Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 24 juillet 2023, 27 mai 2024 et 11 août 2025, M. P... O..., Mme Q... H..., M. F... E..., Mme S... E..., la SARL Gestion Immobilière E... Frères, M. K... R..., Mme T... U..., M. C... M..., M. D... B..., M. D... I..., M. V... G..., l’association mulhousienne de défense des riverains du canal du Rhône au Rhin, Mme L... W... et M. J... W..., représentés par la SELARL Dôme Avocats, demandent au tribunal :
d’annuler l’arrêté du 7 février 2023 par lequel le maire de Mulhouse a accordé à la SAS Perspective un permis de construire un immeuble de bureaux en R+7, avec parc de stationnement en sous-sol et rez-de-chaussée, dénommé « Elpida », d’une surface de plancher de 2 922 mètres carrés, sur un terrain situé Quai d’Oran, ZAC de la gare, secteur ouest, lot n° 12, ainsi que la décision du 1er juin 2023 rejetant leur recours gracieux ;
de mettre à la charge de la société Perspective une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont un intérêt pour agir et leur requête est recevable ;
- l’arrêté du 7 février 2023 est entaché d’incompétence ;
- le dossier de permis de construire est incomplet, en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;
- l’arrêté du 7 février 2023 méconnaît les dispositions des articles 2.4.1 et 3, applicables à toutes les zones, ainsi que les articles 2.1.2.1 UX5, 2.1.2.2. UX5, 2.1.3 UX5 et 3.2.3 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse ;
- il méconnaît les dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- l’arrêté attaqué est illégal en conséquence de l’illégalité de la délibération du 13 décembre 2021 adoptant la modification simplifiée n° 2 du plan local d’urbanisme de Mulhouse, en raison, d’une part, de la méconnaissance de l’article L. 153-41 du code de l'urbanisme et, d’autre part, de l’erreur manifeste d'appréciation entachant le parti d’urbanisme retenu pour le secteur, constitué d’un habitat caractéristique résidentiel peu dense et d’espaces verts ;
- le projet autorisé par l’arrêté en litige ne respecte pas le programme global de constructions de la ZAC, en ce qu’il excède les droits à construire, n’est pas accompagné d’un cahier des charges de la cession du terrain, en méconnaissance de l’article L. 311-6 du code de l'urbanisme, et, subsidiairement, méconnait les dispositions de ce cahier des charges.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 mars 2024 et 10 février 2025, la SAS Perspective, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 janvier 2025, la commune de Mulhouse conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que :
les requérants n’ont pas d’intérêt pour agir ;
les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un courrier en date du 7 octobre 2025, les parties ont été invitées à présenter des observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, au motif que la décision attaquée est susceptible de méconnaître les dispositions de l’article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu'il n'est pas justifié de l’obtention d’une concession à long terme dans le futur parc de stationnement ou de l’acquisition de places de stationnement en ce qui concerne huit places affectées au projet et situées dans le futur parking silo de la ZAC de la gare.
Des observations en réponse, présentées pour la société Perspective, ont été enregistrées le 9 octobre 2025 et communiquées aux autres parties.
Des observations en réponse, présentées pour la commune de Mulhouse ont été enregistrées le 10 octobre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Iggert,
- les conclusions de Mme Kalt, rapporteure publique,
- les observations de Me Verdin, pour M. O... et autres ;
- les observations de Mme A..., pour la commune de Mulhouse ;
- et les observations de Me Sturchler, substituant Me Gillig, pour la société Perspective.
Considérant ce qui suit :
Par une demande du 29 juin 2022, complétée les 17 octobre 2022, 28 octobre 2022 et 7 décembre 2022, la SAS Perspective a sollicité la délivrance d’un permis de construire un immeuble de bureaux en R+7 avec parc de stationnement en sous-sol et rez-de-chaussée, dénommé « Elpida », d’une surface de plancher de 2 922 mètres carrés, sur un terrain situé Quai d’Oran, zone d’aménagement concerté (ZAC) de la gare, secteur ouest, lot n° 12. Par un arrêté du 7 février 2023, le maire de Mulhouse a accordé le permis sollicité. M. P... O... et autres ont formé un recours gracieux contre cet arrêté le 6 avril 2023, qui a été rejeté par une décision du maire le 1er juin 2023. Ils demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 7 février 2023 et la décision du 1er juin 2023.
Sur la fin de non-recevoir :
Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».
D’une part, il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.
D’autre part, la circonstance que l’un des auteurs d’une requête collective ne justifie pas d’un intérêt à agir ne fait pas obstacle à ce que les conclusions de cette requête soient jugées recevables.
Si la commune de Mulhouse conteste l’intérêt pour agir de certains des requérants, il ressort des pièces du dossier que, à tout le moins, la société Gestion Immobilière E... Frères a son siège social sur le terrain voisin de celui ayant vocation à accueillir le projet en litige, que certains requérants, occupants d’un logement au sein de la résidence « Le président », auront une vue directe sur la construction projetée, et qu’enfin, les statuts de l’association Mulhousienne de défense des riverains du canal du Rhône au Rhin, adoptés en 1997, qui a pour objet de lutter contre les nuisances d’éventuels projets d’aménagement des berges du canal, lui confèrent également un intérêt pour agir contre le permis en litige, compte tenu de la nature de la construction en litige, un ensemble de bureaux de sept étages s’élevant à environ 28 mètres de hauteur. Par suite, et quand bien même la totalité des requérants ne pourraient justifier d’un intérêt pour agir, la fin de non-recevoir soulevée en ce sens doit être écartée.
Sur la légalité de l’arrêté du 7 février 2023 :
En premier lieu, par un arrêté du 28 août 2020, régulièrement publié, le maire de Mulhouse a habilité M. N..., adjoint, à signer tous les actes et décisions liés aux autorisations d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte attaqué doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l'urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / (…) ».
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Il ressort du dossier de demande de permis de construire qu’il comprend plusieurs plans de situation, des photographies de l’environnement proche et un document graphique, qui, complétés du plan de masse, des plans de coupe et des plans des façades, ont permis au service instructeur d’apprécier le projet, en toutes ses caractéristiques, dans son environnement proche et lointain, les dispositions précitées n’imposant en tout état de cause pas que ces documents fassent apparaître l’ensemble des bâtiments voisins au projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’incomplétude du dossier de permis de construire doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme : « Sous réserve de l’application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ». Aux termes de l’article L. 600-12-1 du code de l’urbanisme : « L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions de refus de permis ou d’opposition à déclaration préalable. Pour ces décisions, l’annulation ou l’illégalité du document d’urbanisme leur ayant servi de fondement entraîne l’annulation de ladite décision ».
Il résulte de l’article L. 600-12-1 que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme n’entraine pas l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d’illégalité repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de l’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, de vérifier d’abord si l’un au moins des motifs d’illégalité du document local d’urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s’il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d’urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s’il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger.
Lorsque le document local d’urbanisme sous l’empire duquel a été délivrée l’autorisation contestée est annulé ou déclaré illégal pour un ou plusieurs motifs non étrangers aux règles applicables au projet en cause et lorsque ce ou ces motifs affectent seulement une partie divisible du territoire que couvre le document local d’urbanisme, ce sont les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur et c’est au regard de ces règles que doit être appréciée la légalité de l’autorisation.
En outre, lorsqu’un motif d’illégalité non étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d’urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l’exception d’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.
D’une part, aux termes de l’article L. 153-41 du code de l'urbanisme : « Le projet de modification est soumis à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le maire lorsqu'il a pour effet : / 1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ; (…) ». Aux termes de l’article L. 153-45 du même code : « La modification peut être effectuée selon une procédure simplifiée : / 1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l'article L. 153-41 ; (…) ».
Les requérants soutiennent que la délibération du 13 décembre 2021 adoptant la modification simplifiée n° 2 du plan local d’urbanisme de Mulhouse est illégale, en raison de la méconnaissance de l’article L. 153-41 du code de l'urbanisme, dès lors que la modification a eu pour effet de majorer de plus de 20 % les droits à construire du secteur 4 de la ZAC du quartier d’affaires de la gare et ne pouvait être adoptée selon la procédure de modification simplifiée.
Il ressort des pièces du dossier que la modification simplifiée n° 2 du plan local d’urbanisme de Mulhouse a eu pour objet de modifier l’orientation d'aménagement et de programmation du secteur de la ZAC du quartier d’affaires afin de tenir compte des nouveaux projets d’aménagement, notamment en termes de trame paysagère et de modes de déplacement. Les auteurs du plan local d’urbanisme ont également entendu modifier le règlement écrit et graphique de la zone UX5 concernée. Est désormais autorisé, en zone UX5a, le développement d’immeubles de logements sur l’ensemble de leurs niveaux à l’exception du rez-de-chaussée, qui s’accompagne d’une réduction du périmètre UX5a, de sorte que, selon la notice de présentation de la modification simplifiée, la possibilité de développer du logement sur le quartier d’affaires sera sur ce point équivalente à celle existant avant la modification. La modification du règlement écrit a également pour effet d’augmenter la hauteur maximale autorisée dans la zone UX5 à la cote NGF 271, au lieu de la cote NGF 267,50 permettant la construction d’un niveau supplémentaire, et que le règlement graphique a été modifié pour permettre la construction d’un immeuble de 60 mètres au faîtage et créer une nouvelle émergence dans le paysage urbain, pour laquelle la notice de présentation de la modification fait état de la création possible d’une surface de plancher de 4 000 mètres carrés. Il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que ces modifications auraient pour effet de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction dans la zone UX5, résultant de l’ensemble des règles du plan, qui ne sauraient être seulement appréciées à l’aulne du cahier des charges de la ZAC, dont le secteur 4, dans lequel se trouve le terrain d’implantation du projet en litige et qui ne correspond qu’à une partie de la zone UX5. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que les droits à construire autorisés au sein du périmètre global de la ZAC ont été portés en 2011, à 57 000 mètres carrés de surface hors œuvre nette, de sorte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que les auteurs du plan local d’urbanisme ont choisi de mettre en œuvre la procédure de modification simplifiée.
D’autre part, les requérants soutiennent que le parti d’urbanisme retenu lors de la modification simplifiée n°2 est entaché d’une erreur manifeste d'appréciation et font valoir à ce titre que le terrain en litige fait partie d’une zone plus vaste constituée d’un habitat caractéristique résidentiel peu dense et d’espaces verts. S’ils s’appuient sur les orientations du projet d'aménagement et de développement durable qui porte une attention particulière au quartier du Rebberg, l’un des moins denses de Mulhouse et présentant un habitat caractéristique de maisons de maîtres et d’espaces verts, il ressort toutefois des pièces du dossier que la zone UX5 en litige, bordée par le canal Rhin-Rhône et l’espace ferroviaire de Mulhouse, n’est pas située à proximité directe du quartier du Rebberg, duquel il est séparé par plusieurs rues, dont l’avenue d’Altkirch. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le parti d’aménagement retenu pour la zone UX5 est entaché d’une erreur manifeste d'appréciation sur ce point.
Il en résulte que le moyen tiré de l’exception d’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme, tel que résultant de la modification simplifiée n°2, approuvée par délibération du 13 décembre 2021, doit être écarté en toutes ses branches.
En quatrième lieu, en vertu de l’article 2.4.2.2., applicable à toutes les zones, du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse, les projets de construction de bureaux au sein du périmètre B de la ville, dans lequel se situe l’immeuble en litige, doivent comprendre un nombre de places de stationnement calculé sur la base d’une place pour 100 mètres carrés de surface de plancher. L’article 2.4.1.1 du même règlement précise, en reprenant la rédaction de l’article L. 151-33 du code de l'urbanisme, que « l’offre de stationnement doit se situer sur le terrain de l'opération. Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées par le document d’urbanisme en matière de réalisation d’aires de stationnement, il pourra être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat : / Soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public ou privé de stationnement existant ou en cours de réalisation / soit de l’acquisition de places de stationnement dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction d’un immeuble de bureaux de 2 922 mètres carrés, imposant la réalisation de 29 places de stationnement. Le dossier de demande de permis de construire prévoit la réalisation de 22 places de stationnement sur le terrain d’assiette et précise que huit autres places affectées au projet seront situées dans le futur parking silo de la ZAC de la gare, dont la construction est projetée dans le cadre de l’aménagement de ce quartier d’affaires.
D’une part, si les requérants soutiennent que la réalisation de ce parking est incertaine, il ressort des pièces du dossier que son principe a été acté dans le cadre de la création de la ZAC et que les démarches administratives liées à sa construction étaient en cours de réalisation à la date de la décision attaquée.
D’autre part, il ressort certes des pièces du dossier que la pétitionnaire disposera de huit places au sein du parking provisoire P3 bis, qui a vocation à accueillir les usagers le temps de la construction du parking silo P3. Toutefois, elle ne justifie pas de l’obtention d’une concession à long terme dans le futur parc de stationnement ou de l’acquisition de places de stationnement. A cet égard, le seul courrier que la société Citivia SPL a adressé à la pétitionnaire le 28 octobre 2022, et qui précise que « lors de l’édification du parking P3, prévu fin 2025, le stationnement sera transféré dans cet ouvrage et ce, conformément à nos accords », en l’absence de toute autre précision quant à la durée, la nature des droits accordés et les caractéristiques des places de stationnement, ne suffit pas à regarder la condition de l’article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme comme étant remplie.
Il en résulte que les requérants sont fondés à soutenir que le projet a été autorisé en méconnaissance des dispositions de l’article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse.
En cinquième lieu, aux termes de l’article 3.1.1., applicable à toutes les zones, du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse, relatives aux conditions de desserte : « Qu'elles soient publiques ou privées, lors de la création de voies nouvelles ou de la requalification/élargissement de voies existantes, les emprises, autorisées ou imposées, doivent tenir compte : / du caractère des lieux et des composantes paysagères et naturelles environnantes ; / des conditions de sécurité des accès et des usagers ; / de la vocation de ces voies ; / des services qu'elles doivent permettre d'assurer. / Les caractéristiques techniques et paysagères des voies doivent être adaptées à l'importance et à la nature du projet et à tous les modes de déplacement. Elles doivent permettre notamment d'assurer la desserte du terrain d'assiette du projet par les réseaux nécessaires à l'opération, la circulation des services de sécurité, l'utilisation des engins et matériels de lutte contre l'incendie, la circulation et l'utilisation des engins d'entretien, la circulation et l'utilisation des véhicules de ramassage des ordures ménagères. / Les voies doivent en outre être conçues pour s'intégrer à terme au maillage viaire environnant et participer à une bonne desserte du quartier. Si le contexte urbain ou naturel ne permet pas le maillage de la voirie, les voies privées en impasse sont admises. Un dispositif de retournement est imposé lorsqu’elles dépassent une longueur de 50 m ». L’article 3.1.2. du même règlement prévoit que : « Tout accès doit permettre d'assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement. / Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l'accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. Le nombre et la localisation des accès devront être déterminés en tenant compte : / des besoins liés au bon fonctionnement interne de l'opération : nature, taille, foisonnement des activités ; des contraintes liées au bon fonctionnement du domaine public limitrophe : sécurité de circulation des véhicules motorisés, accessibilité, sécurité et confort des circulations ; / des besoins liés au bon fonctionnement interne de l'opération : nature, taille, foisonnement des activités ;des contraintes liées au bon fonctionnement du domaine public limitrophe : sécurité de circulation des véhicules motorisés, accessibilité, sécurité et confort des circulations (…) ».
La conformité d'un immeuble à de telles prescriptions d'un plan local d’urbanisme s'apprécie non par rapport à l'état initial de la voie mais en tenant compte des prévisions inscrites dans le plan local d’urbanisme à l'égard de celle-ci et des circonstances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation qui doit être certaine dans son principe comme dans son échéance de réalisation.
D’une part, il ressort des pièces du dossier que les plans joints à la demande de permis de construire font état d’une voirie permettant la desserte et l’accès au terrain qui n’est pas celle existant à la date de la délivrance du permis. Il n’est pas davantage contesté que, ainsi que le font valoir les requérants, la voirie figurant à la demande de permis de construire ne correspond pas non plus à celle qui avait été envisagée au stade du projet de ZAC élaboré en novembre 2007. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’orientation d'aménagement et de programmation « ZAC Site Gare TGV », issue de la modification simplifiée n° 2 approuvée le 13 décembre 2021, que les auteurs du plan local d’urbanisme ont entendu modifier le tracé initialement envisagé de la voirie pour que celle-ci, à partir du giratoire situé aux abords du terrain d’assiette, ne longe pas le canal mais l’espace ferroviaire au sud. Il en ressort également que les travaux de réalisation de cette voirie, tels qu’issus de la modification simplifiée du plan local d’urbanisme, ont fait l’objet d’un plan de phasage dès janvier 2024 et sont actuellement finalisés. Si cette dernière circonstance est postérieure à la date de délivrance du permis, elle révèle toutefois la volonté préexistante des auteurs du plan local d’urbanisme de modifier le tracé de la voirie. Dès lors que le dossier de demande de permis de construire a été constitué en fonction de ce nouveau tracé, c’est sans méconnaître les dispositions du règlement relatives à la desserte que le maire a adopté l’arrêté en litige.
D’autre part, si les requérants soutiennent que le terrain d’assiette, enclavé, ne dispose d’aucun accès à la voie publique et que le permis a été illégalement délivré faute de servitude de passage, il ressort des pièces du dossier que l’ensemble des accès au terrain matérialisé au dossier de permis de construire se fait directement à partir d’une emprise publique, ouverte à la circulation et permettant de rejoindre la voie de desserte nouvellement créée. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet a été autorité en méconnaissance des règles de l’article 3.1.2. du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’accès.
En sixième lieu, aux termes de l’article 2.1.2.1 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « A. Les constructions doivent être implantées par rapport aux limites des voies conformément aux dispositions figurées au document graphique. / B. En l'absence d'indication au document graphique, les constructions peuvent être implantées en limite des voies publiques ». En se bornant à soutenir que le service instructeur n’a pu apprécier la conformité du projet à ces dispositions en raison des « éléments contradictoires entre le dossier ZAC et le dossier de demande de permis de construire », les requérants n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bienfondé.
En septième lieu, aux termes de l’article 2.1.2.2. UX 5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse, relatif aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : « Les constructions seront implantées soit en limite séparative, soit en retrait de 2 m minimum par rapport à cette limite (…) ». Les limites séparatives s’entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques.
Si les requérants soutiennent que le bâtiment sera implanté à moins de deux mètres des limites séparatives est et ouest, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est bordé à l’est et à l’ouest de voies de circulation automobile ou cyclables constituant des voies ou emprises publiques, de sorte que le moyen doit être écarté comme étant inopérant.
En huitième lieu, aux termes de l’article 2.1.3 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse relatif à la hauteur des bâtiments : « sauf dispositions mentionnées sur les documents graphiques, la hauteur maximale des constructions ne devra pas dépasser la cote NGF 271 ». L’article 2.1.3 du même règlement, applicable à toutes les zones, dispose que : « La hauteur d'une construction est la hauteur de la construction mesurée en pied de façade, à partir du sol naturel considéré avant travaux, jusqu’au point le plus élevé du bâtiment, non compris les ouvrages techniques de faible emprise tels que souches de cheminée, paratonnerre, machineries d’ascenseurs, les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables et leurs locaux techniques ».
Il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire, notamment du plan de masse et des plans des façades, que la hauteur du bâtiment s’apprécie à compter de la cote 241,20 NGF correspondant au niveau + 0,00 du rez-de-chaussée, situé en-dessous du terrain naturel. La hauteur du bâtiment, qui inclut en tout état de cause un pare-vue d’équipements techniques qui ne doit pas être pris en compte dans son calcul, est de 29,80 mètres à compter du rez-de chaussée, correspondant ainsi à une cote altimétrique de 271 NGF. Si, ainsi que le font remarquer les requérants, le plan de coupe des bâtiments comporte une erreur sur ce point, en mentionnant à tort une hauteur de 29,60 mètres, au lieu de 29,80 mètres, correspondant à la cote altimétrique de 271 NGF, cette circonstance demeure sans incidence sur le respect de la règle de hauteur. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.1.3 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse doit être écarté.
En neuvième lieu, aux termes de l’article 3.2.3 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse : « Tout terrain doit être aménagé avec des dispositifs permettant l'évacuation qualitative et quantitative des eaux pluviales. Ils doivent être adaptés à la topographie, à la nature du sous-sol et aux caractéristiques des constructions. / (…) ».
Si les requérants soutiennent que la demande de permis de construire ne mentionne l’existence d’aucun dispositif d’évacuation des eaux pluviales, celui-ci est toutefois matérialisé sur le plan de masse. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.2.3 UX5 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse manque en fait et doit être écarté.
En dixième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».
D’une part, si les requérants soutiennent que le projet présente des risques pour la sécurité publique, en termes d’accessibilité des engins de secours, en l’absence de voie de desserte du terrain d’assiette, il résulte de ce qui a été dit plus haut que le terrain est bien desservi par un réseau viaire nouvellement créé.
D’autre part, s’il est exact que le terrain d’assiette jouxte des voies piétonnes et cyclistes, cette seule circonstance n’est pas de nature à caractériser un risque d’atteinte aux intérêts protégés par l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme. À cet égard, il ressort des pièces du dossier que le service départemental d’incendie et de secours a rendu un avis favorable au projet le 1er décembre 2022, après, notamment, analyse des conditions de desserte et d’accessibilité de l’immeuble. Par suite, le maire n’a commis aucune erreur manifeste d'appréciation pour l’application de l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme et le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.
En onzième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ».
Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou paysage de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il lui appartient de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.
Les requérants allèguent que le projet a vocation à s’implanter dans un quartier résidentiel, et non un quartier d’affaires, constitué d’un bâti ancien et bourgeois, dont plusieurs immeubles sont classés pour leur qualité architecturale au plan local d’urbanisme. Toutefois, le terrain d’assiette en litige est situé à proximité de la gare et de l’espace ferroviaire de Mulhouse, au sein d’un ensemble d’immeubles hétéroclites, de différentes hauteurs, de facture ancienne ou plus moderne, à l’instar de la résidence « Le président » dans lequel vivent certains requérants, et qui ne revêtent aucune caractéristique architecturale ou harmonie particulières. Il ne ressort à cet égard pas des pièces du dossier que la zone d’implantation du projet, lequel, ainsi qu’il a été dit plus haut, ne fait pas partie du quartier du Rebberg, ait été identifiée comme abritant des éléments architecturaux ou de paysage devant être préservés. Dans ces circonstances, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions précitées de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ont été méconnues. Le moyen soulevé en ce sens doit par suite être écarté.
En dernier lieu, aux termes de l’article L. 311-6 du code de l'urbanisme : « Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s'applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l'article L. 151-27. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. / Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les cas où la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le représentant de l'Etat dans le département dans les autres cas, peut approuver le cahier des charges. Si le cahier des charges a été approuvé, et après qu'il a fait l'objet de mesures de publicité définies par décret, celles de ses dispositions qui sont mentionnées au premier alinéa sont opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme ». L’article D. 311-11-1 du même code fixe les mesures de publicité du cahier des charges prévu à l’article L. 311-6 du code de l'urbanisme. Conformément au III de l'article 5 du décret n° 2019-481 du 21 mai 2019, ces dispositions sont applicables aux cahiers des charges de cession de terrains approuvés à compter du 1er juillet 2019.
Il résulte de ces dispositions que le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une zone d’aménagement concerté est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain dont l’approbation par l’autorité administrative compétente lui confère un caractère réglementaire. L’autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut, en principe, légalement délivrer un tel permis sur une parcelle ainsi cédée dans cette zone en l’absence d’une telle détermination. Elle ne peut, de même, légalement délivrer le permis si la surface hors œuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain.
D’une part, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne résulte pas de ces dispositions que le programme des constructions de la ZAC, qui répartit les droits à construire au sein des différents secteurs de la ZAC, serait au nombre des documents opposables aux autorisations d’urbanisme.
D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le cahier des charges de cession des terrains (CCCT) situés à l’intérieur du périmètre de la ZAC du site de la gare TGV de Mulhouse a été approuvé par le président de Mulhouse Alsace Agglomération le 26 février 2016, revêt ainsi un caractère réglementaire et est opposable aux autorisations d’urbanisme sollicitées dans le périmètre de la ZAC. L’article 3 de ce CCCT dispose que la superficie de la ZAC est de 24 hectares et que les droits à construire s’élèvent à 57 000 mètres carrés de surface de plancher. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la délivrance du permis de construire en litige ne permettrait pas de respecter les prescriptions de ce cahier des charges. Au surplus, le CCCT applicable au lot n°12, terrain d’assiette du projet, approuvé le 27 septembre 2023, prévoit des droits à construire à hauteur de 2 950 mètres carrés de surface de plancher.
Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du CCCT de la ZAC du site de la gare TGC de Mulhouse doit être écarté.
Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».
En l’espèce, l’illégalité tenant à la méconnaissance de l’article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse est susceptible d’être régularisée. Les parties ayant été mises en mesure de présenter leurs observations, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir respectivement à la société Perspective et à la commune de Mulhouse, un délai maximal de trois mois à compter de la notification du présent jugement afin de solliciter et de délivrer une mesure de régularisation et d’en informer le tribunal.
D É C I D E :
Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 7 février 2023 au plus tard jusqu’à l’expiration d’un délai maximal de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
La commune de Mulhouse et la société Perspective devront justifier, dans le délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, de l’éventuelle délivrance d’un permis de régularisation, permettant d’assurer la conformité du projet aux dispositions de l'article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Mulhouse.
Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.
Le présent jugement sera notifié à M. P... O..., représentant les requérants pour l'application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la société Perspective et à la commune de Mulhouse.
Délibéré après l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Iggert, président,
Mme Malgras, première conseillère,
Mme Thibault, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition du greffe, le 17 octobre 2025.
Le président-rapporteur,
J. IGGERT
L’assesseure la plus ancienne au tableau,
S. MALGRAS
La greffière,
S. BILGER-MARTINEZ
La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière