Tribunal Administratif de Lille — Décision N° TA59-2105673

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 16 juillet 2021, le 21 décembre 2021 et le 20 avril 2022, M. C A, représenté par Me Leuliet, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 15 janvier 2021 par lequel le maire de Villeneuve d'Ascq a accordé à la société Bouygues immobilier un permis de construire une résidence étudiante de 196 logements sur deux parcelles cadastrées NH 18 et NH 199, sises 26 rue des Epoux D, ainsi que la décision du 17 mai 2021 par laquelle le maire de Villeneuve d'Ascq a rejeté son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Villeneuve d'Ascq et de la société Bouygues immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à solliciter l'annulation de cet arrêté en sa qualité de voisin immédiat du projet de construction, dès lors, d'une part, que le projet porte atteinte à la vue dont il dispose depuis sa propriété ainsi qu'à sa tranquillité, d'autre part, qu'il sera à l'origine d'une perte d'ensoleillement de son habitation, enfin qu'il affectera les conditions de stationnement et de circulation dans la rue qui dessert le projet ;

- le projet présenté par la société pétitionnaire méconnait les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille relatives aux règles de distance avec les limites séparatives des fonds voisins ;

- il méconnait les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille, relatives aux espaces paysagers communs ;

- il méconnait les dispositions de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme en ce que le parking prévu pour accueillir les véhicules de la résidence est insuffisant au regard du nombre total de logements prévu par le projet ;

- il méconnait l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au regard des risques liés à la sécurité routière ;

- il méconnait les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme en ce qu'il porte atteinte à la qualité urbaine et architecturale du secteur ;

- la décision contestée méconnaît les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, en application duquel le demandeur doit attester qu'il est habilité à exécuter les travaux envisagés, dès lors qu'un acte notarié daté de 1959 mentionne l'existence d'une servitude " non aedificandi " sur la parcelle NH 199.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 septembre 2021 et le 14 février 2022, la société Bouygues immobilier, représentée par la SELARL Martin et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mars 2022, la commune de Villeneuve d'Ascq conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une lettre du 17 mai 2022, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur la requête dans l'attente de la régularisation du vice tenant à la

méconnaissance des règles de distance avec les limites séparatives des fonds voisins.

Par des mémoires enregistrés les 23 et 26 mai 2022, M. A a présenté des observations en réponse au courrier du 17 mai 2022.

Par des mémoires enregistrés les 24 et 27 mai 2022, la société Bouygues immobilier a présenté des observations en réponse au courrier du 17 mai 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme B,

- les conclusions de M. Babski, rapporteur public,

- et les observations de Me Leuliet, représentant M. A, de M. A, et de Me Rebiere, représentant la société Bouygues immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. Par la requête susvisée, M. A, propriétaire d'un immeuble au 20 rue des Epoux D à Villeneuve d'Ascq, demande l'annulation de l'arrêté du 15 janvier 2021 par lequel le maire de cette commune a accordé à la société Bouygues immobilier un permis de construire une résidence universitaire de 196 logements sur deux parcelles cadastrées NH 18 et NH 199, sises 26 rue des Epoux D, ainsi celle de la décision du 17 mai 2021 par laquelle le même maire a rejeté son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme :

2. En premier lieu, aux termes des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille, applicables à la zone UCA 1.1.1, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales : " A moins que la construction ne jouxte la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ((L=H/2) ".

3. Il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire, en particulier du plan des toitures, coté PC 5.1, que la différence d'altitude entre le sommet de l'angle sud du pignon est de la bâtisse principale, soit 52,30 mètres NGF, et la limite séparative au point qui en est le plus proche, qui se situe, selon ce même plan, à une altitude de 31,41 mètres NGF, est de 20,89 mètres. Pour l'application des dispositions citées au point précédent, une distance de 10,44 mètres est exigée entre la construction projetée et la limite séparative en cause. En l'espèce, la distance prévue n'est toutefois que de 8,75 mètres. S'agissant de la façade est de l' " excroissance " sud-est de la résidence, le point le plus élevé du bâtiment litigieux se situe à une hauteur de 53,35 mètres NGF. La différence d'altitude entre ce point et le point de la limite séparative qui en est le plus rapproché, situé à une altitude de 32,94 mètres NGF, s'établit ainsi à 20,41 mètres. Pour l'application des dispositions citées au point précédent, une distance minimale de 10,205 mètres doit exister entre la construction projetée et la limite séparative en cause. Le projet ne prévoit cependant qu'un recul de 10,10 mètres. Il s'ensuit que le requérant est fondé à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions citées au point précédent, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales.

4. En second lieu, aux termes des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille, applicables à la zone UCA 1.1.1, relatives aux " espaces libres et plantations ", et en particulier aux " espaces paysagers communs extérieurs (aires de jeux, espace détente, espace vert, ) " : " Pour toute opération de construction d'au moins 20 logements ou prévue sur un terrain d'une superficie supérieure ou égale à 5 000 m2, les espaces paysagers communs extérieurs doivent couvrir au moins 15% du terrain d'assiette de l'opération. / A l'intérieur de ces espaces paysagers communs doit être aménagé au moins un espace accessible d'un seul tenant d'une superficie minimum de 5m2/ logement ".

5. Il ne ressort pas des dispositions citées au point précédent que le dossier de permis de construire présenté par la société Bouygues immobilier devait mentionner le nombre d'arbres de haute tige centenaires à abattre. Par ailleurs, et contrairement à ce qui est soutenu, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire soumis au service instructeur que les " espaces verts " couvriront 3 323 m2, soit 62 % de la superficie totale du terrain d'assiette du projet de construction. Le plan de masse du projet permet également de constater que cet espace vert n'est pas morcelé, de sorte que la règle du plan local d'urbanisme qui prévoit l'aménagement, à l'intérieur des espaces paysagers communs, d'un espace accessible d'un seul tenant d'une superficie minimum de 5m2/logement, soit en l'espèce 980 m2, est respectée. Enfin, il n'est pas démontré que les parcelles composant le terrain d'assiette du projet seraient soumises à des mesures de protection environnementale particulières au titre de la trame verte et bleue, dans le cadre du plan local d'urbanisme en vigueur. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions particulières du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux " espaces paysagers communs extérieurs (aires de jeux, espace détente, espace vert, ) " doit être écarté.

En ce qui concerne l'insuffisance du nombre de places de stationnement :

6. D'une part, aux termes de l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation : " La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. (). ". Aux termes de l'article L. 151-34 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : () 3° Des résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation. ". Aux termes de l'article L. 151-35 du même code : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. () ". Enfin, aux termes de l'article R. 151-46 du même code : " Pour l'application de l'article L. 151-35, trois places d'hébergement d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d'une résidence universitaire équivalent à un logement. / Lorsque le quotient résultant de l'application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n'est pas pris en compte. ".

7. D'autre part, le règlement du plan local d'urbanisme de la métropole européenne de Lille, applicable en secteur SO dont fait partie le terrain d'assiette du projet en litige, impose la réalisation de 0,5 place de stationnement minimum par logement. Il précise en outre que " trois places d'hébergement d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d'une résidence universitaire équivalent à un logement. / Lorsque le quotient résultant de l'application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n'est pas pris en compte ".

8. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment projeté est une résidence universitaire comportant 195 logements étudiants et un logement destiné au gardien, et que le projet prévoit la création de 34 places de stationnement en extérieur. Eu égard aux dispositions citées au point précédent, ce bâtiment doit être regardé comme comportant 66 logements et il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Par suite, les 34 places de stationnement prévues par le projet pour la résidence étudiante sont suffisantes, celui-ci devant en comporter au moins 33. La circonstance que la station de métro " Pont de Bois " est située à plus de 500 mètres du terrain d'assiette du projet, contrairement à ce qu'indique le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, est ici sans incidence sur la légalité de la décision contestée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme doit, en tout état de cause, être écarté.

En ce qui concerne la sécurité publique :

9. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige comporte un accès sur la rue des Epoux D, axe de forte circulation à quatre voies sur lesquelles la vitesse est toutefois limitée à 50 km/h, et doté d'un feu tricolore au droit de cet accès ainsi que d'un passage piéton situé à une trentaine de mètres. Contrairement à ce qui est soutenu, le projet n'autorise pas, ni ne permet, aux véhicules en provenance de l'ouest de franchir la ligne continue située en milieu de chaussée, afin d'accéder au site de la résidence, alors qu'au demeurant il existe des possibilités de faire demi-tour à proximité du projet. Le projet prévoit en outre l'installation d'un portail automatisé en retrait de 5 mètres par rapport à la limite du terrain d'assiette, de façon à permettre aux véhicules entrants de stationner sur cette zone dans l'attente de l'ouverture du portail sans gêner la circulation des piétons et des cyclistes sur le trottoir et la piste cyclable aménagée sur celui-ci. Si le requérant soutient que le projet va nécessairement aggraver le " conflit d'usage " existant entre piétons et cyclistes sur ce trottoir, les seules pièces versées au dossier ne permettent cependant pas d'établir l'existence d'un risque avéré pour la sécurité des usagers, à la date de la décision attaquée. D'autre part, le projet ne prévoit la création que de 34 places de stationnement qui ne sont pas de nature à augmenter sensiblement le flux de circulation de la voie de desserte du projet déjà très fréquentée. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce nombre de places est insuffisant pour permettre le stationnement de l'ensemble des véhicules des futurs résidents. En outre, alors que des bâtiments collectifs d'habitation se situent déjà dans le secteur d'implantation du projet, il n'est pas démontré qu'il existerait des dangers liés à la circulation routière, en raison notamment du trafic de véhicules poids lourds généré par l'usine de peinture située à proximité du projet. Enfin, le requérant n'établit pas que la construction projetée est susceptible de compromettre les accès au square du Vert tilleul et de la crèche situés à moins de 100 mètres du projet. Ainsi, en estimant que les conditions d'accès et de desserte du projet ne présentaient pas de risques particuliers, le maire n'a commis aucune erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne l'atteinte à l'intérêt du site :

11. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".

12. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

13. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet est situé dans le secteur UCA 1.1.1 du plan local d'urbanisme correspondant à la centralité de Villeneuve d'Ascq. Ce secteur se caractérise par " une forte mixité fonctionnelle et une offre importante d'équipements publics, de services de proximité, de commerces et de transports publics. Le tissu urbain des centralités urbaines principales se caractérise principalement par un parcellaire de faible taille, très densément bâti et accueillant des constructions formant le plus souvent un front bâti continu et des îlots fermés ", sans bénéficier d'aucune protection particulière. Le terrain d'assiette du projet se situe ainsi dans une zone comportant des constructions hétérogènes. Il ressort des pièces du dossier que cette zone est dotée d'équipements publics et de commerces et qu'elle est composée de maisons individuelles en R+2 ou R+3 implantées en front de rue, mais aussi, à proximité immédiate du projet, d'immeubles collectifs dont les volumes et l'architecture sont similaires à ceux retenus dans le projet de construction de la société pétitionnaire. Dans ces circonstances, le secteur du projet ne peut être regardé comme présentant une unité ou un intérêt particulier. Enfin, eu égard à la configuration du projet, qui sera implanté en retrait de la voie publique tout en prévoyant le maintien d'une zone végétalisée et arborée autour et à l'arrière de l'immeuble, et aux caractéristiques propres de la construction projetée, le projet envisagé ne présente pas d'incohérence par rapport à son environnement. Dans ces conditions, le maire de Villeneuve d'Ascq n'a pas entaché la décision contestée d'une erreur manifeste d'appréciation en considérant que le projet de la société Bouygues immobilier ne méconnaissait pas les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme :

14. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : /a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; /b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; /c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La demande de permis de construire précise : /a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis ".

15. M. A soutient qu'en raison de l'existence d'une servitude " non aedificandi " sur la parcelle NH 199, mentionnée dans un certificat d'urbanisme daté du 22 mai 1959, la société pétitionnaire a méconnu l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, en application duquel le demandeur doit attester qu'il est propriétaire ou autorisé par lui à exécuter les travaux envisagés sur le terrain d'assiette du projet. Un tel argument n'est cependant pas de nature à démontrer que la société pétitionnaire ne disposait pas du droit de demander une autorisation de construire sur les parcelles en cause, l'existence d'une telle servitude, à supposer même celle-ci établie, étant sans incidence sur la validité de l'attestation présentée par la société pétitionnaire en application de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme :

16. En vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

17. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

18. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seul le moyen tiré de la méconnaissance des règles de distance avec les limites séparatives des fonds voisins est de nature à justifier l'annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l'instruction que ce vice est susceptible d'être régularisé par une modification du projet qui n'implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la société Bouygues immobilier et à la commune de Villeneuve d'Ascq un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

DÉCIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. A jusqu'à l'expiration du délai de deux mois courant à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Bouygues immobilier et à la commune de Villeneuve d'Ascq pour transmettre au tribunal la mesure de régularisation qu'implique le vice mentionné au point 3 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à la commune de Villeneuve d'Ascq et à la société Bouygues immobilier.

Délibéré après l'audience du 30 mai 2022, à laquelle siégeaient :

- M. Chevaldonnet, président,

- Mme Allart, première conseillère,

- M. Liénard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe 6 juillet 2022.

La rapporteure,

Signé

L. BLe président,

Signé

B. CHEVALDONNET

La greffière,

Signé

J. DEREGNIEAUX

La République mande et ordonne au préfet du Nord en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,