Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2006588

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 août 2020 et le 12 décembre 2021, la SCI BIG, représentée par Me Vaysse, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 15 janvier 2020 par laquelle le directeur de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a exercé le droit de préemption sur le bien cadastré section AP n° 270 situé 44 rue Jean Jaurès à Montereau-Fault-Yonne ;

2°) de mettre à la charge de l'Établissement public foncier d'Ile-de-France une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée est entachée d'incompétence dès lors qu'il n'est pas établi que le maire de la commune a reçu une délégation régulièrement publiée et exécutoire lui permettant de déléguer le droit de préemption urbain, qu'il n'est pas établi que l'établissement public foncier d'Ile-de-France a reçu une délégation régulièrement publiée et exécutoire afin d'exercer le droit de préemption urbain, qu'il n'est pas établi que le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a reçu une délégation régulièrement publiée et exécutoire afin d'exercer le droit de préemption urbain ; en outre, aucun texte régulièrement publié et exécutoire n'autorise le conseil d'administration de l'établissement public foncier d'Ile-de-France à subdéléguer à son directeur général le droit de préemption urbain ;

- elle est insuffisamment motivée dès lors que le projet censé justifier la préemption ne peut être identifié et qu'aucun élément ne permet d'apprécier la réalité de ce projet ;

- la décision attaquée est dépourvue de base légale dès lors qu'il n'est pas établi que le droit de préemption urbain a été instauré par une délibération régulièrement publiée et exécutoire ;

- elle méconnaît les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il n'est pas établi que la décision de préemption a été notifiée au notaire signataire de la déclaration d'intention d'aliéner et désigné comme mandataire dans le délai règlementaire ;

- elle méconnaît les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme dès lors que la réalité du projet justifiant la préemption n'est pas établie et que le projet poursuivi n'est pas réalisable.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 avril 2021 et le 4 octobre 2022, l'établissement public foncier d'Ile-de-France, représenté par Me Lherminier, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le moyen tiré de l'incompétence entachant la décision attaquée doit être écarté dans toutes ses branches comme manquant en fait ;

- le moyen tiré de l'insuffisante motivation de la décision attaquée doit être écarté dès lors que la nature de l'opération est précisée et que les motifs justifiant l'exercice du droit de préemption sont mentionnés ;

- le moyen tiré du défaut de base légale de la décision attaquée au motif de l'absence de délibération instaurant le droit de préemption urbain régulièrement publiée et exécutoire doit être écarté comme manquant en fait ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme doit être écarté comme manquant en fait ;

- le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme doit être écarté dès lors que la convention d'intervention foncière signée le 24 décembre 2019 entre la commune et l'établissement stipule que des besoins en matière d'habitat sont identifiés et qu'un objectif de mixité social est recherché, que le bien en litige se situe au cœur du périmètre " Cœur de ville " concernée par cette convention d'intervention foncière et qu'une étude de faisabilité concernant le secteur d'intervention 44-46 rue Jean Jaurès / rue du docteur A a été menée le 3 janvier 2020.

La requête a été communiquée à la commune de Montereau-Fault-Yonne qui n'a pas produit de mémoire en défense.

Par ordonnance du 26 août 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 31 octobre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Blanc, conseillère,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de Me Herpin, représentant l'établissement public foncier d'Ile-de-France

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 7 janvier 2020, le maire de Montereau-Fault-Yonne a délégué à l'établissement public foncier d'Ile-de-France l'exercice du droit de préemption urbain pour le bien situé 44 rue Jean Jaurès à Montereau-Fault-Yonne, cadastré section AP n° 270. Par une décision du 15 janvier 2020, le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur ce bien et a proposé son acquisition au prix de 50 000 euros. Par le présent recours, la société requérante, en qualité de propriétaire, demande au tribunal d'annuler cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, d'une part, l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales prévoit que " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues à l'article L. 211-2 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ; () ". Aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. / Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l'expression " titulaire du droit de préemption " s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'État dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. / () / Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. / () ". Aux termes de l'article L. 2131-2 de ce code : " Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : / () / 1° Les délibérations du conseil municipal ou les décisions prises par délégation du conseil municipal en application de l'article L. 2122-22 à l'exception : / () ". Les mentions apportées, sous la responsabilité du maire, pour certifier le caractère exécutoire des actes des autorités communales en application de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales font foi jusqu'à la preuve du contraire.

4. Enfin, l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme prévoit que " () / La région d'Ile-de-France compte un seul établissement public foncier de l'État. / () ". Aux termes de l'article L. 321-4 du code de l'urbanisme : " Les établissements publics fonciers de l'État peuvent agir par voie d'expropriation et exercer les droits de préemption et de priorité définis dans le code de l'urbanisme, dans les cas et conditions prévus par le même code, ainsi que le droit de préemption prévu par le 9° de l'article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime. / () ". Aux termes de l'article R*.321-10 du code de l'urbanisme : " Le directeur général, dans les limites des compétences qui lui ont été déléguées, peut, par délégation du conseil d'administration, être chargé d'exercer au nom de l'établissement public foncier de l'État, de l'établissement public d'aménagement ou de l'établissement public Grand Paris Aménagement les droits de préemption dont l'établissement est titulaire ou délégataire et le droit de priorité dont l'établissement est délégataire ". Aux termes de l'article R. 321-12 du code de l'urbanisme : " Les actes à caractère réglementaire pris () par le directeur général par délégation du conseil d'administration () sont publiés dans un recueil tenu par l'établissement dans les conditions fixées par le règlement intérieur. / Les décisions relatives à l'exercice du droit de préemption ou de priorité font, en plus de la publication prévue à l'alinéa précédent, l'objet d'un affichage dans les mairies concernées par celles-ci pendant une durée de deux mois ".

5. Il ressort, tout d'abord, des pièces du dossier que, par une délibération du 1er juillet 2017 du conseil municipal de Montereau-Fault-Yonne, le conseil municipal a délégué au maire de la commune la compétence de déléguer l'exercice du droit de préemption à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Il ressort des pièces produites en défense par l'établissement public foncier d'Ile-de-France, et notamment de ses mentions non contestées, que cette délibération a été transmise au contrôle de légalité le 5 juillet 2017 et a été affichée le 4 juillet 2017. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient la société requérante, cette délibération a reçu un caractère exécutoire. Ensuite, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 7 janvier 2020, le maire de Montereau-Fault-Yonne a délégué l'exercice du droit de préemption urbain à l'établissement public foncier d'Ile-de-France pour l'acquisition d'un bien immobilier situé au 44 rue Jean-Jaurès, cadastré section AP n° 270. Il ressort des pièces produites en défense par l'établissement public foncier d'Ile-de-France, et notamment du certificat d'affichage établi par le maire de Montereau-Fault-Yonne, que cet arrêté a été affiché du 7 janvier 2020 au 7 février 2020 et a été transmis au contrôle de légalité le 7 janvier 2020. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient la société requérante, cet arrêté a reçu un caractère exécutoire à la date du 7 janvier 2020. Enfin, il ressort des pièces du dossier que, par une délibération n° A-15-2-10 du 8 octobre 2015, le conseil d'administration de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a délégué à son directeur général l'exercice des droits de préemption dont l'établissement est titulaire ou délégataire. Il ressort des pièces produites en défense par l'établissement public foncier d'Ile-de-France que cette délibération a été publiée au recueil des actes administratifs de la préfecture de région Ile-de-France n° NV367 du 30 novembre 2015, et a ainsi reçu un caractère exécutoire. Par ailleurs, si la société requérante soutient qu'aucun texte régulièrement publié et exécutoire n'autorise le conseil d'administration de l'établissement public foncier d'Ile-de-France à subdéléguer à son directeur général le droit de préemption urbain, les dispositions de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme autorisent la délégation par le titulaire de l'exercice du droit de préemption à un établissement public foncier, ce qui n'a pas pour effet de priver le pouvoir réglementaire de sa compétence pour fixer, au sein de cet établissement, comme le prévoient d'ailleurs les dispositions précitées de l'article L. 321-4 du code de l'urbanisme, les pouvoirs respectifs du conseil d'administration et du directeur général et d'organiser ainsi les modalités d'exercice de cette compétence, contrairement à ce qu'affirme la société requérante. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France doit être écarté dans toutes ses branches comme manquant en fait.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ".

6. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée indique que le droit de préemption est exercé pour la réalisation d'une opération de l'ordre de 14 logements et 3 commerces en rez-de-chaussée sur l'emprise des n° 44 et 46 de la rue Jean Jaurès, conformément aux objectifs de redynamisation commerciale, de production de logements et de résorption de l'habitat dégradé du centre-ville historique de Montereau-Fault-Yonne. La décision litigieuse énonce donc les motifs de fait de la préemption attaquée et, en particulier, a mis le requérant à même de connaître le projet en vue duquel le droit de préemption est exercé. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation en fait de la décision attaquée doit être écarté comme manquant en fait.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ".

8. Il ressort des pièces que par une délibération du 30 janvier 2017 le conseil municipal de Montereau-Fault-Yonne a institué le droit de préemption urbain sur l'ensemble des zones urbaines (U) et des zones d'urbanisation future (AU). Par un certificat de publicité du 22 août 2017, la maire de la commune certifie que cette délibération a été affichée en mairie pendant un mois depuis le 31 janvier 2017 et a été mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département (la République de Seine-et-Marne n° 7773 en date du 20 février 2017 et le Parisien - édition 77 n° 225380 du 20 février 2017). Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société requérante, à la date de la décision attaquée, la délibération du conseil municipal de Montereau-Fault-Yonne instaurant le droit de préemption urbain était exécutoire. Par suite, le moyen tiré du défaut de base légale de la décision attaquée doit être écarté comme manquant en fait.

9. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " () / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. / () ". Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que le propriétaire qui a décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doit savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'il peut ou non poursuivre l'aliénation entreprise. La réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

10. Il ressort des pièces du dossier que, par un acte d'huissier, la décision de préemption du 15 janvier 2020 du directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a été signifiée à l'adresse du mandataire où la société requérante a fait élection de domicile et remis au notaire de cette société. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme manquant en fait.

11. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / () ". Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

12. La décision attaquée relève que, d'une part, le bien objet de la déclaration d'intention d'aliéner est situé dans le périmètre d'intervention foncière à l'intérieur duquel l'établissement public foncier d'Ile-de-France intervient et que la ville est déjà propriétaire de la parcelle voisine située au n° 46 de la rue Jean Jaurès, et d'autre part, que ce bien est susceptible de participer au développement d'une opération de l'ordre de 14 logements et 3 commerces en rez-de-chaussée sur l'emprise des n° 44 et 46, conforme aux objectifs de redynamisation commerciale, de production de logements et de résorption de l'habitat dégradé du centre-ville historique de Montereau-Fault-Yonne. Il ressort des pièces du dossier que le bien est situé au sein du périmètre " Action cœur de ville ". Or la convention d'intervention foncière du 24 décembre 2019 précise que l'établissement public foncier d'Ile-de-France a pour mission d'accompagner la commune notamment dans sa politique de restructuration de l'habitat. Ce périmètre a fait l'objet d'une phase d'étude pour la définition d'un projet et l'acquisition des principales opportunités stratégiques sur ledit périmètre. En outre, cette opération participe à l'objectif fixé par le plan d'aménagement et de développement durables de répondre aux objectifs de mixité sociale, de favoriser le parcours résidentiel des ménages ainsi qu'à celui du programme local de l'habitat (2017-2023) de réaliser 1 014 logements sur sa durée. Enfin, l'établissement public foncier d'Ile-de-France produit une étude de faisabilité datée du 3 janvier 2020, faisant état d'un programme de 15 logements sur une surface de plancher de 950 m² dédiée à l'habitation sur le secteur d'intervention 44-46 rue Jean-Jaurès / rue du docteur A. Si la société requérante se prévaut de ce que la surface de plancher à créer pour réaliser le projet ne peut être atteinte de sorte que le projet n'est pas réaliste, les caractéristiques précises du projet n'ont pas à être définies à la date à laquelle la décision de préemption a été prise. Ainsi, l'établissement public foncier d'Ile-de-France justifiait, à la date de la décision attaquée, de la réalité d'un projet entrant dans les prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que la réalité d'un projet justifiant la préemption n'est pas établie et que le projet poursuivi n'est pas réalisable doit être écarté.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 15 janvier 2020 du directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France.

Sur les frais liés à l'instance :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, qui n'est pas dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme à la société requérante. En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces dispositions, de mettre à la charge de la société requérante une somme de 1 500 euros à verser à l'établissement public foncier d'Ile-de-France.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI BIG est rejetée.

Article 2 : La SCI BIG versera à l'établissement public foncier d'Ile-de-France une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI BIG, à l'établissement public foncier d'Ile-de-France et à la commune de Montereau-Fault-Yonne.

Délibéré après l'audience du 16 décembre 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Mullié, présidente,

Mme Jeannot, première conseillère,

Mme Blanc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2022.

La rapporteure,

T. BLANCLa présidente,

N. MULLIE

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière

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