Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2304723

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 22 novembre 2023 et le 10 mai 2024, Mme B A, représentée par Me Gentilhomme, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté n° PC0372502340009 du 29 juin 2023 par lequel le maire de la commune de Sorigny a délivré un permis de construire à la société civile de construction vente Soriniacum (SCCV) ;

2°) de mettre à la charge de ladite commune et de la SCCV Soriniacum la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- elle est propriétaire des parcelles cadastrées section K n° 1026 et 1025 et voisine directe du projet ; des vues seront créées sur sa propriétés, des nuisances sonores et visuelles vont préjudicier à la jouissance de son bien, dont la valeur vénale va baisser ;

- la qualité de pétitionnaire de la SCCV n'est pas établie, la commune ayant préempté le terrain d'assiette par une décision du 4 mars 2021 ;

- les autorités gestionnaires de réseaux n'ont pas été consultées, en méconnaissance de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme ;

- les prescriptions assortissant le permis de construire sont trop imprécises et renvoient à une concertation ultérieure, concernant le SDIS, la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, le STA ; les avis auxquels renvoie le permis doivent y être annexés ;

- l'importance des prescriptions figurant au permis de construire implique une modification substantielle du projet et traduit une non-conformité aux dispositions en vigueur ;

- le renvoi aux prescriptions de l'avis de la commission d'accessibilité est illégal ;

- le dossier de permis de construire ne comprend pas les éléments prévus aux a et b de l'article R. 421-30 du code de l'urbanisme, qui renvoie aux articles R. 111-19-18, R. 111-19-19 et R. 123-22 de ce code, relatifs aux établissements recevant du public ;

- le permis méconnaît les règles applicables en zone UA, dès lors que les deux locaux commerciaux ne sont pas dévolus à des activités correspondant à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants de la zone ; la nécessité de créer de nouvelles cellules commerciales n'est pas établie ;

- le retrait des bâtiments n'est pas justifié au regard des constructions avoisinantes ;

- les projets de construction doivent respecter l'architecture générale du bourg ; le projet est entouré de pavillons et se situe dans un lotissement pavillonnaire ;

- les toitures terrasse ne sont pas autorisées par le PLUi et les constructions avoisinantes sout toutes à deux pans ou quatre pans en ardoise ou tuile plate ;

- le projet ne respecte pas les dispositions du règlement du PLU s'agissant de la teinte des matériaux et enduits et de la pose non autorisée d'une clôture en panneaux rigides opaques ; tant dans son volume que dans sa composition architecturale, le projet ne s'inscrit pas dans l'esthétique des lieux avoisinants, composés de pavillons individuels ;

- les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme sont méconnues ; le risque incendie est important pour les occupants des logements situés aux limites séparatives ; un apport important de circulation dans le quartier, une vingtaine de véhicules supplémentaires étant attendue.

Par un mémoire enregistré le 17 avril 2024, la SCCV Soriniacum, représentée par Me Leraisnable, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requérante ne justifie pas de sa qualité de voisin immédiat du projet à la date d'affichage du permis de construire ; un parking extérieur borde la limite séparative avec les parcelles n° 1023 et 1024 ; compte tenu de son environnement et des constructions autorisées, le projet n'affectera pas les conditions d'utilisation, d'occupation et de jouissance du bien ; les deux premiers niveaux sont en retrait et éloignés de la limite séparative et des arbres et plantations permettent de préserver l'intimité de la requérante ; compte tenu de l'orientation Nord, aucune perte d'ensoleillement n'est prévisible ; le cabinet médical devant être démoli générait davantage de trafic ; la perte de valeur vénale n'est pas établie ;

- en tant que personne autorisée à exécuter les travaux au sens de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, elle peut présenter une demande de permis ; elle a signé la rubrique n° 9 du formulaire CERFA ; une promesse de vente a été signée entre la commune et la SCCV, qui l'autorise ;

- les gestionnaires de réseaux ne doivent pas être obligatoirement consultés au sens des articles R. 423-51 à R. 423-56-1 du code de l'urbanisme ; les gestionnaires de réseaux d'électricité, d'eau et d'assainissement ont au demeurant été consultés ; la requérante n'indique pas quels services auraient dû être consultés ; l'article A. 424-2 du code de l'urbanisme n'impose pas d'annexer les avis au permis de construire, lesquels l'ont été en tout état de cause ; l'insuffisance des visas est sans incidence sur la légalité du permis de construire ;

- la requérante ne précise pas quelle prescription serait trop imprécise et le moyen manque en fait ; le visa de l'avis de la commission départementale d'accessibilité n'est pas illégal ;

- l'affectation des deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée n'est pas connue à la date de délivrance du permis de construire et la société n'était par suite pas tenue de joindre les documents de l'article R. 421-30 ; une notice descriptive de sécurité, sur l'accessibilité et le formulaire CERFA relatif aux ERP ont été transmis à la commission départementale d'accessibilité et au SDIS ;

- le service instructeur n'avait pas le droit de solliciter des précisions sur le type de commerces installé au rez-de-chaussée, ces informations n'étant pas prévues par l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme ; l'analyse économique du type de commerce est étrangère au droit de l'urbanisme ;

- une implantation en retrait de la voie publique est autorisée, de préférence à l'alignement des constructions voisines (chapitre 1er du règlement de la zone UA) ;

- au regard des dispositions du chapitre 1er du règlement de la zone UA et de la 3ème partie du rapport de présentation du PLU, le projet respecte les couleurs et formes de l'architecture traditionnelle du bourg ; le chapitre 1er autorise les toitures terrasse pour l'habitat collectif ; les façades et soubassements présentent une unité d'aspect, proches de la pierre naturelle du tuffeau ; les panneaux sont autorisés pour les clôtures ;

- s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 111-2, le projet n'entraînera pas un surcroît de circulation.

Par un mémoire enregistré le 10 mai 2024, la commune de Sorigny, représentée par Me Steinmann, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- propriétaire du terrain d'assiette, elle a elle-même autorisé la SCCV à déposer la demande de permis de construire ;

- il appartenait à la requérante d'indiquer quels avis sont manquants et si l'absence des avis l'a privée d'une garantie ou affecté la compétence de l'auteur de l'acte ; aucune disposition ne rend obligatoire la consultation des gestionnaires de réseaux ;

- aucune des prescriptions figurant au permis n'est de nature à impliquer une transformation importante du projet ;

- il découle du cachet sur les avis qu'ils étaient joints à l'arrêté litigieux ;

- l'aménagement intérieur des deux locaux ouverts au public et situés au rez-de-chaussée n'est pas défini ;

- les documents figurant dans le dossier de permis de construire ont permis au service instructeur de prendre connaissance de l'alignement projeté ;

- le bâtiment collectif voisin est situé en retrait de la voie et le projet sera quasiment aligné sur ce bâtiment ;

- le terrain d'assiette est situé dans le centre-ville de Sorigny, qui est composé de bâtiments modernes ; le projet s'insère dans l'environnement ;

- les couvertures des constructions à usage de commerce, service et habitat collectif peuvent être de conception nouvelle ;

- les teintes utilisées sont neutres et dans la même gamme de couleur que la teinte tuffeau, l'ensemble présentant une unité d'aspect ;

- les clôtures en panneaux rigides opaques ne sont pas interdites ; des panneaux en bois grillagé seront installés ;

- le moyen tiré de ce que l'immeuble ne serait pas ne serait pas en cohérence avec le bâti environnant n'est pas assorti de précisions suffisantes ; une programme d'aménagement du centre-bourg a été approuvé par délibération du 13 juin 2017 ; la commune a préempté le terrain le 4 mars 2021 ;

- le moyen tiré de l'existence de risques incendie est insuffisamment précis ; le projet n'entraînera pas de difficultés de circulation.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. C,

- les conclusions de M. Lombard, rapporteur public,

- et les observations de Me Gentilhomme, représentant Mme A, de Me Steinmann, représentant la commune de Sorigny et de Me Leraisnable, représentant la SCCV Soriniacum.

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier que la société civile de construction-vente (SCCV) Soriniacum a déposé le 27 mars 2023 une demande de permis de construire pour la construction d'un immeuble de 22 logements collectifs en R+2 en attique avec 23 places de stationnement couvert en rez-de-chaussée et deux locaux couverts en rez-de-chaussée, d'une surface de plancher de 1674 m², sis 3 avenue du 11 novembre 1918 à Sorigny (37250) en zone UA, sur la parcelle cadastrée section K n° 554. Par l'arrêté n° PC0372502340009 du 29 juin 2023, le maire de la commune de Sorigny a fait droit à sa demande. Par la présente requête, Mme A, propriétaire des parcelles cadastrées section K n° 1025 et 1026, demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

Sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : /a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ". Si Mme A soutient que le terrain d'assiette du projet a été préempté le 4 mars 2021 par la commune de Sorigny, le formulaire de demande de permis de construire comporte l'attestation de la SCCV, signée par son gérant, certifiant avoir la qualité pour demander l'autorisation de construire. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration ou d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Au demeurant, il ressort des termes de la décision du maire de Sorigny du 19 septembre 2023 rejetant le recours gracieux de la requérante que la commune avait consenti une promesse de vente à la SCCV Sorigny. Ce moyen ne peut par suite qu'être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ". Les gestionnaires de réseaux ne figurent pas dans la liste des autorités énumérées aux articles R. 423-51 à R. 423-56. Ce moyen qui manque en droit doit ainsi être écarté.

4. En troisième lieu, l'article 2 de l'arrêté en litige précise que les prescriptions émises par le service départemental d'incendie et de secours, la commission départementale d'accessibilité et le service territorial d'aménagement devront être respectées. Mme A soutient que ces prescriptions sont imprécises mais ne fournit cependant au tribunal aucun élément permettant d'apprécier le bien-fondé de ce moyen qui doit, par suite, être écarté. Au demeurant, il est établi que les avis rendus par ces autorités étaient annexés à l'arrêté du 29 juin 2023. Ainsi que le soutient la commune de Sorigny, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces avis auraient nécessité une nouvelle instruction du dossier.

5. En quatrième lieu, l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme dispose que lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

6. Il est constant que l'affectation des deux locaux commerciaux prévus au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étant pas connue à la date de l'arrêté litigieux, il suit de là que le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait renvoyer à un avis ultérieur de la commission d'accessibilité doit être écarté. Il en va de même, pour les mêmes motifs, du moyen tiré de ce que le dossier de permis de construire ne comprenait pas les éléments prévus aux a et b de l'article R. 421-30 du code de l'urbanisme.

7. En cinquième lieu, Mme A soutient qu'il n'est pas établi que les deux locaux commerciaux prévus au rez-de-chaussée abriteront une activité correspondant à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants, conformément au règlement de la zone UA. Toutefois, l'affectation de ces locaux n'était pas connue à la date de l'arrêté litigieux, la requérante ne saurait dès lors utilement soutenir que le maillage commercial de proximité serait important et suffisant.

8. En sixième lieu, Mme A soutient que l'autorisation accordée permettrait une construction en retrait de voie, sans respecter l'alignement avec les constructions voisines. Le règlement de la zone UA prévoit toutefois qu'une construction soit implantée en retrait de voie, de préférence en alignement de l'une des constructions voisines et, en tout état de cause, sans dépasser 5 m, si les constructions voisines sont implantées en retrait de la voie. Il résulte du plan de situation ainsi que des documents graphiques et photographiques que les constructions voisines du terrain d'assiette du projet, tant du côté de la rue des Combattants que de l'avenue du 11 novembre 1918, ne sont pas implantées à l'alignement de la voie publique et le règlement du PLU n'implique pas obligatoirement que le projet soit aligné avec les constructions voisines. Par suite le moyen doit être écarté.

9. En septième lieu, le règlement de la zone UA prévoit que les constructions à usage d'habitation devront respecter les couleurs et formes de l'architecture traditionnelle du bourg de Sorigny, qu'une unité d'aspect doit caractériser le traitement des façades et soubassements que la teinte des matériaux et enduits devra respecter les nuances de la couleur de la pierre naturelle du tuffeau ou un ton neutre et que les clôtures doivent présenter une simplicité d'aspect respectant l'environnement et le bâtiment et ne peuvent être réalisées en tôle ondulée, plaques de ciment et de PVC. Il résulte des documents graphiques et photographiques figurant dans le dossier de permis de construire que les teintes utilisées pour le bâtiment sont neutres et dans la même gamme de couleur que la teinte tuffeau, l'ensemble présentant une unité d'aspect et que des panneaux en bois grillagé seront installés pour clôturer la propriété. Il ne ressort par suite pas des pièces du dossier que le projet ne respecte pas l'environnement caractéristique du bourg de Sorigny.

10. En huitième lieu, le chapitre premier du règlement de la zone UA précise que les toitures des constructions à usage d'habitation doivent être de style traditionnel régional, tant par la forme (2 ou 4 pans) que par la teinte des matériaux (teinte ardoise), exceptions faites pour les équipements publics et d'intérêt public, les constructions à usage de commerce, service et d'habitat collectif. Ces dispositions n'imposent pas la réalisation de toiture à pentes (2 ou 4) pour les constructions à usage de commerce et d'habitat collectif. Ce moyen doit ainsi être écarté.

11. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la SCCV Soriniacum sera implanté en lieu et place d'un cabinet médical déjà pourvu d'un parking, occasionnant la circulation des patients. Si la construction de 22 logements collectifs et de 23 places de stationnement est certes susceptible d'entraîner une circulation plus importante, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire devait être assorti de prescriptions spéciales relatives à la salubrité et à la sécurité publique.

12. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 29 juin 2023 du maire de la commune de Sorigny. Sa requête doit être rejetée, sans qu'il y ait lieu de statuer sur sa recevabilité.

Sur les frais d'instance :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCCV Soriniacum et de la commune de Sorigny, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par Mme A. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la requérante une somme de 500 euros, à verser à la commune et à la SCCV Soriniacum.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Mme A versera à la commune de Sorigny et à la SCCV Soriniacum chacune la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A, à la commune de Sorigny et à la SCCV Soriniacum.

Délibéré après l'audience du 12 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Samuel Deliancourt, président,

M. Jean-Luc Jaosidy, premier conseiller,

Mme Aurore Bardet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

Le rapporteur,

Jean-Luc C

Le président,

Samuel DELIANCOURT

La greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne au préfet d'Indre-et-Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.