à la LCD Promotion ou à la commune de Blois pour régulariser ce projet par un arrêté de permis de construire modificatif.

Sur les frais d'instance :

46. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ". Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel.

47. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante pour l'essentiel, les sommes demandées par la commune de Blois et par la SARL LCD Promotion au titre des frais exposée par elle et non-compris dans les dépens.

48. En revanche, il y a lieu de faire application de ces dispositions en mettant à la charge de la commune de Blois une somme globale de 1 000 euros à verser aux requérants et en mettant à la charge de la SARL LCD Promotion une somme globale de 1 000 euros à verser aux requérants.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 20 mai 2022 est annulé en tant qu'il méconnait les dispositions des articles UM 11.1, UM 11.5, UM 11.6, UM 11.9, UM 11.12 et UM 15.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Blois.

Article 2 : Le délai dans lequel la SARL LCD Promotion pourra obtenir la régularisation des vices relevés au point 45 du présent jugement est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Blois versera à la SCI MJTF et aux autres requérants une somme globale de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La SARL LCD Promotion versera à la SCI MJTF et aux autres requérants une somme globale de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCI MJTF, à la commune de Blois et à la SARL LCD Promotion.

Délibéré après l'audience du 1er février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

Mme Pajot conseillère,

M. Gasnier, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 février 2024.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Aurore D

La République mande et ordonne au préfet de Loir-et-Cher en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.