Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires complémentaires enregistrés les 2 octobre et 8 novembre 2024 et le 20 mars 2025, la SCI Montestreet représentée par Me Cloez, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 2 août 2024 par lequel la maire de Paris a procédé au retrait de la décision du 11 mai 2024 autorisant la location en meublé de tourisme d’un local commercial situé 42 rue de Chabrol dans le 10me arrondissement de Paris ;
2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente ;
- il est entaché d’un défaut de motivation ;
- il est entaché d’un vice de procédure ;
- il est entaché d’erreurs de faits et d’une erreur d’appréciation ;
- il est illégal en ce qu’il se fonde sur un règlement lui-même illégal ;
- il repose sur une disposition du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme qui a été annulée par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris n° 24PA00475 du 6 février 2025.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 mai 2025, la Ville de Paris, représentée par la SCP Foussard-Froger conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI Montestreet la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés et demande à titre subsidiaire à ce que le tribunal procède à une substitution de motif.
Par une ordonnance du 4 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 25 août 2025.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code du tourisme ;
- le code de l’urbanisme ;
- le décret n° 2021-757 du 11 juin 2021 relatif à la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme ;
- le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme adopté par la délibération 2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 du Conseil de Paris ;
- la délibération n°2025 DLH DU DAE 106 des 8, 9, 10 et 11 avril 2025 portant modification du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Claux,
- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,
- et les observations de Me D’Andrea, avocat de la SCI Montestreet et de Me Froger, avocat de la Ville de Paris.
Considérant ce qui suit :
La SCI Montestreet a déposé, le 11 mars 2024, une demande d’autorisation de location en meublé de tourisme d’un local commercial situé 42 rue de Chabrol dans le 10ème arrondissement à Paris (1er étage, lot n°9), qui a fait l’objet d’une décision tacite d’acceptation de la part de la Ville de Paris le 11 mai 2024. Par un arrêté du 2 août 2024, la maire de Paris a retiré cette décision d’acceptation. Par la présente requête, la société demande au tribunal d’annuler cette décision de retrait.
Sur le cadre juridique :
D’une part, aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme : « Les destinations de constructions sont : (…) 3° Commerce et activités de service (…) ». Aux termes de l’article R. 151-28 du même code : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes (…) 3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ; (…) ». Aux termes de l’article R. 421-14 du même code, « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : (…) c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…) ». Aux termes de l’article R. 421-17 du même code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : (…) b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27 ; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ; (…) ». Il ressort des dispositions précitées que les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme, ne sont pas soumis à déclaration préalable.
D’autre part, aux termes de l’article L. 231-1 du code des relations entre le public et l'administration : « Le silence gardé pendant deux mois par l'administration sur une demande vaut décision d'acceptation ».
Il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de demande déposé par la SCI Montestreet le 4 mars 2024, réceptionné le 11 mars suivant par les services de la Ville de Paris, que l’opération prévue par la requérante a pour seul objectif de transformer un local à destination de commerce en un local destiné à l’hébergement touristique. Or, en vertu de l’article R. 151-28 précité du code de l’urbanisme, ces deux sous-destinations relèvent de la destination « commerce et activités de service » et un tel changement de sous-destination n’a pas à être précédé d’une déclaration préalable en application de l’article R. 421-17 précité du code de l’urbanisme. En conséquence, ainsi qu’elle le précise au demeurant explicitement, la demande de la société ne visait qu’à l’obtention d’une autorisation de location d’un local à usage commercial en meublé de tourisme sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et ne constituait pas une déclaration préalable présentée sur le fondement du code de l’urbanisme. Ainsi, en application de l’article L. 231-1 du code des relations entre le public et l'administration, à l’issue du silence gardé pendant deux mois par l’administration, une décision implicite d’acception de cette demande d’autorisation est née le 11 mai 2025. Par suite, la décision litigieuse, doit être regardée comme une décision de retrait d’une autorisation tacite de location prise sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
D’une part, aux termes du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. ». Aux termes de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme : « La délibération mentionnée au premier alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 précise, sur le fondement d'une analyse de la situation particulière de la commune : / 1° Les principes de mise en œuvre des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ; / 2° Les critères utilisés pour délivrer l'autorisation prévue au même alinéa. Ces critères peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quartiers ou zones. ». Sur ce fondement, le conseil de Paris a adopté le 15 décembre 2021 le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme, dont l’article 2, dans sa rédaction applicable au litige, dispose aux onzième, douzième et treizième alinéa que : « La location d’un local tel que défini à l’article 1er en tant que meublé de tourisme est autorisée dans les conditions suivantes : (...) - La location ne doit pas entraîner de nuisances pour l’environnement urbain, appréciées notamment au vu : / a/ des caractéristiques envisagées du meublé de tourisme : surface, nombre de pièces, nombre maximum de personnes accueillies et moyens d’accès ; lorsque le local fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, l’absence de nuisance sera également appréciée selon la consistance de cet immeuble et de la localisation du meublé au sein de celui-ci. /b/ de la bonne insertion dans le tissu urbain, appréciée notamment au vu des caractéristiques du quartier. ».
D’autre part, l’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.
Il ressort des pièces du dossier que pour prendre la décision de retrait contestée, la maire de Paris s’est fondée sur la circonstance que la location en meublé de tourisme du local commercial en cause contribuerait à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services, au regard de la « densité de l’offre hôtelière existante (supérieure à 3 000 chambres par km2) » et « de la densité et de la diversité de l’offre commerciale du secteur appréciée notamment au vu de la présence d’une zone de redynamisation commerciale », et qu’elle devait, dès lors, être refusée en application des dispositions figurant du troisième au dixième alinéa de l’article 2 du règlement municipal du 15 décembre 2021 qui prohibent la rupture d’un tel équilibre. Toutefois, ainsi que le fait valoir la société requérante, ces dispositions du règlement municipal permettant à la Ville de Paris de refuser d’autoriser la location d’un local commercial en meublé de tourisme, en raison d’une rupture de l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services, ont été annulées, dans leur rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée, au motif de leur insuffisante précision, par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025, n° 24PA00475. Par suite, la Ville de Paris doit être regardée comme ayant commis une erreur de droit en faisant application, dans la décision contestée, de ces dispositions du règlement municipal qui sont réputées n’avoir jamais existées.
Pour établir que la décision de retrait attaquée était légale, la Ville de Paris invoque, dans son mémoire en défense communiqué au requérant, un autre motif, tiré de ce que la location de ce local en meublé de tourisme entrainerait des nuisances pour l’environnement urbain au sens des alinéas précités du règlement municipal du 15 décembre 2021. Elle relève que le local en cause d’une surface de 75 m2 comportant 4 pièces et pouvant accueillir jusqu’à 5 personnes, est situé au 1er étage d’un bâtiment en fond de cour comprenant onze locaux d’habitation. Si elle affirme que les allers et venues des occupants dans la cour intérieure à toute heure du jour ou de la nuit seront particulièrement importantes et gênantes pour les habitants de l’immeuble, elle n’apporte toutefois aucun élément au soutien de ses allégations et ne peut dès lors être regardée, par cette seule affirmation, comme établissant la réalité des nuisances à l’environnement urbain qu’elle invoque. Ce nouveau motif ne pouvant fonder la décision de retrait en litige, il n’y a dès lors pas lieu de procéder à la substitution de motif demandée.
Il ressort de ce qui précède que l’arrêté du 2 août 2024 portant retrait de la décision tacite d’acceptation de la demande de location du local commercial de la SCI Montestreet en meublé de tourisme doit être annulé, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête.
Sur les frais liés au litige :
10. D’une part, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la Ville de Paris sur le même fondement.
11. D’autre part, la présente instance n’ayant pas donné lieu à des dépens, les conclusions présentées à ce titre par la société requérante doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté de la maire de Paris du 2 août 2024 est annulé.
Article 2 : La Ville de Paris versera à la SCI Montestreet la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Montestreet et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 10 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Stoltz-Valette, présidente,
M. Claux, premier conseiller.
M. Frieyro, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025.
Le rapporteur,
signé
JB. Claux
La présidente,
signé
A. Stoltz-Valette
La greffière,
signé
J. Iannizi
La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.