Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2209655

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 octobre 2022 et le 1er mars 2024, les sociétés Mousset et Cypréos France Eponges représentées par la SELAS de Gaulle - Fleurance et associés, dans le dernier état de leurs écritures, demandent au tribunal :

1°) de condamner l'établissement public foncier d'Île-de-France à verser à la société Mousset la somme de 15 622 324,73 euros, à parfaire, en raison des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 20 mai 2019 ;

2°) de condamner l'établissement public foncier d'Île-de-France à verser à la société Cypréos France Eponges de la somme de 800 000 euros en raison des préjudices subis du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 20 mai 2019 ;

3°) de mettre à la charge de l'établissement public foncier d'Île-de-France la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- elles ont subi un préjudice du fait de l'illégalité fautive de la décision de préemption du 20 mai 2019 ;

s'agissant de la société Mousset

- son préjudice s'établit à la somme totale de 15 622 324,73 euros qui se répartit ainsi :

quant aux préjudices patrimoniaux :

* 13 000 000 d'euros au titre du montant qu'elle pouvait espérer tirer de la vente de son bien ;

* 2 356 340,83 euros au titre de l'indemnisation du manque à gagner du fait de l'impossibilité de vendre son bien, et de l'immobilisation du prix de vente escompté ;

* 51 924 euros au titre des frais engagés pour l'amélioration de son bien dans la perspective de la vente à la société DCB capital ;

* la somme totale de 117 868 euros au titre des frais de conservation de son bien ;

* la somme de 102 382,90 euros au titre des frais engagés pour les besoins de la vente envisagée et pour sa représentation ;

quant aux préjudices extra patrimoniaux :

* 200 000 euros au titre de son préjudice moral et des troubles dans ses conditions d'existence et d'exercice de son activité ;

s'agissant de la société Cypréos

- son préjudice s'établit à la somme de 800 000 euros au titre de son manque à gagner.

Par des mémoires, enregistrés le 21 février 2023 et le 19 mars 2024, l'établissement public foncier d'Île-de-France, représenté par l'AARPI Barata Charbonnel, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise solidairement à la charge des requérantes sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la société Cypréos France Éponges est dépourvue d'intérêt à agir ;

- les moyens de la requête sont infondés.

Par une ordonnance du 5 avril 2024, la clôture immédiate de l'instruction a été prononcée, en application des articles R. 611-1-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code l'urbanisme ;

- le code monétaire et financier ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Combier,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- les observations de Mes Vaseux et Destal, représentant les sociétés Mousset et Cypréos France Éponges, et celles de Me Charbonnel, représentant l'Établissement public foncier d'Île-de-France.

Une note en délibéré a été présentée pour les sociétés Mousset et Cypréos France Éponges le 22 novembre 2024. Elle n'a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Mousset est propriétaire de trois lots de copropriété sur la parcelle cadastrée AM 463 située 192, rue Carnot à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), d'une superficie de 1 542,03 m², constitués d'entrepôts et d'un ensemble de locaux commerciaux et de bureaux, loués notamment à la société Cypréos France Eponge. Elle a déposé une déclaration d'intention d'aliéner le 19 avril 2019 en vue de céder ce bien à la société DCB Capital pour un prix principal de 7 millions d'euros plus un complément variant entre 1,5 et 6 millions d'euros. Après une visite du bien effectuée le 29 mai 2019, l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), lié à la commune de Fontenay-sous-Bois par une convention de veille foncière depuis 2011, a décidé, le 20 juin 2019, de préempter le bien pour la somme de 1 635 000 euros. Cette offre de prix a été rejetée le 5 août 2019. Par une ordonnance du 19 septembre 2019, le juge des référés du tribunal administratif de Melun a suspendu l'exécution de cette décision de préemption. Par une ordonnance du 25 juillet 2020 le Conseil d'Etat n'a pas admis le pourvoi formé contre cette ordonnance par l'EPFIF au motif qu'il était dépourvu de fondement. Par un arrêt devenu définitif du 19 mai 2022, la Cour administrative d'appel de Paris a rejeté la requête de l'EPFIF tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Melun du 17 août 2021 annulant la décision de préemption au motif qu'elle était entachée d'un défaut de motivation au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et de l'absence de réalité du projet d'aménagement justifiant la préemption au sens de l'article L. 300­1 du même code. C'est dans ce contexte que les sociétés Mousset et Cypréos France Éponges ont formé une demande préalable indemnitaire auprès de l'EPFIF, rejetée par décision du 30 juin 2022. Elles demandent au tribunal de condamner l'EPFIF à leur verser les sommes respectives de 15 622 324,73 euros et 800 000 euros en réparation des préjudices qu'elles estiment avoir subis en raison de l'illégalité de cette décision de préemption du 20 juin 2019.

Sur la responsabilité :

En ce qui concerne le principe de responsabilité :

2. L'illégalité de la décision de préempter constatée par un arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris devenu définitif engage la responsabilité de l'EPFIF. Les sociétés requérantes sont, par suite fondées, à demander réparation des préjudices de toute nature, directs et certains, qui résultent de cette illégalité fautive, l'EPFIF ne démontrant ni même n'alléguant qu'elle aurait pu être légalement prise.

En ce qui concerne l'indemnisation :

S'agissant de la société Mousset :

Quant au préjudice résultant de l'impossibilité de disposer du prix de la vente :

3. À l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Il subit notamment un préjudice, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, tenant à ce qu'il a été privé de la possibilité de disposer du prix de la vente entre la date de la vente initialement prévue et la date de renonciation par la commune à exercer son droit de préemption.

4. D'une part, l'EPFIF n'est pas fondé à faire valoir que la réalisation de la vente n'était pas suffisamment probable en se prévalant du fait qu'il s'agissait seulement d'une promesse unilatérale de vente sans engagement ferme d'acquisition du bien ni consentement du bénéficiaire et dont l'option n'avait jamais été levée, ces circonstances n'étant pas suffisantes pour démontrer l'absence d'intention de la société DCB Capital d'acquérir le bien aux conditions figurant dans l'offre dès lors qu'il ressort des termes mêmes de la promesse unilatérale de vente passée entre la société requérante et la société DCB Capital le 14 février 2019, que celle-ci n'était soumise qu'aux conditions suspensives usuelles tenant à la preuve d'un droit de propriété régulier, à l'état hypothécaire du bien objet de la vente, à la consistance des servitudes qui le grèveraient éventuellement, et enfin à la condition suspensive tenant à la purge des droits de préemption, et que la signature de l'acte de vente n'était pas soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire de la société DCB Capital. En outre, la société DCB Capital a réitéré son intention de finaliser cette acquisition en signant l'avenant à cette promesse de vente du 17 juillet 2019, reportant son terme au 31 décembre 2019. D'autre part, l'EPFIF n'est pas non plus fondé à faire valoir que la société Mousset n'aurait pas été suffisamment diligente et que cette vente aurait pu intervenir dès la suspension de la décision de préemption par l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Melun le 19 septembre 2019, dès lors que la promesse unilatérale de vente comporte à l'article 9.1 une condition suspensive, à laquelle aucune partie ne peut renoncer, de purge de tout droit de préemption, laquelle ne pouvait être regardée comme réalisée alors que l'ordonnance du juge des référés revêt un caractère provisoire et ne fait pas disparaitre de l'ordonnancement juridique la décision de préemption. Il résulte de ce qui précède que la réalisation de la vente était probable.

5. Il résulte du principe exposé au point 4 que contrairement à ce que soutient la société requérante, pour ce poste de préjudice la période de responsabilité s'étend, de la date prévisible de vente prévue par la promesse de vente, à la date de renonciation de la collectivité. Contrairement à ce que soutient la société requérante, l'évolution des règles d'urbanisme, si elle est susceptible de diminuer la valeur vénale de son bien, n'a pu avoir pour effet d'en empêcher toute cession de sorte que le terme de la période d'indemnisation ne saurait être fixé à la date du présent jugement. L'EPFIF qui n'a pas formé de pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 19 mai 2022 par lequel la Cour administrative d'appel de Paris a annulé la décision de préemption du 20 juin 2019 doit être regardé comme ayant renoncé, à cette date, à poursuivre la procédure de préemption.

6. Il résulte de l'instruction que la date prévisible de vente peut être fixée à la date la plus proche à laquelle la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption était susceptible d'être levée, soit le 29 juin 2019 un mois après la visite du bien, conformément aux dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, visite qui a eu lieu le 29 mai 2019.

7. Pour déterminer le quantum de son préjudice tiré de l'indisponibilité du prix de vente la société requérante se prévaut d'un prix s'élevant à la somme de 13 000 000 d'euros. Toutefois, il résulte de la déclaration d'intention d'aliéner que le prix stipulé était composé d'un prix principal de 7 000 000 d'euros, auquel s'ajoutait un complément de prix d'un montant d'au moins 1 500 000 euros, selon des hypothèses qui, au regard des termes de l'annexe de cette déclaration d'intention d'aliéner apparaissent suffisamment certaines. En revanche, il n'en résulte pas que les autres hypothèses de complément de prix au-delà d'1 500 000 euros, liés à l'obtention, dans un délai variable, d'un permis de construire, définitif ou non, et de la commercialisation de plus de 50 % du programme dans les cinq ans, revêtent un caractère suffisamment certain. Dans ces conditions, la société requérante est seulement fondée à obtenir la réparation de l'indisponibilité de la part certaine du prix, fixée à 8 500 000 euros.

8. Il résulte de ce qui précède que la société Mousset est seulement susceptible d'être indemnisée de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de disposer d'un montant de 8 500 000 euros du 29 juin 2019 au 19 mai 2022 inclus.

9. Aux termes de l'article D.313-1-A du code monétaire et financier : " I. - Pour chacune des catégories mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 313-2, le taux d'intérêt légal applicable un semestre donné est calculé selon les modalités suivantes : / 1° Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels, le taux d'intérêt légal est égal à la somme du taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur deux mois avant le début du semestre considéré et de 60 % de la moyenne, au cours de la période de 24 mois glissants s'achevant deux mois avant le début du semestre considéré, de l'écart constaté par la Banque de France entre, d'une part, le taux des nouveaux crédits amortissables à la consommation des particuliers dont la période de fixation initiale du taux est inférieure ou égale à un an et, d'autre part, le taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur simultanément. / 2° Pour tous les autres cas, le taux d'intérêt légal est égal à la somme du taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur deux mois avant le début du semestre considéré et de 60 % de la moyenne, au cours de la période de 24 mois glissants s'achevant deux mois avant le début du semestre considéré, de l'écart constaté par la Banque de France entre, d'une part, le taux des nouveaux crédits aux sociétés non financières résidentes (hors découverts) dont la période de fixation initiale du taux est inférieure ou égale à un an et, d'autre part, le taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur simultanément. () "

10. Pour le calcul de cette indemnité, contrairement à ce que soutient la société requérante, qui n'est pas " une personne physique n'agissant pas pour ses besoins professionnels " au sens du 1° de l'article D. 313-1 A du code monétaire et financier précité, et qui n'allègue aucune circonstance justifiant que l'on s'en écarte, il convient d'appliquer le taux d'intérêt légal calculé selon le 2°) du même article, soit 0,86 % pour le premier semestre 2019, 0,87 % pour le second semestre 2019 et le premier semestre 2020, 0,84 % pour le second semestre 2020, 0,79 % pour le premier semestre 2021, et 0,76 % pour le second semestre 2021 et le premier semestre 2022.

11. Il résulte du tableau qui suit que le préjudice subi du fait de l'indisponibilité du prix de vente s'élève à 202 795,25 euros.

SemestreDate de départDate d'arrivéeJoursBase de calculTaux légalMontant1/201929/06/201930/06/201928 500 000,000,86400,552/201901/07/201931/12/20191848 500 400,550,8737 280,661/202001/01/202030/06/20201828 537 681,210,8736 935,972/202001/07/202031/12/20201848 574 617,180,8436 210,191/202101/01/202130/06/20211818 610 827,370,7933 733,212/202101/07/202131/12/20211848 644 560,580,7633 119,321/202201/01/202219/05/20221398 677 679,900,7625 115,35 Total202 795,25 €

Quant au préjudice résultant de la différence entre le prix figurant dans la promesse unilatérale de vente et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation :

12. À l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Pour l'évaluation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant cette valeur vénale si un délai raisonnable sépare la vente de la renonciation, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne s'écarte pas anormalement de cette valeur vénale.

13. La SCI Mousset soutient qu'elle serait dans l'impossibilité totale de vendre son bien, du fait, d'une part, de l'intervention du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de l'établissement public territorial Paris Est Marne et Bois approuvé le 12 décembre 2023 qui désigne la parcelle AM 463 comme un emplacement réservé au sens de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, et d'autre part, de ce que le terrain d'assiette de son bien se trouve dans l'emprise d'un projet d'aménagement déclaré d'utilité publique par un arrêté préfectoral du 6 décembre 2023. Toutefois en arguant de telles circonstances elle n'établit pas avoir été définitivement privée, du fait de la décision illégale de préemption, de la possibilité de retirer d'une vente ultérieure une somme au moins égale à celle escomptée dans la promesse unilatérale de vente conclue avec la société DCB Capital, alors notamment, qu'elle est susceptible d'user de son droit de délaissement prévu à l'article L. 152-2 du code de l'urbanisme. Elle justifie d'ailleurs d'une promesse de vente du 20 avril 2023, postérieure à la date de l'annulation de la décision de préemption passée avec la société Eiffage stipulant un prix de vente " ferme, définitif et non révisable " de 13 000 000 euros et rappelle elle-même dans ses écritures que la renonciation d'Eiffage était liée non seulement à l'évolution des règles d'urbanisme mais aussi à la volonté de la société publique locale " de ne pas faire intervenir d'opérateurs privés à ce stade du projet d'aménagement. ". En revanche en ne produisant aucune pièce permettant d'estimer la valeur vénale de son bien actualisée après l'intervention du PLUi et de la déclaration d'utilité publique précités, elle n'établit pas qu'il aurait subi une dépréciation ultérieure. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas davantage fondée à se prévaloir d'une perte de chance sérieuse de vendre son bien, compte tenu de l'évolution défavorable des règles d'urbanisme, alors au demeurant qu'en vertu de l'article L.105-1 du code de l'urbanisme, les servitudes d'utilisation des sols n'ouvrent droit à aucune indemnisation.

Quant aux autres préjudices :

14. En premier lieu, la société requérante n'est pas fondée à demander l'indemnisation du préjudice lié aux sommes engagées pour l'amélioration de son bien dans la perspective de la vente à la société DCB Capital dès lors qu'il ne ressort pas du devis et des deux factures d'architectes qui ne sont au demeurant pas établies au nom de la société Mousset, que ces prestations auraient effectivement été effectuées en vue de cette vente. En outre, elle ne démontre pas que de tels frais auraient été engagés en pure perte.

15. En deuxième lieu, au titre de son préjudice moral et des troubles dans ses conditions d'existence la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir de l'abandon du projet de culture d'éponges en mer Méditerranée envisagé par la société Cypréos France Éponges, et " des turpitudes " auxquelles a dû faire face sa gérante, dès lors que ces préjudices n'ont pas été personnellement subis par la société requérante. Et en se bornant à se prévaloir d'un prétendu acharnement judiciaire de l'EPFIF, la société Mousset ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral.

16. En troisième lieu, les frais de justice, s'ils ont été exposés en conséquence directe d'une faute de l'administration, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive imputable à l'administration. Toutefois, lorsque l'intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. Par suite, les frais exposés par la SCI Mousset dans le cadre des procédures de contestation de la décision de préemption en référé et en excès de pouvoir, tant en première instance qu'en appel, doivent être regardés comme intégralement réparés par les décisions, en faveur de la requérante, rendues par ces juges sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de la juridiction administrative dans chacune des instances.

17. La société Mousset demande en outre réparation du préjudice tiré des honoraires exposés en pure perte pour l'assister et la représenter au cours de la vente abandonnée du fait de la préemption illégale, qu'elle évalue à la somme de 102 382,90 euros. Pour en justifier, elle produit à cet effet six relevés d'honoraires dont certains mentionnent toutefois des prestations qui n'apparaissent pas en lien direct et certain avec le projet de cession de son bien à la société DCB Capital. En l'état de l'instruction il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en lui accordant la somme de 51 000 euros à ce titre.

18. La société Mousset demande enfin réparation du préjudice tiré des frais qu'elle a engagés pour la conservation de son bien. Toutefois elle n'établit pas que les taxes foncières dont elle s'est acquittée au titre du bien illégalement préempté, ainsi que les primes d'assurance et les charges de copropriété y afférentes aient été exposées en vain, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que la société requérante n'aurait pas conservé la pleine jouissance de ce bien au cours de la période de responsabilité.

19. Il résulte de ce qui précède que la société Mousset est fondée à soutenir qu'elle doit être indemnisée de ses préjudices à hauteur de la somme totale de 253 795,25 euros. (202 795,25+ 51 000)

S'agissant de la société Cypréos France Éponges :

20. La société Cypréos France Éponges soutient que la décision de préemption illégale lui aurait causé un préjudice, qu'elle évalue à hauteur de 800 000 euros, dès lors que l'échec de la vente l'aurait privée de la possibilité de mener à bien un projet innovant et structurant de culture d'éponges in vivo en mer Méditerranée. Toutefois, à supposer même que l'" accord de relocalisation " dont elle se prévaut, qui ne comporte aucune signature, puisse être regardé comme matérialisant un engagement de la SCI Mousset de fournir de nouveaux locaux à la société Cypréos, cette dernière ne justifie pas d'un préjudice certain en se bornant à invoquer une perte de rémunération de cette activité évaluée à 400 000 euros annuels, sans produire aucune pièce pour justifier de la réalité de ce préjudice. Par suite, la société Cypréos n'est pas fondée à demander l'indemnisation du préjudice qu'elle allègue.

21. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur leur recevabilité, les conclusions indemnitaires de la société Cypréos doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

22. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'EPFIF la somme de 2 000 euros à verser à la société Mousset au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise, à ce titre, à la charge de ladite société, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la société Cypréos France Eponges la somme que demande l'EPFIF sur le même fondement. De même, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'EPFIF la somme que demande la société Cypréos France Eponges sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : L'EPFIF est condamné à verser à la société civile immobilière Mousset la somme totale de 253 795,25 euros.

Article 2 : L'EPFIF versera à la société civile immobilière Mousset la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l'établissement public foncier d'Île-de-France à la société civile immobilière Mousset et à la société Cypréos France Éponges.

Délibéré après l'audience du 19 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

Mme Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,