Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 9 octobre 2025, la société Bolt Immo, représentée par Me Tillenayagane, demande à la juge des référés, saisie sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 31 juillet 2025 par lequel le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris a déclaré insalubre à titre remédiable le logement situé au 5ème étage, couloir gauche en sortant de l’ascenseur, porte no 5 de l’immeuble sis 3 boulevard Victor, dans le 15ème arrondissement de Paris, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat les entiers dépens et la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
Sur l’urgence :
- les prescriptions que comporte l’arrêté litigieux entraînent pour elle des conséquences économiques immédiates et particulièrement lourdes et crée une situation de déséquilibre financier immédiat et manifeste ;
- l’arrêté litigieux, qui suspend le paiement du loyer, entraine la perte immédiate de la seule entrée de trésorerie permettant d’assurer le remboursement du prêt contracté pour l’acquisition du logement et sa rénovation, ce qui compromet sa capacité à honorer ses engagements financiers ;
- il emporte l’obligation d’assurer le relogement de l’occupant dans un logement de substitution et de verser, le cas échéant, une indemnité équivalente à trois mois de loyer, alors que les loyers pratiqués dans le 15ème arrondissement de Paris pour des surfaces comparables ainsi que les frais initiaux liés à la conclusion du bail de substitution, avec un dépôt de garantie, vont occasionner une charge d’un montant plusieurs fois supérieur au loyer perçu pour le logement litigieux, d’autant qu’elle est privée des ressources de ce loyer ;
- il prescrit la réalisation de travaux lourds et particulièrement onéreux, notamment le remplacement des fenêtres, classées au titre des monuments historiques, remplacement qui a été estimé par un devis du 1er octobre 2025 à plus de 15 000 euros hors taxes, alors qu’elle est privée de ressources locatives, qu’elle doit reloger le locataire et qu’elle doit rembourser son prêt bancaire ;
- il prescrit la réalisation de ces travaux dans un délai de trois mois, délai excessivement court et matériellement irréaliste pour des travaux de cette ampleur ; en effet, la nature même des interventions prescrites implique l’obtention préalable de l’autorisation du syndicat de copropriété et la validation par l’architecte des bâtiments de France ainsi que des délais incompressibles de fabrication pour les menuiseries classées, en recourant à des entreprises spécialement habilitées ; en outre, le non-respect de ce délai l’expose à une astreinte journalière, voire à une exécution d’office des travaux à ses frais, ce qui constitue un poids financier supplémentaire ;
- elle se trouve confrontée simultanément à la perte de ses loyers et à des charges de relogement largement supérieures à ses revenus antérieurs ainsi qu’à des décaissements massifs pour la réalisation des travaux prescrits, tout en demeurant tenue d’honorer les échéances de son prêt bancaire ;
Sur l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux :
- l’arrêté litigieux est entaché de vices de procédures substantiels, dès lors que le principe du contradictoire a été méconnu et que l’architecte des bâtiments de France n’a pas été consulté préalablement, en méconnaissance de l’article R. 511-4 du code de la construction et de l’habitation ;
- il prescrit une ventilation mécanique contrôlée en méconnaissance d’une impossibilité technique et patrimoniale, déjà constatée par l’architecte des monuments historiques et par une décision de justice devenue définitive ;
- il est entaché d’une appréciation matériellement inexacte de la situation, laquelle est constitutive d’une erreur de fait, dès lors qu’il prescrit des travaux de reprise des canalisations d’eaux usées déjà effectués.
Par un mémoire en défense enregistré le 20 octobre 2025, le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- la requête est irrecevable, dès lors qu’elle est tardive,
- la condition d’urgence n’est pas remplie,
- la société requérante ne justifie d’aucun moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux.
Vu :
- les autres pièces du dossier,
- la requête n° 2529039 par laquelle la société requérante demande l’annulation de l’arrêté litigieux.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation,
- le code de la santé publique,
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Marzoug pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique tenue le 21 octobre 2025, en présence de Mme Bak-Piot, greffière d’audience, Mme Marzoug a lu son rapport et entendu :
- les observations de Me Tillenayagane, représentant la société Bolt Immo, laquelle a fait valoir que la requête en référé-suspension n’était pas tardive, dès lors que la requête au fond par laquelle la société requérante demande l’annulation de l’arrêté litigieux a été enregistrée dans le délai de recours contentieux, a indiqué que le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris ne démontre pas que la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté d’insalubrité a été respectée, dès lors qu’il ne produit pas l’avis de réception du courrier joint au mémoire en défense et a repris les moyens invoqués dans la requête.
La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.
Considérant ce qui suit :
La société Bolt Immo est propriétaire, depuis le 7 juin 2023, d’un logement situé au 5ème étage, couloir gauche en sortant de l’ascenseur, porte no 5 de l’immeuble sis 3 boulevard Victor, dans le 15ème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 31 juillet 2025, pris sur proposition du service technique de l’habitat (STH) de la Ville de Paris, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a déclaré insalubre à titre remédiable ce logement et a mis en demeure la société Bolt Immo de réaliser des travaux dans un délai de trois mois, d’assurer l’hébergement temporaire de l’occupant du logement pendant le temps des travaux et a suspendu le loyer dû par cet occupant à compter du premier jour du mois suivant la notification du présent arrêté et jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée. La société Bolt Immo demande à la juge des référés, saisie sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, d’ordonner la suspension de l’exécution de cet arrêté du 31 juillet 2025.
Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. (…) ».
Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation : « L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (…) 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation ; / 4° L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. (…) ».
L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre, à un intérêt public ou à d’autres intérêts privés individuels ou collectifs légitimes. Il appartient au juge des référés d’apprécier globalement et concrètement, compte tenu des éléments fournis par le requérant et des différents intérêts en présence, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue.
Pour justifier de la condition d’urgence exigée par les dispositions précitées du code de justice administrative, la société Bolt Immo soutient que le cumul des prescriptions que comporte l’arrêté litigieux engendre pour elle des conséquences financières immédiates et particulièrement lourdes et compromet sa capacité à honorer ses engagements financiers, notamment en la privant de sa seule entrée de trésorerie que constitue le loyer du logement litigieux. Toutefois, la société Bolt Immo n’établit pas la réalité de ses allégations, dès lors que, comme le fait valoir le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris dans son mémoire en défense, elle ne les assortit d’aucune pièce comptable montrant l’absence de trésorerie et d’autres sources de revenus. En outre, à supposer même ces allégations établies, il résulte de l’instruction que, par un jugement du 30 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par l’occupant du logement litigieux, lequel loue ce logement depuis le 30 août 2001, a enjoint à l’ancienne propriétaire du logement, à laquelle la société Bolt Immo s’est substituée à compter du 7 juin 2023, date à laquelle elle a acquis le logement, d’effectuer un certain nombre de travaux qui auraient permis d’éviter le prononcé de l’arrêté litigieux. Dans ces conditions, alors que l’obligation d’effectuer des travaux était connue de la société Bolt Immo dès l’acquisition du logement et que cette dernière n’a effectué aucuns travaux malgré une assignation, à la requête de l’occupant, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 novembre 2024 à fin, notamment, de voir exécuter le jugement du 30 août 2021, la société requérante doit être regardée comme s’étant placée elle-même dans la situation d’urgence qu’elle déplore. Dans ces conditions, la société Bolt Immo ne peut être regardée comme justifiant d’une situation d’urgence au sens de l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer ni sur la fin de non-recevoir opposée en défense ni sur l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux, la requête de la société Bolt Immo doit être rejetée en toutes ses conclusions.
O R D O N N E :
Article 1er : La requête de la société Bolt Immo est rejetée.
Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Bolt Immo et à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées.
Copie en sera adressée au préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris.
Fait à Paris, le 7 novembre 2025.
La juge des référés,
S. Marzoug
La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne ou à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.