Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2306552

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 juin 2023 sous le n° 2306552, la société anonyme (SA) Picquet, sise 6 rue du Piple à Champigny-sur-Marne (94500), prise en la personne de M. B A, son représentant légal, et représentée par Me Vamour, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de la décision du 10 mai 2023, par laquelle le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a " exercé le droit de préemption urbain à l'occasion de la mise en vente par la SA Picquet des parcelles cadastrées section F n°25, 27, 116, des lots n°1 à 3 dépendant de la copropriété cadastrée section F n°28 et du lot n°1 dépendant de la propriété cadastrée section Fn°17 sises à Champigny-sur-Marne, 7 et 9 avenue du Général de Gaulle, 3 rue de Cangé et, 6 avenue de Greffuhle " ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SA Picquet soutient que :

* la condition d'urgence de l'article L. 521-1 du code de justice administrative est satisfaite dès lors qu'elle avait trouvé un acquéreur au prix de 3 200 000 euros alors que la commune préempte à un prix de 2 000 000 euros, totalement déconnecté de la valeur de marché ; avec un manque à gagner de 1 200 000 euros sur le prix de vente, la décision de préemption préjudicie gravement aux intérêts financiers de la SA Picquet, de sorte que la condition d'urgence est caractérisée en l'espèce ;

* il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée compte tenu :

- de l'exception d'illégalité de la délibération n°17-132 du 18 décembre 2017 du conseil de territoire Paris Est Marne et Bois instituant le DPU renforcé et, en tout état de cause, de son inopposabilité ;

- de l'incompétence du maire de Champigny-sur-Marne dont la délégation est caduque ;

- de l'incompétence du maire, en l'absence de délégation exécutoire ;

- de l'insuffisance de motivation de la décision litigieuse ;

- de l'absence de projet réel et sérieux, préexistant à la décision de préemption ;

- de l'absence d'intérêt général.

Par un mémoire en défense et des pièces, enregistrés le 5 juillet 2023, la commune de Champigny-sur-Marne, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par Me Sagalovitsch, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative en faisant valoir que :

- il n'existe aucun doute sérieux quant à la légalité de la décision litigieuse dès lors que la délibération du 18 décembre 2017 de l'établissement public territorial Paris Est Marne et Bois a été adoptée régulièrement et qu'elle est opposable puisqu'affichée en mairie du 22 décembre 2017 au 29 janvier 2018 ; le maire de la commune de Champigny-sur-Marne était ainsi parfaitement compétent pour prendre la décision de préemption attaquée ; au surplus, la décision de préemption attaquée n'a pas été prise sur le fondement des deux délibérations du 7 février 2022 et du 7 février 2023 mais sur le fondement de la délibération n°17-132 du 18 décembre 2017 ;

- la décision litigieuse est suffisamment motivée en droit comme en fait ;

- il convient d'écarter le moyen tiré de la prétendue absence de réalité du projet porté par la décision de préemption attaquée dès lors qu'elle s'inscrit dans une politique cohérente de la ville de réaliser des opérations mixtes consistant à implanter des logements et des commerces, que la commune a conclu, à la suite d'une concertation publique, avec la société Marne au Bois SPL un contrat de revitalisation artisanale et commerciale et que la décision litigieuse permettra de remplir les objectifs prévus par le projet d'aménagement et de développement durable débattu par le conseil de territoire de l'établissement public territorial Paris Est Marne et Bois le 7 décembre 2021 ; en outre, les parcelles accueillant actuellement l'ensemble immobilier, classées en zone UC, seront classées en zone UB dans le cadre du futur règlement du PLUi ;

- enfin, le moyen tiré de la prétendue incompatibilité du projet avec le régime de la copropriété sera écarté ainsi que celui tiré de la prétendue impossibilité de réaliser l'opération.

Vu :

- la décision litigieuse du maire de la commune de Champigny-sur-Marne du 10 mai 2023 ;

- la requête à fin d'annulation de cette décision enregistrée sous le n° 2306559 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Freydefont, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique tenue le 5 juillet 2023 en présence de Mme Guillemard, greffière d'audience, M. Freydefont a lu son rapport et entendu :

* les observations de Me Thoor, substituant Me Vamour, représentant la SA Picquet, requérante, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens en soutenant, de plus, que :

- il s'agit d'une société familiale spécialisée dans la concession automobile ; l'acquéreur évincé est la société Capelli dont l'offre pour 3,2 millions d'euros, pour un projet de démolition de la concession automobile et de construction de deux immeubles de 38 logements en R+4, avait été retenue le 13 janvier 2023 ; le service des domaines évaluait le bien à 3,3 millions avec une marge de négociation de 10% ; or, la commune préemptait le bien le 10 mai 2023 pour 2 millions d'euros pour la réalisation par renouvellement urbain d'une opération mixte logements et commerces ;

- l'urgence est présumée pour l'acquéreur évincé mais pas pour le propriétaire qui doit la démontrer ; cette démonstration ne sera pas difficile compte tenu du préjudice financier induit par la décision litigieuse qui s'établit à 1,2 million d'euros ; au demeurant, cette condition d'urgence n'est pas contestée en défense ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision querellée qui est entachée d'incompétence de son signataire puisqu'il existe un problème de délégations en cascade ; la décision litigieuse est également entachée d'insuffisance de motivation en violation de l'article L. 210-1 alinéa 3 du code de l'urbanisme puisque rien de concret n'est précisé sur la consistance du projet communal ; la décision est de ce point de vue extrêmement stéréotypée puisqu'elle se contente de préciser que l'acquisition du bien objet de la déclaration d'intention d'aliéner permettra la réalisation par renouvellement urbain d'une opération mixte logements et commerces ; de plus, la décision attaquée n'est nullement motivée par référence à un programme local de l'habitat qui n'est pas visé ; en outre, elle viole l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme en l'absence de réel projet dont la réalisation doit, selon la jurisprudence, être quasi-certaine ; or, au cas d'espèce, l'absence de projet découle de ce que la commune n'a pas compétence pour développer une opération de promotion immobilière, seul l'établissement public territorial a compétence pour préempter pour un projet de logements et peut déléguer cette compétence à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) ; au surplus, la commune n'a pas non plus les moyens financiers pour soutenir un tel projet ; enfin, la décision est entachée d'absence d'intérêt général du projet porté par la commune qui fait l'objet d'un contrôle normal du juge selon la jurisprudence et les conclusions du rapporteur public ;

* les observations de Me Richardeau, substituant Me Sagalovitsch, représentant la commune de Champigny-sur-Marne, qui reprend les conclusions de son mémoire en défense par les mêmes moyens en faisant valoir, en outre, que l'enchainement des délibérations aboutit à démontrer la compétence du maire de la commune ; la motivation de la décision querellée est suffisante car elle comporte les considérations de droit et de fait qui en sont le fondement ; contrairement à ce qui est soutenu, le projet que porte la commune est réel et cohérent avec la politique de l'établissement public, compte tenu du besoin en logements sur la commune de Champigny-sur-Marne devant se situer à proximité des transports urbains et en mixité avec des commerces ; enfin, le moyen tiré de l'absence d'intérêt général est infondé ; peu importe à ce titre que le projet communal soit identique à celui de l'acquéreur évincé ; quant au risque financier pour la commune, il n'est pas démontré par la requérante qui avance un coût total de 10 millions sans rien établir.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience à 16 heures 05.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l'instruction que par décision du 10 mai 2023, le maire de la commune de Champigny-sur-Marne (94500) a exercé le droit de préemption urbain à l'occasion de la mise en vente par la société (SA) Picquet des parcelles cadastrées section F n°25, 27, 116, des lots n°1 à 3 dépendant de la copropriété cadastrée section F n°28 et du lot n°1 dépendant de la propriété cadastrée section Fn°17 sises à Champigny-sur-Marne, 7 et 9 avenue du Général de Gaulle, 3 rue de Cangé et, 6 avenue de Greffuhle. Par la requête susvisée, la SA Picquet, en sa qualité de propriétaire des biens objets de la décision de préemption litigieuse, demande, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de cette décision du maire de la commune de Champigny-sur-Marne.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision " ; aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique () " ; aux termes de l'article R. 522-1 de ce code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit contenir l'exposé au moins sommaire des faits et moyens et justifier de l'urgence de l'affaire ".

En ce qui concerne l'urgence :

3. D'une part, il résulte des dispositions précitées que la condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit s'apprécier objectivement et globalement. Enfin, la condition d'urgence s'apprécie à la date de la présente ordonnance.

4. D'autre part, eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise ; il doit notamment apprécier, en cas de blocage empêchant la réalisation rapide du projet d'intérêt général, au vu des prix proposés de part et d'autre, qui en est à l'origine.

5. La société requérante n'est pas l'acquéreur évincé mais le propriétaire du bien objet de la décision litigieuse de préemption ; par suite, la condition d'urgence n'est pas présumée mais doit être démontrée par la SA Picquet, ce qu'elle fait sans difficulté en établissant que la décision querellée préjudicie de manière grave et immédiate à sa situation, notamment financière, puisque la promesse de vente signée avec la société Capelli portait sur 3,2 millions d'euros, qu'elle n'était nullement exagérée puisque le service des domaines a évalué le bien à 3,3 millions avec une marge de négociation de 10%, et que la commune préempte pour 2 millions d'euros, soit un préjudice de 1,2 million d'euros équivalent à 37,5% de l'offre de l'acquéreur évincé.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

6. Pour démontrer le doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption litigieuse, la SA requérante soulève l'incompétence de l'auteur de l'acte, l'insuffisance de motivation en violation du 3ème alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, l'absence de projet réel, sérieux et préexistant à la décision de préemption en violation du 1er alinéa du même article, l'incompétence de la commune pour mener un projet de promotion immobilière et l'absence d'intérêt général dudit projet.

7. En l'état de l'instruction, les moyens tirés de l'insuffisance de motivation et de l'absence de projet réel, sérieux et préexistant à la décision de préemption sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision querellée, l'arrêté ne comportant qu'une formule stéréotypée insuffisante à démontrer la réalité d'un projet d'aménagement et la commune n'établissant pas en cours d'instruction la consistance d'un tel projet.

8. Les deux conditions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative étant remplies, il convient donc d'ordonner sur le fondement de ces dispositions la suspension de l'exécution de la décision du 10 mai 2023, par laquelle le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a exercé le droit de préemption urbain.

Sur les frais de l'instance :

9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ". D'une part, ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune de Champigny-sur-Marne au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. D'autre part, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 761-1 précité du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne la somme de 1 500 euros à verser à la SA Picquet.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 10 mai 2023 par laquelle le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a exercé son droit de préemption est suspendue.

Article 2 : La commune de Champigny-sur-Marne versera à la SA Picquet la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Champigny-sur-Marne tendant au bénéfice de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société anonyme (SA) Picquet et à la commune de Champigny-sur-Marne (94500).

Copie dématérialisée en sera adressée à la préfète du Val-de-Marne.

Fait à Melun, le 10 juillet 2023.

Le juge des référés,

C. FreydefontLa greffière,

V. Guillemard

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,