Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 mars 2025 et 24 juillet 2025, la société Nexxt-Immo, représentée par la Selarl Soler-Couteaux et associés, demande au tribunal :
d’annuler l’arrêté du 3 mars 2025 par lequel le maire de Wittenheim a refusé de lui délivrer un permis de construire trois immeubles comportant un total de vingt-quatre logements sur un terrain situé 20 rue du Millepertuis ;
d’enjoindre au maire de Wittenheim de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter du présent jugement ;
de mettre à la charge de la commune de Wittenheim une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société Nexxt-Immo soutient que :
- c’est à tort que le maire de Wittenheim a, pour refuser de lui délivrer le permis de construire sollicité, estimé que son projet méconnaît les dispositions de l’article 11 UC du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l’autre motif que la commune de Wittenheim demande de substituer est entaché d’illégalité.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juillet 2025, la commune de Wittenheim, représentée par la SCP Racine Strasbourg, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune de Wittenheim soutient que :
- le moyen soulevé par la société Nexxt-Immo n’est pas fondé ;
- à défaut, elle est fondée à solliciter une substitution de motif tirée de ce que le projet méconnaît les dispositions des 4. et 6. de l’article 3 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
La clôture d’instruction immédiate a été prononcée par une ordonnance du 25 août 2025.
Un mémoire présenté par la commune de Wittenheim a été enregistré le 14 octobre 2025, postérieurement à la clôture d’instruction et n’a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Malgras, rapporteure,
- les conclusions de Mme Kalt, rapporteure publique,
- les observations de Me Sturchler, représentant la société Nexxt-Immo.
La commune de Wittenheim n’était ni présente ni représentée.
Considérant ce qui suit :
1.
Par une demande déposée le 7 novembre 2024 et complétée le 9 décembre 2024, la société Nexxt-Immo a sollicité la délivrance d’un permis de construire valant démolition, en vue de l’édification de trois bâtiments collectifs comportant vingt-quatre logements, d’une surface de plancher de 1 807 mètres carrés, sur un terrain situé 20 rue du Millepertuis à Wittenheim. Par un arrêté du 3 mars 2025 dont la société Nexxt-Immo demande l’annulation, le maire de Wittenheim a refusé la délivrance de ce permis.
Sur la légalité des motifs de refus de permis de construire :
En ce qui concerne le motif initial de l’arrêté attaqué :
2.
Pour refuser de délivrer à la société Nexxt-Immo le permis de construire sollicité, le maire de la commune de Wittenheim s’est fondé sur la circonstance que le projet en litige méconnaissait les dispositions de l’article 11 UC du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que selon lui, il porte atteinte au style architectural des lieux avoisinants et ne s’intègre pas dans le paysage urbain compte tenu de ses dimensions.
3.
Aux termes de l’article 11 UC du règlement du plan local d'urbanisme de Wittenheim : « 1. L'autorisation d'occupation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (…) »
4.
Il résulte de ces dispositions, reprenant celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, que si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou paysage de nature à fonder le refus de l’autorisation d’urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de celle-ci, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il lui appartient de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.
5.
Il est constant que le projet est situé en zone UC du plan local d'urbanisme de Wittenheim correspondant, selon les données publiques de référence produites par l’Institut géographique national (IGN) et librement accessibles au public sur le site internet geoportail.gouv.fr., aux extensions récentes de la commune, et principalement dévolue à l'habitation et certaines activités ainsi que leurs dépendances, dans laquelle la capacité des équipements publics existants permet d'admettre immédiatement des constructions. Il ressort au surplus des pièces du dossier, notamment des photographies versées par les parties, que le projet se situe au sein d’un secteur marqué par un tissu urbain composé essentiellement d'habitations de type maisons individuelles ou de petits collectifs, ne présentant pas d’intérêt architectural particulier, ni d’harmonie en termes de toitures, en l’espèce plates ou à deux ou quatre pans, ni de façades, de gabarit ou de teintes et ne bénéficiant d’aucune protection par le plan local d’urbanisme. Par ailleurs, le projet, consistant à édifier une résidence collective de huit logements en R+2 dont le nu de la façade s’implante à une distance minimale de quatre mètres par rapport à l’alignement de la rue du Millepertuis et deux autres bâtiments similaires à l’arrière du terrain d’assiette, d’une hauteur maximale de 9,4 mètres à l’acrotère, comportant des façades réalisées en enduit de teintes blanc cassé pour les volumes étroits et gris beige ou gris clair pour les volumes larges, des menuiseries extérieures blanches, des garde-corps blancs cassés ou avec barreaudage vertical bois ainsi que des toitures-terrasses gravillonnées ou végétalisées, n’apparaît pas en rupture architecturale avec le bâti environnant, l’implantation en seconde ligne limitant en tout état de cause l’impact visuel de deux des trois bâtiments projetés. Il n’est donc pas de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants.
6.
Compte-tenu de ce qui a été dit aux points 3 à 5, la société requérante est fondée à soutenir que le motif de refus retenu par le maire, tiré de la méconnaissance de l’article 11 UC du règlement du plan local d'urbanisme de Wittenheim, est entaché d’illégalité.
En ce qui concerne la substitution de motif demandée :
7.
L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué. Les dispositions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ne font pas, par elles-mêmes, obstacle à ce que l'administration qui a refusé un permis de construire invoque devant le juge un motif autre que ceux qu'elle a opposés dans la décision de refus.
8.
La commune de Wittenheim soutient que le projet en litige méconnait les dispositions des points 4 et 6 de l’article 3 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
9.
Aux termes de l’article 3 UC précité, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public : « (…) Voirie 4. Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères et aux opérations qu’elles doivent desservir. (…) 6. Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées sur l'emprise ouverte à la circulation afin de permettre à tout véhicule automobile de faire aisément demi-tour ».
10.
La commune de Wittenheim fait valoir que dès lors que le projet prévoit que la voirie chemine sous une partie des bâtiments et dessert l’ensemble des entrées et des stationnements, l’accès projeté est inadapté à l’approche des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, et qu’en outre, aucune aire de retournement n’est prévue, en méconnaissance des dispositions de l’article 3 UC du règlement du plan local d'urbanisme.
11.
Toutefois, les voies auxquelles ces dispositions s’appliquent sont les voies d’accès au terrain d’assiette des constructions et non les voies internes à ce terrain. Dès lors, la commune de Wittenheim ne peut utilement se prévaloir de ce que les voies et rampes d’accès aux garages ou les voies de circulation internes au projet ne respecteraient pas les règles qu’elles prescrivent. En tout état de cause, le projet est desservi par la rue du Millepertuis, voie quasi rectiligne, préexistante, qui n’est pas en impasse et qui présente des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères et aux autres opérations et aucune dangerosité particulière en termes de visibilité, ainsi que le démontrent les photographies jointes au dossier.
12.
Compte-tenu de ce qui a été énoncé aux points 9 à 11, la demande de substitution de motif de la commune de Wittenheim doit être écartée.
13.
Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société Nexxt-Immo est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 3 mars 2025 par lequel le maire de Wittenheim a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
14.
Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution/ La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ». Lorsque l’exécution d’un jugement ou d’un arrêt implique normalement, eu égard aux motifs de ce jugement ou de cet arrêt, une mesure dans un sens déterminé, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions sur le fondement des dispositions précitées, de statuer sur ces conclusions en tenant compte, le cas échéant après une mesure d’instruction, de la situation de droit et de fait existant à la date de sa décision. Si, au vu de cette situation de droit et de fait, il apparaît toujours que l’exécution du jugement ou de l’arrêt implique nécessairement une mesure d’exécution, il incombe au juge de la prescrire à l’autorité compétente.
15.
Aux termes l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable (…) ». Aux termes de l’article L. 424-3 du même code : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables ». Par ailleurs, aux termes de l’article de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ». Les dispositions introduites au deuxième alinéa de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme visent à imposer à l’autorité compétente de faire connaitre tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme ou de l’opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision.
16.
Il s’ensuit que, lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction ou s’il s’en saisit d’office, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.
17.
Il résulte de ce qui a été dit précédemment que les motifs de refus de délivrance du permis en cause opposé à la société Nexxt-Immo sont entachés d’illégalité. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions applicables à la date de la décision annulée s’opposeraient à la délivrance du permis ou qu’un changement de la situation de fait existant à la date du jugement y fasse obstacle. Dès lors, il y a lieu d’enjoindre au maire de Wittenheim de délivrer le permis de construire sollicité par la société Nexxt-Immo dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte à ce stade.
Sur les frais liés au litige :
18.
Il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Wittenheim le paiement de la somme de 1 500 euros à la société Nexxt-Immo au titre des frais liés au litige.
19.
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Nexxt-Immo qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Wittenheim demande au titre des frais liés au litige.
D É C I D E :
Article 1 :
L’arrêté du 3 mars 2025 portant refus de permis de construire est annulé.
Article 2 :
Il est enjoint au maire de Wittenheim de délivrer le permis sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 :
La commune de Wittenheim versera à la société Nexxt-Immo une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 :
Les conclusions de la commune de Wittenheim présentées au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 :
Le présent jugement sera notifié à la société Nexxt-Immo et à la commune de Wittenheim. Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Mulhouse.
Délibéré après l’audience du 28 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Iggert, président,
Mme Malgras, première conseillère,
Mme Thibault, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 décembre 2025.
La rapporteure,
S. MALGRAS
Le président,
J. IGGERT
La greffière,
S. BILGER-MARTINEZ
La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,