Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2201281

Vu la procédure suivante :

I. Sous le n° 2110497, par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 novembre 2021 et 27 octobre 2022, M. F et Mme G A et M. D et Mme B H, représentés par Me Rousseau, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 19 octobre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la SCI 2S2A un permis de construire portant sur l'extension et la surélévation d'une construction située sur une parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63 rue Emile Boutrais (Fontenay-sous-Bois) ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-sous-Bois une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ; en particulier, en leur qualité de voisins immédiats, ils justifient d'un intérêt pour agir ;

- la prescription tendant à ce que le projet soit réalisé en limite séparative sans retrait ni débord est insuffisamment motivée ;

- le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de permis de construire était incomplet et erroné ; ainsi, la demande ne fait pas état de l'unité foncière constituée des parcelles cadastrées section V nos 231 et 232, ni mention de la construction édifiée sur cette dernière ; les plans de façade ne font pas état de la pergola et de l'ouverture située sur la façade en limite séparative ; il existe trois versions différentes et contradictoires des plans de façade ; les documents graphiques ne permettent pas d'apprécier l'insertion du projet au regard de la totalité de l'unité foncière et ne représentent pas le pignon de la construction projetée ; la construction située sur la parcelle voisine n'a pas bénéficié d'une extension ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le mur pignon, qui doit être qualifié de construction nouvelle au sens de ces dispositions, s'implante en retrait de la limite séparative et que sa longueur est supérieure à quinze mètres ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UB 9 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le projet entraîne une emprise au sol supérieure à 50 % ni la pergola ni la construction irrégulièrement édifiée sur la parcelle mitoyenne cadastrée section V n° 232 n'ayant été prises en compte ;

- il est entaché d'une méconnaissance du champ d'application de la loi dès lors que le projet était subordonné non à la délivrance d'un permis de construire, mais d'un permis d'aménager.

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 juillet 2022 et 2 décembre 2022, la SCI 2S2A, représentée par le cabinet Jorion avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A et autres la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de ce que les travaux relèveraient d'un permis d'aménager et non d'un permis de construire est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé plus de deux mois après la production du premier mémoire en défense ;

- les moyens soulevés par M. et Mme A et autres ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 juillet 2022 et 23 novembre 2022, la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par le cabinet Lonqueue - Sagalovitsch - Eglie-Richters et associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A et autres la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de ce que les travaux relèveraient d'un permis d'aménager et non d'un permis de construire est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé plus de deux mois après la production du premier mémoire en défense ;

- les autres moyens soulevés par M. et Mme A et autres ne sont pas fondés.

Par un courrier du 24 août 2023, les parties ont été informées en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que le tribunal est susceptible de surseoir à statuer sur la demande tendant à l'annulation de l'arrêté attaqué pour le motif tiré de la méconnaissance de l'article UB 7 dès lors que la façade Sud est implantée en retrait de 1,15 mètres par rapport à la limite séparative.

Des observations, enregistrées les 28 août 2023 et 30 août 203 ont été présentées respectivement par la SCI 2S2A et par M. et Mme A et autres.

II. Sous le n° 2201281, par une requête et un mémoire, enregistrés les 7 février 2022 et 5 décembre 2022, M. F et Mme G A et M. D et Mme B H, représentés par Me Rousseau, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 22 décembre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la SCI 2S2A un permis de construire modificatif portant sur l'extension et la surélévation d'une construction située sur une parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63 rue Emile Boutrais (Fontenay-sous-Bois) ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-sous-Bois une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ; en particulier, en leur qualité de voisins immédiats, ils justifient d'un intérêt pour agir ;

- l'arrêté en litige est insuffisamment motivé pour ne pas prévoir de prescriptions tendant au sursis des travaux et de n'avoir pas visé l'ordonnance du tribunal administratif de Melun suspendant le permis initial ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le projet reste implanté en retrait de la limite séparative ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UB 9 de ce règlement dès lors que l'emprise au sol du projet est supérieure à 50 % du terrain ;

- il est entaché d'une méconnaissance du champ d'application de la loi dès lors que le projet était subordonné non à la délivrance d'un permis de construire, mais d'un permis d'aménager.

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 juillet 2022 et 19 décembre 2022, la SCI 2S2A représentée par le cabinet Jorion avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A et autres la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de ce que les travaux relèveraient d'un permis d'aménager et non d'un permis de construire est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé plus de deux mois après la production du premier mémoire en défense ;

- les autres moyens soulevés par M. et Mme A et autres ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 juillet 2022 et 15 décembre 2022, la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par le cabinet Lonqueue - Sagalovitsch - Eglie-Richters et associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A et autres la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de ce que les travaux relèveraient d'un permis d'aménager et non d'un permis de construire est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé plus de deux mois après la production du premier mémoire en défense ;

- les autres moyens soulevés par M. et Mme A et autres ne sont pas fondés.

Par une lettre du 24 août 2023, les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur la demande tendant à l'annulation de l'arrêté attaqué pour le motif tiré de la méconnaissance de l'article UB 7 dès lors que la façade Sud est implantée en retrait de 1,15 mètres par rapport à la limite séparative.

Des observations, enregistrées les 28 août 2023 et 30 août 203 ont été présentées respectivement par la SCI 2S2A et par M. et Mme A et autres.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Cabal,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de Me Rousseau, représentant M. et Mme A et autres, de Me Krasniqi, représentant la commune de Fontenay-sous-Bois et de M. E, représentant la SCI 2S2A.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 19 octobre 2021, le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la SCI 2S2A un permis de construire portant sur l'extension et la surélévation d'une construction située sur la parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63 rue Emile Boutrais (Fontenay-sous-Bois). Par une requête enregistrée le 17 novembre 2021 sous le n° 2110497, M. et Mme A et autres demandent au tribunal d'annuler cette décision. En cours d'instance, la SCI 2S2A a sollicité la délivrance d'un permis de construire modificatif en vue de la modification de la façade et de la hauteur, lequel a été délivré par un arrêté du maire de Fontenay-sous-Bois le 22 décembre 2021. Par une requête enregistrée le 7 février 2022 sous le n° 2201281, M. et Mme A et autres demandent également l'annulation de ce dernier arrêté.

Sur la jonction :

2. Les requêtes visées ci-dessus enregistrées sous les nos 2110497 et 2201281, qui portent sur un même projet de construction, présentent à juger des questions connexes. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

3. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre les dispositions du permis initial du 19 octobre 2021 qui n'ont pas été modifiées par le permis de construire modificatif du 22 décembre 2021 :

4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. ". En outre, aux termes de l'article R. 424-5 du même code : " Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. ".

5. Les motifs d'une décision accordant un permis de construire assorti de prescriptions, peuvent résulter directement du contenu même de ces prescriptions. Il résulte de l'arrêté en litige qu'il assortit, en son article 2, le permis de construire d'une prescription tendant à ce que le projet soit réalisé " en limite séparative sans retrait ni débord ". La motivation exigée par les dispositions de l'article R. 424-5 du code de l'urbanisme résultant directement de contenu même de cette prescription, le moyen tiré du défaut de motivation ne peut, dès lors, qu'être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ".

7. Le permis de construire en litige n'autorise la construction d'aucun immeuble sur la parcelle cadastrée section V n° 232. Dans ces conditions, le document graphique inclus dans la demande de permis de construire ne devait que permettre d'apprécier l'insertion du projet faisant l'objet de la demande de permis de construire, lequel ne doit être réalisé que sur la seule parcelle cadastrée section V n° 231. Il suit de là que le moyen tiré de l'insuffisance du document graphique au motif qu'il ne porte pas sur les constructions édifiées sur les deux parcelles cadastrées section V nos 231 et 232 doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre les dispositions du permis modificatif du 22 décembre 2021 :

8. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. ". Par ailleurs, selon l'article R. 424-5 du même code : " () Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. Il en est de même lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est accordée. ".

9. Eu égard son objet, l'arrêté du 22 décembre 2021 valant permis de construire modificatif ne constitue pas une décision de rejet au sens de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme justifiant sa motivation. Par ailleurs, il n'est pas soutenu ni même allégué que l'arrêté contesté comporterait une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation du permis de construire modificatif contesté ne peut qu'être écarté

10. En deuxième lieu, aux termes de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : " En secteurs UBb et UBc, les constructions pourront s'implanter soit en retrait, soit sur une, soit sur plusieurs limites séparatives. () / En cas d'implantation en retrait des limites séparatives, les modalités visées ci-dessous doivent être respectées simultanément : () / En cas de façade ne comportant pas de baies, le retrait L à la limite séparative doit être égal à la moitié de la hauteur H de cette façade (L=H/2), avec un minimum de 2,50 mètres ". Le plan local d'urbanisme définit les façades comme les " murs extérieurs délimitant l'enveloppe d'une construction à partir du sol. / Un pignon est une façade implantée sur une limite séparative de propriété. / Ne sont pas compris dans cette définition les escaliers, balcons, terrasses, en continuité du pignon, ainsi que les constructions à rez-de-chaussée dont la hauteur ne dépasse pas 3,20 mètres " et les limites séparatives comme " les limites du terrain qui aboutissent à une voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes, constituent les limites séparatives latérales. / La limite opposée à la voie constitue la limite séparative de fond de terrain ". En outre, ce lexique précise que " ne constitue pas une baie () / un dispositif d'éclairement composé de verre opaque monté sur châssis fixe ". Enfin, le retrait est défini comme " la distance comptée perpendiculairement de la construction, jusqu'au point le plus proche de la limite séparative pour les façades ne comportant pas de baies () / Ne sont pas pris en compte pour le calcul du retrait les éléments de modénature, les auvents, les débords de toiture ni les parties enterrées des constructions ". Il résulte de ces dispositions, en l'absence de mention particulière du règlement du plan local d'urbanisme, que, à l'exception des éléments de modénature, auvents, débords de toitures et parties enterrées des constructions, tout point d'une façade ne comportant pas de baies doit respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative dès lors qu'elle est implantée en retrait.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante en zone UBb du plan local d'urbanisme de Fontenay-sous-Bois. Il ressort de ces mêmes pièces, et notamment du plan de masse PCMI 2 et du plan de coupe PCMI 5, que la façade Sud du projet en litige, d'une hauteur de 11,10 mètres à l'acrotère, prévoit deux " châssis fixes opaques éclairement escaliers ", lesquels ne constituent pas des baies au sens des dispositions précitées. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, la circonstance qu'une pergola prendrait appui à la fois sur la façade et sur le mur implanté en limite séparative ne permet pas davantage de regarder ce dernier comme faisant partie de " l'enveloppe extérieure " de l'immeuble projeté. Dans ces conditions, cette façade s'implante en retrait de 1,15 mètres par rapport à la limite séparative, soit en deçà de la distance minimale de 5,55 mètres prévue par le règlement. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire modificatif a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme.

12. En troisième lieu, aux termes de l'article UB 9 du règlement du plan local d'urbanisme : " En secteur UBb et UBc, l'emprise au sol maximale des constructions ne peut excéder 50% de la superficie du terrain ". Le règlement précise que " sont également exclus du calcul de l'emprise au sol () les parties de constructions n'ayant pas de surélévation significative ou de fondations profondes ".

13. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit l'implantation d'une pergola en bois naturel constituée de poutres prenant appui sur la façade de l'immeuble projeté ainsi que sur le mur implanté en limite séparative et qui déborde sur la parcelle voisine cadastrée section V n° 232. Elle ne peut être regardée, dans ces conditions, comme comportant des fondations au sens des dispositions précitées et n'avait pas à être prise en compte pour le calcul de l'emprise au sol. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 9 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ".

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui porte sur l'extension et la surélévation d'une construction existante, ne prévoit aucune division en propriété ou en jouissance. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet aurait dû faire l'objet d'une demande de permis d'aménager ne peut, en tout état de cause, être qu'écarté.

En ce qui concerne les moyens dirigés contre les dispositions du permis initial du 19 octobre 2021 qui ont été modifiées par le permis de construire modificatif du 22 décembre 2021 :

16. Les requérants ne contestent pas utilement que les plans et la notice architecturale compris dans la demande de permis de construire modificatif ont permis de régulariser les éventuelles irrégularités dont le dossier de demande du permis de construire initial serait entaché. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme ne peuvent qu'être écartés. Pour le même motif, et eu égard à ce qui a été dit aux points 11 et 13, les moyens tirés de la méconnaissance des articles UB 7 et UB 9 doivent également être écartés en tant qu'ils sont dirigés contre le permis de construire initial.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

17. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

18. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

19. Le vice de légalité mentionné au point 11, tiré de ce que le permis de construire contesté méconnaît les dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontenay-sous-Bois est susceptible d'être régularisé. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et d'impartir à la SCI 2S2A et à la commune de Fontenay-sous-Bois un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la demande des requérants tendant à l'annulation du permis de construire délivré par l'arrêté du maire de Fontenay-sous-Bois du 19 octobre 2021 modifié par celui du 22 décembre 2021 jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCI 2S2A et à la commune de Fontenay-sous-Bois pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme quant à l'implantation de la façade Sud par rapport à la limite séparative.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme A, à M. et Mme H, à la commune de Fontenay-sous-Bois et à la SCI 2S2A.

Délibéré après l'audience du 5 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. I, président,

M. Duhamel, premier conseiller,

M. Cabal, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023.

Le rapporteur,

P.Y. CABAL

Le président,

M. I

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°s 2110497, 2201281