Tribunal Administratif de Strasbourg — Décision N° TA67-2400051

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés respectivement les 4 janvier 2024 et 13 mai 2024, Mme A C et M. B C, représentés par Me Mattiussi-Poux, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 29 juin 2023 par lequel le maire d'Eschau a délivré un permis de démolir et un permis de construire à la société Habitat de l'Ill pour la démolition d'une maison individuelle et la construction d'un ensemble de dix-sept logements répartis en deux résidences, sur un terrain cadastré section 10 parcelles n° 237, n° 238 et n° 239 situé 11 rue du général de Gaulle, ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d'Eschau et de la société Habitat de l'Ill une somme de 6 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet à défaut de joindre l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale et l'attestation de réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnement en énergie prévues au j) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet à défaut de comporter un permis de démolir distinct, obtenu après un avis de l'architecte des bâtiments de France propre au volet démolition de l'opération ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet à défaut de joindre un avis préalable du SDIS ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des dispositions du 2 b) de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des dispositions du 2 f) de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, à défaut de joindre des documents graphiques permettant d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et au paysage lointain ;

- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme et celles de l'article 4 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions du 1.1 de l'article 7 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 8 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 8 UCA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions du 3. de l'article 10 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions du 1.5 de l'article 11 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions du 1.1 de l'article 11 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg et celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions du 1.3 de l'article 11 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg et celles de l'article 11 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 15 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 avril 2024 et 5 juin 2024, la société Habitat de l'Ill, représentée par la Selarl Soler-Couteaux et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Habitat de l'Ill soutient que :

- les vices affectant la légalité de l'arrêté du l'arrêté du 29 juin 2023 ont été régularisés par l'intervention des permis de construire modificatifs en dates des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024 ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mai 2024, la commune d'Eschau conclut au rejet de la requête.

La commune d'Eschau soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La clôture d'instruction immédiate a été prononcée par une ordonnance du 1er juillet 2024.

Sur le fondement des dispositions de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, des pièces ont été produites, à la demande du tribunal, par la commune d'Eschau le 30 septembre 2024 et communiquées le 1er octobre 2024 à M. et Mme C et à société Habitat de l'Ill.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Malgras,

- les conclusions de M. Pouget-Vitale, rapporteur public,

- les observations de Me Matoussi-Poux, avocat des requérants,

- les observations de Me Gillig, avocat de la société Habitat de l'Ill.

La commune d'Eschau n'était ni présente, ni représentée.

Considérant ce qui suit :

1. Le 26 mai 2023, la société Habitat de l'Ill a déposé une demande de permis de construire valant démolition en vue de réaliser un ensemble de dix-sept logements après démolition d'une maison individuelle, sur un terrain cadastré section 10 parcelles n° 237, n° 238 et n° 239 situé 11 rue du Général de Gaulle à Eschau. Par un arrêté du 29 juin 2023, le maire d'Eschau a délivré le permis sollicité. Le 6 septembre 2023, M. et Mme C, propriétaires d'une maison d'habitation située 13 rue du Général de Gaulle à Eschau, ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été implicitement rejeté. M. et Mme C demandent au tribunal d'annuler cet arrêté du 29 juin 2023 ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. Lorsqu'une autorisation d'urbanisme est entachée d'incompétence, qu'elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu'elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne la composition du dossier :

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) L'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l'article R. 122-2-1 du même code, l'attestation de réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnement en énergie réalisée en application de l'article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l'article R. 122-2 ou l'article R. 122-3 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 122-23 dudit code ; () ".

5. Les requérants soutiennent que le permis de construire en litige a été délivré sans que la société pétitionnaire ait joint au dossier de demande l'attestation de prise en compte des exigences de performances énergétiques et environnementales et le document attestant de la réalisation de l'étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et en particulier du formulaire RE 2020 produit par les défendeurs, qui n'a fait l'objet d'aucune modification ultérieure sur ce point par les arrêtés des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024, que la société Habitat de l'Ill a attesté, au moment du dépôt de permis de construire, que l'opération de construction projetée, d'une part avait fait l'objet d'une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie pour les bâtiments ou parties de bâtiments, définie à l'article R. 122-2-1 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, avait pris en compte les exigences de performance énergétique et environnementale définie aux articles R. 172-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (réglementation environnementale - RE 2020). Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 4 doit être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition ". Aux termes de l'article R. 421-28 de ce code : " Doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction : () ; b) Située dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ou inscrite au titre des monuments historiques ;() ". L'article R. 425-1 de ce code dispose en outre que : " Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine ".

7. Lorsque la démolition d'un bâtiment situé dans les abords de monuments historiques est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et la construction, le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des bâtiments de France. Lorsque la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et sur la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière complète les deux volets de l'opération, l'avis de l'architecte des bâtiments de France exigé par l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme doit être regardé comme portant sur l'ensemble de l'opération projetée, sans qu'il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition.

8. Il ressort en l'espèce des mentions portées sur le formulaire de demande de permis de construire que la société pétitionnaire y a expressément déclaré, à la rubrique 6 " A remplir lorsque le projet nécessite des démolitions ", qu'un bâtiment construit dans les années 1950 serait totalement démoli et a en outre matérialisé ce bâtiment et son annexe à démolir sur les plans joints au dossier de demande de permis de construire, point n'ayant fait l'objet d'aucune modification ultérieure par les arrêtés des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024. Ainsi, la demande de permis de construire a porté à la fois sur la démolition et sur la construction et les documents qui y ont été joints présentaient de manière complète les deux volets de 1'opération, sans que, comme le soutiennent les requérants, l'opération envisagée ait nécessité le dépôt d'une demande de permis de démolir distincte. En outre, il ressort des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France, saisi compte-tenu de la situation du projet dans les abords d'un monument historique, en l'espèce l'église Saint-Trophime, a émis un avis favorable à l'opération.

9. Compte-tenu de ce qui a été exposé aux points 7 et 8, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire est incomplet à défaut de joindre un permis de démolir distinct, obtenu après un avis de l'architecte des bâtiments de France propre au volet démolition de l'opération.

10. En troisième lieu, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire devait comporter un avis du service départemental d'incendie et de secours, ils ne se prévalent d'aucune disposition législative ou réglementaire imposant au pétitionnaire de joindre un tel avis à sa demande. Dans ces conditions, l'absence de cet avis est sans incidence sur la légalité de l'arrêté litigieux.

11. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

12. D'une part, la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire précise l'environnement du terrain, détaille les interactions entre le projet et l'environnement proche, apporte des précisions quant à l'implantation, l'organisation, la composition et la volumétrie des bâtiments envisagés et explicite le parti architectural retenu afin notamment d'assurer la continuité urbaine sur la rue du Général de Gaulle. En outre, le dossier comprend des photomontages et clichés matérialisant l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain.

13. D'autre part, cette notice détaille les modalités d'accès au terrain d'assiette du projet, aux bâtiments A et B, le plan de masse et les perspectives d'insertion joints au dossier de demande de permis de construire matérialisant ces accès ainsi que les aires de stationnement.

14. Compte-tenu de ce qui a été exposé aux points 12 et 13, le service instructeur a pu statuer en toute connaissance de cause sur l'insertion du projet dans son environnement et plus globalement sur la conformité du projet à la réglementation applicable et les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions précitées des b) et f) du 2. de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ont été méconnues.

15. En dernier lieu, aux termes de de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () "

16. Les requérants font grief au dossier de demande de permis de construire de ne comporter qu'un seul document d'insertion du projet, insuffisant selon eux. Toutefois, d'une part ils ne justifient pas du caractère insincère de ce document, qui matérialise l'insertion du bâtiment implanté côté rue du Général de Gaulle et, d'autre part, ainsi qu'il a été dit au point 12, le dossier comprend également un photomontage représentant l'insertion du projet dans son environnement depuis la rue du collège, et des photographies de l'environnement lointain. Contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces photographies et documents d'insertion n'auraient pas permis au service instructeur de se prononcer en toute connaissance de cause. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article

R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

17. Compte-tenu de ce qui a été exposé aux points 4 à 16, les requérants, qui n'indiquent en tout état de cause pas au regard de quelle réglementation le service instructeur n'aurait pu apprécier la conformité du projet, ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire est entaché d'insuffisances. Il en résulte que le moyen articulé en ce sens doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne les autres moyens :

18. En premier lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique () ". Aux termes de l'article 4 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement : " () 2. Réseau d'assainissement 2.1. Eaux usées domestiques 2.1.1 Dans les zones d'assainissement collectif, toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par branchement au réseau d'assainissement collectif. En l'absence de réseaux publics ou en cas d'impossibilités techniques de raccordement, un dispositif d'assainissement individuel conforme à la réglementation en vigueur pourra être admis. / () 2.3. Eaux pluviales Les dispositifs de gestion des eaux pluviales à l'unité foncière, avec ou sans admission au réseau d'assainissement public, sont obligatoires conformément à la réglementation en vigueur () ". Ces dispositions imposent la mise en place d'un dispositif de gestion des eaux pluviales à l'unité foncière avec ou sans admission au réseau d'assainissement public, en vue d'éviter, dans le cadre de l'exécution du projet, le déversement des eaux pluviales sur la voirie, lequel est interdit par l'article 45 du règlement d'assainissement.

19. Il ressort des pièces du dossier et en particulier du plan de masse, n'ayant fait l'objet d'aucune modification ultérieure par les arrêtés des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024 sur ce point, d'une part que les bâtiments projetés seront directement raccordés au réseau d'assainissement collectif en ce qui concerne les eaux usées et, d'autre part, qu'un dispositif de gestion des eaux pluviales à la parcelle a été mis en place pour chacun des deux bâtiments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

20. En deuxième lieu, aux termes de l'article 7 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg relative aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : " () 1. Dispositions générales relatives aux constructions de premier rang 1.1. Les constructions doivent se conformer aux implantations dominantes des bâtiments existants ou reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant () ".

21. Les dispositions précitées doivent être interprétées à la lumière des éléments figurant dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme intercommunal prévoyant que " la rédaction de l'article 7 UAA, s'appuie sur une caractéristique fondamentale du paysage urbain traditionnel : la répartition des différentes constructions sur le pourtour des parcelles fait que l'implantation en limite séparative (ou à proximité de celle-ci) est une constante. Dans certains cas, les constructions sont implantées avec un très léger recul, appelé " schlupf ", permettant de recueillir les eaux de toit dans un passage entre constructions voisines, les pignons étant traditionnellement sur rue. Ces caractéristiques traditionnelles se retrouvent dans les dispositions réglementaires de l'article 7 UAA. L'implantation dominante sur, ou à proximité d'une (voire deux) limites séparatives reste perceptible tout particulièrement depuis la rue. Ce mode d'implantation génère un paysage urbain spécifique, relativement dense, où alternent bâti et cours intérieures. En revanche les arrières de parcelles présentent des caractéristiques beaucoup plus hétérogènes et sont dans un certain nombre de cas peu ou pas perceptibles depuis l'espace public. Le paysage urbain y est généralement moins dense, plus aéré. Ces caractéristiques ont conduit à la création de règles spécifiques aux constructions de premier rang où les dispositions réglementaires sont relativement encadrées et à celles de second rang où elles sont plus ''ouvertes''. Ainsi, comme pour l'article 6 UAA, le règlement du PLU impose aux nouvelles constructions situées en premier rang de se conformer à l'implantation dominante des bâtiments existants ou de reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant. Cette disposition vise à préserver le rythme du paysage urbain traditionnel avec alternance cours/bâti. En second rang, l'enjeu porte davantage sur le maintien d'un environnement urbain plus aéré (à l'instar des zone pavillonnaires) d'où la règle de limitation de la hauteur maximale autorisés sur la limite et les marges d'isolement ou d'un retrait imposé, la règle d'implantation sur deux limites au maximum et la limitation de la longueur cumulée d'implantation sur limite ".

22. Il ressort des pièces du dossier et des données publiques de référence produites par l'Institut géographique national (IGN) et librement accessibles au public sur le site internet geoportail.gouv.fr, que le bâtiment d'habitation à démolir situé en premier rang par rapport à la voie publique, se trouve à 8,60 mètres de la limite séparative Ouest et à 2,20 mètres de la limite séparative Est, la façade sur rue de la résidence A envisagée s'implantant quant à elle, dans le projet initial comme dans celui modifié, à 8,70 mètres de la limite séparative Ouest et à 2,35 mètres de la limite séparative Est. En outre, le parti architectural adopté pour cette construction conserve l'alternance cours/bâti en premier rang. Dans ces conditions, la résidence A, située en zone UAA, reprend l'implantation du bâtiment existant et les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article 7 UAA précitées telles qu'éclairées par le rapport de présentation.

23. En troisième lieu, aux termes de l'article 8 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : " Dispositions applicables à toutes les zones ". / Une distance d'au moins 3 mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus ". Aux termes de l'article 8 UCA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : " Dispositions applicables à toutes les zones ". / Les bâtiments non contigus doivent être implantés de telle manière que la distance comptée horizontalement entre les façades ou parties de façades des constructions situées en vis-à-vis, lorsque l'un au moins des bâtiments est à usage d'habitat, soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre le plancher du niveau le plus bas comportant des baies et le point le plus haut du nu de la façade en vis-à-vis, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. Cette disposition s'applique à tout bâtiment faisant face à un bâtiment à usage d'habitation ".

24. Il ressort des pièces du dossier que la distance séparant les deux bâtiments d'habitation projetés est de 31 mètres dans le projet initial comme dans le projet modifié, soit un écart supérieur aux 3 mètres minimum requis par les articles 8 UAA et 8 UCA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal précités. Dans ces conditions, le moyen, tel qu'articulé, doit être écarté.

25. En quatrième lieu, aux termes de l'article 10 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg relatif à la hauteur maximale des constructions : " Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : " Dispositions applicables à toutes les zones " () 3. Dispositions particulières : En cas de démolition de bâtiment constituant un élément du tissu traditionnel caractéristique de la zone, la reconstruction devra se faire à la même hauteur que le bâtiment démoli ".

26. Les requérants soutiennent que la hauteur du bâtiment A projeté sur la parcelle n° 237 située rue du général de Gaulle et figurant au règlement graphique au sein d'un " ensemble d'intérêt urbain et paysager ", est supérieure à celle du bâtiment ayant vocation à être démoli sur cette parcelle, en méconnaissance des dispositions citées au point précédent.

27. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur du bâtiment A excédera, à la gouttière et au faîtage, celle de la construction préexistante ayant vocation à être démolie, située rue du général de Gaulle. S'il est vrai que le règlement graphique situe cette construction préexistante au sein d'un " ensemble d'intérêt urbain et paysager ", il ressort des photographies versées au dossier par les parties que cette construction préexistante ne relève pas d'un bâti traditionnel alsacien mais constitue un pavillon d'habitation datant des années 1950 dont les caractéristiques typo-morphologiques ne correspondent pas aux formes bâties traditionnelles du centre ancien. Par suite, nonobstant sa situation au sein d'un ensemble d'intérêt urbain et paysager, la construction à démolir ne peut être regardée comme un " bâtiment constituant un élément du tissu traditionnel caractéristique de la zone " au sens du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg éclairé par le rapport de présentation. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 3. de l'article 10 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg doit dès lors être écarté.

28. En cinquième lieu, aux termes de l'article 11 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg : " () 1.5. Toute modification ou extension d'un bâtiment figurant au règlement graphique au sein du symbole " ensemble d'intérêt urbain et paysager " et/ou repéré par le symbole " bâtiment exceptionnel ", " bâtiment intéressant " et/ou " ensemble de façades remarquables ", ne devra pas porter atteinte au caractère de celui-ci () ".

29. S'il est vrai, ainsi qu'il a été dit au point 27, que le règlement graphique situe le bâtiment préexistant sur la parcelle n° 237 au sein d'un " ensemble d'intérêt urbain et paysager ", les dispositions précitées s'appliquent en cas de modification ou d'extension et non, comme en l'espèce, en cas de démolition. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions du 1.5 de l'article 11 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg et le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

30. En sixième lieu, aux termes de l'article 11 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg, applicables à toutes les zones, reprenant celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " () 1.1. Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".

31. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un site ou paysage de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d'apprécier dans un premier temps la qualité du site sur lequel la construction est projetée et, dans un second temps, d'évaluer l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l'impact de la construction projetée sur ce site, il lui appartient de prendre en compte l'ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d'autres législations.

32. D'une part, il est constant que la construction de la résidence A est envisagée au sein d'un " ensemble d'intérêt urbain et paysager " repéré au règlement graphique, qui se définit selon le lexique du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg comme un " groupe de bâtiments s'inscrivant dans une logique urbaine et paysagère issue d'un découpage parcellaire spécifique, d'une histoire urbaine, d'une conception d'ensemble ou d'un tissu urbain dont la qualité réside dans la cohérence ou dans le rapport commun établi avec l'espace public. La disparition de l'un de ces éléments peut présenter des risques pour la qualité de l'ensemble ". Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment des photographies versées par les parties, du document graphique d'insertion et de la notice descriptive du projet, non modifiés sur ce point par les arrêtés des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024 portant permis de construire modificatifs, que le bâtiment A projeté est situé en zone UAA du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg correspondant à une zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, activités diverses, d'équipements publics et/ou d'intérêt collectif), identifiant les tissus anciens villageois traditionnels, au sein d'une zone urbaine marquée par un tissu urbain composé de maisons de type R+1 ou R+1+combles. Toutefois, le bâtiment A projeté, ayant reçu l'accord de l'architecte des bâtiments de France et consistant à édifier, avec un recul de 30 cm par rapport au bâtiment préexistant à démolir, une résidence collective de 9 logements sur trois niveaux, présentant, pour la partie sur rue, une hauteur de 10,17 mètres, supérieure de seulement 1,6 mètres par rapport au bâtiment préexistant, et au faîtage principal, une hauteur de 11,64 mètres, et comportant principalement une couverture en tuile " tradi 12 rouge brun nuagé ", des façades réalisées en crépis brun ou blanc cassé et des boiseries de teinte sombre, n'apparaît pas en rupture avec la morphologie dominante du bâti environnant, notamment en termes de volumétrie, de hauteur, et d'implantation. Dans ces conditions, il n'est pas de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants.

33. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, que le bâtiment B projeté est situé en zone UCA du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg correspondant à une zone urbaine à vocation principalement résidentielle à dominante d'habitat individuel, au sein d'une zone urbaine marquée par un tissu urbain composé de maisons ou bâtiments collectifs de type R+combles à R+2+combles ne présentant pas d'harmonie ou d'intérêt architectural particuliers et ne bénéficiant d'aucune protection au document d'urbanisme. Par ailleurs, le projet, consistant à édifier une résidence collective de huit logements, de type R+2+combles, présentant une hauteur de 11,7 mètres au faîtage, soit un bâtiment collectif de petite taille, n'apparaît pas en rupture architecturale avec le bâti environnant. Il n'est donc pas de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants.

34. Compte-tenu de ce qui a été exposé aux points 32 et 33, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire d'Eschau a entaché les décisions attaquées d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et qu'il a méconnu les dispositions du 1.1 de l'article 11 des dispositions applicables à toutes les zones du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg.

35. En septième lieu, aux termes de l'article 11 des dispositions du plan local d'urbanisme applicables à toutes les zones : " 1.3. Le projet s'inscrivant dans un " ensemble d'intérêt urbain et paysager ", repéré au règlement graphique, doit se conformer à la morphologie dominante des constructions environnantes situées à l'intérieur dudit ensemble, notamment en termes de volumétrie, de hauteur, et d'implantation ". L'article 11 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg dispose en outre que : " () La définition volumétrique et architecturale des façades et des toitures doit s'intégrer à la composition de la rue, de la place, de l'îlot En outre, les constructions doivent s'intégrer harmonieusement à la séquence dans laquelle elles s'insèrent, en tenant notamment compte des hauteurs des constructions riveraines et voisines () ".

36. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 32, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 1.3 de l'article 11 des dispositions applicables à toutes les zones du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg et de celles de l'article 11 UAA du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de l'Eurométropole de Strasbourg doit être écarté.

37. En huitième lieu, aux termes de l'article 15 des dispositions du règlement applicable à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg relatif aux obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales : " () 2. Dispositions applicables à tous les constructions, travaux et installations : 2.1 Dans tous les projets d'habitation de plus de 1.000m² de surface de plancher, les systèmes de distribution de chaleur et de froid individuels par logement sont interdits. () 3. Approvisionnement énergétique applicables à tous les constructions, travaux et installations (hors aménagement d'ensemble et hors zone verte repérée au " règlement graphique - plan vigilance Réseau de chaleur ") : 3.1 Tout nouveau bâtiment doit être approvisionné en chaleur renouvelable à hauteur de 20% minimum, selon la règlementation thermique en vigueur. () 5. Performance des bâtiments applicables à tous les constructions, travaux et installations : 5.1 Tout nouveau bâtiment à vocation d'habitat et de bureaux doit atteindre les normes de performance énergétique de la RT 2012 réduite de 20% minimum. Cette disposition s'applique au coefficient de besoin bioclimatique maximal (Bbio max) et à la consommation d'énergie primaire maximale (CEP max), jusqu'à l'entrée en vigueur de la RE 2020 (). 6. Production d'énergie électrique applicables à tous les constructions, travaux et installations : 6.1 Toute opération créant de la surface de plancher devra désormais : - soit être équipée d'un dispositif de production d'électricité renouvelable dans les conditions suivantes : a minima 7 Wc solaires photovoltaïques par m² de surface de plancher ; - soit être dotée d'une surface biosolaire (hors pleine terre) dans les conditions suivantes : a minima 5 Wc solaires photovoltaïques par m² de surface de plancher et un substrat de 5 cm minimum en ce qui concerne la végétalisation de la toiture () ".

38. Les requérants soutiennent qu'aucune justification n'est apportée sur le respect des dispositions citées au point précédent et, en particulier, que si la notice architecturale indique que le bâtiment annexe situé entre les deux futurs bâtiments A et B, comprendra des panneaux photovoltaïques, rien n'est indiqué sur le respect du seuil plancher de 7 Wc solaires photovoltaïques par mètre carré de surface de plancher, de sorte que les dispositions de l'article 15 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg ont été méconnues.

39. Toutefois, il ressort du formulaire d'attestation du respect des règles du plan local d'urbanisme (PLU) en matière d'approvisionnement énergétique des bâtiments neufs que le projet est approvisionné en chaleur renouvelable à hauteur de 20 % minimum selon la RT en vigueur et qu'il présente un système de distribution de chaleur ou de froid collectifs. En outre, il ressort du formulaire RE 2020 mentionné au point 5, que le projet prend en compte la réglementation environnementale RE 2020 au dépôt de la demande de permis de construire. Enfin, il ressort des pièces du dossier et en particulier du formulaire d'attestation du respect des règles du plan local d'urbanisme applicables aux bâtiments neufs et faisant l'objet d'une rénovation soumise à la RT globale existante en matière de production d'énergie électrique, jointe au dossier de demande de permis de construire, que le projet, d'une surface de plancher de 1 143 m2, est équipé d'un dispositif de production d'électricité renouvelable d'une puissance de 11 200 Wc, soit 9,79 Wc solaires photovoltaïques par m² de surface de plancher, production énergétique supérieure aux 7 Wc solaires photovoltaïques par m² de surface de plancher exigés par le 6.1 de l'article 15 précité. Ces points n'ont au demeurant fait l'objet d'aucune modification ultérieure par les arrêtés des 9 janvier 2024 et 23 mai 2024 portant permis de construire modificatifs. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 15 des dispositions du règlement applicables à toutes les zones du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg doit être écarté en toutes ses branches.

40. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

41. Les requérants soutiennent que l'autorisation d'urbanisme en litige a été délivrée en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme précitées, se prévalant à cet égard de la situation des accès au projet.

42. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de masse joints au dossier de demande de permis de construire et des photographies versées par les parties, que le projet prévoit deux accès carrossables, dont l'un, situé au Nord, permet d'accéder à la résidence A et à son parc de stationnement comportant quinze emplacements par la rue du général de Gaulle et, l'autre, situé au Sud, à la résidence B comportant dix-sept autres emplacements de stationnement, via le parking public situé au droit de la rue du Collège, laquelle constitue une voie de desserte du terrain d'assiette du projet.

43. D'une part, la rue du général de Gaulle constitue une voie rectiligne à double sens de circulation dans laquelle la vitesse est limitée à 50 km/h, permettant une bonne visibilité aux conducteurs des véhicules s'y engageant depuis le terrain d'assiette du projet en dépit de la présence d'un mur clôturant la propriété voisine à l'alignement de cette rue, dont les requérants n'établissent pas qu'il engendrerait un quelconque danger, alors qu'il ressort du plan de masse PC 2 que l'accès au parking de la résidence A mesure 5,20 mètres. Au demeurant il n'est pas justifié des difficultés alléguées concernant la circulation et le croisement des véhicules par la production d'une seule photographie prise le 18 janvier 2024 à 8h06 montrant des véhicules à l'arrêt rue du Général de Gaulle.

44. D'autre part, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que les manœuvres nécessaires pour accéder en véhicule à la résidence B ou pour en sortir à partir de l'accès situé au niveau du parking public situé face au collège Sébastien Brant seraient de nature à occasionner un danger particulier ou à rendre plus difficiles les conditions de circulation à cet endroit, alors que ce parking est aménagé avec une voie de circulation d'une largeur de plus de 6 mètres, sur laquelle aucun stationnement n'est permis. En outre, il n'est pas justifié des difficultés alléguées concernant la circulation sur le parking attenant à la rue du collège et la saturation des lieux aux heures de dépose des collégiens et autres usagers des équipements publics alentours par la production d'une seule photographie datée du 10 octobre 2023 à 16h12 montrant des véhicules stationnés irrégulièrement sur une partie de parking.

45. Compte-tenu de ce qui a été exposé aux points 42 à 44, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et le moyen articulé en ce sens doit être écarté en toutes ses branches.

46. Il résulte de tout ce qui précède que les consorts C ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 29 juin 2023 et de la décision rejetant implicitement leur recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

47. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Eschau et de la société Habitat de l'Ill qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme que les requérants demandent au titre des frais liés au litige.

48. Il y a en revanche lieu, sur le fondement de ces dispositions, de mettre à la charge des requérants le paiement de la somme de 1 500 euros à la société Habitat de l'Ill, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de M. et Mme C est rejetée.

Article 2 : M. et Mme C verseront à la société Habitat de l'Ill une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A C et M. B C, à la commune d'Eschau et à la société Habitat de l'Ill. Copie en sera adressée au préfet du Bas-Rhin.

Délibéré après l'audience du 28 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Dulmet, présidente,

Mme Malgras, première conseillère,

Mme Perabo-Bonnet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024.

La rapporteure,

S. MALGRAS

La présidente,

A. DULMET

La greffière,

J. BROSÉ

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,