Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2107746

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 août 2021, 17 juillet 2022, 19 juillet 2022 et 20 juillet 2022, M. D F, représenté par le cabinet Arents-Trennec, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 juin 2021 par lequel le maire de Créteil a délivré à la société Shano un permis de construire valant permis de démolir pour les constructions existantes en vue de la réalisation d'un immeuble à usage d'habitation comprenant deux logements sur une parcelle cadastrée section F n° 3 située 23 rue Henri (Créteil) ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Créteil une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- en sa qualité de voisin immédiat, il justifie d'un intérêt pour agir dès lors que le projet prévoit la démolition d'un mur mitoyen lui appartenant ;

- l'arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dès lors que la notice jointe à la demande n'indique pas les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et ne précise pas la proportion d'espaces verts ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire ne comprenait pas le plan des toitures ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la largeur de l'accès est inférieure à 3,20 mètres ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UE 6 de ce règlement dès lors que le projet en litige ne s'implante ni à au moins huit mètres de l'axe actuel de la voie, ni à quatre mètres au moins de l'alignement de la voie publique ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UE 7 de ce règlement dès lors que le projet ne prévoit pas de s'implanter à un retrait équivalent à la hauteur de sa façade ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UE 13 de ce règlement dès lors que le projet ne prévoit pas 50 % d'espaces verts, ni suffisamment d'arbres de haute tige ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il prévoit la construction d'espaces de stationnement au-dessus d'un puits, ce qui présente un risque de pollution des nappes phréatiques.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 novembre 2021 et le 15 septembre 2022, la commune de Créteil, représentée par Me Pierson, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. F la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt pour agir de M. F ;

- le moyen tiré de la méconnaissance les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé au-delà d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense alors qu'en tout état de cause, il n'est pas fondé ;

- les autres moyens soulevés par M. F ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 2 novembre 2021, 19 juillet 2022 et 14 septembre 2022, la société Shano, représentée par le cabinet Leonem avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. F la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt pour agir de M. F ;

- le moyen tiré de la méconnaissance les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé au-delà d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense alors qu'en tout état de cause, il n'est pas fondé ;

- les autres moyens soulevés par M. F ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de M. Zanella rapporteur public,

- et les observations de Me Casano, représentant la société Shano.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 8 juin 2021, le maire de Créteil a délivré à la société Shano un permis de construire valant permis de démolir pour les constructions existantes en vue de la réalisation d'un immeuble à usage d'habitation comprenant deux logements sur trois niveaux sur une parcelle cadastrée section F n°3 située 23 rue Henri (Créteil). Par un courrier du 3 août 2021, reçu le 5 août suivant, M. D F a demandé au maire de Créteil de retirer ce permis de construire. En l'absence de réponse, son recours gracieux a été implicitement rejeté par une décision née le 5 octobre 2021. M. F demande au tribunal d'annuler l'arrêté du maire de Créteil du 8 juin 2021.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir :

2. Aux termes des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. F est propriétaire d'un bien situé au 21 rue Henri et a, à ce titre, qualité de voisin immédiat de la parcelle située au 23 de la même rue. Il ressort de ces mêmes pièces que les démolitions projetées risquent d'entraîner des désordres dès lors que les constructions démolies s'accolent à des bâtiments situés sur sa propriété. Au regard de la nature et de l'ampleur du projet pour lequel le permis de construire et de démolir a été accordé, il justifie d'un intérêt pour contester la légalité de l'arrêté du 8 juin 2021. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense ne saurait être accueillie.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que M. C E, adjoint à l'urbanisme et signataire de l'arrêté attaqué, a reçu, par arrêté du 6 juillet 2020, régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la commune de Créteil du 7 juillet 2020 et dont il résulte de l'accusé de réception apposé sur cet arrêté qu'il a été transmis au représentant de l'Etat dans le département au titre du contrôle de légalité le 7 juillet suivant, délégation du maire de Créteil pour assurer concurremment avec le maire le suivi des affaires relatives à l'urbanisme et signer toutes pièces concernant ces affaires. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire du permis de construire délivré le 8 juin 2021 manque en fait et doit être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures () ".

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire contenait une notice descriptive précisant notamment le traitement des façades et des toitures. En outre, cette notice précise, s'agissant de l'existant, que " les espaces libres au centre de la parcelle sont un jardin planté de quatre arbres à haute tige. Un de ces arbres sera abattu " et, au titre du projet, que " les espaces libres seront des espaces verts une haie végétale viendra séparer les deux lots. Un arbre de haute tige sera planté ". Le dossier de demande de permis de construire contenait également un plan de masse PC 2B faisant apparaître l'emplacement des arbres existants et celui à planter ainsi que les espaces verts prévus par le projet.

9. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que, alors même que le dossier de demande de permis de construire ne comprenait pas de plan des toitures distinct, tant le plan de masse précité, que le plan PC 5 A et 5B " Elévations du projet " et la pièce 6 " Insertion graphique " permettaient d'apprécier l'aspect et le traitement des toitures.

10. Dans ces conditions, les omissions et insuffisances affectant le dossier de permis de construire n'ont pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Il suit de là que les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme doivent être écartés.

11. En troisième lieu, aux termes de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " 3°) Accès à l'intérieur d'une propriété - D'une façon générale, à l'intérieur d'une propriété, toute construction à usage d'habitation, industriel ou commercial devra disposer d'un accès à partir d'une voie d'au moins 3,20 m de largeur. Cette disposition ne sera pas exigée pour les constructions annexes. ".

12. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de façade PC 5A, que la largeur de l'accès du projet à partir de la voie est de 3,01 mètres, soit inférieure à la largeur minimale de 3,20 mètres fixée à l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme. Il suit de là que M. F est fondé à soutenir que le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance de ces dispositions.

13. En quatrième lieu, aux termes de l'article UE 6 du règlement du plan local d'urbanisme : " Toute construction devra respecter la plus contraignante des deux règles ci-dessous : / - être implantée à au moins 8 mètres de l'axe actuel de la voie, / - être édifiée, sauf indications contraires portées au plan, à 4 m au moins de l'alignement actuel (ou futur si le P.L.U prévoit un élargissement de la voie). ".

14. Il ressort du plan de masse PC 2B que chacun des deux logements projetés s'implante à quatre mètres de l'alignement par rapport à la voie publique conformément à la seconde règle édictée à l'article UE 6 du règlement du plan local d'urbanisme. En se bornant à soutenir que cette règle est moins contraignante qu'une implantation à au moins 8 mètres de l'axe actuel de la voie, le requérant n'apporte au soutien de son allégation aucun élément permettant au tribunal d'en apprécier le bien-fondé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 6 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

15. En cinquième lieu, aux termes de l'article UE 7 du règlement du plan local d'urbanisme : " 3) Retrait : / Dans tous les cas, le retrait devra être au moins égal : / - à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies, à l'exclusion des jours de souffrance. / - à la moitié de cette hauteur avec un minimum de 2,50 m dans le cas contraire. ". Le plan local d'urbanisme définit le retrait comme : " l'espace situé entre tout point d'une construction et la limite séparative ; sa largeur (L) est constituée par la mesure de l'horizontale normale au nu de la façade du bâtiment considéré (saillies et balcons exclus) jusqu'à sa rencontre avec la limite de propriété. " et le jour de souffrance comme : " toute ouverture dans une façade ou une toiture dont la plus petite dimension n'excède pas 40 cm et dont la hauteur de l'allège au-dessus d'un plancher est supérieure à 2,60 m pour le niveau rez-de-chaussée et 1,90 m pour les niveaux supérieurs. / Toute ouverture ne présentant pas cumulativement ces 2 caractéristiques constitue une baie au sens du présent règlement. ".

16. Il ressort des pièces contenues dans le dossier de demande de permis de construire, notamment des plans PC 2 B " Plan de masse projet ", PC 3 " Coupe sur terrain naturel " et PC 5A et 5 B " Elévations projet ", que les constructions projetées auront une hauteur de façade de 6,73 mètres. Il ressort de ces mêmes pièces qu'en limites séparatives latérales, les façades comportent des ouvertures de 40 centimètres de large au 2ème et 3ème niveaux, dont l'allège est située à 1,90 mètres du niveau inférieur et ne constituent pas des baies au sens des dispositions précitées mais des jours de souffrance. Ces façades sont implantées en retrait de 3,36 mètres des limites séparatives latérales, ce qui représente la moitié de leur hauteur. En limite séparative de fond de parcelle, les façades du projet en litige comportent, quant à elles, des baies et sont implantées en retrait de 9,62 mètres, soit à une distance supérieure à la hauteur de façade. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 7 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

17. En sixième lieu, aux termes de l'article UE 13 du règlement du plan local d'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " La surface réservée aux espaces verts représentera au moins 50 % de la surface du terrain. Ce pourcentage pourra être réduit à 40 % en cas d'amélioration des constructions existantes et 30 % dans le secteur à plan de masse n° 6. / Il sera demandé au minimum 1 arbre de haute tige pour 100 m² de surface d'espaces verts exigible. Les arbres de haute tige devront être implantés en pleine terre ou à défaut, dans un volume de terre végétale suffisant pour permettre leur bon développement, soit un minimum de 1,20 m x 1,20 m x 1,20m. ".

18. Il résulte de ces dispositions que le projet, implanté sur un terrain d'une surface de 420 m² doit prévoir 126 m² d'espaces verts et un arbre de haute tige. Il ressort de la notice jointe à la demande de permis de construire que les espaces libres du projet en litige seront aménagés en espaces verts et qu'un arbre de haute tige doit être planté en plus des trois arbres de haute tige existants. Ces espaces libres sont matérialisés sur le plan de masse joint à la demande de permis de construire. Le requérant, qui se borne à soutenir que cette surface et le nombre d'arbres de haute tige prévus serait inférieurs aux exigences du plan local d'urbanisme, n'apporte aucun élément de nature à permettre au tribunal d'apprécier le bien-fondé de ses allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UE 13 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

19. En septième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative () ".

20. Le requérant soutient que le projet risque d'entraîner une pollution des nappes phréatiques en raison de l'implantation d'espaces de stationnement à l'emplacement d'un puits. Toutefois, ainsi que le font valoir la commune de Créteil et la société Shano, ce moyen nouveau, invoqué dans le mémoire en réplique du requérant enregistré le 19 juillet 2022, l'a été plus de deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense le 2 novembre 2021. En outre, il n'est pas établi, ni même allégué, que le requérant n'était pas en mesure de faire état de ces circonstances de fait avant l'expiration du délai précité. Par suite, il doit être écarté comme irrecevable en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

21. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

22. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que le permis de construire du 8 juin 2021 n'est entaché d'illégalité qu'en tant qu'il méconnaît l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que l'accès projeté est d'une largeur inférieure à 3,20 mètres.

23. Ce vice, qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même, étant susceptible d'être régularisé, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme d'annuler l'arrêté du 8 juin 2021 en tant seulement qu'il autorise le projet en méconnaissance des dispositions de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme.

24. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de fixer à trois mois le délai imparti pour la régularisation du permis de construire délivré par le maire de Créteil à la société Shano.

Sur les frais liés au litige :

25. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par la commune de Créteil et la société Shano au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soient mises à la charge de M. F qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Pour l'application de ces mêmes dispositions, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Créteil une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. F et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 8 juin 2021 du maire de Créteil délivrant à la société Shano un permis de construire est annulé en tant qu'il méconnaît les dispositions de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme.

Article 2 : Un délai de trois mois est imparti à la société Shano pour demander au maire de Créteil la régularisation du vice affectant son permis de construire.

Article 3 : la commune de Créteil versera une somme de 1 500 euros à M. F au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par commune de Créteil et par la société Shano au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié M. D F, à la commune de Créteil et à la société Shano.

Délibéré après l'audience du 4 avril 2023 à laquelle siégeaient :

M. L'hirondel, président,

Mme Morisset, première conseillère,

M. Cabal, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 avril 2023.

Le rapporteur,

P.Y. A

Le président,

M. L'HIRONDEL

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,