Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2402451

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 28 février et le 14 mars 2024, la Sarl Eliasun, représentée par Me Kohen, demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'arrêté du 26 janvier 2024 par lequel le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a prononcé le retrait du permis de construire qui lui avait été délivré le 28 octobre 2023 pour la construction d'un ensemble immobilier sur la parcelle AL 131 sis 162 rue de Verdun ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Champigny-sur-Marne de lui délivrer le permis de construire modificatif déposé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne une somme de 5 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition tenant à l'urgence est remplie dès lors qu'il ressort des articles 11.1 et 14.1.1 de la promesse de vente de la parcelle, terrain d'assiette du projet, que le délai de réalisation de la promesse est prorogé au plus tard jusqu'au 30 avril 2024, sans autre possibilité de prorogation ;

- le jugement au fond de l'affaire ne pourra pas intervenir avant cette date butoir, alors qu'elle a fait preuve de diligence pour obtenir l'annulation de la décision de retrait en litige ;

- l'arrêté en litige n'identifie pas les exhaussements du sol qu'il met en cause ;

- si son projet comporte bien un exhaussement du sol de 1,2 mètre au niveau du bâtiment B de son projet, ce dernier est rendu indispensable par la localisation du terrain d'assiette en zone violet foncé du plan de zonage du plan de prévention des risques inondations (PPRI), alors que l'article 1.2.1 du chapitre 4 de ce plan prévoit que le niveau habitable des " grandes opérations " doit être situé au-dessus de la cote des plus hautes eaux connues (PHEC) ;

- il ressort du dossier de sa demande de permis que la cote des PHEC se situe à 37,50 NGF, soit plus de 1,2 mètre au-dessus du terrain naturel, fixé à 36,30 NGF ;

- aucun exhaussement ni remblai n'a été réalisé pour le bâtiment B, qui est placé sur pilotis, et alors que l'espace de pleine terre sur lequel il est situé a été pris en compte dans le calcul des surfaces éco aménageables ;

- le niveau de rez-de-chaussée habitable des deux bâtiments A et B se situe à 37.50 NGF, l'unique différence entre eux portant sur l'accessibilité PMR, prévue dans le bâtiment A par un ascenseur situé à 36.32 NGF, et dans le bâtiment B par un cheminement extérieur bordé par un talus planté constitutif d'un dispositif de protection, en conformité avec les articles 2 et 6 de l'arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées ;

- ce chemin d'accès constitue l'unique remblai, à partir de terres extraites de la construction du bâtiment A, pour lequel les études réalisées, mises à la disposition de la commune, tiennent compte de la perméabilité des terres ainsi réutilisées et concluent à une amélioration de l'état existant du site ;

- des mesures ont été prises pour compenser les surfaces et les volumes soustraits pour chacune des tranches de crue.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 11 et le 15 mars 2024, la commune de Champigny-sur-Marne, représentée par Me Sagalovitsch, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis la somme de 3 500 euros à la charge de la société Eliasun.

Elle fait valoir que :

- la présomption d'urgence définie à l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme ne s'applique pas dans l'hypothèse d'un retrait de permis de construire, alors que la société Eliasun ne démontre pas l'existence d'une clause suspensive dans la promesse de vente du terrain d'assiette du projet ;

- à la supposer établie, une telle circonstance ne suffit pas à elle seule à remplir la condition d'urgence, alors que le risque de caducité de cette promesse de vente n'est pas établi et qu'il ressort des articles 5.1 et 11.1 de cette promesse que d'autres possibilités de prorogation existent ;

- la société Eliasun ne démontre pas que le risque de caducité de la promesse de vente trouverait son origine dans la décision de retrait de permis de construire en litige, alors que la clause suspensive a été rédigée dans l'intérêt exclusif de la société requérante, qui peut seule se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive ;

- le risque de perte du bénéfice d'une promesse de vente ne suffit pas à caractériser une situation d'urgence, alors que la société Eliasun ne justifie pas avoir entrepris de démarches depuis la délivrance du permis de construire tacite, de nature à établir l'existence d'un préjudice financier lié à la mise en œuvre tardive de son projet ;

- la délivrance d'un permis de construire à titre provisoire ne permettrait pas à la société requérante d'obtenir le financement de l'achat du terrain d'assiette par une banque ;

- l'appréciation de l'urgence doit tenir compte du motif fondant la décision de retrait, tiré du fait que l'exhaussement remis en cause est susceptible d'aggraver le risque d'inondation, dans une zone soumise à un fort aléa de submersion ;

- l'arrêté en litige est parfaitement motivé puisque le projet de la société ne prévoit qu'un seul exhaussement de sol ;

- le projet de la société Eliasun contrevient aux dispositions de l'article I.2 du règlement du plan local d'urbanisme qui interdit les exhaussements de sols non nécessaires à l'acte de construire, alors qu'il ressort des articles 1.1.2. et 1.2.11 que le plan de prévention des risques inondations autorise uniquement les travaux de remblais compensés ;

- l'article 1.2.1 du chapitre 4 du plan de prévention porte sur le niveau habitable le plus bas, et non sur le premier plancher de construction, par conséquent le respect de cette règle n'imposait pas le recours à un remblai ;

- il ressort des pièces produites à l'appui de la demande de permis de construire que, contrairement à la dernière affirmation de la société requérante, le projet prévoit bien un remblai sous les pilotis du bâtiment B, que le service instructeur avait relevé dans sa demande de pièces complémentaires du 24 mai 2023 ;

- cet exhaussement ressort également de la notice de conformité PPRI versée au dossier, afin de placer le niveau RDC du bâtiment B au-dessus de la cote PHEC ;

- la société Eliasun n'apporte pas la preuve de la nécessité technique de cet exhaussement ;

- la société requérante admet qu'un second remblai est envisagé au droit de l'accès extérieur PMR du bâtiment B, que les dispositions de l'article 2 de l'arrêté du 20 avril 2017, seul applicable au projet, ne rendent pas nécessaire ;

- malgré la pente du terrain naturel, d'autres cheminements d'accès PMR étaient envisageables, alors en outre que l'impossibilité de réaliser un appareil élévateur dans le bâtiment B n'est pas établie ;

- l'article 1.2.13 du chapitre 4 du PPRI prévoit qu'en zone violette, la construction des rampes pour personnes handicapées est autorisée à la cote du terrain naturel existant ;

- les mesures compensatoires décrites par la notice de conformité PPRI portent uniquement sur le remblai prévu pour surélever le bâtiment B.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique tenue le 12 mars 2024 à 10h00 en présence de Mme Rouillard, greffière d'audience, ont été entendus :

- le rapport de Mme Letort ;

- les observations de Me Kohen, représentant la société Eliasun, qui soutient en outre que les conditions de retrait du permis de construire créent l'urgence dès lors qu'il est intervenu à la fin du délai imparti par les textes, et que l'exhaussement en litige est justifié par la nécessité de respecter le PPRI alors que la configuration du terrain expose le bâtiment B à une pente plus importante,

- et les observations de Me Schvartz, représentant la commune de Champigny-sur-Marne, qui soutient en outre qu'à défaut de produire la promesse de vente, le risque de perdre cette dernière n'est pas démontré et qu'un tel risque, même démontré, ne suffirait pas à justifier de l'urgence dès lors qu'il ne ressort pas de la requête que la caducité de cette promesse de vente serait le fait de la non-réalisation de la condition suspensive puisque seul l'acquéreur peut s'en prévaloir et qu'en outre, la promesse de vente comporte d'autres clauses suspensives, qu'il suffirait de régulariser la demande de permis de construire sur la question de l'exhaussement pour en obtenir la délivrance, que le plan local d'urbanisme comme le PPRI interdisent les remblais sans compensation, alors que le tassement des terres sous le remblai limite l'absorption de l'eau et aggrave les risques en cas d'inondation.

La clôture de l'instruction a été différée jusqu'au 19 mars 2024 à 17h sur le fondement de l'article R. 522-8 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné Mme Letort, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référés, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ".

2. Le 27 avril 2023, la société Eliasun a saisi la commune de Champigny-sur-Marne d'une demande de permis de construire un ensemble immobilier comportant vingt logements sur la parcelle AL 131 sise 162 rue de Verdun, tacitement délivré par le silence gardé sur cette demande. Toutefois, par un arrêté du 26 janvier 2024, le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a prononcé le retrait de ce permis et a rejeté la demande de permis de construire présentée par la société requérante. La société Eliasun demande la suspension des effets de cet arrêté.

3. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme satisfaite lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Un retrait de permis de construire n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 600-3 du code d'urbanisme, il appartient au juge des référés, saisi de conclusions tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier l'urgence à la date à laquelle il se prononce, compte tenu de son incidence immédiate sur la situation concrète de l'intéressé.

4. Pour soutenir que la condition d'urgence posée par l'article L. 521-1 du code de justice administrative précité serait remplie, la société Eliasun se prévaut du risque de caducité prochaine de la promesse de vente de la parcelle AL 131 assiette du projet, dès lors que ce contrat fixe au 31 janvier 2024 la date limite de réalisation de cette promesse, et qu'en cas de refus du permis de construire, ce délai est prorogé d'une période de trois mois jusqu'au 30 avril prochain, à l'exclusion de tout autre mécanisme de prorogation. Toutefois, il ressort de ses termes que la promesse unilatérale de vente, signée le 31 janvier 2023 entre la SCI du 160 Rue de Verdun et la société Eliasun, comporte un ensemble de clauses suspensives énumérées à son article 14, et qu'en particulier, la condition suspensive tenant à l'obtention par la société requérante d'un permis de construire devenu exécutoire est stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire de la promesse de vente. Par conséquent, la seule circonstance que le permis de construire, tacitement délivré par la commune de Champigny-sur-Marne, ait ensuite fait l'objet d'un retrait prononcé par l'arrêté du 26 janvier 2024 en litige, n'a pas pour nécessaire conséquence d'entraîner la caducité de la promesse de vente, dès lors que l'article 14.1 offre à la société Eliasun la possibilité de renoncer à cette condition suspensive, quand bien même elle serait défaillie, et en conséquence de procéder à l'achat de la parcelle AL 131 malgré l'absence de délivrance d'un permis de construire à ce jour. Dès lors, la circonstance invoquée n'est pas de nature à justifier de l'urgence qui s'attacherait à la suspension immédiate de l'arrêté du maire de Champigny-sur-Marne du 26 janvier 2024.

5. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de cet arrêté, que les conclusions présentées par la société Eliasun sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

Sur les frais de justice :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Eliasun demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société Eliasun une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Champigny-sur-Marne et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête présentée par la société Eliasun est rejetée.

Article 2 : La société Eliasun versera à la commune de Champigny-sur-Marne une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Eliasun et à la commune de Champigny-sur-Marne.

Copie en sera adressée à la préfète du Val-de-Marne.

La juge des référés,

C. LETORT

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

C. ROUILLARD