Tribunal Administratif de Pau — Décision N° TA64-2101669

Vu la procédure suivante :

I - Par une requête, enregistrée le 18 avril 2019 sous le n° 1900923, et des mémoires, enregistrés les 6 et 27 mai 2019, 26 mars 2020, 1er septembre 2020 et 15 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine, Mme I O, Mme T V et M. S F, Mme R G et M. K G et M. A H, représentés par Me Perrineau, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 6 mars 2019 par lequel le maire de la commune de Soorts-Hossegor a délivré à la société Saï Saï un permis de construire valant permis de démolir en vue de la rénovation d'une salle de restaurant et des cuisines ainsi que la création d'un logement au-dessus des cuisines, dans un immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AB n° 16 située 58 place des Landais (à Hossegor), le cas échéant après avoir ordonné la communication des autorisations d'urbanisme délivrées sur le terrain d'assiette du projet et du document d'urbanisme dans sa version applicable sur ce terrain avant l'approbation du plan local d'urbanisme le 15 février 2008 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Soorts-Hossegor une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent que :

- en leur qualité de voisins immédiats, ils justifient d'un intérêt leur donnant qualité à agir ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant et incomplet à plusieurs titres :

* il méconnaît l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne comporte pas de description suffisante du projet pour en apprécier la consistance ;

* il occulte volontairement la surface plancher des logements existants, au-dessus du restaurant, ce qui porte le nombre de places de stationnement à créer à 3 au lieu des deux places projetées ;

* la surface habitable (195, 80 m2) est supérieure à la surface de plancher crée (159 m2) ce qui révèle une incohérence et une erreur ;

* le dossier de demande du permis litigieux est également irrégulier faute d'avoir porté sur la création des cuisines, objet de la rénovation, alors qu'elles ont été réalisées sans autorisation ;

* la demande déposée méconnaît les dispositions des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que les plans de façades ne permettent pas d'apprécier les caractéristiques du bâtiment qui doit être surélevé, en cœur d'îlot ; il ne peut être apprécié si le projet respecte les dispositions de l'article 1 c-3 du règlement du site patrimonial remarquable relatives au bâti courant imposant que des projets de surélévation soient " réalisés dans le caractère de l'édifice et de l'architecture du front de mer " ; en outre, la notice architecturale ne mentionne pas la présence des bâtiments en cœur d'îlot, et ne fait pas état de l'impact du projet sur ces derniers ;

* le document d'insertion PC6 est insuffisant et ne permet pas d'apprécier l'insertion et l'impact réel de la construction projetée ;

* les limites du terrain d'assiette du projet telles que reportées dans le dossier de demande de permis de construire sont erronées dès lors que le projet empiète sur la parcelle voisine ;

* le plan de masse n'identifie pas les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ;

- en outre, le dossier de demande du permis de construire, en ce qu'il ne mentionne pas la surface de plancher à destination d'habitation, en ce qu'il porte sur des constructions non autorisées et en ce que l'autorisation du syndicat de copropriétaires fait défaut présente un caractère frauduleux ;

- l'avis rendu par l'architecte des Bâtiments de France est irrégulier dès lors qu'il a analysé le projet comme une simple rénovation ;

- le permis de construire méconnaît l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) relatif au stationnement ; le nombre de places prévues est insuffisant et, en outre, il sera impossible de réaliser les 2 places prévues ;

- le permis de construire méconnaît l'article Ub4 du règlement du PLU relatif à la desserte des constructions par les réseaux, en ce qui concerne le réseau d'assainissement ;

- il méconnaît l'article Ub7 du règlement du PLU ;

- il méconnaît l'article Ub8 du règlement du PLU ;

- il méconnaît l'article Ub10 du règlement du PLU ;

- il méconnaît l'article 27 du règlement sanitaire départemental ;

- il méconnaît l'article 1 - c 4 du règlement de site patrimonial remarquable, en ce qui concerne le gabarit de la construction prévue ;

- il méconnaît l'article 1 - c 1 du règlement du site patrimonial remarquable, en ce qui concerne l'importance de la construction autorisée ;

- il méconnaît également les prescriptions de l'article 1 c-3-1 de ce règlement ;

- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et l'article 27 du règlement sanitaire départemental, dès lors que le projet emporte des conséquences graves sur la salubrité des immeubles voisins, désormais privés de lumière, et en ce que la fragilité du bâtiment n'a pas été prise en compte ;

- pour les mêmes raisons, le maire a méconnu l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté méconnaît l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;

- à titre subsidiaire et par voie d'exception, le règlement du PLU applicable à la zone Uba est illégal en ce qu'il ne détermine aucune règle d'implantation par rapport aux limites séparatives et ne fixe pas de coefficient d'emprise au sol ou de surface d'espace vert ;

- de même, si les articles Ub7 et Ub8 étaient considérés comme inopposables, les dispositions du règlement du PLU et celles du règlement du site patrimonial remarquable sont illégales en ce qu'elles ne déterminent aucune règle de gabarit précise pour les constructions dans les cours arrières du front de mer ;

- le permis de construire méconnaît enfin plusieurs dispositions, PU 2.10.A, PU 2.8, PU 2.7, du règlement de la ZPPAUP.

Par un mémoire, enregistré le 14 mai 2019, Mmes C U, Corinne U, Christine U, M. W J, Mme B N, M. E D et Mme M P, représentés par Me Perrineau, déclarent intervenir au soutien de la requête présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine et autres.

Ils font état de ce qu'ils ont intérêt à intervenir dès lors qu'ils sont propriétaires de biens situés à proximité du projet et soulignent que l'arrêté a été pris par une autorité incompétente, qu'il méconnaît les articles R. 431-5, R. 431-9, R. 431-10 du code de l'urbanisme, que les déclarations du pétitionnaire sont frauduleuses, que l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est irrégulier, que le projet méconnaît l'article Ub 4 du règlement du PLU, les articles 1 c-4 et 1 c-1 du règlement du site patrimonial remarquable, les articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l'urbanisme et que le règlement du PLU de Soorts-Hossegor est illégal.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 janvier 2020, le 22 juin 2020 et le 13 juillet 2021, la société Saï Saï, représentée par Me Bernadou, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond, et à titre infiniment subsidiaire, elle demande au tribunal de faire application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. En tout état de cause, elle demande que soit mise à la charge des requérants, une somme de 8 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle précise que :

- les requérants comme les intervenants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- aucun des moyens soulevés par les requérants n'est fondé.

Par un mémoire, enregistré le 7 mai 2021, la commune de Soorts-Hossegor, représentée par Me Miranda, produit l'arrêté du 29 avril 2021 portant retrait de l'arrêté du 6 mars 2019.

II - Par une requête, enregistrée le 25 juin 2021 sous le n° 2101669 et un mémoire, enregistré le 28 février 2022, la société Saï Saï, représentée par Me Bernadou, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 29 avril 2021 par lequel le maire de la commune de Soorts-Hossegor a retiré le permis de construire qui lui a été délivré le 6 mars 2019 pour la rénovation d'une salle de restaurant et des cuisines ainsi que la création, en surélévation, d'un logement au-dessus des cuisines, sur un terrain cadastré section AB n° 16 situé 58 place des Landais / 49 avenue des Hippocampes, à Soorts-Hossegor ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Soorts-Hossegor une somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la fraude ayant motivé l'arrêté attaqué n'est pas démontrée dès lors que la demande de permis de construire fait mention de l'ensemble des travaux projetés, dont la rénovation lourde des cuisines, et que le projet réalisé est conforme aux plans joints à la demande, la partie centrale du bâtiment sur lequel prend appui la surélévation a bien été autorisée dès son origine ;

- le maire n'a pas ordonné l'arrêt des travaux ;

- ce n'est qu'en cours de travaux qu'est apparue la nécessité de renforcer la structure par un poteau en béton sans édification nouvelle, les murs extérieurs ayant été conservés, et ce n'est qu'ensuite que le bureau d'étude Luro est intervenu pour établir les calculs de charge ;

- le dossier complet a bien reçu un avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France ;

- pour la détermination du nombre de places de stationnement à créer, seules doivent être prises en considération les surfaces nouvellement créées affectées au logement ;

- le dossier de demande respectait bien les articles R. 423-1 et A. 424-8 du code de l'urbanisme, le permis de construire étant en tout état de cause délivré sous réserve du droit des tiers ;

- le projet ne constitue pas un bâti neuf au sens du règlement du site patrimonial remarquable.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 7 décembre 2021 et le 29 mars 2022, la commune de Soorts-Hossegor, représentée par Me Francès-Lagarrigue, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit enjoint à la société Saï Saï de communiquer le plan initial de financement des travaux, le plan de financement des travaux après constat de la nécessité de reconstruire le bâtiment existant, les marchés de travaux initialement conclus, les avenants aux marchés de travaux conclus après constat de la nécessité de reconstruire le bâtiment existant et les conditions particulières de la police dommages-ouvrage souscrite conformément aux dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances. Elle demande, enfin, que soit mise à la charge de la société Saï Saï, une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- elle n'a eu connaissance que postérieurement à la délivrance du permis de construire, de l'ampleur des travaux réalisés portant sur la création d'une nouvelle structure porteuse non autorisée, et caractérisant une fraude résultant de manœuvre de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application des règles d'urbanisme relatives au champ d'application du permis de construire et à l'application des prescriptions du code du patrimoine relatives au régime des travaux réalisés à l'intérieur du périmètre d'un site patrimonial remarquable ;

- les moyens soulevés par la société Saï Saï ne sont, par ailleurs, pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés le 13 décembre 2021 et le 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine, représenté par Me Perrineau, déclare intervenir en défense, au soutien des conclusions de la commune, et demande au tribunal de rejeter la requête.

Il fait état de ce que :

- qu'il justifie d'un intérêt à intervenir contre le projet autorisé qui est de nature à créer des nuisances visuelles évidentes, notamment la perte d'ensoleillement et de lumière qu'il entraîne pour des logements ;

- la société pétitionnaire a intentionnellement dissimulé la nature et l'ampleur des travaux projetés dans le but d'échapper à l'application des règles d'urbanisme, notamment la réglementation relative au site patrimonial remarquable ;

- le dossier de demande de permis de construire comporte plusieurs éléments erronés, de nature à tromper l'administration ;

- la construction existante modifiée n'apparaît pas sur le cadastre, de sorte qu'elle était irrégulière, ce que corrobore le règlement de copropriété et le plan annexé à ce règlement qui identifient cette partie comme un espace libre, dénué de construction, situé entre le bâtiment B et le bâtiment C de la copropriété ;

- les travaux ont consisté en la reprise du gros œuvre de la structure du bâti existant, ont eu pour effet de créer une cave et un nouveau plancher au rez-de-chaussée et au premier étage, de sorte qu'il s'agit d'une reconstruction et non d'une rénovation avec surélévation ;

- la société Saï Saï ne pouvait ignorer que les bâtiments existants n'étaient pas en état de supporter le poids de la surélévation dès lors que le bâtiment A de la copropriété a été confronté en 2017 à un phénomène de vieillissement du béton dû à l'environnement salin du front de mer, donnant lieu à un arrêté de péril, et que ce phénomène pouvait potentiellement atteindre les bâtiments B et C de sorte qu'en ne faisant réaliser aucune étude préalable, elle n'a pas pris les précautions suffisantes tenant compte du risque existant ;

- en précisant dans sa demande de permis de construire que " pour des raisons techniques de poids sur la structure existante, la surélévation sera la plus légère possible ", la société savait, au moment du dépôt du dossier, que la structure existante ne présentait pas les caractéristiques techniques suffisantes pour supporter la surélévation ;

- ces manœuvres frauduleuses ont été de nature à tromper l'architecte des Bâtiments de France sur la réalité du projet, dans le but d'échapper au règlement du site patrimonial remarquable, dès lors qu'en l'absence de plan des façades sud et nord, il n'a pas été mis à même d'apprécier l'ensemble des incidences du projet ;

- le projet initial, en prévoyant une surélévation en R+2, était contraire aux dispositions des articles 1 c 4-1.s et 1 c 4-2.s du règlement du site patrimonial remarquable qui n'autorisent la construction de bâtis secondaires à l'arrière du bâti principal, qu'à condition que le bâtiment ne s'élève que sur le rez-de-chaussée ;

- le dossier de demande de permis de construire était incomplet en ce que la surface de plancher des logements créés, mentionnée dans le formulaire Cerfa, ne correspond pas à la réalité et s'avère de nature à tromper les services instructeurs sur l'application des règles de l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme, relatives aux espaces de stationnement à prévoir ;

- le dossier de demande de permis de construire était également incomplet en l'absence de production de l'accord, pourtant requis, du syndicat des copropriétaires de cet immeuble et en l'absence de précision sur l'existence d'une copropriété.

Un mémoire présenté par la société Saï Saï a été enregistré le 15 mars 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Q,

- les conclusions de Mme Michaud, rapporteure publique,

- et les observations de Me Perrineau, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine et autres, de Me Frances-Lagarrigue représentant la commune de Soorts-Hossegor et de Me Bernadou, représentant la société Saï Saï.

Considérant ce qui suit :

1. La société Saï Saï a déposé, le 30 novembre 2018, une demande de permis de construire en vue d'effectuer des travaux de rénovation de la salle de restaurant et des cuisines, ainsi que de créer un logement en surélévation au-dessus des cuisines, pour une surface de plancher créée de 159 m² sur un terrain cadastré section AB n° 16 situé 58 place des Landais et 49 avenue des Hippocampes, à Soorts-Hossegor. Par un arrêté du 6 mars 2019, le maire de la commune de Soorts-Hossegor a délivré le permis sollicité. Par une requête, enregistrée sous le n° 1900923, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine et autres demandent au tribunal d'annuler le permis de construire.

2. Par un arrêté du 29 avril 2021, le maire de la commune de Soorts-Hossegor a retiré ce permis de construire délivré le 6 mars 2019. Par la requête, enregistrée sous le n° 2101669, la société Saï Saï demande au tribunal d'annuler cette décision de retrait.

Sur la jonction :

3. Les requêtes susvisées n° 1900923 et 2101669 dirigées contre le permis de construire délivré par le maire de Soorts-Hossegor à la société Saï Saï, le 6 mars 2019, et contre l'arrêté retirant ce même permis, concernent la réalisation d'un même projet et présentent à juger des questions connexes. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

Sur l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine dans la requête n° 2101669 :

4. Par des mémoires, enregistrés le 13 décembre 2021 et le 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine, dont l'immeuble est voisin immédiat de la construction litigieuse, laquelle aura nécessairement pour effet d'affecter les conditions d'éclairement des logements situés aux premiers étages, justifie d'un intérêt suffisant au maintien de l'arrêté du 29 avril 2021 portant retrait du permis en litige. Ainsi, l'intervention par laquelle le syndicat s'associe aux conclusions présentées par la commune de Soorts-Hossegor, doit donc être admise.

Sur l'intervention des consorts U et autres dans la requête n° 1900923 :

5. Les consorts U , propriétaires d'une maison à usage d'habitation située au n° 83 de l'avenue des Hippocampes, dans la commune de Soorts-Hossegor, M. D et Mme P occupant une maison à usage d'habitation au n° 77 de la même avenue, M. J propriétaire d'un appartement au n° 52 de la rue des Landais, dans un immeuble se situant à proximité immédiate du bâtiment destiné à être surélevé, et Mme N, propriétaire d'un immeuble mitoyen du bâtiment destiné à être surélevé, justifient d'un intérêt suffisant à intervenir au soutien des conclusions tendant à obtenir l'annulation du permis de construire délivré à la société Saï Saï. Par suite, leur intervention est recevable et doit être admise.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense dans la requête n° 1900923 :

6. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ".

7. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

8. La circonstance que l'un des auteurs d'une requête collective ne justifie pas d'un intérêt à agir ne fait pas obstacle à ce que les conclusions de cette requête soient jugées recevables, mais seulement à ce que le juge accueille les conclusions propres à ce requérant, telles celles tendant au remboursement des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La circonstance que M. et Mme G ne démontreraient pas leur qualité leur donnant intérêt à agir est dès lors sans incidence sur la recevabilité de la requête également présentée par Mme I O, qui justifie d'une perte d'ensoleillement, établie par un constat d'huissier, de son appartement situé au premier étage de la résidence Saint-Antoine, au n° 88 de la place des Landais, à Hossegor, en contiguïté immédiate du terrain d'assiette du projet, par Mme V et M. F faisant également état d'une perte de lumière et de vue dégagée, pour les deux chambres de leur appartement situé au deuxième étage de cette même résidence, et par M. H, également voisin immédiat du projet, et se prévalant aussi d'une perte d'ensoleillement. Dès lors, eu égard à l'emplacement et au volume de la construction projetée, ces éléments suffisent à donner à ces requérants, personnes physiques, ainsi qu'au syndicat de copropriétaires de l'immeuble où ils résident, un intérêt à poursuivre l'annulation de l'autorisation en litige qui va affecter les conditions de jouissance de leurs biens. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par la société Saï Saï doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 29 avril 2021 portant retrait du permis de construire :

9. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. () ". Toutefois, un acte administratif obtenu par fraude ne créant pas de droits, peut être abrogé ou retiré par l'autorité compétente pour le prendre, alors même que le délai qui lui est normalement imparti à cette fin serait expiré.

10. Un permis ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

11. Pour retirer le permis de construire accordé à la société Saï Saï, qui n'était pas devenu définitif en raison du recours formé à son encontre notamment par le syndicat de copropriétaires de la résidence Saint-Antoine, le maire de la commune de Soorts-Hossegor a considéré que l'absence d'autorisation des travaux de gros œuvre révélait des manœuvres intentionnelles de nature à tromper l'administration sur la réalité de son projet, dans le but d'échapper à l'application, notamment, de l'article L. 632-2 du code du patrimoine, lesquelles manœuvres ont été considérées comme constitutives d'une fraude de nature à entacher d'illégalité le permis de construire délivré le 6 mars 2019.

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe sur la parcelle cadastrée section AB n° 16, d'une surface de 347 m², ayant une entrée au n° 58 de la place des Landais et une autre au n° 49 de l'avenue des Hippocampes. La parcelle comprend trois corps de bâtiment : le bâtiment A, en bordure de la place des Landais, est à usage de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation en étage, le bâtiment B, au centre de la parcelle, est à usage de dépendances et de cuisines, en rez-de-chaussée, et le bâtiment C, en bordure de l'avenue des Hippocampes, est à usage d'habitation et de dépendances, en rez-de-chaussée. Le projet consiste à rénover le restaurant " Mar y Sol " : la salle intérieure et les cuisines, ainsi qu'à créer un logement, pour une surface de plancher créée de 159 m², en surélévation au-dessus des cuisines, en rez-de-chaussée, après démolition de parties en zinc sur la charpente en bois, pour retrouver un plancher béton qui servira de support à la surélévation. Il est, en outre, précisé qu'une menuiserie côté place des Landais est changée au profit d'un châssis fixe en bois, de couleur identique à l'existant. La façade côté avenue des Hippocampes est rénovée et surélevée sur toute sa largeur. Il est enfin indiqué que " pour des raisons techniques " liées à la nécessité de limiter le poids induit par la création du logement en surélévation sur la structure existante, cette surélévation sera " la plus légère possible ".

13. Si la commune reproche à la société pétitionnaire d'avoir dissimulé la nature et l'ampleur de travaux nécessitant de modifier le gros œuvre, révélant ainsi la nécessité d'une structure nouvelle, il ressort toutefois des pièces du dossier que la cabinet d'architecture mandaté par la pétitionnaire, n'a pas réalisé d'étude de charge préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, laquelle est décrite comme déposée en vue de permettre la réouverture dans les meilleurs délais de l'établissement commercial, fermé en raison du phénomène de carbonatation affectant le bâtiment A. Il ressort, en outre, des pièces du dossier que si une ossature en bois avait été privilégiée en raison de la moindre charge ainsi induite, ce n'est qu'après le curage des faux plafonds et autres cloisons, lors du démarrage des travaux, que le bureau d'études Luro s'est vu confier la réalisation des calculs de charges, et a considéré que des renforts s'avéraient nécessaires. Dans ces conditions, l'installation d'un poteau en béton ne s'aurait être regardée comme donnant à l'ensemble la qualification d'une construction nouvelle, et ne saurait davantage être retenue comme attestant d'une intention de tromper l'administration dès lors que l'ajout de ce renfort ne modifie pas la nature et la consistance de la construction projetée, lesquelles ressortaient des éléments figurant dans la demande de permis de construire.

14. Si le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine précise à cet égard que la mention, dans le dossier de permis, de ce que la surélévation sera " la plus légère possible " révèle que la pétitionnaire savait que la structure existante ne supporterait pas la surélévation envisagée, cette allégation ne saurait suffire au vu des éléments précisés au point précédent. De plus, si le syndicat ajoute qu'en présence d'un arrêté de péril concernant le bâtiment A, situé en front de mer, dont le béton est sujet à un phénomène de carbonatation, la société pétitionnaire aurait manqué à son obligation de précaution en ne réalisant pas une étude préalable des bâtiments situés à l'arrière, il ne ressort d'aucune pièce du dossier ni d'aucune disposition que la réalisation de cette étude s'imposait. Enfin, s'il souligne encore que les travaux ont eu pour effet de créer une cave, il ressort, au contraire, du dossier de demande, notamment du plan de coupe du projet PC3b joint au dossier de demande, qu'une partie du bâtiment est décrit comme se situant à 2,77 mètres en deçà du terrain naturel, de sorte que cette partie, qui n'apparaissait pas sur l'état des lieux initial PC3a, n'a pas été dissimulée par le pétitionnaire.

15. Ainsi, contrairement à ce que font valoir la commune et le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine, le maire était en mesure, dès l'instruction de la demande de permis en litige, d'avoir connaissance de l'ampleur des travaux projetés dès lors que la structure existante n'a été ni démolie, ni reconstruite, mais seulement renforcée. Dans ces conditions, les travaux de rénovation et d'extension projetés, doivent être regardés comme des travaux réalisés sur une construction existante, et non comme procédant d'une construction nouvelle, quand bien même il a été nécessaire d'ajouter un poteau de béton afin de renforcer la structure existante.

16. Par ailleurs, aux termes de l'article L. 632-1 du code du patrimoine : " Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. () ". Aux termes de l'article R. 425-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. ".

17. S'agissant de l'intention alléguée par la commune d'échapper à l'application des prescriptions découlant de l'application du code du patrimoine relatives au régime des travaux réalisés, en l'espèce, à l'intérieur du périmètre d'un site patrimonial remarquable, et de " tromper " la vigilance de l'architecte des Bâtiments de France, il résulte des pièces du dossier que ce dernier a donné son accord le 5 février 2019 et il résulte de ce qui précède que cette autorité avait connaissance tant de la nature des travaux projetés que de la situation de l'immeuble concerné, situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable.

18. En outre, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : () f) La surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; () ". Aux termes de l'article R. 431-6 du même code : " Lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet. ".

19. Le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'administration n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joints à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.

20. Si le syndicat précise que le dossier de demande de permis de construire était incomplet en ce que la surface de plancher du logement créé, mentionnée dans le formulaire Cerfa, ne correspondrait pas à la réalité et serait de nature à tromper les services instructeurs sur l'application des règles de l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme, relatives aux espaces de stationnement à prévoir, la mention d'une surface éventuellement erronée n'est pas de nature à elle-seule à établir l'incomplétude de la demande de permis de construire dès lors que, ainsi que le fait valoir en défense la société Saï Saï, la surface de 159 m² mentionnée dans le formulaire Cerfa correspond à une simple erreur matérielle résultant de l'inversion des chiffres de la surface de 195 m² mentionnée expressément sur le formulaire RT 2012 attestant de la prise en compte de la règlementation thermique. En tout état de cause, dans la mesure où cette surface est inférieure à 200 m², seuil déterminant pour le calcul du nombre de places de stationnement à prévoir, cette erreur n'est pas davantage de nature à établir l'existence d'une fraude.

21. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

22. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée.

23. La fraude ne saurait donc résulter ni de la circonstance que le dossier de demande de permis de construire était incomplet en ce que la surface créée mentionnée ne correspondrait pas à la réalité et en ce qu'il ne contiendrait pas l'autorisation des copropriétaires, ni de celle tirée de ce qu'une partie de cette construction n'apparaît pas sur le cadastre ou dans le règlement de copropriété produit, datant du 16 janvier 1975.

24. Enfin, la demande de permis précise que le projet porte sur la création d'un logement, d'une surface de plancher créée de " 159 m² " en surélévation au-dessus des cuisines, après démolition de la toiture existante, de sorte qu'il ne peut être retenu que le maire aurait eu connaissance de la configuration et de l'emplacement de cette partie du projet autorisé, postérieurement à la délivrance du permis de construire, nonobstant l'erreur matérielle déjà indiquée, affectant la mention de la surface de plancher, pour en apprécier sa conformité aux dispositions du règlement du site patrimonial remarquable.

25. Il résulte de ce tout qui précède que la société Saï Saï est fondée à obtenir l'annulation de l'arrêté du 29 avril 2021 prononçant le retrait du permis de construire qui lui a été délivré le 6 mars 2019.

Sur la légalité de l'arrêté du 6 mars 2019 délivrant le permis de construire litigieux :

26. En premier lieu, aux termes de l'article Ub7 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) alors applicable, toute construction doit être implantée " - à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur (ceci en tout point du bâtiment), cette distance ne pouvant être inférieure à 4 mètres. / - sur limite séparative, en continu ou en semi-continu, sur une profondeur maximale de 15 mètres par rapport à l'alignement. ".

27. Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme (PLU) régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.

28. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée a pour objet de surélever un bâtiment existant, composé du bâtiment C, tel qu'il figure sur le plan de copropriété datant de 1975, ainsi que d'un bâtiment existant lors de l'acquisition de l'ensemble par la société Saï Saï en 2008 et dans lequel se trouvent les cuisines du restaurant que cette dernière exploite qui ont fait l'objet de travaux de rénovation en 2009. Il ressort également des pièces du dossier que cet ensemble, situé en limite séparative, est d'une profondeur supérieure à 15 mètres par rapport à l'alignement avec l'avenue des Hippocampes. Les travaux autorisés par le permis en litige ayant pour objet de surélever cette construction sur toute sa profondeur ne sont pas étrangers à l'article Ub7 et n'ont pas pour objet de rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions de l'article Ub7. Dans ces conditions, le moyen est fondé.

29. En deuxième lieu, aux termes de l'article Ub8 du règlement du PLU, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, " La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi-somme des hauteurs des deux constructions, avec un minimum de 4 mètres. ".

30. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée s'ajoute à un bâtiment existant, distinct du bâtiment A, dans lequel se trouve le restaurant, avec lequel il communique par un passage ouvert aménagé pour assurer la liaison entre ces bâtiments qui ne sont pas desservis par des circulations communes. Ainsi ces deux bâtiments doivent être regardés comme des constructions non contiguës. Il est constant que, de ce fait, la distance séparant les deux bâtiments est inférieure au minimum requis de 4 mètres et a fortiori à la demi-somme des hauteurs des deux constructions. Dès lors, le permis de construire délivré à la société Saï Saï méconnaît les dispositions précitées de l'article Ub8 du règlement du PLU, et doit être annulé.

31. En dernier lieu, aux termes de l'article Ub12 du règlement du PLU : " Afin d'assurer le stationnement des véhicules en dehors des voies publiques les constructeurs doivent aménager un nombre de places de stationnement correspondant aux besoins des constructions et installations à savoir : / - pour les constructions à usage d'habitation : / Dans la limite de 200 m² de surface de plancher affectée au logement : 1 place par tranche de 100 m² arrondie au nombre supérieur ; / Au-delà de 200 m² de surface de plancher : une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher, avec un minimum de 1,3 par logement () / Le nombre de places est arrondi au nombre entier immédiatement supérieur à celui résultant du calcul./ La surface à prendre en compte pour une place de stationnement est d'environ 25 m² (surface correspondant à la place ainsi qu'aux nécessaires aires de manœuvre) ".

32. Il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher de la construction affectée au logement prévu, déclarée dans le formulaire de demande de permis de construire, est de 159 m² et si la société pétitionnaire reconnaît, ainsi que précisé, que cette mention est entachée d'une erreur matérielle, il ressort des autres pièces du dossier que la surface de plancher du logement créé s'élève à 195 m², soit une surface inférieure à 200 m², au sens et pour l'application des dispositions précitées. Ainsi, même en tenant compte de cette surface de 195 m2, en prévoyant deux places de stationnement, le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article Ub12 précité relatives au nombre de places de stationnement. En revanche, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de sécurité incendie, que la place de stationnement, prévue dans le garage, présente une longueur de 5 mètres et une largeur de 3,48 mètres et que l'emplacement prévu dans la cour d'entrée, a une surface de 13,4 m². Quand bien même ces emplacements permettraient le stationnement de véhicules, leur surface est inférieure à celle " d'environ 25 m² " exigée par les dispositions précitées du règlement du PLU. Par suite, cette branche du moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub12 doit être accueillie.

33. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation totale de l'arrêté du 6 mars 2019 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Saï Saï un permis de construire, valant permis de démolir, en vue de la rénovation d'une salle de restaurant et des cuisines ainsi que la création d'un logement au-dessus des cuisines, dans un immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AB n° 16 située 58 place des Landais et 49 rue des Hippocampes, à Soorts-Hossegor. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du 6 mars 2019 du maire de Soorts-Hossegor doit être annulé.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

34. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

35. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

36. Il résulte de ce qui précède que si la méconnaissance des dispositions de l'article Ub12 du règlement du PLU est susceptible de régularisation, en revanche, le projet litigieux a pour objet de créer un logement en surélévation d'un bâtiment existant situé en limite séparative, d'une profondeur supérieure à 15 mètres par rapport à l'alignement avec l'avenue des Hippocampes, en méconnaissance de l'article Ub7 du règlement du PLU en vigueur à la date de la décision attaquée et dont l'implantation ne respecte pas la distance minimale exigée entre deux bâtiments non contigus, en méconnaissance de l'article Ub8 de ce règlement. Il résulte des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud, désormais applicable, approuvé par une délibération du 27 février 2020, que ces règles demeurent. La surélévation projetée n'aura pas pour effet de rendre le rez-de-chaussée de la construction existante, comprenant les cuisines rénovées, plus conforme au PLUI. Une régularisation nécessiterait en l'espèce de ramener le bâtiment à une profondeur de 15 mètres depuis l'alignement, de modifier la localisation des cuisines, sans lesquelles le restaurant, et donc la salle de restaurant rénovée, ne peut plus fonctionner. Ces modifications nécessiteraient donc d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dans ces conditions, la société Saï Saï n'est pas fondée à demander, à titre subsidiaire, l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

37. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties, présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative dans ces deux affaires.

D E C I D E :

Article 1er : L'intervention des consorts U, de M. D, de Mme P et de M. J et de Mme N est admise dans l'instance n° 1900923.

Article 2 : L'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine dans l'instance n° 2101669 est admise.

Article 3 : Les arrêtés du maire de la commune de Soorts-Hossegor des 6 mars 2019 et 29 avril 2021 sont annulés.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la société Saï Saï dans l'instance n° 1900923 sont rejetées.

Article 6 : Les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Soorts-Hossegor dans l'instance n° 2101669 sont rejetées.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société Saï Saï, à la commune de Soorts-Hossegor et au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Antoine.

Délibéré après l'audience du 22 mars 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Perdu, présidente,

Mme Duchesne, conseillère,

M. Diard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 avril 2023.

La rapporteure,

Signé : M. QLa présidente,

Signé : S. PERDULa greffière,

Signé : M. L

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

N° 1900923