Tribunal Administratif de Strasbourg — Décision N° TA67-2207822

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 25 novembre et 19 décembre 2022, la SARL Frank Immobilier, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et associés, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de la décision du 25 octobre 2022 par lequel le directeur de la société Habitat de l'Ill a exercé le droit de préemption urbain pour les parcelles cadastrées section 33 n° 301/21, 302/21 et 317/21 à Eckbolsheim ;

2°) de mettre à la charge de la société Habitat de l'Ill une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- en sa qualité d'acquéreur évincé, la décision de préemption crée une situation d'urgence présumée qui n'est pas remise en cause ;

- plusieurs moyens sont propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision, et sont tirés de ce que :

* la société Habitat de l'Ill ne pouvait exercer dès le 25 octobre 2022 le droit de préemption urbain dès lors que l'acte réglementaire lui déléguant ce droit n'a été publié que le 28 octobre 2022 ;

* le directeur de la société Habitat de l'Ill n'était pas compétent pour prendre la décision attaquée, qui ne relevait que du conseil d'administration de la société Habitat de l'Ill, et en tout état de cause, aucune délégation conforme à l'article R. 211-5 du code de l'urbanisme n'est produite, la délégation du conseil d'administration ne mentionne pas que le directeur est compétent pour les décisions de préemption et l'autorisation annuelle du conseil d'administration n'est pas non plus produite ;

* la décision a été prise en méconnaissance de l'article L. 212-2 du code des relations entre le public et l'administration ;

* la décision n'est pas justifiée par un intérêt général suffisant ;

- la suspension de la décision de préemption doit permettre au vendeur de vendre son bien à l'acquéreur évincé, à ses risques et périls.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 décembre 2022, la société Habitat de l'Ill, représentée par Me Lang, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la SARL Frank Immobilier de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761 -1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est en l'espèce pas remplie dès lors, d'une part, que la commune d'Eckbolsheim est en situation de carence au regard de ses objectifs en matière de logements sociaux, et que l'opération de préemption permettra de construire des logements sociaux, d'autre part, que la SARL Frank Immobilier ne justifie pas des effets graves et immédiats de la décision sur sa situation ;

- les moyens soulevés ne sont pas de nature à créer un doute sérieux ;

- en tout état de cause, il convient de limiter la portée de la suspension en précisant que celle-ci n'interdit pas au titulaire du droit de préemption de payer le prix et de signer l'acte authentique afin de bénéficier du transfert de propriété.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu la requête en annulation présentée par la SARL Frank Immobilier le 25 novembre 2022.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal administratif de Strasbourg a désigné M. Pouget-Vitale, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique du 19 décembre 2022, tenue en présence de Mme Brosé, greffière d'audience, M. A a lu son rapport et entendu :

- les observations de Me Vilchez représentant la SARL Frank Immobilier, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;

- les observations de Me Lang représentant la société Habitat de l'Ill, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens.

La clôture de l'instruction est intervenue à l'issue de l'audience en application du premier alinéa de l'article R. 522-8 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration d'intention d'aliéner du 29 juillet 2022, reçue le 1er août 2022 par la commune d'Eckbolsheim, l'association ABRAPA a fait part, par l'intermédiaire de son notaire, de son intention de céder à la SARL Frank Immobilier trois parcelles cadastrées section 33 n° 301/21, 302/21 et 317/21, d'une superficie totale de 4 997 mètres carrés, à Eckbolsheim. Par une décision du 25 octobre 2022, le directeur de la société Habitat de l'Ill a décidé d'exercer le droit de préemption sur cette cession, au prix de 2 115 000 euros mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, en vue de permettre la " réalisation de logements sociaux, contribuant ainsi à atteindre les objectifs de rattrapage de la commune afin de disposer de 25% minimum du nombre de résidences principales en logements sociaux ". La SARL Frank Immobilier, en sa qualité d'acquéreur évincé, demande au juge des référés d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de cette décision.

Sur les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. / Lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision ".

En ce qui concerne la condition tenant à l'urgence :

3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le demandeur, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue.

4. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'affaire qui lui est soumise.

5. En l'espèce, la société Habitat de l'Ill invoque l'intérêt qui s'attache à la réalisation rapide du projet immobilier envisagé, qui vise à accroître l'offre de logements sociaux dans la commune d'Eckbolsheim, qui est à cet égard en situation de carence caractérisée par l'arrêté préfectoral du 28 décembre 2020 de carence pris en application de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, en se prévalant ainsi des obligations légales pesant sur la commune d'Eckbolsheim en matière de construction de logements sociaux, la société Habitat de l'Ill ne justifie pas de la nécessité de réaliser immédiatement à cette fin le projet ayant motivé l'exercice du droit de préemption et, ce faisant, de circonstances particulières de nature à permettre que la condition d'urgence ne soit pas, en l'espèce, regardée comme satisfaite, et ce d'autant qu'il n'est pas contesté que le projet de la SARL Frank Immobilier porte également pour partie sur la construction de logements sociaux. Il s'ensuit que la condition d'urgence prévue par l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne la condition tenant à l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée :

6. D'une part, selon l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, () Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à () une société d'économie mixte agréée mentionnée à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du même code ou à un des organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-2 dudit code. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code. () "

7. D'autre part, aux termes de l'article L. 221-2 du code des relations entre le public et l'administration : " L'entrée en vigueur d'un acte réglementaire est subordonnée à l'accomplissement de formalités adéquates de publicité, notamment par la voie, selon les cas, d'une publication ou d'un affichage, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires ou instituant d'autres formalités préalables. / Un acte réglementaire entre en vigueur le lendemain du jour de l'accomplissement des formalités prévues au premier alinéa, sauf à ce qu'il en soit disposé autrement par la loi, par l'acte réglementaire lui-même ou par un autre règlement. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de ses dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. "

8. En l'espèce, les moyens tirés de ce qu'au 25 octobre 2022, soit la date de la décision de préemption attaquée, l'arrêté du 24 octobre 2022 qui revêt un caractère réglementaire, par lequel la préfète du Bas-Rhin a délégué à la société Habitat de l'Ill le droit de préemption, conformément aux dispositions citées au point 6, n'était pas exécutoire, et celui tiré de ce que le directeur de la société Habitat de l'Ill ne justifie pas d'une délégation ayant fait l'objet d'une publication régulière, ainsi que le prévoit l'article R. 211-5 du code de l'urbanisme, vices entachant d'incompétence la décision attaquée, sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige. Il s'ensuit que la SARL Frank Immobilier est fondée à demander la suspension de la décision du 25 octobre 2022 par laquelle le directeur de la société Habitat de l'Ill a exercé le droit de préemption sur les parcelles cadastrées 33 n° 301/21, 302/21 et 317/21 situées à Eckbolsheim.

9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état du dossier soumis au juge des référés, aucun des autres moyens soulevés n'est susceptible de fonder la suspension de l'exécution de la décision contestée.

Sur la portée de la suspension prononcée :

10. Aux termes de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. / Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. / En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. () ".

11. Lorsque le juge des référés prend une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption avant l'intervention du transfert de propriété, comme en l'espèce, faute que soient remplies les deux conditions mentionnées par l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme, cette suspension a en principe pour effet de faire obstacle au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de cette collectivité et à la prise de possession du bien. Toutefois, le juge des référés, qui doit prendre en considération les incidences de la suspension pour l'ensemble des personnes intéressées, tout en préservant les intérêts du futur propriétaire, quel qu'il soit, peut notamment suspendre la décision de préemption en tant seulement qu'elle permet à la collectivité publique de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption, en précisant alors que son ordonnance ne fait pas obstacle à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix d'acquisition, ou au contraire la suspendre en tant qu'elle fait obstacle à la vente au bénéfice de l'acquéreur initial, à ses risques et périls et, le cas échéant, sous les mêmes réserves relatives à la disposition et à l'usage du bien.

12. Compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce, dès lors notamment qu'il est constant que la SARL Frank Immobilier a d'ores et déjà déposé une demande de permis de construire pour les parcelles en litige, concernant un projet immobilier d'envergure répondant à l'objectif de production de logements sociaux, il y a lieu de suspendre l'exécution de la décision de préemption en tant qu'elle fait obstacle à la vente des biens en litige au bénéfice de la SARL Frank Immobilier, à ses risques et périls, étant précisé que la SARL Frank Immobilier ne peut disposer de ces biens et en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge la SARL Frank Immobilier, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la sommes demandée par la société Habitat de l'Ill au titre des frais liés au litige. En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la société Habitat de l'Ill le versement de la somme de 1 000 euros à verser à la SARL Frank Immobilier.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 25 octobre 2022 du directeur la société Habitat de l'Ill est suspendue en tant qu'elle fait obstacle à la vente des biens en litige au bénéfice de la SARL Frank Immobilier, à ses risques et périls, étant précisé que la SARL Frank Immobilier ne peut disposer de ces biens et en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption.

Article 2 : La société Habitat de l'Ill versera une somme de 1 000 (mille) euros à la SARL Frank Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la société Habitat de l'Ill présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL Frank Immobilier, à la société Habitat de l'Ill et à l'association ABRAPA. Copie en sera adressée à la préfète du Bas-Rhin et à la commune d'Eckbolsheim.

Fait à Strasbourg, le 21 décembre 202Le juge des référés,

V. A

La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,