Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 9 janvier 2024, le 23 septembre 2025, et le 5 janvier 2026, ce dernier non communiqué, la SCI Euro-Land, représentée par son gérant M. B... A..., demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler le certificat d’urbanisme opérationnel négatif n° CU 27664 22 A0003 du 12 avril 2023 par lequel le maire de la commune du Tronquay a déclaré non réalisable l’opération de construction d’une maison d’habitation sur un terrain cadastré C 539 ;
2°) d’enjoindre au maire de la commune du Tronquay de lui délivrer un certificat d’urbanisme opérationnel déclarant l’opération réalisable.
Elle soutient que :
- la requête n’est pas tardive dès lors qu’elle a présenté un recours gracieux dans le délai de deux mois suivant la notification du certificat d’urbanisme, prorogeant le délai de recours contentieux ;
- la décision attaquée est insuffisamment motivée ;
- elle est fondée sur une carte communale entachée d’illégalité en tant qu’elle classe la parcelle en zone non constructible, dès lors que la parcelle constituant une dent creuse doit être considérée comme constructible en application de la loi ALUR ;
- elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’il n’existe aucun problème de sécurité et de salubrité eu égard à la largeur de cinq mètres du chemin d’accès et de la réalisation future d’une aire de retournement à l’intérieur de la parcelle, que le lieu n’est pas classé, ni n’est un site protégé, qu’il n’existe pas de projet d’intérêt général, et que la zone est viabilisée, urbanisée et habitée ;
- elle méconnait le principe de sécurité juridique dès lors qu’elle remet en cause une situation précédemment tolérée sans évolution réglementaire ou technique notable.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 1er juillet 2025, et le 23 décembre 2025, ce dernier non communiqué, la commune du Tronquay, représentée par Me Vermont, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. B... A... en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable dès lors qu’elle a été présentée le 9 janvier 2024, soit plus de deux mois après la naissance d’une décision implicite de rejet du recours gracieux ;
- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Delacour,
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique,
- les observations de M. A..., gérant de la SCI Euro-Land.
- les observations de Me Alphonse, substituant Me Vincent, représentant la commune du Tronquay.
Considérant ce qui suit :
Le 15 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Euro-Land, propriétaire de la parcelle cadastrale C539 d’une superficie de 1 500 m² située 11 route de la Haye sur le territoire de la commune du Tronquay a sollicité, par l’intermédiaire de la SELARL Euclyd-Eurotop, la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel en vue de la réalisation d’une maison d’habitation. Par un certificat d’urbanisme opérationnel négatif du 12 avril 2023, le maire de la commune du Tronquay a déclaré l’opération envisagée non réalisable. Par un courrier du 15 juin 2023, reçu le 21 juin suivant, la SCI Euro-Land a exercé un recours gracieux à l’encontre de ce certificat d’urbanisme. Le silence de la commune sur cette demande a fait naître une décision implicite de rejet. Par la présente requête, elle demande au tribunal d’annuler le certificat d’urbanisme du 12 avril 2023.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne le moyen tiré de l’insuffisance de motivation :
Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / (…) ». Selon l’article R*410-14 du même code : « Dans les cas prévus au b de l'article L. 410-1, lorsque la décision indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, ou lorsqu'elle est assortie de prescriptions, elle doit être motivée. ».
Le certificat d’urbanisme attaqué comporte les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement et fait référence en particulier aux dispositions des articles L. 410-1 et R. 410-1 et suivants ainsi que de l’article L. 161-4 du code de l’urbanisme, à la carte communale approuvée le 20 avril 2004 et révisée le 1er décembre 2008 ainsi qu’au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du département de l’Eure approuvé par arrêté préfectoral du 1er mars 2017. Il relève également que le terrain objet du projet se trouve en zone non constructible de la carte communale et que le projet consistant en une construction d’une maison d’habitation n’est pas conforme aux constructions autorisées en zone non constructible. Il précise enfin, d’une part, que la largeur de la parcelle C 542 servant d’accès commun à plus d’un lot bâti présentant une largeur de 5 mètres qui n’est pas suffisante pour garantir un accès conforme à la réglementation, d’autre part, que la zone d’accès commun se présente en impasse de 83 mètres de long sans aire de retournement. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisante motivation du certificat d’urbanisme doit être écarté.
En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la carte communale :
Aux termes de l’article L. 164-1 du code de l’urbanisme : « I.-La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception : 1° De l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ainsi que de l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant ; 2° Des constructions et installations nécessaires : a) A des équipements collectifs ; b) A l'exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production ; c) A la mise en valeur des ressources naturelles ; d) Au stockage et à l'entretien du matériel des coopératives d'utilisation de matériel agricole. / (…) ». Selon l’article L. 101-2 du code précité : « Dans le respect des objectifs du développement durable, l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : 1° L'équilibre entre : a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ; b) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; d) La sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration du patrimoine culturel ; (…) 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l'ensemble des modes d'habitat, d'activités économiques (…) ». Aux termes de l’article L. 161-3 du même code : « La carte communale respecte les principes énoncés aux articles L. 101-1 et L. 101-2. / Elle est compatible avec les documents énumérés à l'article L. 131-4 ».
D’une part, si dans le cadre de la contestation d'un acte réglementaire par voie d'exception à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure prise pour son application ou dont il constitue la base légale, la légalité des règles fixées par l’acte réglementaire, la compétence de son auteur et l’existence d’un détournement de pouvoir peuvent être utilement critiquées, il n’en va pas de même des conditions d’édiction de cet acte, les vices de forme et de procédure dont il serait entaché ne pouvant être utilement invoqués que dans le cadre du recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’acte réglementaire lui-même et introduit avant l’expiration du délai de recours contentieux. Dès lors, le moyen tiré du caractère irrégulier de la procédure de révision de la carte communale en l’absence de preuve de réalisation d’une enquête publique, faute de production par la commune du rapport du commissaire-enquêteur, à le supposer soulevé, doit être écarté comme inopérant.
D’autre part, il appartient aux auteurs d’une carte communale de déterminer le parti d’aménagement à retenir en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Ils ne sont pas liés, pour déterminer l’affectation future des divers secteurs, par les modalités existantes d’utilisation des sols, dont ils peuvent prévoir la modification dans l’intérêt de l’urbanisme. Leur appréciation peut être censurée par le juge administratif au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.
La commune du Tronquay est constituée à la fois, ainsi que le relève la carte communale, d’un « relief boisé et fortement accidenté principalement localisée au nord et au nord-ouest de la commune et au sud est dans une moindre importance », et d’un « plateau agricole et d’herbages très vallonné, où l’urbanisation déjà existante tend à se développer ».
Toutefois, le rapport de présentation de la carte communale, révisée en 2008, relève, en page 1 de « l’additif au rapport de présentation », que les superficies de terrain ouvertes à l’urbanisation en 2003 s’avèrent trop importantes par rapport aux perspectives de développement et que le choix a été fait dans la cadre de la révision de réduire la zone constructible de la commune « notamment dans les secteurs où les réseaux sont insuffisants, dans les secteurs où les projets se situeraient en second rideau de constructions, enclavant parfois des parcelles exploitées et dans les secteurs où les exploitations agricoles sont très présentes. / (…) ». Ce document précise qu’« au lieudit « les célestins » à l’Est de la Route départementale 2 », une activité d’exploitation de vaches laitières rend nécessaire l’établissement d’un périmètre de protection pour éviter de compromettre toute possibilité de développement de cette exploitation. Ce rapport précise que les parcelles situées à proximité de l’exploitation sont retirées du secteur constructible et que des parcelles situées au lieudit les champs de la couture sont également retirées pour éviter les constructions en profondeur. Il est constant que la parcelle 539 appartenant à la SCI requérante appartient à ce lieu-dit et qu’elle a été classée en secteur non constructible de la carte communale à l’occasion de la révision intervenue en 2008.
D’une part, si la société requérante se prévaut, pour contester le classement en secteur non constructible de leur parcelle, d’un objectif de densification des dents creuses imposé par le législateur à travers la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, et notamment les dispositions de l’article
L. 151-4 du code de l’urbanisme qui imposent aux auteurs d’un plan local d’urbanisme d’analyser au sein du rapport de présentation la capacité de densification, d’exposer les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces et de justifier les objectifs de lutte contre l’étalement urbain compris dans le projet d’aménagement et de développement durables, ce moyen est dépourvu de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. En outre, ces dispositions qui exigent un tel diagnostic, concernent uniquement l’élaboration des plans locaux d’urbanisme, ne s’appliquent pas aux cartes communales.
D’autre part, la parcelle assiette du projet, située en application de la carte communale du Tronquay en zone non constructible, se trouve à l’extrémité d’un espace peu urbanisé constitué de quelques constructions, et donnant sur son côté est sur des parcelles agricoles et sur son côté ouest, sur de grands espaces non bâtis et n’est pas, dès lors, entourée de constructions. En outre, si la société Euro-Land soutient que le lieu n’est pas classé, ni protégé, qu’il n’existe pas de projet d’intérêt général et que la zone est viabilisée, urbanisée et habitée, le classement de la parcelle assiette du projet par la carte communale révisée en zone non constructible ne saurait être regardée comme entachée d’erreur manifeste d’appréciation compte tenu du parti pris de la commune mentionné au point 8, en particulier des perspectives d’urbanisme modéré, de sa volonté de limiter l’urbanisation déjà engagée et de protéger les exploitations agricoles afin d’en permettre le développement notamment au sein du lieudit « les célestins », dans lequel se trouve la parcelle C539 et de sa localisation à grande proximité d’une exploitation agricole. La circonstance que la société se soit précédemment vu délivrer un certificat d’urbanisme positif, puis un permis de construire le 8 février 2013 demeure sans incidence sur la légalité du certificat d’urbanisme dont il est sollicité l’annulation.
En ce qui concerne le moyen tiré de l’erreur d’appréciation :
Si la société requérante soutient que le lieu n’est pas classé, ni protégé, qu’il n’existe pas de projet d’intérêt général, que la zone est viabilisée, urbanisée et habitée, il ressort des termes de la carte communale révisée, ainsi qu’il a été dit au point 8, que le terrain assiette du projet se trouve en zone non constructible. Dès lors et alors que la société pétitionnaire entendait réaliser une maison d’habitation sur la parcelle cadastrale C539 qui ne figure pas parmi les constructions autorisées par l’article L. 161-4 du code de l’urbanisme, la SCI Euro Land n’est pas fondée à soutenir que la décision attaquée est entachée d’une erreur d’appréciation. La commune du Tronquay pouvait, pour ce seul motif tiré du caractère non constructible de la parcelle assiette du projet, délivrer un certificat d’urbanisme déclarant l’opération non réalisable. Le moyen tiré de ce que le projet était conforme au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie, doit donc être écarté comme inopérant.
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du principe de sécurité juridique :
D’une part, les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n’ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme.
D’autre part, aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à la date du permis de construire dont se prévaut la société requérante : « Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / (…) ».
Eu égard à l’objet énoncé à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme cité au point 2 et aux effets du certificat d’urbanisme rappelés au point 12, et alors d’ailleurs que le permis de construire n° PC 027 664 12 A0010 délivré en 2013 était périmé à la date de délivrance du certificat d’urbanisme contesté, en application des dispositions de l’article R*424-17 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme négatif contesté, qui a été pris au vu des règles d’urbanisme en vigueur à la date du 15 novembre 2022, correspondant à la date d’intervention d’un certificat d’urbanisme tacite, n’a pas méconnu le principe de sécurité juridique.
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la SCI Euro-Land n’est pas fondée à demander l’annulation du certificat d’urbanisme négatif en date du 12 avril 2023. Par suite, ses conclusions à fin d’injonction doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Euro-Land la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la commune du Tronquay et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Euroland est rejetée.
Article 2 : La SCI Euro-Land versera la somme de 1 000 euros à la commune du Tronquay au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Euro-Land, et à la commune du Tronquay.
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Galle, présidente,
M. Bellec, premier conseiller,
Mme Delacour, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.
La rapporteure,
Signé
L. Delacour
La présidente,
Signé
C. Galle
La greffière,
Signé
A. Hussein
La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.