Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 13 juillet 2023, 5 avril, 24 juin et 14 novembre 2024, Mme C... A..., représentée par Me Jobelot, demande au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 5 juin 2023 par laquelle la maire de Paris s’est opposée à la déclaration préalable enregistrée sous le n° DP 075 103 23 V0135 déposée en vue de la transformation d’un local commercial situé 8 au 10 rue Blondel et 7 au 9 rue Apolline dans le 3ème arrondissement de Paris en meublé de tourisme ;
2°) d’enjoindre à la maire de Paris de délivrer l’autorisation sollicitée sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ou à titre subsidiaire de réexaminer sa demande dans un délai de 15 jours sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’arrêté litigieux a été pris par une autorité incompétente ;
- il est entaché d’une insuffisance de motivation ;
- il est entaché d’une erreur de droit ;
- il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 avril, 7 mai et 15 octobre 2024, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par Mme A... ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 18 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 6 décembre 2024.
Par une lettre du 16 septembre 2025, les parties ont été informées, par application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement à intervenir est susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de la méconnaissance du champ d’application de la loi par l’application, par la décision contestée, des alinéas trois à dix de l’article 2 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme qui ont été annulés par l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris n° 24PA00475 du 6 février 2025.
Par une lettre du 19 septembre 2025, la Ville de Paris a présenté ses observations au moyen d’ordre public.
Par une lettre du 19 septembre 2025, Mme A... a présenté ses observations au moyen d’ordre public.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code du tourisme ;
- le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme adopté par la délibération 2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 du Conseil de Paris ;
- la délibération n°2025 DLH DU DAE 106 des 8, 9, 10 et 11 avril 2025 portant modification du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Claux,
- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,
- et les observations de Me Drouet, représentant Mme A... et de Mme B..., représentant la Ville de Paris.
Considérant ce qui suit :
Mme A... a déposé le 8 avril 2023, une déclaration préalable, enregistrée sous le n° DP 075 103 23 V0135, afin d’obtenir l’autorisation de transformer un local commercial, situé 8 au 10 rue Blondel et 7 au 9 rue Apolline dans le 3ème arrondissement de Paris, en meublé de tourisme. Par un arrêté du 5 juin 2023, la maire de Paris s’est opposée à cette demande. Par la présente requête, Mme A... demande au tribunal d’annuler cet arrêté.
Sur le cadre juridique du litige :
2.
Aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme : « Les destinations de constructions sont : (…) 3° Commerce et activités de service (…) ». Aux termes de l’article R. 151-28 du même code : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes (…) 3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ; (…) ». Aux termes de l’article R. 421-14 du même code, « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : (…) c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…) ». Aux termes de l’article R. 421-17 du même code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : (…) b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27 ; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ; (…) ». Il ressort des dispositions précitées que les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme ne sont pas soumis à déclaration préalable.
3.
Il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de demande déposé par Mme A..., que l’opération prévue par la requérante a pour seul objectif de transformer un local à destination de commerce en un local destiné à l’hébergement touristique. En vertu de l’article R. 151-28 précité du code de l’urbanisme, ces deux sous-destinations relèvent de la destination « commerce et activités de service ». Or, en application de l’article R. 421-17 précité du code de l’urbanisme, un tel changement de sous-destination n’a pas à être précédé d’une déclaration préalable. En conséquence, il y a lieu de considérer que la demande Mme A..., présentée sous forme de déclaration préalable, constitue une demande d’autorisation de location d’un local à usage commercial en meublé de tourisme sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. En outre, la requérante a produit les éléments nécessaires à l’instruction d’une telle demande. Par ailleurs, la maire de Paris a, pour refuser la demande de la requérante, visé les articles L. 324-1-1 et R 324-1-4 et suivants du code de tourisme et a opposé uniquement des motifs tirés du non-respect des conditions fixées par le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme. Dans ces conditions, la décision litigieuse doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation de location prise sur le fondement du IV bis de l’article L. 324- 1- 1 du code du tourisme.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
D’une part, aux termes du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. ». Aux termes de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme : « La délibération mentionnée au premier alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 précise, sur le fondement d'une analyse de la situation particulière de la commune : / 1° Les principes de mise en œuvre des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ; / 2° Les critères utilisés pour délivrer l'autorisation prévue au même alinéa. Ces critères peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quartiers ou zones. ». Sur ce fondement, le conseil de Paris a adopté le 15 décembre 2021 le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme, dont l’article 2, dans sa rédaction applicable au litige, dispose aux onzième, douzième et treizième alinéa que : « La location d’un local tel que défini à l’article 1er en tant que meublé de tourisme est autorisée dans les conditions suivantes : (...) - La location ne doit pas entraîner de nuisances pour l’environnement urbain, appréciées notamment au vu : / a/ des caractéristiques envisagées du meublé de tourisme : surface, nombre de pièces, nombre maximum de personnes accueillies et moyens d’accès ; lorsque le local fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, l’absence de nuisance sera également appréciée selon la consistance de cet immeuble et de la localisation du meublé au sein de celui-ci. /b/ de la bonne insertion dans le tissu urbain, appréciée notamment au vu des caractéristiques du quartier. ».
Il ressort des termes de l’arrêté contesté que pour refuser la transformation du local commercial en cause en meublé de tourisme, la maire de Paris s’est tout d’abord fondée sur la circonstance qu’une telle modification entrainerait des nuisances pour l’environnement urbain au sens des alinéas précités du règlement municipal du 15 décembre 2021. La décision précise ainsi que ces nuisances sont constituées car « l’entrée n’étant pas indépendante, les personnes accueillies vont créer beaucoup de circulation dans les parties communes (arrivées et départs à toutes heures….) générant ainsi une surutilisation des locaux d’habitation (notamment les pièces humides, toilettes et salles de bain)et des parties communes (usure prématurée et importante, dégradations diverses)/ Les codes d’accès à l’immeuble vont être partagés avec de nombreuses personnes induisant problèmes de sécurisation de l’immeuble (risque d’intrusion, diffusion large des codes d’accès, non-respect des consignes de sécurité intérieure…) ».
Il ressort toutefois des pièces du dossier que le local commercial appartenant à Mme A..., d’une superficie de 100 m2 et qui a vocation à accueillir 8 personnes selon la demande d’autorisation, est situé au 1er étage d’un immeuble faisant partie d’un ensemble immobilier de 66 locaux dont 49 à usage d’habitation. Il ressort, également, des pièces du dossier, notamment des photos annexées à la demande d’autorisation, que le local est situé au-dessus d’un autre local commercial. Or, contrairement à ce qu’invoque la Ville de Paris, la seule circonstance que ce local ne dispose pas d’un accès indépendant est insuffisante pour établir que la circulation de ses occupants générera des nuisances sonores spécifiques pour les résidents ou sera de nature à altérer les parties communes. Par ailleurs, si la maire de Paris fait valoir que le local a déjà fait l’objet de locations et que les annonces mentionnent une capacité d’accueil de 11 ou 12 personnes et non de 8 personnes, ce seul élément ne permet pas de déduire nécessairement une surutilisation du local d’habitation, en particulier des pièces d’eau. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette location créerait, à elle seule, un risque spécifique de sécurisation de l’immeuble par la diffusion des codes d’accès aux touristes, notamment par rapport aux autres usages qui pourraient être faits de ce local. Dans ces conditions, et en l’absence de production d’éléments complémentaires, la maire de Paris doit être regardée comme ayant commis une erreur d’appréciation en refusant à la requérante, sur le fondement des dispositions précitées du règlement municipal de la Ville de Paris, l’autorisation de louer le local commercial en cause en tant que meublée de tourisme.
D’autre part, il ressort des pièces du dossier que pour prendre la décision contestée, la maire de Paris s’est également fondée sur la circonstance que la transformation de ce local commercial en meublé de tourisme contribuerait à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services et qu’elle devait, dès lors, être refusée en application des dispositions figurant du troisième au dixième alinéa de l’article 2 du règlement municipal du 15 décembre 2021, qui prohibent la rupture d’un tel équilibre. Toutefois, ces dispositions du règlement municipal, dans leur rédaction à la date de la décision contestée, ont été annulées, au motif de leur insuffisante précision, par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025, n° 24PA00475. Par suite, la Ville de Paris a méconnu le champ d’application de la loi en faisant application, dans la décision contestée, de ces dispositions du règlement municipal qui sont réputées n’avoir jamais existées.
Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, que la décision du 5 juin 2023 portant refus d’autorisation de louer un local commercial en meublé de tourisme doit être annulée.
Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :
Aux termes de l’article L. 911-2 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne à nouveau une décision après une nouvelle instruction, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision juridictionnelle, que cette nouvelle décision doit intervenir dans un délai déterminé. La juridiction peut également prescrire d'office l'intervention de cette nouvelle décision ». Aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire ».
L’article 2 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme a été modifié par une délibération du Conseil de Paris n°2025 DLH DU DAE 106 des 8, 9, 10 et 11 avril 2025. Cette modification constitue un changement de circonstances de droit postérieur à la décision attaquée. L’annulation prononcée implique dès lors seulement d’enjoindre à la Ville de Paris de réexaminer la demande d’autorisation de Mme A... dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. A cet égard, contrairement à ce que soutient la requérante, les dispositions précitées de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce dès lors que l’annulation prononcée porte sur un refus d’autorisation de location pris sur le fondement du code du tourisme et non sur un refus d’autorisation d’urbanisme. Enfin, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction de l’astreinte demandée.
Sur les frais liés au litige :
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté de la maire de Paris du 5 juin 2023 est annulé.
Article 2 : Il est enjoint à la Ville de Paris de réexaminer la demande d’autorisation sollicitée par Mme A..., dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La Ville de Paris versera à Mme A... la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme C... A... et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 23 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Stoltz-Valette, présidente,
M. Claux, premier conseiller,
M. Frieyro, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025.
Le rapporteur,
signé
JB. Claux
La présidente,
signé
A. Stoltz-Valette
La greffière,
signé
J. Iannizzi
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.