Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2310613

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 11 mai 2023, l'association du foyer de Charonne, représentée par la Selas Oyat, demande au tribunal :

1°) sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de la décision du 16 mars 2023 par laquelle la maire de la ville de Paris a exercé le droit de préemption sur l'ensemble immobilier situé 123, boulevard de Charonne dans le 11ème arrondissement de Paris et en conséquence, autorisé la cession au bénéfice de l'association du Foyer de Charonne ;

2°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est présumée compte tenu de l'objet de la décision de préemption et de ses effets vis-à-vis de sa qualité d'acquéreur évincé ; la présomption d'urgence ne peut pas, en l'espèce, être renversée ;

- il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée ; elle est entachée d'incompétence ; le maire d'arrondissement n'a pas formulé d'avis préalablement à l'édiction de la décision litigieuse ; la décision n'est pas motivée ; les dispositions de l'article L. 213-2 alinéa 6 du code de l'urbanisme ont été méconnues ; la décision de préemption n'a pas été transmise au représentant de l'Etat en méconnaissance des dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales ; la décision attaquée ne respecte pas les conditions de la vente que le titulaire du droit de préemption est pourtant tenu d'accepter ; l'exercice du droit de préemption de la ville de Paris se fonde sur un motif incompatible avec les conditions de la vente.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 mai 2023, la ville de Paris, représentée par la SCP Foussard-Froger, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de l'association du foyer de Charonne la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas satisfaite ;

- aucun des moyens invoqués n'est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Par une requête n° 2310611, enregistrée le 11 mai 2023, l'association du foyer de Charonne demande l'annulation de la décision du 16 mars 2023.

Le président du tribunal a désigné Mme Le Roux, vice-présidente de section, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Le Roux,

- et les observations de Me Marroni, représentant l'association du foyer de Charonne, et de Me Froger, représentant la ville de Paris.

Considérant ce qui suit :

1. Par acte du 19 décembre 2022, l'association des foyers de jeunes a consenti à l'association du foyer de Charonne une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé au 123 boulevard de Charonne, dans le 11ème arrondissement de Paris, pour un montant de 3 200 000 euros. Cet immeuble est affecté à l'usage d'un foyer pour étudiants. Une déclaration d'intention d'aliéner de ce bien a été reçue le 20 janvier 2023 par la ville de Paris. La maire de Paris, par une décision du 16 mars 2023, notifiée à l'acquéreur le 17 mars 2023, a décidé d'acquérir l'ensemble immobilier au prix de 3 200 000 euros en valeur occupée en précisant qu'elle souhaitait réaliser une résidence sociale. L'association du foyer de Charonne demande la suspension de cette décision.

Sur les conclusions aux fins de suspension :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

3. Il résulte de ces dispositions que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci en demande la suspension. Elle peut cependant être levée lorsque la personne qui exerce le droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a justifié l'exercice du droit de préemption. Ni la saisine du juge des référés près deux mois après la décision du 16 mars 2023 ni la circonstance invoquée par la ville de Paris d'un déficit de logements sociaux dans le 11ème arrondissement par rapport au seuil de 25% fixé par l'article L. 320-5 du code de la construction et de l'habitation ne sont suffisantes pour renverser la présomption d'urgence.

En ce qui concerne les moyens de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision du 16 mars 2023 :

4. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ". Aux termes de l'article R. 213-8 du même code : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; / c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Dans le cas d'une vente envisagée moyennant le versement d'une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction doivent respecter les conditions de paiements proposées par le vendeur. Toutefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. ".

5. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de la note annexée à la déclaration d'intention d'aliéner, que la vente envisagée entre l'association des foyers de jeunes et l'association du foyer de Charonne comportait des restrictions imposées par le vendeur quant à l'usage que le bénéficiaire pourrait faire de l'ensemble immobilier situé au 123, boulevard de Charonne en prévoyant le maintien de la gestion d'un foyer étudiant au sein de l'immeuble. Ces restrictions constituaient une condition au sens des dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l'urbanisme qui devait être respectée par la ville de Paris, titulaire du droit de préemption. La ville de Paris soutient, en défense, que cette condition ne lui serait pas opposable dès lors qu'elle figure dans un acte de droit privé et qu'un objectif d'intérêt général, sans toutefois le préciser, commanderait de ne pas la respecter. Toutefois, sous réserve d'une condition qui méconnaîtrait une règle d'ordre public, les dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l'urbanisme n'opèrent aucune distinction entre les conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption et celles qu'il pourrait s'abstenir d'observer. Enfin, la ville de Paris ne peut sérieusement soutenir qu'elle remplit la condition tenant à l'usage de l'immeuble imposé par le vendeur, une résidence sociale n'ayant pas les mêmes caractéristiques qu'un foyer pour étudiants. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que la décision de préemption du 16 mars 2023 méconnaît les dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l'urbanisme est de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à sa légalité.

6. En revanche, et pour l'application de l'article L. 600-4-1, aucun des autres moyens invoqués par l'association requérante n'apparaît propre à créer, en l'état de l'instruction, un tel doute.

7. L'association du foyer de Charonne n'en est pas moins fondée à demander la suspension de l'exécution de la décision du 16 mars 2023 portant exercice du droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier situé 123, boulevard de Charonne dans le 11ème arrondissement de Paris.

Sur les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Il y a lieu de mettre à la charge de la ville de Paris, sur le fondement de ces dispositions, le versement à l'association du foyer de Charonne d'une somme de 1 500 euros en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens. Ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'association du foyer de Charonne les frais exposés par la ville de Paris et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 16 mars 2023 portant exercice du droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier situé 123, boulevard de Charonne dans le 11ème arrondissement de Paris est suspendue.

Article 2 : La ville de Pairs versera à l'association du foyer de Charonne la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à l'association du foyer de Charonne et à la ville de Paris.

Fait à Paris, le 2 juin 2023.

Le juge des référés,

M.-O. Le Roux

La greffière,

I. Szymanski

La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.