Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2210273

Vu la procédure suivante :

Par une ordonnance n° 2219660/5-1 du 6 octobre 2022, la présidente de la 5ème section du tribunal administratif de Paris a transmis au tribunal administratif de Melun la requête de Mme A B, enregistrée le 15 septembre 2022.

Par une requête, enregistrée le 6 octobre 2022 au tribunal administratif de Melun, et un mémoire complémentaire, enregistré le 8 février 2023, Mme A B demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'enjoindre au bailleur Sequens de lui communiquer dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

o le document justifiant de la surface de 109 m²,

o le document justifiant le prix fixé de 87,2906 euros le m² annuel,

o le nouveau diagnostic de performance énergétique,

o les factures à l'appui du tableau Excel détaillant la nature et les montants des derniers travaux effectués dans son logement depuis le dernier bail,

o la copie de la convention ANAH et de la convention APL 2009,

o le montant du loyer de référence, du loyer de référence minoré et majoré qui s'appliquent à sa zone,

o la dernière facture d'entretien du ballon d'eau chaude,

o le détail poste par poste des provisions de charges locatives figurant sur l'avis d'échéance,

o les conditions particulières du contrat de bail,

o la copie de l'avenant à la convention APL,

o l'intégralité du dossier de diagnostics techniques dont notamment les

deux diagnostics de performance énergétique effectués le 27 mai et le

19 décembre 2022,

o les factures de convecteurs électriques,

o les factures des travaux effectués dans le logement au regard de la liste des commandes,

o les attestations de réception de ces travaux garantissant le parfait achèvement de ces derniers et les ordres de services s'y rattachant,

o le montant des subventions éventuellement perçues pour la réhabilitation / rénovation du logement ;

2°) d'enjoindre au bailleur Sequens d'expliquer pourquoi il a retenu une surface corrigée de 109 m² pour le calcul du loyer alors que l'ancien bail retenait une surface habitable de 55,39 m² ;

3°) d'enjoindre au bailleur Sequens de rectifier le bail afin de le rendre conforme à la convention ANAH et qu'il comporte toute les indications prévues par la législation en vigueur, notamment le décompte de la surface corrigée et du loyer conventionné ;

4°) d'enjoindre au bailleur Sequens de fixer le montant du loyer du logement à la somme de 345 euros hors charges à compter du 3 mars 2022 ;

5°) de condamner le bailleur Sequens à lui verser une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et du préjudice moral qu'elle estime avoir subis ;

6°) de mettre à la charge du bailleur Sequens une somme au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, et la somme de 400 euros au titre des dépens.

Elle soutient que :

- l'article 3 de la loi ALUR du 24 mars 2014 impose des clauses devant obligatoirement figurer au bail de location, notamment la surface habitable, le loyer de référence et loyer de référence majoré selon le type de logement, la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement entre deux baux ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

- les baux signés à compter du 1er août 2015 doivent être enrichis du DPE, du CREP, de la copie de l'état d'amiante et d'une copie de la convention ANAH et/ou APL ;

- le décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 fixe les modalités des conditions d'accès aux aides de l'ANAH ;

- l'avis relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application des articles L. 353-1 et L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, du 2 mars 2022, fixe les valeurs maximales des loyers et redevances de zone des logements et des logements-foyers, et rappelle les modalités de révision des loyers et redevances des conventions en cours ;

- le bailleur délégataire d'une mission de service public est tenu de fournir la convention ANAH et APL au locataire, dès lors qu'elles doivent être obligatoirement annexées au bail ;

- en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit détailler les postes de charges réclamées au locataire qui en fait la demande et fournir une quittance de loyer sur demande ;

- son bail, signé le 3 mars 2022, est incomplet ;

- seul le document détaillant l'état de l'installation électrique lui a été communiqué ;

- un avenant à la convention d'APL a dû être signé en application des articles

L. 353-11 et D. 353-4 du code de la construction et de l'habitation ;

- le bailleur ne respecte pas le plafond maximum de loyer fixé ;

- le bailleur contrevient aux dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 s'agissant du DPE ;

- les travaux réalisés par le bailleur au titre du marché public ne sont pas des travaux d'amélioration, et présentent de multiples malfaçons ;

- eu égard aux subventions publiques perçues par le bailleur et à sa délégation de mission de service public, seule la fourniture des documents sollicités permet d'opérer un contrôle sur l'utilisation de ces fonds.

Par un mémoire en défense enregistré le 23 novembre 2022, la société anonyme d'HLM Sequens, représentée par Me Baladine, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge de Mme B la somme de 2 000 euros au titre de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens.

Elle fait valoir que la juridiction administrative est incompétente pour connaître du litige.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article R. 222-1 du code de justice administrative : " () les présidents de formation de jugement des tribunaux () peuvent, par ordonnance : () /

2° Rejeter les requêtes ne relevant manifestement pas de la compétence de la juridiction administrative ; () / 4° Rejeter les requêtes manifestement irrecevables, lorsque la juridiction n'est pas tenue d'inviter leur auteur à les régulariser ou qu'elles n'ont pas été régularisées à l'expiration du délai imparti par une demande en ce sens ; / 5° Statuer sur les requêtes qui ne présentent plus à juger de questions autres que la condamnation prévue à l'article L. 761-1 ou la charge des dépens() ".

2. Par un courrier du 10 mars 2022, Mme B a sollicité de la directrice déléguée Paris Est du bailleur Sequens de lui indiquer la nature des travaux de réhabilitation intégrale de son logement qu'elle compte effectuer, la méthode de calcul détaillée qui justifie la surface corrigée de 109 m² et la justification du prix du m² de 87,2906 euros fixé, et de lui communiquer le diagnostic de performance énergétique (" DPE "), l'état des installations électriques, la nature et le montant des derniers travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail, les conditions particulières de son bail et la copie de la convention ANAH. A la suite du silence gardé par l'administration, Mme B a saisi, le 6 juin 2022, la commission d'accès aux documents administratifs (" CADA ") d'une demande d'avis sur le caractère communicable du document justifiant la surface corrigée de 109 m² qui a été inscrite dans son nouveau bail, le document justifiant du prix fixé à 87,2906 euros par m² qui lui est appliqué, le DPE, le document détaillant l'état de l'installation électrique, le document détaillant la nature et le montant des derniers travaux effectués dans son logement depuis le dernier bail, la copie de la convention ANAH, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré et la dernière facture d'entretien du ballon d'eau chaude. Le 21 juillet 2022, cette commission a émis un avis favorable sous réserve à la communication des documents sollicités. Par courriel du 1er juillet 2022, le bailleur Sequens indiquait à l'intéressée de lui joindre le certificat amiante, le certificat électrique, le DPE, et l'historique des travaux effectués dans le logement depuis 2019. Le 4 juillet 2022, une ordonnance de conciliation a été signée entre Mme B et le bailleur Sequens, ce dernier s'engageant entre autres, à fournir à l'intéressée la convention APL du 1er janvier 2009 au plus tard fin août 2022, le nouveau DPE ainsi que le diagnostic électrique dans les meilleurs délais.

3. Par la présente requête, Mme B doit être regardée comme demandant, au tribunal, d'abord, l'annulation de la décision par laquelle la directrice déléguée Paris Est de la SA d'HLM Sequens a refusé de lui communiquer le document justifiant de la surface de

109 m², le document justifiant le prix fixé de 87,2906 euros le m² annuel, le nouveau diagnostic de performance énergétique, les factures à l'appui du tableau Excel détaillant la nature et les montants des derniers travaux effectués dans son logement depuis le dernier bail, la copie de la convention ANAH et de la convention APL 2009, le montant du loyer de référence, du loyer de référence minoré et majoré qui s'appliquent à sa zone, la dernière facture d'entretien du ballon d'eau chaude, le détail poste par poste des provisions de charges locatives figurant sur l'avis d'échéance, les conditions particulières du contrat de bail, la copie de l'avenant à la convention APL, l'intégralité du dossier de diagnostics techniques dont notamment les

deux diagnostics de performance énergétique effectués le 27 mai et le 19 décembre 2022, les factures de convecteurs électriques, les factures des travaux effectués dans le logement au regard de la liste des commandes, les attestations de réception de ces travaux garantissant le parfait achèvement de ces derniers et les ordres de services s'y rattachant, le montant des subventions éventuellement perçues pour la réhabilitation / rénovation du logement.

4. Ensuite, la requérante demande au tribunal à ce qu'il soit enjoint, à titre principal, à la SA d'HLM Sequens d'expliquer pourquoi il a retenu une surface corrigée de 109 m² pour le calcul du loyer alors que l'ancien bail retenait une surface habitable de 55,39 m², de rectifier le bail afin de le rendre conforme à la convention ANAH et qu'il comporte toute les indications prévues par la législation en vigueur, notamment le décompte de la surface corrigée et du loyer conventionné, et de fixer le montant du loyer du logement à la somme de 345 euros hors charges à compter du 3 mars 2022.

5. Enfin, Mme B demande au tribunal à ce que la SA d'HLM Sequens l'indemnise de la somme de 1 000 euros au titre des préjudices qu'elle estime avoir subis.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

6. D'une part, lorsque le litige est relatif à un refus opposé à une demande de communication d'un document présentée sur le fondement du code des relations entre le public et l'administration, le juge administratif est seul compétent pour apprécier si, en raison de la nature du document dont la communication est demandée, cette demande relève ou non du champ d'application de la loi, et, si tel n'est pas le cas, pour rejeter la requête dont il est saisi pour ce motif. Ces règles ne sont pas applicables lorsque la demande n'a pas été formulée sur le fondement des dispositions de ce code.

7. D'autre part, l'article L. 411 du code de la construction et de l'habitation dispose : " La construction, l'aménagement, l'attribution et la gestion des logements locatifs sociaux visent à améliorer les conditions d'habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées. () ". Aux termes de l'article L. 411-2 du même code : " Les organismes d'habitations à loyer modéré comprennent : () - les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré (). [Ils] bénéficient () d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'Etat au titre du service d'intérêt général défini comme : la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs à loyers plafonnés, lorsqu'elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximum fixés par l'autorité administrative () ". Une société anonyme d'habitations à loyer modéré constitue un organisme de droit privé qui, s'il n'a pas été doté de prérogatives de puissance publique, n'en remplit pas moins, eu égard à l'intérêt général de son activité, aux conditions de sa création, de son organisation et de son fonctionnement, aux obligations qui lui sont imposées et aux mesures prises pour vérifier que les objectifs qui lui sont assignés sont atteints, une mission de service public.

8. En l'espèce, il ne ressort ni de la demande de communication de documents émise le 10 mars 2022 par Mme B, ni d'aucune autre pièce du dossier, que ladite demande aurait été formulée sur le fondement du code des relations entre le public et l'administration. Or le refus de communication des documents sollicités par la requérante, opposée par la

SA d'HLM Sequens, qui, en application de ce qui a été dit au point précédent, ne dispose pas de prérogatives de puissance publique, même si elle exerce une mission de service public, ne saurait manifester l'exercice d'une telle prérogative.

9. Dès lors, en application de ce qui a été dit au point 6, les conclusions à fin d'annulation de la requête relèvent de la compétence de la juridiction judiciaire, et doivent être rejetées en application du 2° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative. Il en va de même, par voie de conséquence, des conclusions à fin d'injonction et d'astreinte relatives à la communication des documents sollicités.

Sur les conclusions à fin d'injonction présentées à titre principal :

10. Mme B demande à ce qu'il soit enjoint à la SA d'HLM Sequens d'expliquer pourquoi elle a retenu une surface corrigée de 109 m² pour le calcul du loyer alors que l'ancien bail retenait une surface habitable de 55,39 m², de rectifier le bail afin de le rendre conforme à la convention ANAH et qu'il comporte toutes les indications prévues par la législation en vigueur, notamment le décompte de la surface corrigée et du loyer conventionné, et de fixer le montant du loyer du logement à la somme de 345 euros hors charges à compter du 3 mars 2022. Toutefois, ces demandes portent sur les relations civiles entre une société anonyme d'HLM et un de ses locataires à propos du prix de la location du logement, objet du bail conclu, et le contenu dudit bail. Par suite, il appartient aux seules juridictions de l'ordre judiciaire de connaître de telles conclusions. Ces conclusions doivent donc être rejetées en application du 2° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

Sur les conclusions à fin d'indemnisation :

11. Aux termes de l'article R. 411-1 du code de justice administrative : " La juridiction est saisie par requête. La requête () contient l'exposé des faits et moyens, ainsi que l'énoncé des conclusions soumises au juge. / L'auteur d'une requête ne contenant l'exposé d'aucun moyen ne peut la régulariser par le dépôt d'un mémoire exposant un ou plusieurs moyens que jusqu'à l'expiration du délai de recours ".

12. Mme B se borne à solliciter l'indemnisation par la SA d'HLM Sequens de la somme de 1 000 euros au titre des préjudices qu'elle estime avoir subis, notamment un préjudice moral et un préjudice d'anxiété. Toutefois, la requérante n'a soulevé à l'appui de ses conclusions aucun moyen ni aucun fait de nature à expliquer le motif de sa demande. Par suite, les conclusions indemnitaires de la requête, qui n'ont pas été régularisées avant l'expiration du délai de recours, sont irrecevables et doivent être rejetées en application du 4° de l'article

R. 222-1 du code de justice administrative.

13. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter les conclusions principales de la requête par application des 2° et 4° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

Sur la répartition des frais du litige :

14. En premier lieu, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la SA d'HLM Sequens, qui n'est pas la partie perdante à l'instance, une somme, au demeurant non chiffrée, que

Mme B demande à ce titre. Par ailleurs, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de Mme B la somme que la SA d'HLM Sequens demande au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

15. En second lieu, la présente instance n'ayant donné lieu à aucuns dépens, les demandes des parties à ce titre doivent être rejetées.

16. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter les conclusions accessoires des parties par application du 5° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

17. Dès lors, il y a lieu de rejeter la requête de Mme B par application des dispositions des 2°, 4° et 5° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : Les conclusions à fin d'annulation et d'injonction de la requête de Mme B sont rejetées comme portées devant une juridiction incompétente pour en connaître.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme A B et à la SA d'HLM Sequens.

Le président de la 8e chambre,

J-Ch. Gracia

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière,