Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2212219

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 décembre 2022, 13 juin 2023 et 6 juillet 2023, M. B C et M. E D, représentés par Me Diot, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 juin 2022 par lequel le maire du Kremlin-Bicêtre a délivré à la SCI PDR un permis de construire un immeuble à usage d'habitation comprenant treize logements sur un terrain situé 37, rue du Général Leclerc ainsi que la décision implicite du maire du Kremlin-Bicêtre rejetant leur recours gracieux ;

2°) de rejeter les conclusions de la SCI PDR tendant à l'application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Kremlin-Bicêtre une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la SCI PDR une somme de 3 000 euros au titre de ces mêmes dispositions.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable dès lors qu'ils disposent notamment de la qualité et d'un intérêt à agir en tant que propriétaires de la parcelle contiguë au terrain d'assiette du projet contesté et dès lors que celui-ci est susceptible d'affecter les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant dès lors que, d'une part, le plan de masse mentionne un projet de surélévation de la construction située au 6, rue Danton alors que ce projet a été abandonné par son propriétaire et, d'autre part, que le dossier de demande d'autorisation ne comprend pas les informations requises relatives aux places de stationnement réservées par la société pétitionnaire dans le périmètre de 300 mètres de la construction projetée ;

- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la hauteur du bâtiment ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme en matière de stationnement ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dès lors que le projet porte atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants et ne s'insère pas dans son environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 avril 2023 et 17 juillet 2023, la société PDR, représentée par la Selarl Letang avocats, demande le rejet de la requête. Elle demande en outre qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire de M. C et M. D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que M. C et M. D ne disposent pas d'un intérêt pour agir, ceux-ci, bien que voisins immédiats du terrain d'assiette, n'apportant pas la preuve que les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien seront affectées par le projet en litige ;

- les moyens invoqués par M. C et M. D ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juillet 2023, la commune du Kremlin-Bicêtre, représentée par Me Jorion, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, et, à titre subsidiaire, au rejet de la requête. Elle demande en outre qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. C et M. D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que M. C et M. D ne disposent pas d'un intérêt pour agir, ceux-ci, bien que voisins immédiats du terrain d'assiette, n'apportant pas la preuve que les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien seront affectées par le projet en litige ;

- les moyens invoqués par M. C et M. D ne sont pas fondés.

Par un mémoire distinct enregistré le 17 avril 2023, la société PDR, représentée par la Selarl Letang avocats, demande au tribunal :

1°) de condamner, sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, M. C et M. D à lui verser une indemnité de 2 091 685,57 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison du recours exercé devant le tribunal à l'encontre du permis de construire du 28 juin 2022, outre une indemnité de 8 000 euros au titre de son préjudice moral ;

2°) de mettre à la charge de M. C et M. D une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête traduit un comportement abusif de la part de M. C et M. D dès lors que le projet de construction n'aura aucune incidence sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, qu'ils n'ont dès lors pas intérêt à agir, et que la demande d'annulation du permis de construire contesté est manifestement infondée ;

- la procédure juridictionnelle en cours les a obligés à différer la réalisation du projet immobilier occasionnant un préjudice matériel et moral évalué à 2 099 685,57 euros.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Duhamel,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- les observations de Me Diot, représentant M. C et M. D,

- les observations de Me Jorion, représentant la commune du Kremlin-Bicêtre,

- les observations de Me Le Fouler, se substituant à Me Letang, représentant la SCI " PDR ".

Une note en délibéré présentée pour M. C et M. D a été enregistrée le 3 décembre 2024.

Une note en délibéré présentée pour la société " PDR " a été enregistrée le 6 décembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 juin 2022, le maire du Kremlin-Bicêtre a délivré à la société civile immobilière (SCI) " PDR " un permis de construire un immeuble de treize logements sur une parcelle cadastrée section D n°101 située 37, rue du Général Leclerc au Kremlin-Bicêtre, en zone UCa du règlement du plan local d'urbanisme. Par un courrier reçu le 29 aout 2022, M. C et M. D ont sollicité du maire du Kremlin-Bicêtre le retrait de cet arrêté. M. C et M. D demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du maire du Kremlin-Bicêtre du 28 juin 2022 ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions en annulation :

2. En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité l'autorisation d'urbanisme qui a été accordée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

3. D'une part, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire présente des inexactitudes dès lors que le plan de masse intitulé " PC 03-6 " mentionne un projet de surélévation d'une construction voisine au projet située en limite de propriété alors qu'il est constant que ce projet de surélévation a finalement été abandonné, il ressort de ce même plan de masse qu'il mentionne, outre ce projet de surélévation, la construction voisine existante et ses cotes en deux dimensions, de sorte que le service instructeur disposait de toutes les informations utiles pour procéder à l'examen de la conformité du projet aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme, notamment celles relatives à l'implantation et la hauteur des constructions.

4. D'autre part, aux termes de l' article R. 431-26 du code de l'urbanisme : " Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme sur un autre terrain que le terrain d'assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre : / a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ; / b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis. ".

5. Il ressort du dossier de demande de permis de construire, notamment de la notice descriptive, qu'en raison de l'impossibilité de créer des places de parking sur le terrain d'assiette du projet, la société PDR a prévu de réserver sept places de stationnement dans un rayon de 300 mètres par rapport à la construction projetée. Il ressort de ce même dossier de demande qu'il comporte un bail de location de six box de stationnement daté du 4 septembre 2020 et un bail de location d'une place de stationnement daté du 5 septembre 2020 et que ces baux ont été souscrits pour une durée de 15 ans au nom de la société PDR. Ce faisant la société pétitionnaire doit être regardée comme ayant satisfait aux exigences du B) de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme. Au surplus, l'ensemble de ces documents a permis à l'autorité administrative d'apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Le moyen tiré de la composition irrégulière du dossier de demande de permis doit donc être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC10-1 du plan local d'urbanisme : " Uniquement en UCa : / Sauf dispositions particulières, la hauteur maximale des constructions est fixée à : () / dans une bande de 20 mètres calculée à partir de l'alignement : 12 mètres hauteur façade et 15 mètres hauteur plafond. () ". Selon le lexique de ce même règlement : " la hauteur de façade est la mesure verticale, prise au nu de la façade entre le sol naturel et le niveau le plus élevé de la façade pris à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère (). Elle est mesurée dans les conditions des croquis ci-après [représentés à la suite de la définition]. ".

7. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans de masse intitulés " PC 03-6 " et " PC 03-9 " que la façade Est de la construction implantée en limite de propriété présente bien une hauteur de 11,27 mètres calculée entre le sol naturel et le point le plus haut du toit terrasse dès lors que, comme le fait valoir la société PDR et ainsi que le précise le croquis joint à la définition de la hauteur de façade du lexique du règlement du plan local d'urbanisme, il convient d'exclure de ce calcul la hauteur de l'acrotère, celui-ci étant implanté en retrait de plus de deux mètres par rapport à la façade. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la hauteur de la construction projetée méconnaît les dispositions de l'article UC10-1 du règlement du PLU.

8. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l'article UC 12-1 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Lorsque le bénéficiaire du permis []ne peut pas réaliser le stationnement sur le terrain d'assiette de la construction ou dans son environnement immédiat, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. ". Aux termes de l'article UC 12-2 du même règlement : " Afin d'assurer en dehors des voies publiques le stationnement des véhicules motorisés correspondant aux besoins des constructions autorisées, il est exigé au moins : / Pour les constructions à destination d'habitation : () 1 place de stationnement par tranche de 100 m² de surface de plancher () ".

9. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du formulaire cerfa de demande de permis de construire, que la surface de plancher de la future construction est de 507 m². Il ressort en outre de la notice PC4 de la demande d'autorisation que " la création de places de stationnement pour véhicules sur la parcelle est impossible ", ce qui n'est pas contesté par les requérants. En application des dispositions précitées le pétitionnaire avait donc l'obligation de créer au moins six places de stationnement. Mais ainsi qu'il a été dit au point 5 du présent jugement, il ressort du dossier de demande de permis de construire que la société PDR est titulaire d'une concession à long terme dans un parc privé de stationnement pour sept emplacements dans l'environnement immédiat du terrain d'assiette. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives au stationnement ne pourra qu'être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".

11. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité administrative compétente d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction pourrait, compte tenu de sa nature et de ses effets, avoir sur le site. Il est exclu de procéder, dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux visés par l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et le plan local d'urbanisme de la commune.

12. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies jointes au dossier de demande de permis de construire et communiquées à l'instance que le terrain d'assiette est situé dans une zone urbaine dédiée à l'habitation et composée de quelques maisons individuelles et d'immeubles de formes et de gabarits disparates. Le tissu urbain environnant est ainsi assez hétérogène et le projet est adossé à un immeuble d'une hauteur légèrement supérieure à celle de la construction projetée. Si M. C et M. D font valoir que la présence de formes de toitures différentes rompt l'harmonie architecturale des constructions voisines situées rue Danton, il ne ressort pas des photographies communiquées à l'instance que les toitures des constructions de l'environnement du projet présenteraient un caractère uniforme. Il ressort également de l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 24 mars 2022 que ce dernier a émis un avis favorable au projet avec prescriptions. Par suite, c'est sans erreur d'appréciation que la maire du Kremlin-Bicêtre a accordé le permis de construire litigieux, le projet ne pouvant être regardé comme portant atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants ou à un site urbain.

13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune du Kremlin-Bicêtre et la société PDR, que les conclusions à fin d'annulation présentées par M. C et M. D doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d'application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :

14. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire () est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. () ".

15. Il ne résulte pas de l'instruction que le droit des requérants à former un recours contre le permis de construire accordé à la société PDR aurait été mis en œuvre dans des conditions qui traduiraient de leur part un comportement abusif. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par la société PDR doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Kremlin-Bicêtre et de la société PDR, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que M. C et M. D demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C et M. D une somme de 1 500 euros à verser à la commune du Kremlin-Bicêtre ainsi qu'une autre somme de 1 500 euros à verser solidairement à la société PDR au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de M. C et M. D est rejetée.

Article 2 : M. C et M. D verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la commune du Kremlin-Bicêtre au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. C et M. D verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la société PDR au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la société PDR sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B C et M. E D, à la commune du Kremlin-Bicêtre et à la société PDR.

Délibéré après l'audience du 3 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Gougot, présidente,

M. Duhamel, premier conseiller,

Mme Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

Le rapporteur,

B. DUHAMEL

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,