Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2200479

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 janvier 2022 et 19 juin 2022, l'Association pour un développement raisonné (ADR), représentée par son président en exercice, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté n° 077 142 21 00024 du 22 novembre 2021 par lequel le maire de de Crécy-la-Chapelle a délivré à la société SNC IP 1R un permis de construire à fin d'édification de 52 logements, 2 coliving senior et des cellules commerciales sur un terrain sis 8-14 avenue de Villiers ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Crécy-la-Chapelle une somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est recevable dès lors qu'elle a intérêt à agir ;

- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente dès lors qu'il n'est pas établi que la délégation de signature accordée au signataire de l'arrêté soit régulière et que son objet soit suffisamment précis, ni qu'elle ait été régulièrement publiée ; à titre subsidiaire, le contenu de la délégation de signature ne correspond pas à l'arrêté de permis de construire litigieux ;

- le dossier de demande de permis de construire est entaché d'insuffisances dès lors que la notice est lacunaire en ce qui concerne la description du site, l'imperméabilisation des sols, l'implantation des constructions et des espaces verts existants, que les documents graphiques ne présentent pas le projet depuis l'emprise publique constituée de la gare et présentent une vision faussée de la réalité, que le dossier ne comprend aucune photographie montrant l'environnement proche et lointain du projet, qu'il ne comprend aucun document attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet, ni aucun plan de division ou engagement de créer une copropriété pour la gestion des voies et espaces communs, ni aucune pièce nécessaire à l'instruction de la demande de démolition, que le plan de masse est muet sur la localisation et les caractéristiques de la cuve de récupération des eaux pluviales, sur le bassin d'infiltration et qu'aucun plan des voies et réseaux divers n'est joint au dossier ;

- le projet n'est pas compatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation du secteur de la gare dès lors qu'il reste étranger au quartier de la gare et à l'objectif d'ouverture de celui-ci ;

- le projet ne respecte pas le taux obligatoire de pleine terre en méconnaissance de la sous-section 3 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il aura un impact négatif sur la circulation dans le secteur alors que la voirie routière n'a pas été adaptée ;

- le projet méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux eaux pluviales dès lors que le raccordement du bassin se fait grâce à une pompe à relevage et que la gestion des eaux ne se fait pas à la parcelle alors qu'il n'est pas démontré que les sols ne seront pas en mesure d'absorber les eaux pluviales ;

- le projet méconnaît les règles en matière de places de stationnement dès lors que chaque coliving a été considéré comme un unique logement alors qu'ils doivent être considérés comme constituant un ensemble de 16 logements ; ainsi, le projet devrait comporter 85 places de stationnement pour les voitures et 14 emplacements pour les véhicules à deux roues au lieu de 68 places pour les véhicules et 11 places pour les véhicules à deux roues ; à titre subsidiaire, si les colivings devaient être considérés comme un seul logement chacun, les règles concernant les hébergements hôteliers devraient être appliquées ; ainsi, le projet devrait comporter 82 places de stationnement pour les voitures au lieu des 68 places prévues actuellement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 mai 2022 et 27 juillet 2022, la commune de Crécy-la-Chapelle, représentée par Me Sacksick, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de l'association requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté de délégation est pleinement exécutoire et suffisamment précis ;

- les pièces du dossier décrivent suffisamment l'état initial du terrain ; les services instructeurs ont pu apprécier la consistance et les caractéristiques du projet ainsi que son insertion vis-à-vis des constructions voisines et des emprises publiques ; le dossier de demande de permis de construire comporte des photographies de l'environnement proche et lointain ; aucune attestation relative aux sites et sols pollués n'est exigée ; aucun plan de division ne devait être fourni dès lors qu'une division du sol en propriété ou en jouissance n'est pas prévue avant l'achèvement des travaux ; le bâtiment à démolir est bien identifié dans le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir ; la commune était pleinement informée de la localisation des équipements de gestion des eaux pluviales ;

- le document graphique de l'orientation d'aménagement et de programmation spécifique aux abords de la gare n'intègre pas le terrain d'assiette dans le quartier de la gare ; en tout état de cause, le projet est compatible avec cette orientation dès lors qu'il est prévu d'aménager un accès piéton avec la pose d'un portillon d'accès vers la gare en limite séparative, qu'il n'existe aucun principe d'implantation des bâtiments et qu'aucune disposition particulière prescriptive n'est prévue dans l'orientation d'aménagement et de programmation concernant l'avenue de Villiers ;

- le projet ne méconnaît pas les règles de la section UB 2 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que ces règles doivent être appréciées à l'échelle du lot construit après division et que le projet prévoit une surface de pleine terre de 2 275 m² ;

- le projet ne porte pas atteinte à la sécurité publique dès lors que deux larges trottoirs complètent l'infrastructure routière, que la voie ne présente aucune déclivité ni virage dangereux et que l'accès du projet est protégé par une plateforme d'attente ;

- rien ne s'oppose à ce que les eaux pluviales soient rejetées dans le réseau ou dans un émissaire naturel lorsque le sol ne permet pas une infiltration totale ; en outre, une cuve de récupération des eaux pluviales permet de couvrir une partie des besoins d'arrosage des espaces verts ;

- les deux logements en coliving ne sauraient constituer seize logements distincts, ni être qualifiés d'hébergements hôteliers et touristiques ; ainsi, le nombre de chambres au sein de ces logements ne peut déterminer le nombre de places de stationnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 avril 2022 et 12 juillet 2022, la société SNC IP 1R, représentée par Me Leparoux, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, ou, à ce qu'il soit prononcé une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ;

3°) en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l'association requérante en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'auteur de la décision attaquée est bien compétent en qualité d'adjointe au maire en charge de l'urbanisme ;

- la notice descriptive était suffisamment précise dès lors que le dossier comporte un rapport d'étude hydrogéologique, que le volet paysager comprend la représentation des revêtements de sol, que le dossier permet d'apprécier l'implantation des constructions et qu'il comprend les informations nécessaires relatives aux espaces verts existants ;

- le dossier de demande de permis comporte au moins trois documents graphiques représentant le projet sur le terrain d'assiette ;

- les photographies permettent de situer le terrain dans son environnement ;

- le terrain qui a fait l'objet d'une installation classée n'est pas celui du projet, mais le terrain situé en face ; ainsi, aucune attestation relative aux sols pollués n'est exigée ;

- aucune division en propriété ou en jouissance n'intervient avant l'achèvement des travaux ; en outre, le bâtiment D doit s'appréhender comme un bâtiment à part entière qui constituera un macro-lot de la copropriété vendu en bloc à un bailleur social ;

- un permis de construire valant démolition a été sollicité, de sorte que le dossier comprend bien un plan de masse des constructions à démolir ainsi que les photographies des bâtiments à démolir ;

- le dossier de demande de permis comprend un plan d'assainissement-nivellement, sur lequel figure expressément la cuve de récupération des eaux de pluie des toitures ainsi que le bassin de rétention ; le dossier comporte également un plan de réseaux divers ;

- le terrain d'assiette du projet n'est pas directement concerné par l'orientation d'aménagement et de programmation spécifique aux abords de la gare avec laquelle il n'apparaît pas, en tout état de cause, incompatible ;

- le coefficient de pleine terre sur le seul lot B est d'environ 86 %, ce qui est largement supérieur à 40 % ;

- le projet longe l'avenue de Villiers qui présente toutes les caractéristiques d'une voie sécurisée ; en outre, l'association requérante n'établit pas que la sécurisation du croisement ne sera pas assurée ;

- la cuve de récupération et le bassin de rétention permettent la récupération des eaux de pluie ;

- le nombre de places de stationnement ne doit pas être calculé en fonction du nombre total de chambres créées pour l'ensemble des logements ; les deux logements en coliving ne peuvent être qualifiés d'hébergements hôteliers.

Par une lettre du 21 mars 2022, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à une audience et que l'instruction pourrait être close à partir du 1er mai 2022 sans information préalable.

Une ordonnance portant clôture de l'instruction immédiate a été prise le 6 septembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code du patrimoine ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de M. C, représentant l'association requérante, celles de Me Jarroux, représentant la commune de Crécy-la-Chapelle et celles de Me Delahaye, représentant la société pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. La société SNC IP 1R a sollicité, le 28 mai 2021, un permis de construire valant permis de démolir en vue de l'édification de 52 logements, 2 logements en coliving senior et des cellules commerciales, sur un terrain sis 8-14 avenue de Villiers à Crécy-la-Chapelle. Par un arrêté du 22 novembre 2021, le maire de Crécy-la-Chapelle lui a délivré le permis de construire sollicité. Par le présent recours, l'Association pour un développement raisonné demande au tribunal d'annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire de l'arrêté attaqué :

1. Aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal ". Une délégation du maire habilitant l'un de ses adjoints à signer tous les documents relatifs à l'urbanisme doit être regardée comme habilitant son titulaire à signer les arrêtés accordant un permis de construire.

2. L'arrêté en litige a été signé par Mme B D, cinquième adjointe au maire en charge de l'urbanisme, en vertu de l'arrêté du 4 juillet 2020 pris par le maire, lequel lui a délégué ses fonctions, pour toutes les affaires liées à l'urbanisme, et sa signature, pour tous les documents et correspondances liés directement à ce domaine. Une telle délégation étant une décision de nature réglementaire, elle est soumise, en vertu du 3° de l'article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, aux dispositions de l'article L. 2131-1 du même code, qui exigent que, pour être exécutoire, un acte réglementaire soit publié ou affiché, et transmis au représentant de l'État dans le département. Cet arrêté de délégation a été transmis en l'espèce, le 4 juillet 2020, à la préfecture et la commune a versé au dossier l'attestation de son maire, faisant foi jusqu'à preuve du contraire, certifiant l'affichage de cet arrêté à compter du 6 juillet 2020. Dans ces conditions, la commune justifiant que la délégation conférée à la personne signataire de la décision attaquée était régulière, le moyen soulevé par l'association requérante et tiré de l'incompétence du signataire de la décision en litige doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier :

3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

4. D'une part, il ne ressort pas des dispositions précitées que le pétitionnaire soit dans l'obligation de produire une description détaillée et exhaustive de l'état initial du terrain. D'autre part, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. Si l'association requérante soutient que le dossier de demande permis de construire est entaché d'insuffisances dès lors que la notice est lacunaire en ce qui concerne la description du site, l'imperméabilisation des sols, l'implantation des constructions et des espaces verts existants, il ressort, toutefois, des pièces du dossier que l'état initial du terrain a été décrit dans le formulaire Cerfa de demande qui mentionne l'existence d'un entrepôt de 1 008 m² dont l'implantation apparaît sur les photographies de l'annexe 4, l'extrait de vue cadastrale, le plan du géomètre et le plan de masse des démolitions. En outre, la notice des eaux pluviales précise que des essais ont été réalisés afin de déterminer la perméabilité du terrain d'assiette du projet qui est qualifié de peu perméable à faiblement perméable. Par ailleurs, la localisation de la pelouse rudérale n'est pas de nature à induire en erreur l'appréciation du service instructeur dès lors qu'il ne s'agit pas d'un espace vert délimité et traité et la notice descriptive mentionne que la parcelle est dépourvue de végétation arborée et qu'aucune plantation n'est à supprimer. Enfin, la présence d'une haie en bordure de terrain ne permet pas de caractériser une contradiction au sein du dossier dès lors que cette haie ne se situe pas sur l'emprise du terrain. Par suite, la première branche du moyen d'incomplétude du dossier soulevée en ce sens doit être écartée.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également :/ () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

7. D'une part, si l'association requérante soutient que les documents graphiques ne présentent pas le projet depuis l'emprise publique constituée de la gare et présentent une vision faussée de la réalité dès lors que l'avenue de Villiers n'est pas dédiée aux mobilités douces, il ressort, toutefois, des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte trois documents graphiques représentant le projet sur le terrain d'assiette, notamment depuis l'avenue de Villiers, ainsi qu'en cœur d'îlot, et qu'il comporte plusieurs photographies de l'avenue de Villiers. En outre, le dossier précise que le programme est accessible depuis la gare mais également depuis l'avenue de Villiers avec des cheminements piétons. Par suite, et alors que les dispositions citées au point précédent n'imposent que la production d'un seul document graphique d'insertion, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande permet d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes, sans que l'appréciation du service instructeur sur ce point ait pu être faussée par la présence supposée de mobilités douces. Par suite, la branche du moyen d'incomplétude du dossier soulevée en ce sens doit être écartée.

8. D'autre part, l'association requérante soutient que le dossier ne comprend aucune photographie montrant l'environnement proche et lointain du projet. Toutefois, deux documents photographiques permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage lointain ont bien été joints au dossier. En outre, les points et angles de prise de vue ont été reportés sur le plan de situation. Par suite, cette branche du moyen d'incomplétude du dossier doit être écartée comme manquant en fait.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version alors applicable : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () n) Dans le cas prévu par l'article L. 556-1 du code de l'environnement, un document établi par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ; / () ". L'article L. 556-1 du code de l'environnement prévoit que : " Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l'usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu'un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l'agriculture et l'environnement au regard du nouvel usage projeté. / Ces mesures de gestion de la pollution sont définies en tenant compte de l'efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables ainsi que du bilan des coûts, des inconvénients et avantages des mesures envisagées. Le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage fait attester de cette prise en compte par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l'environnement, ou équivalent. Le cas échéant, cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager. / () ".

10. L'association requérante soutient que le dossier ne comprend aucun document attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet alors que le terrain d'assiette du projet a supporté une activité polluante concernée par la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement. Toutefois, ainsi que le mentionne le tableau reproduit par l'association requérante, le terrain qui a fait l'objet d'une installation classée pour la protection de l'environnement n'est pas celui du projet, mais le terrain situé en face au 11 avenue de Villiers. En outre, il ressort également de l'offre technique et financière établi par un bureau d'études spécialisé que le terrain d'assiette du projet n'a pas accueilli d'installation classée. Ainsi, l'association requérante n'établit pas, par sa seule allégation, que le terrain d'assiette serait soumis aux dispositions précitées de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme. Par suite, la branche du moyen d'incomplétude du dossier soulevée en ce sens doit être écartée.

11. En quatrième lieu, l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".

12. En l'espèce, le projet porte sur la construction de quatre bâtiments à usage d'habitation et de commerce, un cœur d'îlot paysager et une voie interne bordée de 37 places de stationnement paysager. Si l'association requérante fait notamment valoir que le bâtiment D comprend 8 maisons en bande en duplex dotées de jardins privatifs, de voies et espaces communs, il ressort des pièces du dossier que ces maisons sont accolées les unes aux autres, qu'elles présentent une unité architecturale et une toiture partiellement commune. Par ailleurs, l'opération projetée n'est susceptible de conférer à chacun des futurs acquéreurs qu'un simple droit d'usage exclusif de leur logement, le cas échéant du jardin attenant, sans pour autant leur conférer un droit à construire et l'ensemble immobilier a vocation à être soumis au statut de la copropriété. Enfin, il ressort du formulaire Cerfa du dossier de demande que le terrain d'assiette ne sera pas divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux. Ainsi, l'opération projetée n'emporte pas division en propriété ou en jouissance du terrain avant l'achèvement des travaux. Par suite, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que le dossier de demande de permis aurait dû comporter les pièces exigées par l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.

13. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ".

14. Si l'association requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire est incomplet, faute de comporter un plan et des photographies des bâtiments à démolir, il ressort, toutefois, des pièces du dossier que le dossier de demande de permis comportait un plan de masse de la construction à démolir ainsi que plusieurs photographies du bâtiment à démolir. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme manque en fait et doit être écarté.

15. En dernier lieu, si l'association requérante soutient que le plan de masse est muet sur la localisation et les caractéristiques de la cuve de récupération des eaux pluviales ainsi que sur le bassin d'infiltration et qu'aucun plan de voies et réseaux divers n'est joint au dossier, il ressort, toutefois, des pièces du dossier que le dossier de demande de permis comporte un plan de réseaux divers ainsi qu'un plan d'assainissement et de nivellement faisant apparaître la cuve de récupération des eaux pluviales sous le cheminement piétons et le bassin de rétention sous l'emprise de la chaussée de la voie interne. Par suite, le moyen manque en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne la compatibilité du projet avec l'orientation d'aménagement et de programmation :

16. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ".

17. L'orientation d'aménagement et de programmation consacrée au secteur des abords de la gare prévoit notamment d'organiser l'accessibilité externe et interne du site pour tous les modes de déplacement ainsi que d'améliorer l'accessibilité et la lisibilité des déplacements du secteur jusqu'au centre-ville par un maillage de voiries hiérarchisées. L'accès au secteur de la gare se fera uniquement via la RD 33, aucun accès n'étant autorisé depuis la RD 934. Enfin, l'orientation d'aménagement et de programmation prévoit d'assurer une continuité économique et commerciale entre le centre-ville et la gare et de définir un front urbain de qualité de long de la voirie principale.

18. L'association requérante soutient que le projet n'est pas compatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation consacrée au secteur des abords de la gare dès lors qu'il reste étranger au quartier de la gare et à l'objectif d'ouverture de celui-ci. Toutefois, alors qu'il n'est pas clairement établi par le schéma de localisation de l'orientation d'aménagement et de programmation consacrée au secteur des abords de la gare que le terrain d'assiette du projet soit directement concerné par cette orientation, il ressort, en tout état de cause, des pièces du dossier que le projet ne remet pas en cause le parti pris d'urbanisme. En effet, contrairement aux allégations de l'association requérante, le projet prévoit l'aménagement d'un accès piéton avec la pose d'un portillon vers la gare en limite séparative. La circonstance que les modalités d'utilisation de ce portillon ne figurent pas au dossier de demande de permis de construire est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. En outre, l'orientation d'aménagement et de programmation n'impose aucune règle d'implantation pour les constructions situées au nord du terrain d'assiette et le projet ne contrevient pas à la définition d'un front urbain de qualité le long de la voirie principale. Par ailleurs, la composition paysagère du projet est en harmonie avec les préconisations de l'orientation qui tend à favoriser les alignements d'arbres et les espaces communs végétalisés. Enfin, aucune disposition, ni aucun principe n'interdit ou ne restreint l'aménagement de commerces le long de l'avenue de Villiers. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec l'orientation d'aménagement et de programmation consacrée au secteur des abords de la gare du plan local d'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne la conformité du projet au règlement du plan local d'urbanisme :

19. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; () ". D'autre part, aux termes des dispositions de la sous-section 3 relative au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions du règlement du plan local d'urbanisme : " () Végétalisation - Taux obligatoire de pleine terre / Chaque parcelle doit présenter une superficie de pleine terre représentant 40 % de sa superficie totale. Cet espace doit être enherbé et peut être planté. () ". Et aux termes des dispositions de la section UB 2 relative aux caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère du règlement du plan local d'urbanisme : " En cas de division parcellaire, les règles suivantes s'appliquent indépendamment à chaque parcelle ainsi divisée ".

20. Il résulte des dispositions précitées que la superficie de pleine terre doit s'apprécier au regard de la parcelle du terrain d'assiette du projet. En l'espèce, la notice architecturale prévoit que le projet compte 2 275 m² d'espaces en pleine terre, ce qui correspond à plus de 40 % de la surface du terrain d'assiette du projet qui s'élève à 5 685 m². En tout état de cause, il est constant que la superficie de l'unité foncière initiale s'élevait à 6 200 m² et que la surface de pleine terre s'élève à 2 837 m², comprenant 2 275 m² de surface de pleine terre située sur le terrain d'assiette du projet et 562 m² de surface de pleine terre située sur la partie du terrain restante après division de l'unité foncière antérieure, en conformité avec les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme qui exigent un minimum de 2 480 m² de surface de pleine terre. Par suite, l'association requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet ne respecte pas les règles relatives au taux obligatoire de pleine terre.

21. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de la sous-section 2 relative à la desserte par les réseaux du règlement du plan local d'urbanisme : " () Eaux pluviales / Les eaux pluviales collectées depuis les constructions, y compris sur les balcons, à partir des constructions et aménagements nouveaux, ne peuvent être rejetées sur la voie publique. Les eaux pluviales doivent être infiltrées dans le sol (noues, puits filtrants, ). / Toutefois, lorsque la nature du sol ou l'implantation des constructions ne permet pas cette infiltration, les eaux pluviales peuvent être : / soit raccordées au réseau public s'il existe et s'il est destiné à recevoir des eaux pluviales, / soit rejetées à un émissaire naturel. / Le rejet des eaux pluviales des constructions principales nouvelles doit être régulé avec une qualité et un débit compatible avec les caractéristiques du réseau ou de l'émissaire. / Dans le cas d'opérations groupées ou d'aménagement, les eaux pluviales devront être gérées sur la totalité de l'emprise foncière et être conçues en zéro rejet. Les aménagements devront permettre une gestion alternative des eaux pluviales par la création de noues plantées, d'espace de stockage à ciel ouvert en multi-usages (aire de jeux, promenade), bassins, chaussée à structure réservoir etc, et être réutilisées en alimentant les espaces verts et en s'infiltrant pour recharger les nappes phréatiques. Le dimensionnement des ouvrages sera étudié de façon à répondre aux exigences d'une pluie de retour de 20 ans. ".

22. L'association requérante soutient que le projet méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux eaux pluviales dès lors que le raccordement du bassin se fait grâce à une pompe à relevage et que la gestion des eaux ne se fait pas à la parcelle alors qu'il n'est pas démontré que les sols ne seront pas en mesure d'absorber les eaux pluviales. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la mise en place d'un système de gestion à la parcelle à l'aide d'un bassin d'infiltration de 136 m3 sous la chaussée. Il prévoit, en outre, un raccordement au réseau public en raison des analyses de perméabilité menées par un bureau d'études spécialisé qui a mis en évidence que les sols sont peu à faiblement perméables. Par ailleurs, l'association requérante n'avance aucun élément sérieux pour contester le caractère insuffisant de l'étude réalisée alors que le rapport de présentation précise que les règles de desserte des terrains par les réseaux visent à rentrer dans une démarche d'aménagement durable, que le raccordement au réseau n'est plus obligatoire et que l'infiltration à la parcelle est à privilégier. Enfin, le projet prévoit la mise en place d'une cuve de récupération des eaux pluviales provenant des toitures pour couvrir une partie des besoins d'arrosage des espaces verts. Par suite, le moyen doit être écarté.

23. En dernier lieu, aux termes des dispositions de la sous-section 4 relatives au stationnement en zone UB du règlement du plan local d'urbanisme : " Ratios minimaux au stationnement des voitures. Pour les logements / Il doit être créé une place de stationnement par tranche de 100 m² de surface de plancher globale de l'opération avec un minimum d'une place par logement. / Dans les ensembles comportant plus de 10 logements, il sera réalisé un nombre d'emplacements supplémentaires égal à 20% du nombre de logements. Ces emplacements, dont les emplacements destinés aux personnes à mobilité réduite, seront banalisés sans pouvoir être affectés à un usage privatif. Des aires de stationnement ou locaux spécifiques seront prévues pour les véhicules à deux roues, à raison d'un emplacement pour 5 logements. () / Pour les hébergements hôteliers et touristiques et la restauration / Il doit être créé au moins une place de stationnement pour 1 chambre. / Il doit être créé au moins une place de stationnement pour 10m² de surface de salle du restaurant ".

24. L'association requérante soutient que le projet méconnaît les règles en matière de places de stationnement dès lors que chaque logement en coliving a été considéré comme un unique logement alors que ces logements doivent être considérés comme constituant un ensemble de 16 logements. Elle soutient également, qu'à titre subsidiaire, les règles concernant les hébergements hôteliers devraient être appliquées pour ces logements. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice architecturale, que le projet prévoit la réalisation de deux unités de coliving senior, soit deux logements de type T 9, qui possèdent un accès piétonnier direct depuis la gare grâce à un petit portillon d'accès. En outre, les résidents auront un accès de plain-pied aux jardins donnant sur le cœur d'îlot et le terrain d'assiette du projet se situe à proximité du centre-ville et de la gare SNCF. Les dispositions précitées ne réglementent pas spécifiquement les logements à chambres multiples ou en situation de cohabitation ou colocation. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet d'établir que les occupants de ces logements utiliseraient souvent leur véhicule, ni qu'ils bénéficieraient de services de nature à caractériser un hébergement hôtelier, ni enfin que les personnes qui leur rendent visitent y viennent quotidiennement. Dans ces conditions, les constructions litigieuses doivent être regardées comme relevant de la catégorie des logements, et non de l'hébergement hôtelier, soumis aux dispositions en matière de stationnement relatives à cette catégorie de construction. Dès lors, en prévoyant la création de 68 places de stationnement pour les voitures et de 11 places pour les véhicules à deux roues, le nombre de places de stationnement prévu par le projet apparaît adapté et suffisant au sens des dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme et le moyen doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne l'atteinte à la sécurité publique :

25. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

26. L'association requérante soutient que le projet a un impact négatif sur la circulation dans le secteur, qu'aucune amélioration du secteur en terme de signalétiques et de mise aux normes n'est prévue, que les trottoirs sont étroits, que le projet ne prend pas en compte l'activité voisine de la scierie et que les voitures doivent s'arrêter au milieu de l'axe routier pour tourner sur la voie interne. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l'avenue de Villiers, desservant le projet, est rectiligne, ouverte à la circulation à double sens, d'une largeur de 6,5 mètres et disposant de larges trottoirs. La circonstance que la réalisation du projet engendre un accroissement de la circulation n'est pas, par elle-même, de nature à entacher le permis de construire d'illégalité. En outre, l'association n'établit pas non plus, par sa seule allégation, que la sécurisation du croisement des flux n'est pas assurée alors que les conditions de visibilité sont bonnes. Par ailleurs, une plateforme d'attente de la largeur de la voie permet aux véhicules d'accéder au terrain d'assiette du projet. Enfin, l'association n'établit pas, par ses allégations, qu'une amélioration du secteur en terme de signalétiques et de mise aux normes serait nécessaire, ni que l'impact de l'activité voisine devrait être pris en compte alors que la direction des routes de la direction générale adjointe de l'environnement, des déplacements et de l'aménagement du territoire du département de la Seine-et-Marne a émis un avis favorable au projet le 30 juin 2021. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

27. Il résulte de tout ce qui précède que l'association requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté n° 077 142 21 00024 du 22 novembre 2021.

Sur les frais liés à l'instance :

28. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Crécy-la-Chapelle, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par l'association requérante au titre des frais d'instance. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'association requérante la somme de 750 euros à verser à la commune et la même somme de 750 euros à verser à la société SNC IP 1R.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l'Association pour un développement raisonné est rejetée.

Article 2 : L'Association pour un développement raisonné versera la somme de 750 euros à la commune de Crécy-la-Chapelle au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : L'Association pour un développement raisonné versera la somme de 750 euros à la société SNC IP 1R au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l'Association pour un développement raisonné, à la commune de Crécy-la-Chapelle et à la société SNC IP 1R.

Délibéré après l'audience du 14 octobre 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Mullié, présidente,

Mme Jeannot, première conseillère,

Mme Blanc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2022.

La rapporteure,

F. ALa présidente,

N. MULLIE

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière

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