Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2108028

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 15 avril 2021 et le 7 janvier 2022, la société " Groupe Teomime ", représentée par Me Jorion, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 17 mars 2021 par laquelle la maire de Paris a décidé de préempter les lots n°13 et 15 ainsi que les 1 108/10 000ème des parties communes générales de l'immeuble en copropriété situé 24, rue La Bruyère, 36, rue de La Rochefoucauld au prix de 272 000 euros en valeur occupée ;

2°) d'enjoindre à la maire de Paris de leur proposer, ainsi qu'aux vendeurs, d'acquérir ces biens au prix où elle les a acquis un mois après la notification du jugement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision du 17 mars 2021 a été signée alors que le droit de préemption sur le bien préempté n'est pas établi dès lors qu'il n'est pas établi que la Ville de Paris a délibéré, qu'elle a publié sa délibération, et a procédé aux transmissions obligatoires ;

- elle a été signée par une autorité incompétente dès lors d'une part qu'elle a été signée par Mme F et non la maire de Paris, d'autre part en raison du fait que la Ville de Paris ne peut exercer qu'un droit de préemption simple, qui n'est pas applicable aux locaux à usage professionnel, et enfin que la compétence de l'exercice du droit de préemption a été déléguée par la Ville de Paris à la société Semaest ;

- la ville de Paris ne démontre pas avoir procédé à la transmission de sa décision de préemption à la préfecture, ni que cette décision a été effectivement reçue ;

- elle a été prise au terme d'une procédure irrégulière en l'absence d'avis du service des domaines ;

- elle est insuffisamment motivée ;

- elle est entachée d'une erreur de droit et méconnaît les dispositions des articles

L. 214-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors que la réalisation de deux locaux commerciaux ne constitue pas une action ou opération d'aménagement et que l'objectif poursuivi n'entre donc pas dans le champ du droit de préemption urbain, d'autre part que la décision de préemption ne s'accompagne d'aucun projet physique d'action ou d'opération d'aménagement ;

- elle méconnaît les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors que la réalité du projet n'est pas établie.

Par des mémoires en défense enregistrés le 29 novembre 2021 et le 26 janvier 2022, la maire de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B,

- les conclusions de Mme de Schotten, rapporteure publique,

- et les observations de Me Favain pour la société " Groupe Teomime " et de Me Bigas pour M. C E et M. D E.

Considérant ce qui suit :

1. La société " Groupe Téomime " a, le 12 janvier 2021, conclu une promesse de vente avec M. D E et M. C E pour l'acquisition des lots n°13 et 15 de l'immeuble situé au 24, rue La Bruyère - 36, rue de La Rochefoucauld dans le 9ème arrondissement de Paris. Le même jour, M. C E a adressé à la Ville de Paris une déclaration d'intention d'aliéner portant sur ces lots. Par une décision du 17 mars 2021, la Ville de Paris a décidé d'exercer, au prix de 272 000 euros, le droit de préemption urbain sur l'immeuble en cause , en vue de réaliser un programme de trois logements locatifs sociaux et deux locaux commerciaux. La société " Groupe Téomime " demande l'annulation de cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment de la délibération du Conseil de Paris DU 2006-127 des 16 et 17 octobre 2006, qui a fait l'objet d'une publicité au Bulletin municipal officiel de la Ville de Paris le 28 novembre 2006 et d'une insertion dans deux journaux le 20 octobre 2006, que la Ville de Paris a instauré le droit de préemption urbain sur les zones U du plan local d'urbanisme, parmi lesquelles figure l'immeuble sis 24, rue La Bruyère - 36, rue de La Rochefoucauld. Il suit de là que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'existence du droit de préemption sur le bien préempté n'a pas été établie.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 2511-27 du code général des collectivités territoriales : " Le maire de la commune peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services de la mairie et aux responsables de services communaux ". Il ressort des pièces du dossier, notamment de la délibération 2020 DDCT 17 du 3 juillet 2020, que la maire de Paris a reçu, pour la durée de son mandat, délégation de compétences du Conseil de Paris pour exercer, au nom de la Ville de Paris et dans les conditions fixées par le Conseil de Paris, le droit de préemption défini par l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme.

4. D'une part, par un arrêté du 1er septembre 2020, régulièrement publié au bulletin municipal officiel de la Ville de Paris du 8 septembre suivant, Mme Marie Villette, Secrétaire Générale de la Ville de Paris, et, en cette qualité, responsable d'un service communal au sens de l'article L. 2511-27 du code général des collectivités territoriales, a reçu délégation de la maire de Paris à l'effet de signer tous arrêtés, actes ou décisions préparés par les services placés sous son autorité ainsi que les décisions de préemption et l'exercice du droit de priorité prévus au code de l'urbanisme.

5. D'autre part, aux termes de l'article L. 211-4, " Ce droit de préemption n'est pas applicable : / a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; "

6. Il ressort des termes même de la décision attaquée que la préemption porte sur les lots n°13 et 15 de l'immeuble situé au 24, rue La Bruyère - 36, rue de La Rochefoucauld dans le 9ème arrondissement de Paris, qui n'appartient à aucune catégorie de biens énumérés par les dispositions précitées. Il suit de là que la branche du moyen tiré de l'incompétence de la signataire de l'acte dès lors que la Ville de Paris ne pouvait faire usage de son droit de préemption simple pour la préemption de ces deux lots doit être écartée comme inopérante.

7. Enfin, il ressort des pièces du dossier, notamment de la délibération du conseil de Paris 2017 DAE 31 des 27, 29 et 29 mars 2017 relative à l'attribution du contrat de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC) que le droit de préemption délégué à la société SEMAEST porte sur douze secteurs particuliers de la Ville de Paris. L'immeuble concerné par la décision litigieuse n'est situé dans aucun de ces secteurs. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que la maire de Paris ne pouvait exercer son droit de préemption pour l'avoir cédé à la société SEMAEST.

8. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incompétence du signataire et de l'auteur de la décision du 17 mars 2021 doit être écarté.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme, " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. "

10. S'il est constant que l'exercice du droit de préemption sur l'immeuble sis 24, rue La Bruyère - 36, rue de La Rochefoucauld nécessitait au préalable le recueil de l'avis du service des domaines, il ressort des pièces du dossier que ce dernier a bien été consulté par la Ville de Paris le 10 février 2021 et que ce service a émis un avis par courrier électronique du 4 mars 2021, reçu le lendemain, par lequel il indique que le montant de 272 000 euros indiqué dans la déclaration d'aliéner " peut être accepté ". Par suite, le moyen tiré du vice de procédure en l'absence de consultation du service des domaines doit être écarté.

11. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, " Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. ".

12. La décision attaquée vise les dispositions des articles L. 210-1, L. 210-2, L. 211-1, R. 211-1 et suivants et R. 213-4 et suivants du code de l'urbanisme, dont la maire de Paris a fait application, ainsi que la délibération du Conseil de Paris 2011 DLH 89 des 28 et 29 mars 2011 adoptant le programme local de l'habitat entre 2011 et 2016 tel qu'arrêté par délibération des 15 et 16 novembre 2010 et modifié par délibération 2015 DLH 19 des 9 et 10 février 2015, ainsi que la délibération

n° DU 2006-127 des 16 et 17 octobre 2006 du Conseil de Paris instaurant le droit de préemption urbain dans les zones U du plan local d'urbanisme. En outre, elle mentionne avec suffisamment de précisions la situation du logement locatif dans le 9ème arrondissement de Paris et indique qu'il affiche un taux de logements sociaux de seulement 7% au 1er janvier 2019 contre le taux légal de 25%, ce qui justifie, ainsi qu'il est précisé dans la décision, l'exercice du droit de préemption afin de " réaliser dans l'immeuble un programme de trois logements locatifs sociaux et deux locaux commerciaux ". Il suit de là que la décision du 17 mars 2021 est suffisamment motivée en droit et en fait et que le moyen tiré de son insuffisance de motivation doit être écarté.

13. En cinquième lieu, il ressort des pièces produites, notamment de l'accusé de réception électronique Fast, que la décision d'intention d'aliéner a été transmise au contrôle de légalité le 17 mars 2021. Le moyen tiré du défaut de transmission de la décision attaquée au contrôle de légalité doit ainsi être écarté.

14. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. ".

15. D'une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du programme local de l'habitat (PLH) modifié en février 2015 que l'un de ses objectifs est l'atteinte du seuil de 25% de logements sociaux parmi les résidences principales en 2025 et 30% de logement sociaux existants et financés en 2030. Il en ressort également que l'action 1.2.4. " Poursuivre l'acquisition par la Ville et les bailleurs sociaux de terrains et d'immeubles privés " de ce plan prévoit la mise en œuvre du droit de préemption urbain pour atteindre ces objectifs. La circonstance que le projet litigieux porte sur deux locaux commerciaux est sans incidence sur le respect des dispositions précitées qui fixe un objectif de seuil de logements sociaux à atteindre, dès lors qu'aucune disposition législative et réglementaire ne fait obstacle à la préemption de locaux commerciaux, lesquels peuvent être transformés en logements et que l'opération litigieuse a précisément pour but d'augmenter la capacité de logements sociaux à Paris.

16. D'autre part, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

17. Il ressort des pièces du dossier que la Ville de Paris a fait procéder à une étude de la faisabilité du projet envisagé par la société Aximo, opérateur de logement social, qui a réalisé une visite des lieux le 2 mars 2021. Il ressort de cette étude technique que les parties privatives préemptées, à savoir les locaux commerciaux devront faire l'objet de travaux pour un coût de 277 440 euros. En outre, la décision attaquée précise que l'exercice du droit de préemption a pour objectif de " réaliser dans l'immeuble un programme de trois logements locatifs sociaux et deux locaux commerciaux ". La circonstance que les requérants jugent l'ampleur de cette opération trop peu importante dès lors qu'elle ne porte que sur deux " petits lots " de copropriété est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. Ainsi, la Ville de Paris justifie de la réalité du projet de l'opération et la nature de ce projet apparaît dans la décision de préemption.

18. Il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision de préemption du 17 mars 2021 est entachée d'une erreur de droit.

19. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la société " Groupe Téomime " tendant à l'annulation de la décision attaquée, celles à fin d'injonction ainsi que celles tendant à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société " Groupe Téomime " est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société " Groupe Téomime " et à la maire de Paris.

Délibéré après l'audience du 31 mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Simonnot, président,

M. Grandillon, premier conseiller,

M. Paret, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2023.

Le rapporteur,

F. BLe président,

J.-F. SIMONNOT

La greffière,

S. RAHMOUNI

La République mande et ordonne à la maire de Paris en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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