Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2202432

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 11 mars 2022, M. O H et Mme I S, M. W D et Mme G J, M. K C et Mme X F U, M. L et Mme Q N, M. E et Mme R T et Mme V P, représentés par Me Trennec, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 17 janvier 2022 par lequel le maire de Crégy-les-Meaux a délivré à la société anonyme Trois Moulins Habitat un permis de construire autorisant la réalisation d'un bâtiment comprenant une résidence sociale composée de douze logements, une résidence familiale composée de vingt-six logements, d'un foyer, de bureaux, de parkings ainsi que le volet démolition sur un terrain situé 47 avenue Henri Duflocq à Crégy-les-Meaux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Crégy-les-Meaux une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils disposent d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente dès lors qu'il appartient à la commune d'établir l'existence d'une délégation de compétences régulière à la date du 17 janvier 2022 ; en outre, la délégation de compétences n'est pas opposable aux tiers ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dès lors que la notice précisant l'état initial du terrain et de ses abords, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants est trop succincte et ne permet pas d'apprécier l'impact réel du projet, notamment sur les pavillons situés rue Apollinaire et avenue Duflocq ; en outre, ne sont pas indiqués les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte du paysage par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; par ailleurs, le projet fait l'impasse sur le traitement des clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; enfin, les constructions des requérants ne sont pas représentées et il manque des précisions sur les espaces libres ainsi que sur l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme dès lors que la construction n'est pas située à une distance du point le plus proche de l'alignement opposé de l'avenue Duflocq au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme dès lors que le maire n'a pas assorti sa décision de prescriptions imposant la réalisation d'aires de jeux et de loisirs ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dès lors que le projet est, par son architecture massive et ses dimensions, de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants et au paysage dont jouissent les propriétaires riverains.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 mai 2022, la commune de Crégy-les-Meaux, représentée par Me Gerphagnon, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge solidaire des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne disposent pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir dès lors qu'ils ne démontrent pas en quoi le projet impacterait les conditions d'occupation de leur bien alors même que leurs propriétés se trouvent à plusieurs dizaines de mètres de la construction projetée ;

- le maire a donné délégation de fonction et de signature à Mme B, troisième adjointe, notamment pour instruire et délivrer des autorisations d'urbanisme ;

- la demande de permis de construire est bien accompagnée d'une notice de présentation qui précise l'environnement du terrain d'assiette du projet et les éléments paysagers existants ; en outre, le projet comporte également les caractéristiques de son intégration et le volet paysager mentionne le type de clôture ;

- la hauteur et l'égout du toit des bâtiments du projet varient de 7,89 mètres à 12,90 mètres pour le point le plus haut ; en tout état de cause, la distance au point le plus proche de l'alignement opposé est supérieure à ces hauteurs ;

- il n'existe aucune obligation quant à la réalisation d'espaces verts ou d'aires de jeux et de loisirs ;

- le terrain actuel se situe dans une zone déjà très urbanisée qui comportait une construction délabrée et les quelques végétaux présents ne revêtent aucun caractère particulier ; ainsi, le site ne présentait pas de qualités particulières nécessitant des prescriptions spécifiques.

Par un mémoire enregistré le 10 mai 2022, la société anonyme Trois Moulins Habitat, représentée par Me Jaafar, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de chaque requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne disposent pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir dès lors qu'ils ne démontrent pas en quoi le projet impacterait les conditions d'occupation de leur bien alors même que leurs propriétés se trouvent à plusieurs dizaines de mètres de la construction projetée ;

- le service instructeur a pu apprécier l'état initial du terrain ainsi que l'insertion du projet et son impact par rapport aux autres propriétés ; en outre, la notice précise bien le volet paysager en mentionnant spécifiquement le type de clôture réalisé ; enfin, l'absence de représentation des propriétés des requérants ne permet nullement d'entacher d'irrégularité l'arrêté contesté ;

- le maire n'avait aucune obligation d'imposer la réalisation d'espaces verts ou d'aires de jeux ; en tout état de cause, les dispositions de l'article R. 111-7 ne s'appliquent qu'aux constructions à usage d'habitation alors que le projet porte sur la création d'un foyer et d'une pension de famille ;

- la hauteur à l'égout de la construction et la distance de la limite de la propriété montrent que l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme est respecté ;

- les requérants n'apportent aucune justification concernant les qualités présentées par le site qui ne présente pas de qualités particulières ; ainsi, le projet ne porte pas atteinte à l'intérêt des lieux.

Par une lettre du 12 juillet 2022, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à une audience et que l'instruction pourrait être close à partir du 5 septembre 2022 sans information préalable.

Une ordonnance portant clôture de l'instruction immédiate a été prise le 26 septembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme M,

- et les conclusions de M. Grand, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 17 janvier 2022, le maire de Crégy-les-Meaux a délivré à la société anonyme Trois Moulins Habitat un permis de construire autorisant la réalisation d'un bâtiment comprenant une résidence sociale composée de douze logements, une résidence familiale composée de vingt-six logements, d'un foyer, de bureaux, de parkings ainsi que le volet démolition sur un terrain situé 47 avenue Henri Duflocq. Les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 17 janvier 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". Aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. / () ".

3. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté n° 043/2020 du 25 mai 2020, le maire de Crégy-les-Meaux a donné délégation à Mme B, troisième adjointe et signataire de l'arrêté attaqué, pour signer tous les documents et les courriers relatifs " à l'instruction et à la délivrance des autorisations d'urbanisme et d'utilisation des sols suivantes énoncées au code de l'urbanisme : () permis de construire () ", qui a été réceptionné le 29 mai 2020 par les services de la sous-préfecture de Meaux. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué doit être écarté comme manquant en fait.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement".

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. Tout d'abord, si les requérants soutiennent que la notice précisant l'état initial du terrain et de ses abords est trop succincte et qu'elle ne permet pas d'apprécier l'impact réel du projet, notamment sur les pavillons situés rue Apollinaire et avenue Duflocq, il ressort, toutefois, des pièces du dossier que le plan PC 1 b fait apparaître l'état initial du terrain, les cotes altimétriques et les arbres qui seront conservés. La notice PC 4a, complétée par plusieurs documents photographiques, présente également la situation initiale du terrain, les aménagements existants ainsi que l'environnement proche du terrain d'assiette du projet et les éléments paysagers existants. Par suite, la première branche tirée de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écartée.

7. Ensuite, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la notice précise les éléments retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement tels que les matériaux, les couleurs et la volumétrie des constructions. En outre, en complément de la notice, les plans de façade, le document de perspective, les documents photographiques et les différents plans de masse permettent d'apprécier l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants. Par ailleurs, le plan de masse 2b précise le type de clôture en limite de propriété et au cœur de la résidence, leur emplacement et les arbres qui doivent être conservés. Enfin, la circonstance que les constructions des requérants ne soient pas représentées dans le dossier est sans incidence sur la légalité de l'arrêté contesté dès lors que l'ensemble des éléments transmis a permis au service instructeur d'apprécier utilement l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. Ainsi, le service instructeur a pu apprécier le parti retenu pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages. Par suite, la deuxième branche tirée de l'insuffisance du dossier doit être écartée.

8. Enfin, la notice précise que le terrain est desservi par l'avenue Duflocq par le biais de deux entrées, que les cheminements extérieurs piétons seront différenciés des circulations de véhicules, que les espaces libres seront traités en espaces verts communs et qu'il est prévu 42 places de stationnement pour les 38 logements sociaux. Ainsi, alors que les requérants n'établissent pas en quoi le dossier serait insuffisant s'agissant des espaces libres, de l'organisation et de l'aménagement des accès au terrain ainsi que des aires de stationnement, cette dernière branche du moyen tirée de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écartée.

9. Il résulte des points 6 à 8 que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en ses différentes branches.

10. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme : " Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer le maintien ou la création d'espaces verts correspondant à l'importance du projet. / Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut exiger la réalisation, par le constructeur, d'aires de jeux et de loisirs situées à proximité de ces logements et correspondant à leur importance ".

11. Les requérants soutiennent que l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme dès lors que le maire n'a pas assorti sa décision de prescriptions imposant la réalisation d'aires de jeux et de loisirs. Toutefois, les dispositions précitées n'ont nullement pour objet, ni pour effet, d'imposer au maire d'exiger la création d'aires de jeux et de loisirs lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation. Ainsi, le maire de Crégy-les-Meaux n'était pas tenu d'exiger la réalisation de tels équipements du pétitionnaire. Par suite, le moyen tiré d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme doit être écarté.

12. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme : " Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. / Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée ".

13. Si le projet est implanté en bordure de l'avenue Duflocq, il ressort des pièces du dossier, en particulier des nombreux plans de masse et des plans de façade, que la règle édictée par les dispositions précitées de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme est respectée en tous points de l'immeuble. Par suite, le moyen soulevé doit être écarté.

14. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".

15. Si les constructions projetées portent atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer l'autorisation sollicitée ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d'autorisation ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

16. En l'espèce, le projet se situe dans une zone urbanisée de la commune de Crégy-les-Meaux, laquelle est caractérisée par l'existence d'un tissu pavillonnaire sans particularité architecturale. Si le projet, qui tend à la réalisation d'une résidence sociale et d'une pension de famille, s'étend sur près de 60 mètres de longueur et si sa hauteur est de près de 13 mètres, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de situation produit et des photographies de l'environnement proche, que le terrain d'assiette du projet en litige se situe dans un secteur qui est composé principalement de maisons individuelles dans lequel il n'existe pas d'unité architecturale. Enfin, s'il n'est pas contesté que le terrain d'assiette du projet comporte, à l'état initial, une construction délabrée et des arbres et plantations sans caractère particulier, le projet prévoit le maintien de trois arbres à haute tige et la création d'espaces verts. Dans ces conditions, la construction projetée ne porte pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen doit être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions à fin d'annulation doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Crégy-les-Meaux, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la commune de Crégy-les-Meaux et non compris dans les dépens et la même somme de 750 euros à verser à la société pétitionnaire au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. H et autres est rejetée.

Article 2 : M. H et Mme S, M. D et Mme J, M. C et Mme F U, M. et Mme N, M. et Mme T et A P verseront solidairement une somme de 750 euros à la commune de Crégy-les-Meaux au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. H et Mme S, M. D et Mme J, M. C et Mme F U, M. et Mme N, M. et Mme T et A P verseront solidairement une somme de 750 euros à la société anonyme Trois Moulins Habitat au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. O H et Mme I S, à M. W D et Mme G J, à M. K C et Mme X F U, à M. L et Mme Q N, à M. E et Mme R T, à Mme V P, à la commune de Crégy-les-Meaux et à la société anonyme Trois Moulins Habitat.

Délibéré après l'audience du 20 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Mullié, présidente,

Mme Jeannot, première conseillère,

Mme Blanc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2023.

La rapporteure,

F. MLa présidente,

N. MULLIE

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière