Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 octobre 2024 et le 18 février 2025,
M. et Mme F... et D... C..., M. B... I..., Mme E... H..., la SELARL Ludovet, la SCI ZANIMO, représentés par la SELARL Leonem, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 29 avril 2024 par lequel le maire de Saint-Louis a délivré à la société Kaufman & Broad Est un permis de construire portant sur la démolition totale des bâtiments existants et la construction d’un ensemble immobilier de trois bâtiments sur un niveau de sous-sol comprenant 67 logements et un local d’activité, sur un terrain situé au 25, rue de Mulhouse – 3 et 5, rue des trois rois à Saint-Louis, ainsi que la décision du 26 août 2024 rejetant leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Louis et de la société Kaufman & Broad Est une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
-
l’arrêté du 29 avril 2024 est entaché d’incompétence ;
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il méconnait les dispositions de l’article UA 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis ;
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il méconnait les dispositions de l’article UA 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis ;
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il méconnait les dispositions de l’article UA 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis ;
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il méconnait les dispositions de l’article UA 6.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis ;
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il méconnait les dispositions de l’article UA 6.6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis ;
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il méconnaît l’orientation d'aménagement et de programmation multi sectorielle n°13 « OAP Centre » ;
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il méconnait les dispositions de l’article R. 122-2 du code de l’environnement.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 janvier 2025 et le 16 avril 2025, la commune de Saint-Louis, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 500 euros soit mise à la charge de chaque requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par des mémoires, enregistrés le 28 janvier 2025 et le 16 avril 2025, la société Kaufman & Broad Est, représentée par la SELARL Soler Couteaux & Associés conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 500 euros soit mise à la charge de chaque requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 4 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 juillet 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’environnement ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Matthieu Latieule, conseiller,
- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,
- les observations de Me Canal, avocate de M. C... et autres,
- les observations de Me Gillig, avocat de la commune de Saint-Louis,
- et les observations de Me Gillig, avocat de la société Kaufman & Broad Est.
Considérant ce qui suit :
La société Kaufmann & Broad Est a, le 2 octobre 2023, déposé une demande de permis de construire en vue de démolir totalement les bâtiments existants et de construire un ensemble immobilier de trois bâtiments sur un niveau de sous-sol comprenant 67 logements et un local d’activité, sur un terrain situé au 25, rue de Mulhouse – 3 et 5, rue des trois rois à Saint-Louis. Le permis de construire a été délivré par le maire de Saint-Louis par un arrêté du 29 avril 2024. Le 27 juin 2024, les requérants ont introduit un recours gracieux, demandant l’annulation de l’arrêté du 29 avril 2024. Le recours gracieux a été rejeté le 26 août 2024. Par la présente requête, les requérants demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté du 29 avril 2024, ensemble la décision de rejet du recours gracieux.
Sur la légalité des décisions contestées :
En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 27 mai 2020, régulièrement publié au recueil des actes administratifs n°103, affiché à l’hôtel de ville et transmis au représentant de l’Etat, la maire de Saint-Louis a délégué sa signature à M. G... A..., adjoint, à l’effet de signer notamment pour toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de M. A..., signataire de l’arrêté attaqué, doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis dans sa version approuvée le 8 septembre 2021 applicable au litige : « En rez-de-chaussée, le changement de destination des locaux commerciaux et artisanaux, en logements, bureaux ou activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, est interdit. »
Les dispositions précitées, qui concernent un changement de destination, ne s’appliquent pas au cas d’espèce, qui ne prévoit pas un changement de destination opéré sur un bâtiment existant mais la démolition d’un immeuble et l’édification d’un nouveau. Par suite, le moyen doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article UA 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis : « Sauf indications contraires reportées sur le règlement graphique n°3.c, la hauteur maximale des construction à l’égout du toit est limitée à R+5 (hors comble ou attique), non comptés les sous-sols lorsque ceux-ci présentent un exhaussement inférieur ou égal à 1,50 mètre (dalle du rez-de-chaussée comprise) par rapport au niveau du terrain naturel au point le plus haut dans l’emprise de la construction projetée. L’attique comprendra un niveau au maximum. ». Aux termes du lexique du même règlement : « (…). Attique. (…) En outre, les différentes façades de l’attique seront obligatoirement en retrait de 2 mètres minimum par rapport au plan vertical des façades principales de la construction, sauf celles constituées d’un pignon adossé à un bâtiment ou situées le long de la voie ferrée. ».
En se bornant à soutenir que l’élément de construction du bâtiment B qualifié d’attique par le pétitionnaire n’est pas situé à deux mètres du plan vertical de toutes les façades du bâtiment, alors que les dispositions précitées imposent uniquement un retrait par rapport au plan vertical des façades principales de la construction, les requérants n’établissent pas que les dispositions de l’article UA 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis auraient été méconnues.
En quatrième lieu, aux termes de l’article UA 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis : « Les constructions nouvelles doivent être implantées à l'alignement des voies. Le rez-de-chaussée peut présenter des éléments de différenciation architecturale (arcades, recul, etc.). A partir d’une hauteur de R+3 (inclus), la façade sur rue du bâtiment devra être en recul par rapport au corps principal du bâtiment de 1 mètre au moins, sauf pour les immeubles contigus à une construction dont la façade est implantée à l’alignement des voies et sans recul de 1m à partir de R+3 (inclus) »
Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A, implanté à l’alignement des voies ne présente pas à partir 3ème étage au-dessus du rez-de-chaussée un recul d’au moins un mètre par rapport au corps principal du bâtiment. La défense se prévaut de la circonstance que le bâtiment A entre dans le régime d’exception prévu par les dispositions précitée au motif que l’immeuble contigu présente une façade implantée à l’alignement des voies et sans recul de 1 mètre à partir du 3ème étage au-dessus du rez-de-chaussée. Toutefois, il ressort des photographies jointes à l’instance que l’immeuble contigu au bâtiment A présente deux niveaux au-dessus du rez-de- chaussée et des combles. Le bâtiment A n’entrant ainsi pas dans le régime d’exception prévu par de l’article UA 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis, ces dispositions ont été méconnues par le maire de Saint-Louis et le moyen doit être accueilli.
En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 6.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis « 6.3. En l’absence d’indications graphiques : 6.3.1 Lorsqu’une rue ou section de rue présente un alignement architectural, les constructions nouvelles doivent être établies à cet alignement. »
Les requérants soutiennent que les façades des constructions implantées le long de la rue des Trois Rois étant alignées, le pétitionnaire était contraint d’implanter la façade sur rue du bâtiment B à l’alignement de ces façades. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que si les façades des bâtiments situés au n°1 et n°3 sont alignées, les façades des constructions suivantes, implantées côté impair de la rue des Trois Rois, ne présentent aucun alignement architectural. Ainsi, alors que deux constructions alignées ne peuvent être regardées comme une section de rue présentant un alignement architectural, c’est sans méconnaître les dispositions précitées que le maire n’a pas opposé au pétitionnaire la circonstance qu’une partie de la façade sur rue du bâtiment B n’est pas alignée avec les façades des constructions situées au n°1 et n°3 de la rue des Trois Rois. Par suite, le moyen doit être écarté.
En sixième lieu, aux termes de l’article UA 6.6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis : « Les locaux ou les aires aménagées pour le stockage des déchets en attente de collecte peuvent être implantées en bordure de voie publique ou privée sur une longueur maximale de 4 mètres. »
Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire prévoit la construction de 4 conteneurs de déchets enterrés et d’un espace dédié à la collecte des biodéchets, en bordure de la limite séparative, entre le bâtiment B et la rue des trois rois. Il ressort du plan de masse que la largeur de cette aire rectangulaire de stockage des déchets est de 3,44 mètres et d’une longueur non précisée sur le plan de masse mais qui y apparaît nettement supérieure à 4 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 6.6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis doit être accueilli.
En septième lieu, aux termes de l’article R. 122-2 du code de l’environnement : « Les projets relevant d'une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l'objet d'une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l'article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau. »
Il résulte du tableau annexé que les projets d’aires de stationnement ouvertes au public de 50 unités et plus font l’objet d’une évaluation environnementale après un examen au cas par cas. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit la création de 68 places de stationnement pour les 67 logements créés. Pour soutenir que le projet est soumis à une évaluation environnementale, les requérants se prévalent de la circonstance que les places de stationnement seraient ouvertes aux clients de la cellule commerciale. Toutefois, en se bornant à soutenir que le plan de masse prévoit un accès direct au parking extérieur depuis la rue des trois rois, ils n’établissent pas que ces places seront utilisables par les clients du commerce. Dès lors, ces places privées à destination des résidents des futures constructions ne constituent pas, au sens de l’article R. 122-2 du code de l’environnement, des aires de stationnement ouvertes au public. Dans ces conditions, le pétitionnaire n’était pas tenu de soumettre son projet à une évaluation environnementale. Aussi, le moyen doit être écarté.
En dernier lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l'urbanisme : « Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. ».
Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme délivré le 9 novembre 2022 et que la société pétitionnaire a déposé sa demande de permis de construire le 2 octobre 2023, soit dans le délai de 18 mois fixé par les dispositions précitées. Par suite, les dispositions de l’orientation d'aménagement et de programmation sectorielle n°13 « OAP Centre », introduite dans le cadre de la seconde modification du plan local d'urbanisme votée par délibération du conseil municipal le 23 mars 2023 ne sont pas applicables, alors même que le titulaire du certificat d’urbanisme délivré le 9 novembre 2022 n’était pas la société pétitionnaire. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions de cette OAP.
Il résulte de ce qui précède que le permis de construire délivré le 29 avril 2024 est entaché de deux vices, tirés de la méconnaissance des articles UA 6.1 et UA 6.6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis. De tels vices n’affectent qu’une partie identifiable du projet et peuvent être régularisés par la délivrance, à la suite d’une demande du pétitionnaire en ce sens, d’une autorisation remédiant aux irrégularités relevées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement des sommes que la commune de Saint-Louis et de la société Kaufman & Broad demandent au titre des frais liés au litige.
En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Saint-Louis et de la société Kaufman & Broad le paiement d’une somme globale de 1 500 euros à verser à l’ensemble des requérants.
D E C I D E :
Article 1er :
L’arrêté du 29 avril 2024 est annulé en tant seulement qu’il méconnait les articles UA 6.1 et UA 6.6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Louis.
Article 2 :
La commune de Saint-Louis versera à M. et Mme et C..., M. I..., Mme H..., la SELARL Ludovet et à la SCI ZANIMO, la somme globale de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 :
La société Kaufman & Broad Est versera à M. et Mme et C...,
M. I..., Mme H..., la SELARL Ludovet et à la SCI ZANIMO, la somme globale de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 :
Le présent jugement sera notifié à Mme D... C..., représentant les requérants pour l'application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Saint-Louis et à la Société Kaufman & Broad Est.
Délibéré après l'audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Dulmet, présidente,
Mme Perabo Bonnet, première conseillère,
M. Latieule, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le rapporteur,
M. LATIEULE
La présidente,
A. DULMET
La greffière,
J. BROSÉ
La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,