Tribunal Administratif d'Orléans — Décision N° TA45-2402550

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 21 juin 2024, le 27 juin 2024 et le 29 novembre 2024, M. E J, M. G D et Mme B K H, représentés par Me Dutoit, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 23 avril 2024 par lequel la maire de Fleury-les-Aubrais a délivré un permis de construire à la société Bouygues immobilier pour des travaux de démolition et de construction de deux bâtiments comprenant 57 logements en accession à la propriété et 92 hébergements pour étudiants et jeunes travailleurs sur un terrain situé 238 rue du Faubourg Bannier à Fleury-les-Aubrais ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fleury-les-Aubrais une somme de 3 000 euros à verser à chacun des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la société Bouygues immobilier une somme de 3 000 euros à verser à chacun des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence de son signataire ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet :

o au regard des dispositions du e) de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme ;

o au regard des dispositions de l'article R. 431-7 du même code et des c) et d) de l'article R. 431-10 de ce code ;

o au regard des dispositions du n) de l'article R. 431-16 de ce code ;

o en l'absence de notice de sécurité ;

- la réalisation de toitures-terrasses, au surplus non végétalisées en pleine terre, ou de toitures à la Mansart, méconnaît les dispositions du cahier communal de Fleury-les-Aubrais ;

- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles UF1-2.5.1. et UR1-2.5.2. du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) ;

- le permis de construire délivré est illégal à défaut de prévoir un nombre de places de stationnement suffisant compte tenu de l'erreur du pétitionnaire quant à la déclaration des sous-destinations, du nombre de logements créés, de l'absence de démonstration de ce que le projet est situé dans le périmètre " transports publics collectifs " (TPC) et de la précarité du contrat conclu avec la société Citiz, ne permettant pas à la pétitionnaire de bénéficier de la réduction prévue à l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme ;

- le permis délivré méconnaît les dispositions de l'article DC-4.6. du règlement du PLUm ;

- il méconnaît les dispositions de l'article DC-3.7.9. du même règlement ;

- le projet litigieux est desservi par deux voies en impasse et ne comporte pas d'aire de retournement en méconnaissance des dispositions de l'article DC-4.3. du même règlement ;

- il méconnaît les dispositions de l'article DC-3.7.4. du même règlement eu égard à la largeur insuffisante des voies internes ;

- il méconnaît les dispositions de l'article DC-4.2.2. du même règlement ;

- le projet est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il présente un risque incendie en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme, de l'article R. 142-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation et de l'article DC-4.2.1. du règlement du PLUm ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UF1-2.1. et UR1-2.1 du même règlement ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UF1-2.2.2. du même règlement.

Par un mémoire enregistré le 20 décembre 2024, Mme B K H, représentée par Me Dutoit, déclare se désister purement et simplement de ses conclusions.

Par un mémoire en intervention enregistré le 23 juillet 2024, Mme I C, représentée par Me Dutoit, demande au tribunal :

1°) d'annuler ledit arrêté de la maire de Fleury-les-Aubrais du 23 avril 2024 portant permis de construire ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fleury-les-Aubrais une somme de 1 000 euros à lui verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence de son signataire ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme et des dispositions des c) et d) de l'article R. 431-10 de ce code ;

- il méconnaît les dispositions de l'article DC-4.3. du même règlement en l'absence d'aire de retournement ;

- l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions des articles R. 111-5 du code de l'urbanisme et R. 142-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article DC-4.2.1. du règlement du PLUm ;

- le nombre de places de stationnement est insuffisant ;

- le projet est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants ;

- le permis de construire autorise l'arasement des murs mitoyens avec ses murs sans son accord.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 1er octobre 2024 et le 17 janvier 2025, la commune de Fleury-les-Aubrais, représentée par la SELARL Casadei-Jung, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut pour les requérants de justifier de leur intérêt à agir ;

- l'intervention de Mme C ne doit pas être admise à défaut pour elle de justifier de son intérêt à intervenir ;

- les moyens soulevés par les requérants et l'intervenante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 26 septembre 2024 et le 21 janvier 2025, la société Bouygues immobilier, représentée par Me Durand, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de chacun des requérants et intervenante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut pour les requérants de justifier de leur intérêt à agir ;

- l'intervention de Mme C ne doit pas être admise à défaut pour elle de justifier de son intérêt à intervenir ;

- les moyens soulevés par les requérants et l'intervenante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 3 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'environnement ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ploteau,

- les conclusions de Mme Best-De Gand, rapporteure publique,

- les observations de Me Dutoit, représentant les requérants,

- les observations de Me Tissier-Lotz, représentant la commune de Fleury-les-Aubrais,

- et les observations de Me Le Quang, représentant la société Bouygues immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. Le 29 septembre 2023, la société Bouygues immobilier a déposé une demande de permis de construire pour la démolition et la construction de deux bâtiments comprenant 57 logements en accession à la propriété et 92 hébergements pour étudiants ou jeunes travailleurs, sur un terrain situé au 238 rue du Faubourg Bannier à Fleury-les-Aubrais (Loiret). Par un arrêté du 23 avril 2024, la maire de Fleury-les-Aubrais a accordé le permis demandé. M. J, M. D et Mme K H demandent l'annulation de cet arrêté.

2. Par un mémoire enregistré le 20 décembre 2024, Mme B H déclare se désister purement et simplement de sa requête. Rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte. Par suite, il y a lieu de donner acte du désistement de Mme H.

Sur la fin de non-recevoir opposée par les défenderesses :

3. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

5. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que M. D et M. J résident respectivement aux n°s 7 et 11 de la rue Lazare Carnot, à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet litigieux. Ces derniers font état de la hauteur des constructions prévues, de la création d'ouvertures et de balcons créant des vues sur leurs propriétés et de la modification des conditions de circulation et de stationnement eu égard à la nature du projet, prévoyant 57 logements et 92 hébergements. Dans ces conditions, et dès lors que le changement de destination opéré par rapport à l'existence antérieure de bâtis destinés à l'activité industrielle est de nature à modifier substantiellement les conditions de jouissance de leurs biens, les requérants justifient d'un intérêt à agir à l'encontre du permis délivré. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par les défenderesses doit être écartée.

Sur l'intervention de Mme C :

6. Est recevable à former une intervention toute personne qui justifie d'un intérêt suffisant eu égard à la nature et à l'objet du litige. Mme C est propriétaire d'une parcelle située à proximité immédiate du projet litigieux, depuis laquelle elle a des vues directes sur l'actuelle vinaigrerie. Dans ces conditions et eu égard à ce qui a été dit au point 5, elle justifie d'un intérêt à intervenir dans la présente instance au soutien de la requête présentée par M. J et M. D. Par suite, son intervention doit être admise.

Sur la légalité de l'arrêté du 23 avril 2024 :

En ce qui concerne la légalité externe :

7. Par un arrêté du 7 juillet 2020, régulièrement publié au registre des arrêtés de la commune de Fleury-les-Aubrais et transmis à la préfète du Loiret le 10 juillet 2020, la maire de Fleury-les-Aubrais a précisément donné délégation à M. A F, adjoint à la maire, délégué à la rénovation urbaine, aux fins de signer tout acte d'urbanisme opérationnel dont les permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

S'agissant de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. En premier lieu, aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : () e) S'il y a lieu, que la démolition porte sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à autorisation environnementale en application de l'article L. 181-1 du code de l'environnement, si les travaux portent atteinte aux intérêts mentionnés au I de l'article L. 181-3 ; () ". Il résulte des dispositions combinées de l'article L. 181-1 du code de l'environnement et de l'article L. 512-1 du même code que seules les installations classées pour la protection de l'environnement soumises au régime de l'autorisation sont soumises à autorisation environnementales.

10. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que les locaux de l'ancienne vinaigrerie, faisant l'objet de la démolition autorisée, relevaient du régime de l'autorisation et devaient, par suite, faire l'objet d'une autorisation environnementale. En outre, les requérants ne démontrent pas que les travaux de démolition sont susceptibles de porter atteinte aux intérêts mentionnés au I de l'article L. 181-3 du code de l'environnement. Dans ces conditions, il n'est pas établi que la précision prévue par les dispositions citées au point 9 était exigible en l'espèce. Au surplus, il ressort des pièces du dossier et en particulier de la notice et des plans du dossier de demande que la pétitionnaire a informé le service instructeur de l'existence d'une ancienne vinaigrerie sur le terrain d'assiette de son projet, de sorte que l'insuffisance relevée par les requérants n'a pas faussé l'appréciation portée par l'autorisation administrative sur la conformité de la démolition projetée à la réglementation applicable. Par suite, cette branche du moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande doit être écartée.

11. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographies permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

12. En l'espèce, le dossier de demande comporte le plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune ainsi que des photographies de l'environnement proche et lointain permettant au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Ainsi, la circonstance que les documents graphiques figurant dans ce dossier seraient insuffisants est en tout état de cause sans incidence sur la légalité du permis litigieux. Par ailleurs, la notice précise que l'accès au projet du côté de la rue du Faubourg Bannier se fera par un porche et précise ses dimensions et son positionnement et relève également qu'un accès secondaire est prévu au niveau de la rue Lazare Carnot par un portail, précisant ainsi le traitement des accès du terrain. Par suite, cette branche doit être écartée.

13. En troisième lieu, il résulte de l'article 1er de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation que les prescriptions qu'il fixe ne sont applicables qu'aux bâtiments d'habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l'incendie ainsi qu'aux parcs de stationnement couverts annexes de ces bâtiments. En l'espèce, les hauteurs des différentes constructions prévues par le projet varient entre 8,50 mètres et 12 mètres. Ainsi, les requérants ne peuvent utilement soutenir que l'absence de notice de sécurité dans le dossier de demande n'a pas permis au service instructeur de vérifier la conformité du projet aux prescriptions prévues par ledit arrêté. Par suite, cette branche doit être écartée comme inopérante.

14. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () n) Dans le cas prévu par l'article L. 556-1 du code de l'environnement, un document établi par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ; () ". L'article L. 556-1 du code de l'environnement dispose : " Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l'usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu'un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l'agriculture et l'environnement au regard du nouvel usage projeté. ".

15. Il est constant que le dossier de demande de permis de conduire ne comporte pas l'attestation prévue par les dispositions précitées. Toutefois, les requérants se bornent à relever, de manière générale, qu'il ressort de décisions de l'autorité environnementale que les activités de fabrication de vinaigre relèvent essentiellement de la rubrique n° 2265 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement, sans démontrer ni même alléguer que les fermenteurs de l'ancienne vinaigrerie disposaient d'un volume supérieur à trente mètres cubes, seuil soumettant ces activités au régime des installations classées. En outre, la circonstance que la nouvelle activité de vinaigrerie ayant fait suite au déménagement de la vinaigrerie située sur le site du projet soit soumise au régime de la déclaration ne permet pas d'établir, en l'absence de précisions quant au caractère identique ou similaire de cette nouvelle installation, que l'ancienne vinaigrerie était elle-même soumise au régime des installations classées. Ainsi, il n'est pas démontré que la pièce prévue au n) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme était exigible. Au surplus, la vinaigrerie présente sur le site a été construite en 1797 et reconstruite en 1946, soit avant l'entrée en vigueur de la réglementation relative à l'usage futur des sites pollués. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande doit être écarté en toutes ses branches.

S'agissant de la conformité du projet à la réglementation applicable :

16. En premier lieu, le cahier communal de Fleury-les-Aubrais, composante du règlement du PLUm approuvé le 7 avril 2022 tel que modifié en dernier lieu le 16 novembre 2023, prévoit que " Les toitures terrasses sont autorisées uniquement sur les extensions et les annexes à condition qu'elles ne soient pas visibles depuis l'espace public et sous réserve d'une intégration paysagère et architecturale. " et que " Les toitures-terrasses non accessibles () doivent être recouvertes d'une épaisseur minimale de 0,4 mètres de terre végétale sur au moins 50% de leur surface. ". Aux termes du lexique du même règlement, une toiture-terrasse est définie comme une " toiture dont la pente est inférieure à 10° ou toiture dont les pentes sont masquées, depuis la rue, par un acrotère. ". Il résulte de la figure annexe à ce lexique qu'une toiture-terrasse peut comporter plusieurs pans, à la condition que leurs pentes soient inférieures à 10 degrés.

17. D'une part, les dispositions précitées du cahier communal de Fleury-les-Aubrais ont une portée réglementaire eu égard à leur intégration formelle dans le règlement du PLUm et à leur degré de précision.

18. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A comporte une toiture dont la pente est supérieure à 10 degrés, tandis qu'en revanche les toitures des bâtiments B et D comportent uniquement des pentes inférieures à 10 degrés et que la toiture du bâtiment C comporte une pente de 5 degrés et une pente de 10 degrés. Ainsi, ces trois derniers bâtiments répondent à la qualification de toitures-terrasses. Dans ces conditions et dès lors qu'il ne s'agit ni d'extensions ni d'annexes, les requérants sont fondés à soutenir que les toitures de ces trois bâtiments méconnaissent les dispositions du cahier communal applicable citées au point 16.

19. En deuxième lieu, si les requérants invoquent la méconnaissance des dispositions du cahier communal de Fleury-les-Aubrais prévoyant que " Les toitures à la Mansart sont autorisées uniquement dans le centre-ville, dès lors qu'elles s'inscrivent dans un arc de cercle appuyé sur les égouts du toit. ", il ne ressort pas des pièces du dossier que la toiture du bâtiment A, qui ne présente pas de double pente, constitue une toiture à la Mansart. Par suite, ce moyen doit être écarté.

20. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l'article UR1-2.5.1. du règlement du PLUm applicables à une partie du projet : " Au-delà de la bande d'implantation fixée à l'article UR1-2.2.1, la hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 7 mètres à l'acrotère en cas de toiture terrasse et 8,50 mètres au faîtage en cas de toitures à pentes. ". Les dispositions de l'article UF1-2.5.1, applicable à l'autre partie du projet, prévoient une règle identique en renvoyant à la bande d'implantation fixée à l'article UF1-2.2.1.

21. Ainsi qu'il a été dit, les bâtiments B, C et D, qui s'implantent au-delà des bandes d'implantation fixées aux articles UR1-2.2.1 et UF1-2.2.1, disposent d'une toiture-terrasse. Or il ressort des pièces du dossier que le bâtiment B atteint une hauteur maximale de 7,67 mètres à l'acrotère, que le bâtiment C mesure 7,46 mètres de hauteur à l'acrotère et que le bâtiment D mesure 7,58 mètres de hauteur à l'acrotère. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ces trois bâtiments sont entachés d'un vice au regard des dispositions citées au point 20. En revanche, le bâtiment A, qui comporte une toiture à pentes et mesure moins de 8,50 mètres au faîtage, respecte ces dispositions.

22. En quatrième lieu, il résulte des dispositions communes du règlement du PLUm applicable qu'un projet situé au sein du périmètre des transports publics collectifs (TPC), prévoyant plus de cinq logements, doit prévoir au minimum une place de stationnement de véhicules motorisés par logement. En outre, un projet prévoyant des hébergements à destination des étudiants situé au sein du même périmètre doit prévoir au minimum 0,16 place par logement.

23. D'une part, les requérants contestent les destinations déclarées par la pétitionnaire en relevant qu'en l'absence d'engagement de cette dernière pour assurer que la résidence étudiante prévue par le projet sera gérée par une seule personne assurant des services spécifiques non individualisables, ces habitations relèvent de la sous-destination " logement " et non de celle d'" hébergement ", de sorte que le projet devrait prévoir 149 places de stationnement alors qu'il n'en prévoit que 74. Toutefois, un permis de construire n'a d'autre objet que d'autoriser la construction d'immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés n'est pas, par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. Dans ces conditions, dès lors que le projet s'implante dans le périmètre TPC et que la pétitionnaire a déclaré réaliser 92 hébergements pour les étudiants avec des services spécifiques tels qu'une salle d'étude, une laverie et une permanence d'accueil, seules 15 places pour ces derniers et 57 places pour les 57 logements sont en principe requises par la réglementation applicable, auxquelles s'ajoutent 12 places pour les visiteurs en application des dispositions de l'article DC-3.7.10 du règlement du PLUm, prévoyant un minimum d'une place visiteur aérienne pour les véhicules motorisés par tranche de 5 logements.

24. D'autre part, aux termes de l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. ". Il résulte de ces dispositions que l'existence d'un dispositif de véhicules propres en auto-partage, y compris d'un seul véhicule de ce type, est de nature à réduire le nombre de stationnements requis d'au minimum 15%.

25. En l'espèce, il est constant que le projet prévoit la conclusion d'un contrat entre la pétitionnaire et une société de mise à disposition d'un véhicule en auto-partage, auquel une place de stationnement est dédiée. Si les requérants soutiennent que ce contrat est précaire eu égard à sa durée de deux ans, au demeurant renouvelable, et à ses conditions de résiliation, il résulte de ce qui a été dit au point 23 que la circonstance que cet engagement pourrait ne pas être respecté est sans incidence sur la légalité du permis délivré. Dans ces conditions, le projet bénéfice de la réduction de 15% prévue par l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme, de sorte que le nombre minimal de places de stationnement requis s'élève à 72. Le projet, qui prévoit 74 places de stationnement, respecte ainsi les dispositions du règlement du PLUm. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du nombre de places de stationnement doit être écarté en toutes ses branches.

26. En cinquième lieu, aux termes de l'article DC-4.6 du règlement du PLUm : " () 3. Pour tout programme de construction de plus de 10 logements comportant au moins 2 logements dotés d'un parc de stationnement (), les parcs de stationnement doivent être alimentés par un circuit électrique permettant la recharge des véhicules. Au moins 10% des places de stationnement exigées, avec un minimum d'une place, doit être pré-câblé par des fourreaux, chemins de câbles ou conduits depuis le tableau général basse tension. ".

27. S'il ressort des pièces du dossier que le parking souterrain, comprenant 50% des places de stationnement, est alimenté par un circuit électrique, il n'est pas établi qu'au moins 10% des places de stationnement exigées, c'est-à-dire 7 places, seront équipées afin de permettre la recharge de véhicules. Ainsi, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions citées au point 26.

28. En sixième lieu, aux termes de l'article DC-3.7.9 du règlement du PLUm : " Lorsqu'elles sont réalisées en extérieur, les aires de stationnement privées doivent être paysagées et plantées, notamment afin de réduire l'impact visuel des véhicules depuis les emprises et voies publiques, à raison d'1 arbre minimum pour 4 places. ".

29. En l'espèce, le projet, qui prévoit 37 places en extérieur, doit comporter au minimum 10 arbres plantés au niveau des aires de stationnement. Il ressort du plan de masse de la notice paysagère que le projet comporte 11 arbres. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 28 doit être écarté comme manquant en fait.

30. En septième lieu, aux termes de l'article DC-4.3. du règlement du PLUm : " () 3. Lorsqu'elles sont autorisées, les voies en impasse doivent comporter une aire de retournement aisé des véhicules, dans leur partie terminale. () 6. Les opérations de plus de 5 logements desservis par une voie nouvelle de plus de 25 m de profondeur et terminée en impasse, doivent comporter une aire de retournement permettant les demi-tours aisés des véhicules () 7. Les opérations de plus de 30 logements individuels en habitat groupé ou lots à bâtir ne peuvent être desservies par une voie en impasse () ".

31. D'une part, si les requérants soutiennent que le projet méconnaît les dispositions du point 7 de l'article DC-4.3. du règlement du PLUm, ces dispositions ne sont pas applicables au projet litigieux, qui prévoit la construction de bâtiments destinés à l'habitat collectif et non à des logements individuels. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit deux aires de retournement au niveau des deux accès, sans que les requérants ne démontrent ni même n'allèguent que la configuration de celles-ci ne permet pas le demi-tour aisé des véhicules. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 30 doit être écarté.

32. En huitième lieu, l'article DC-3.7.4. du même règlement dispose : " 1. Les voies de desserte interne menant aux places de stationnement doivent présenter une largeur minimale de 3 mètres sur toute leur longueur, sauf rétrécissement ponctuel en cas d'impossibilité technique avérée. / 2. Cette largeur est portée à 4,5 mètres pour les opérations de 5 logements ou plus. () ".

33. Si les requérants soutiennent que la porte du garage souterrain ne mesure que 3,50 mètres de largeur, il ressort des pièces du dossier qu'une issue de secours d'un mètre cinquante borde cette porte et que la voie menant à cette porte présente une largeur de 5 mètres. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions citées au point 32.

34. En neuvième lieu, aux termes de l'article DC-4.2.2. du règlement du PLUm : " () 3. Les pentes des rampes d'accès liées aux véhicules motorisés ne doivent pas excéder 5% sur une longueur minimum de 4 mètres à compter de l'alignement des voies publiques ou privées. ".

35. La rampe d'accès au parking souterrain étant en l'espèce située à plus de 4 mètres de l'alignement, elle n'est pas soumise à l'obligation de présenter une pente maximale de 5%. Par suie, ce moyen ne peut qu'être écarté.

36. En dixième lieu, aux termes de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. " et aux termes de l'article DC-1.2. du règlement du PLUm : " () 3. Les constructions, travaux, aménagements, installations et plantations compris dans le champ de vision d'un élément bâti pourront être interdits ou n'être autorisés que sous le respect de prescriptions particulières si leur aspect, leur architecture, leur implantation ou leur dimension est de nature à altérer, masquer ou à porter atteinte à la mise en valeur de l'élément bâti protégé. ". Enfin, l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".

37. Il ressort des pièces du dossier que les auteurs du PLUm ont identifié de nombreux éléments de bâti remarquable au sens des dispositions précitées de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme dans le secteur du projet, caractérisé par la présence de maisons " Belle époque ", correspondant aux derniers vestiges ayant résisté aux bombardements durant la Seconde guerre mondiale. Toutefois, il ressort des données librement accessibles issues du site google-maps.fr que le bâti des rues du Faubourg Bannier et de la rue Lazare Carnot comporte des maisons du style susmentionné mais aussi des constructions modernes, présentant ainsi une hétérogénéité d'ensemble. En outre, le terrain d'assiette du projet constitue actuellement un site industriel comportant des hangars, silos et annexes, marquant une plus grande rupture avec le bâti environnant par rapport au projet. Enfin, les matériaux et couleurs choisis, constitués d'un enduit gratté fin de ton pierre claire sur la majeure partie des façades et d'un enduit ton beige foncé ou de ton gris pour certains pans de façade, ainsi que des gardes corps en métal gris et des menuiseries extérieures en PVC de ton blanc ou gris moyen assurent la sobriété de la construction et, ainsi, son insertion dans l'environnement. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants, ni qu'il porte atteinte à la mise en valeur des éléments de bâti remarquable protégés par le PLUm. Par suite, ces moyens doivent être écartés.

38. En onzième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

39. Si les requérants soutiennent que le projet litigieux est de nature à générer un trafic routier supplémentaire de nature à engendrer des difficultés de circulation et de stationnement dans le quartier pavillonnaire dans lequel il s'implante, il ressort de l'étude de circulation produite par la pétitionnaire, dont les constats ne sont pas sérieusement contestés, que l'augmentation du trafic induite par 150 nouveaux logements n'implique pas d'augmentation significative des temps de parcours et aura un impact relativement faible sur la qualité circulatoire de la zone. En outre et surtout, les requérants ne démontrent pas ni même n'allèguent que les voies desservant le terrain d'assiette du projet ne seraient pas adaptées à un tel trafic, alors que la pétitionnaire relève que la rue du Faubourg Bannier présente une largeur d'environ 10 mètres avec de larges trottoirs et une bonne visibilité et que la rue Lazare Carnot est certes plus étroite mais sans dangerosité particulière. Dans ces conditions et dès lors qu'il résulte de ce qui a été dit respectivement aux points 22 à 25 et 31 que le projet respecte les dispositions du règlement du PLUm s'agissant du nombre de places de stationnement comme de l'interdiction des voies en impasse, laquelle ne s'applique pas au projet litigieux, il n'est pas établi que le projet en cause présente un risque pour la sécurité publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

40. En douzième lieu, aux termes de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privée dans ces conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. ". Aux termes de l'article R. 111-1 du même code : " Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. () ". L'article R. 141-1 du code de la construction et de l'habitation dispose : " Les dispositions des locaux, les structures, les matériaux et l'équipement des bâtiments d'habitation doivent permettre la protection des habitants contre l'incendie. Les logements doivent être isolés des locaux qui, par leur nature ou leur destination, peuvent constituer un danger d'incendie ou d'asphyxie. La construction doit permettre aux occupants, en cas d'incendie, soir de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours. / () ". Enfin, l'article DC-4.2.1. du règlement du PLUm prévoit que : " 1. L'accès d'une parcelle doit être adapté à la nature et à l'importance du projet, à l'intensité du trafic et doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences réglementaires concernant la défense contre l'incendie, la protection civile, la sécurité des personnes et des biens. () ".

41. Les requérants soutiennent que le projet présente un risque pour la sécurité publique eu égard au risque incendie, en invoquant l'ensemble des dispositions citées au point 40 ainsi que les dispositions de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation susmentionné. Il résulte de ce qui a été dit au point 13 que ces dernières dispositions ne peuvent être utilement invoquées par les requérants. De même, la commune de Fleury-les-Aubrais étant couverte par un PLUm, il résulte des dispositions précitées de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme que les dispositions de l'article R. 111-5 du même code ne sont pas applicables. Si le projet est en revanche soumis aux exigences réglementaires concernant la défense contre l'incendie en application du règlement du PLUm, les requérants se bornent à soutenir que le SDIS n'a pas rendu d'avis explicite, qu'il n'est pas démontré que le projet sera desservi par une voie utilisable par les engins de lutte contre l'incendie et par une voie échelle et que la possibilité d'évacuation des usagers du parking souterrain n'est pas démontrée, alors qu'il leur appartient d'apporter un commencement de preuve de nature à établir que le projet présente, eu égard à sa configuration ou à ses caractéristiques, une dangerosité du point de vue de la sécurité incendie. Dans ces conditions, ce moyen doit être écarté.

42. En treizième lieu, aux termes de l'article UF1-2.1. applicable à une partie du projet litigieux : " () 1. Les constructions doivent être implantées à l'alignement des emprises publiques et des voies existantes, à modifier ou à créer. 2. Cette règle ne s'applique pas aux () extensions et annexes inférieures chacune à 25 mètres carrés d'emprise au sol et à 3,5 mètres de haut. / 3. Des reculs ponctuels sont autorisés s'ils sont justifiés par des raisons architecturales ou techniques et sous réserve d'une bonne articulation avec le bâti existant et d'un traitement de qualité de l'espace de recul. () ". Aux termes de l'article UR1-2.1., applicable à une autre partie du projet : " () Les constructions doivent être implantées à l'alignement ou en recul de l'alignement des emprises publiques et des voies existantes, à modifier ou à créer, selon les cas de figure déterminés par l'article DC-2.1.2. relatif l'implantation des constructions au regard du bâti environnant. / 2. Lorsque le contexte urbain ne permet pas d'établir un recul de référence par rapport au bâti environnant, les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres. / 3. Lorsque la construction est implantée à l'alignement des emprises publiques et des voies, des reculs ponctuels sont autorisés s'ils sont justifiés par des raisons architecturales ou techniques et sous réserve d'une bonne articulation avec le bâti existant et d'un traitement de qualité de l'espace de recul. ".

43. D'une part, s'agissant de la partie de la construction implantée en zone UF1, la construction s'implante à l'alignement avec la rue du Faubourg Bannier, conformément aux dispositions précitées de l'article UF1-2.1. du règlement du PLUm. D'autre part, s'agissant de la partie de la construction implantée en zone UR1, si la construction s'implante en recul par rapport à la rue Lazare Carnot, eu égard à la configuration particulière du linéaire de façades de la rue Lazare Carnot, les dispositions précitées de l'article UR1-2.1. permettent une telle implantation. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 42 doit être écarté.

44. En quatorzième lieu, aux termes des dispositions de l'article UF1-2.2.2. du règlement du PLUm, s'appliquant aux constructions situées au-delà d'une bande d'implantation de 18 mètres à compter de l'alignement : " 1. Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives ; ce retrait doit être au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir être inférieur à 5 mètres (L=H/2 mini 5 m). / 2. Cette règle ne s'applique pas () aux extensions et annexes inférieurs chacune à 25 m² d'emprise au sol et à 3,5 m de haut. () ".

45. D'une part, la rampe d'accès au parking souterrain ne constitue pas une construction au sens du lexique du règlement du document d'urbanisme applicable, qui définit une construction comme " un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations, clos et couvert ou non, et générant un espace utilisable en sous-sol ou en surface ", dès lors qu'elle ne génère aucun espace utilisable. D'autre part, il ressort des plans du dossier de demande que le local à vélo visé par les requérants présente une hauteur de 2,65 mètres et une emprise au sol de 24,91 mètres carrés. Dans ces conditions, il constitue une annexe échappant à l'application des règles fixées par l'article UF1-2.2.2. du règlement du PLUm. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

46. En dernier lieu, si l'intervenante fait valoir que le projet prévoit l'arasement du mur mitoyen avec sa propriété, ce moyen est inopérant dès lors que les permis de construire sont délivrés sous réserve du droit des tiers. Ainsi, ce moyen ne peut qu'être écarté.

Sur les conséquences de l'illégalité partielle de l'arrêté du 23 avril 2024 :

47. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

48. Les vices relevés aux points 18 et 21, qui ne concernent que les toitures et la hauteur des bâtiments B, C et D, n'affectent qu'une partie du projet. De même, le vice relevé au point 27, qui concerne l'absence de pré-câblage d'au moins 10% des places de stationnement, concerne une partie identifiable du projet. Ainsi, ces trois vices sont régularisables et justifient une annulation partielle du permis de conduire litigieux en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. Il y a donc lieu d'annuler l'arrêté du 23 avril 2024 en tant qu'il autorise des toitures-terrasses pour les bâtiments B, C et D et autorise ainsi une hauteur supérieure à celle prescrite par les dispositions de l'article UR1-2.5.1. du règlement du PLUm et de l'article UF1-2.5.1 du même règlement et en tant que le projet méconnaît les dispositions de l'article DC-4.6 de ce règlement.

Sur les frais liés au litige :

49. En premier lieu, en tant qu'intervenante, Mme C ne peut bénéficier des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par suite, les conclusions présentées par cette dernière sur ce fondement doivent être rejetées.

50. En second lieu, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par les défendeurs soient mises à la charge des requérants, qui ne peuvent être regardés comme la partie essentiellement perdante dans le présent litige.

51. En dernier lieu, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Fleury-les-Aubrais une somme globale de 750 euros à verser à M. J et à M. D en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la société Bouygues immobilier une somme globale de 750 euros à verser à M. J et à M. D sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est donné acte du désistement de Mme H.

Article 2 : L'intervention présentée par Mme C est admise.

Article 3 : L'arrêté du 23 avril 2024 de la maire de Fleury-les-Aubrais est annulé en tant qu'il autorise des toitures-terrasses pour les bâtiments B, C et D et autorise ainsi une hauteur supérieure à celle prescrite par les dispositions de l'article UR1-2.5.1. du règlement du PLUm et de l'article UF1-2.5.1 du même règlement et en tant que le projet méconnaît les dispositions de l'article DC-4.6 de ce règlement.

Article 4 : La commune de Fleury-les-Aubrais versera la somme globale de 750 euros à MM. J et D en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : La société Bouygues immobilier versera la somme globale de 750 euros à MM. J et D en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté ainsi que les conclusions présentées par Mme C sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à M. E J, à M. G D, à Mme B K H, à Mme I C, à la commune de Fleury-les-Aubrais et à la société Bouygues immobilier.

Délibéré après l'audience du 7 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Guével, président,

M. Gasnier, conseiller,

Mme Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Benoist GUÉVELLa greffière,

Marie-Josée PRECOPE

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.