Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 juin 2023 et 26 septembre 2024, la SAS CR Capital SICAV, représentée par Me Jourdan, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 9 mai 2023 par lequel la maire de Paris a opposé un sursis à statuer pour une durée de deux ans sur sa déclaration préalable, enregistrée sous le n° DP 075 104 23 V0135 et déposée le 28 avril 2023, ayant pour objet le changement de destination de deux bureaux en hébergement touristique au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 3 rue de Mornay dans le 4ème arrondissement de Paris ;
2°) d’enjoindre à la maire de Paris d’autoriser le changement de destination faisant l’objet de la déclaration préalable déposée le 28 avril 2023 ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société requérante soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
- la décision attaquée est insuffisamment motivée ;
- elle est entachée d’erreurs de droit et d’appréciation dès lors que le projet, qui est conforme aux orientations du projet d’aménagement et de développement durables du futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris, ne compromet pas son exécution ;
- elle se fonde sur le futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris qui ne pouvait prévoir une interdiction générale et absolue de créer des hébergements touristiques dans un vaste secteur de Paris sans méconnaître les articles 9, 10 et 15 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juillet 2024, la Ville de Paris, représentée par Me Santoni, conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à ce que la société requérante lui verse une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que M. B... A... n’a pas qualité et capacité d’ester en justice au nom de la société requérante ;
- à titre subsidiaire, les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 27 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 14 octobre 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C...,
- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,
- et les observations de Me Santoni pour la Ville de Paris.
Considérant ce qui suit :
1. La société CR Capital SICAV a déposé le 28 avril 2023 une déclaration préalable, enregistrée sous le n° DP 075 104 23 V0135, pour le changement de destination de deux bureaux de 190 m2 en hébergement touristique au rez-de-chaussée d’un immeuble situé 4 rue Mornay dans le 4ème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 9 mai 2023, la maire de Paris a sursis à statuer sur cette déclaration préalable pour une durée de deux ans. La société CR Capital SICAV demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne la légalité externe :
2. Aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « (…) Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans (…) ».
3. En l’espèce, l’arrêté litigieux se réfère aux dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, qui fonde le sursis à statuer, et fait référence à la procédure de révision du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris. Il précise, après avoir visé la nature et la situation du projet de la société requérante, que ce dernier méconnaît l’orientation du projet d’aménagement et de développement durables visant à limiter le développement de l’offre de meublés touristiques, ainsi que les dispositions de l’avant-projet de règlement du futur plan local d’urbanisme qui prévoit d’interdire le changement de sous-destination « bureau » vers la sous-destination « hébergements touristiques » sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination « habitation », ainsi que la création de locaux relevant de la sous-destination « hébergements touristiques » dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques. Il conclut que le projet faisant l’objet de la déclaration préalable compromet l’exécution du futur plan. L’arrêté attaqué comprend ainsi les considérations de droit et de fait sur lesquelles il se fonde. Le moyen tiré de son insuffisante motivation doit, dès lors, être écarté.
En ce qui concerne la légalité interne :
4. Aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles L. 121-22-3, L. 121-22-7, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. (…) Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. (…) » Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « L'autorité compétente mentionnée à l'article L. 153-8 prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l'article L. 103-3. / La délibération prise en application de l'alinéa précédent est notifiée aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9. / L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. » En application de ces dispositions, un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.
Sur l’exception d’illégalité du futur plan local d’urbanisme :
5. La société requérante, qui demande l’annulation par la voie de l’exception du futur plan local d’urbanisme de Paris, doit être regardée comme soulevant un moyen tiré de l’exception d’illégalité de ce futur règlement en ce qu’il interdit la création d’hébergements touristiques dans un vaste secteur de Paris en méconnaissance des articles 9, 10 et 15 de la directive du 12 décembre 2006.
6. En premier lieu, aux termes de l’article 9 de la directive du 12 décembre 2006 susvisée : « Régimes d’autorisation / 1. Les États membres ne peuvent subordonner l’accès à une activité de service et son exercice à un régime d’autorisation que si les conditions suivantes sont réunies : a) le régime d’autorisation n’est pas discriminatoire à l’égard du prestataire visé ; b) la nécessité d’un régime d’autorisation est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général ; c) l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle (….). » Aux termes de l’article 10 de cette directive : « Conditions d’octroi de l’autorisation / 1. Les régimes d’autorisation doivent reposer sur des critères qui encadrent l’exercice du pouvoir d’appréciation des autorités compétentes afin que celui-ci ne soit pas utilisé de manière arbitraire. / 2. Les critères visés au paragraphe 1 sont : a) non discriminatoires ; b) justifiés par une raison impérieuse d’intérêt général ; c) proportionnels à cet objectif d’intérêt général ; d) clairs et non ambigus ; e) objectifs ; f) rendus publics à l’avance ; g) transparents et accessibles. (…) ».
7. L’exploitation d’un meublé de tourisme dans des zones géographiques déterminées, fixées par le futur plan local d’urbanisme de Paris, procède non d’un acte formel obtenu à l’issue d’une démarche que les prestataires de service auraient été tenus d’effectuer à cette fin, mais de l’approbation par le conseil municipal de règles d’application générale qui figurent dans ledit plan. Il s’ensuit que les articles 9 et 10 de la directive 2006/123, relatifs aux régimes d’autorisation, sont inapplicables à cette réglementation. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces articles doit ainsi être écarté comme inopérant.
8. En second lieu, selon l’article 15 de la directive du 12 décembre 2006 susvisée : « Exigences à évaluer / 1. Les États membres examinent si leur système juridique prévoit les exigences visées au paragraphe 2 et veillent à ce que ces exigences soient compatibles avec les conditions visées au paragraphe 3. Les États membres adaptent leurs dispositions législatives, réglementaires ou administratives afin de les rendre compatibles avec ces conditions. / 2. Les États membres examinent si leur système juridique subordonne l’accès à une activité de service ou son exercice au respect de l’une des exigences non discriminatoires suivantes : / a) les limites quantitatives ou territoriales sous forme, notamment, de limites fixées en fonction de la population ou d’une distance géographique minimum entre prestataires ; (…) / 3. Les États membres vérifient que les exigences visées au paragraphe 2 remplissent les conditions suivantes : a) non-discrimination : les exigences ne sont pas directement ou indirectement discriminatoires en fonction de la nationalité ou, en ce qui concerne les sociétés, de l’emplacement de leur siège statutaire ; / b) nécessité : les exigences sont justifiées par une raison impérieuse d’intérêt général ; c) proportionnalité : les exigences doivent être propres à garantir la réalisation de l’objectif poursuivi, ne pas aller au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif et d’autres mesures moins contraignantes ne doivent pas permettre d’atteindre le même résultat. (…) » Il résulte de ces dispositions que l’article 15 n’interdit pas aux auteurs des plans locaux d’urbanisme de restreindre sur le territoire couvert par le plan les zones ou secteurs dans lesquels les activités commerciales et de services seront autorisées, à la condition de respecter les conditions de non-discrimination, de proportionnalité et de nécessité au regard d’une raison impérieuse d’intérêt général.
9. Il ressort des pièces du dossier que, si le secteur d’encadrement des hébergements touristiques où le futur règlement du plan local d’urbanisme de Paris prévoit l’interdiction des meublés de tourisme, couvre l’ensemble des onze premiers arrondissements de la Ville, cela ne représente que 32 % de la surface de la zone UG et ne revêt, ainsi, pas un caractère général et absolu. En outre, cette limite a été choisie en retenant les arrondissements comportant des îlots accueillant plus de 75 meublés touristiques déclarés pour 1000 résidences principales, ce que ne conteste pas la société requérante. Par ailleurs, cet encadrement est justifié et proportionné aux objectifs d’intérêt général visant à favoriser l’accès au logement en limitant les tensions sur le marché de l’immobilier. A cet égard, les orientations du projet d’aménagement et de développement durables ainsi que le projet du futur règlement du plan local d’urbanisme reposent sur des études réalisées par l’association Apur qui fait état du lien existant entre la tension du marché de l’achat et du locatif à Paris et l’explosion ces dernières années de la location de meublés touristiques. Il ressort de ces études, ainsi que du projet de rapport de présentation, qu’en 2020, 65 000 logements étaient proposés en location sur la seule principale plateforme en ligne, sachant que, dans 87 % des cas, le logement entier est mis à la location. En 2023, environ 25 000 logements à Paris sont consacrés à une activité permanente d’hébergement touristique et, ainsi, détournés du marché traditionnel. S’il n’est pas contesté que l’hébergement touristique n’est pas à lui seul à l’origine des tensions sur le marché immobilier, il en constitue une source essentielle et en progression. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’interdiction d’hébergements touristiques dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques serait discriminatoire, non nécessaire et disproportionnée en méconnaissance de l’article 15 de la directive du 12 décembre 2006.
Sur les moyens tirés des erreurs de droit et d’appréciation :
10. La société requérante a déposé une déclaration préalable pour le changement de destination de deux bureaux d’une superficie de 190 m2 en hébergement touristique au rez-de-chaussée d’un immeuble situé dans le 4ème arrondissement de Paris. Il ressort des pièces du dossier que, à la date de l’arrêté litigieux, la procédure de révision du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris avait donné lieu à l’établissement des orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables selon lesquelles figure la volonté de faire du logement un moteur d’inclusion, notamment en développant un parc de logements qualitatifs et non excluant. Si la société requérante fait à cet égard valoir que son projet n’a pas pour objet de soustraire du marché immobilier des locaux actuellement affectés à de l’habitation, une des orientations vise spécifiquement à endiguer les dynamiques d’exclusion et de spéculation immobilière, notamment en réduisant la vacance et en s’opposant aux meublés touristiques. L’avant-projet de règlement du futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris a, en conséquence, notamment prévu d’interdire dans la zone UG le changement de sous-destination « bureau » vers la sous-destination « hébergements touristiques » sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination « habitation », ainsi que la création de locaux relevant de la sous-destination « hébergements touristiques » dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques. Or, la société requérante ne conteste pas que son projet est situé dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques et que le terrain d’assiette comprend des logements. En outre, le changement de destination demandé, bien qu’il constitue un projet relativement modeste à l’échelle de la Ville de Paris, est en contradiction directe avec le parti pris d’urbanisme, qui touche plusieurs arrondissements de Paris et est donc susceptible de concerner un grand nombre de projets. En 2023 et 2024, la Ville de Paris a ainsi opposé dans ce secteur 574 sursis à statuer à des demandes de changement de destination de bureaux vers l’hébergement touristique, représentant au total plus de 68 330 m2 de locaux de bureaux. Enfin, si la société requérante fait valoir que ce sursis à statuer met en péril la poursuite des travaux qu’elle a engagés pour la surélévation du bâtiment existant afin d’y créer trois nouveaux logements, cette circonstance est sans incidence sur la légalité de l’arrêté litigieux. Par suite, et dès lors que la règle en cause, même à l’état de projet, était clairement définie à la date de la décision attaquée et aurait nécessairement conduit la maire à s’opposer à la déclaration préalable en litige, le changement de destination demandé par la société CR Capital SICAV était de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Par suite, le sursis à statuer du 9 mai 2023 n’est entaché ni d’une erreur de droit, ni d’une erreur d’appréciation.
11. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que la société requérante n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 9 mai 2023. Les conclusions à fin d’annulation doivent donc être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions à fin d’injonction.
Sur les frais liés au litige :
12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la société requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
13. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la société CR Capital SICAV la somme de 1 800 euros à verser à la Ville de Paris sur le fondement des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société CR Capital SICAV est rejetée.
Article 2 : La société CR Capital SICAV versera à la Ville de Paris la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS CR Capital SICAV et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 22 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Nathalie Amat, présidente,
M. Gaël Raimbault, premier conseiller,
Mme Sybille Mareuse, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.
La rapporteure,
signé
S. C...
La présidente,
signé
N. Amat
La greffière,
signé
L. Thomas
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.