Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2006919

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 octobre 2020 et 15 avril 2021, la société Expertim Immobilier, représentée par Me Lalevic, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune de Versailles à lui verser une somme de 300 000 euros, en réparation du préjudice financier subi du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 11 juillet 2019 ;

2°) d'ordonner à la commune de Versailles la rétrocession du local en cause à son profit ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Versailles le versement de la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- la décision du 11 juillet 2019 du maire de Versailles de préempter le bail commercial qu'elle souhaitait acquérir est illégale ; d'une part, elle est fondée sur une charte qui n'a aucune valeur contraignante et qui porte atteinte à la liberté d'entreprendre ; d'autre part, la préemption ne repose sur aucun motif légitime dès lors que la rue de Montreuil ne compte que 4 agences immobilières pour 72 commerces et qu'il y a 4% de locaux commerciaux vacants dans la ville de Versailles ; enfin, elle est victime d'un traitement inégalitaire et discriminatoire par rapport à d'autres sociétés exerçant la même activité, qui ont pu ouvrir des agences dans l'hypercentre de Versailles, dans des locaux où étaient auparavant exercées d'autres activités ;

- l'illégalité de la décision de préemption est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Versailles ;

- cette décision illégale lui a causé un préjudice financier égal au chiffre d'affaires qu'elle réalise dans son agence de la rue Carnot.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mars 2021, la commune de Versailles, représentée par Me Phelip, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés dans la requête n'est fondé.

Par ordonnance du 22 février 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 17 mars 2022, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- les conclusions de M. Maitre, rapporteur public,

- les observations de Me Lalevic pour la société Expertim Immobilier et de Me Phelip, représentant la commune de Versailles.

Considérant ce qui suit :

1. La société Victorina-WD a consenti à la société Expertim Immobilier, le 23 mai 2019, une promesse de cession de droit au bail commercial, au prix de 35 000 euros, pour un local sis 37 rue de Montreuil à Versailles, sur une parcelle cadastrée AX n°297. Par décision du 11 juillet 2019, le maire de Versailles a décidé d'exercer sur ce bail commercial le droit de préemption dont la commune est titulaire, au prix fixé dans la déclaration de cession. Considérant avoir subi un préjudice du fait de cette décision, la société Expertim Immobilier a adressé, en vain, au maire de Versailles des demandes d'indemnisation. Par la présente requête, elle demande au tribunal de condamner la commune de Versailles à lui verser une somme de 300 000 euros, en réparation du préjudice financier qu'elle estime avoir subi du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 11 juillet 2019.

Sur les conclusions indemnitaires :

2. D'une part, aux termes de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme : " Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. / () / Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. / Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. ". En application de l'article L. 214-2 du même code, la commune doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le bail commercial concerné à une entreprise " en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires des droits de préemption qu'elles visent peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Entrent notamment dans les prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme les actions ou opérations d'aménagement destinées à " organiser le maintien, l'extension ou l'accueil d'activités économiques ".

4. En premier lieu, la décision de préemption litigieuse vise le code de l'urbanisme et notamment son article L. 214-1 ainsi que la délibération du conseil municipal du 27 septembre 2018 instaurant un périmètre de sauvegarde ajusté pour le commerce et l'artisanat sur les principaux pôles commerciaux de la commune. S'il résulte de l'instruction que pour expliquer la décision de préemption envisagée, la commune de Versailles a notamment invoqué, à l'occasion d'échanges informels avec la société requérante, la charte d'accompagnement du développement commercial qu'elle a signée le 2 octobre 2008 avec la chambre de commerce et d'industrie de Versailles Val d'Oise Yvelines, la chambre des métiers et de l'artisanat des Yvelines, le comité des banques des Yvelines et l'Union versaillaise du commerce, de l'industrie et de l'artisanat, la décision du 11 juillet 2019 ne fait pas mention de ce document qui n'en constitue pas le fondement légal. La société Expertim Immobilier ne saurait, par suite, soutenir que la décision de préemption en cause est illégalement fondée sur un tel document.

5. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que par une délibération du 3 juillet 2008, la commune de Versailles a instauré, en application des articles L. 214-1 et suivants du code de l'urbanisme, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat dans le but de " veiller à la préservation du commerce de proximité face au développement important d'agences de services (banques, assurances, agences immobilières, architectes etc.) () " dont le périmètre a été ajusté par une délibération du 27 septembre 2018 et comprend notamment la rue de Montreuil. La décision de préemption du 11 juillet 2019, qui vise cette dernière délibération, repose précisément sur la volonté " de préserver et de diversifier la dynamique commerciale de la rue de Montreuil, notamment par la pérennisation ou l'installation de commerces générateurs de flux importants et réguliers (notamment commerce de bouche, commerces alimentaires, équipement de la personne, sans que cette liste soit limitative) ". Un tel objectif de diversification de l'offre commerciale répond aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, qui porte notamment sur les actions ou opérations d'aménagement destinées à " organiser le maintien, l'extension ou l'accueil d'activités économiques ". Si la société requérante fait valoir que la rue de Montreuil ne compte que 4 agences immobilières pour 72 enseignes, il n'est pas contesté que ces 4 agences se trouvent entre le n°1 et le n°37 de la rue, où est situé le local en litige, soit sur un linéaire de 200 mètres environ. Par ailleurs, la décision de préemption du 11 juillet 2019 ne vise pas qu'à limiter le nombre d'agences immobilières mais plus généralement toutes les activités de services en agences. Or, la cession de bail projetée aurait conduit, en l'absence d'exercice par la commune de Versailles de son droit de préemption, au remplacement d'un commerce de détail par une activité de services. Enfin, la circonstance, au demeurant non établie, que la commune de Versailles comptait alors 4% de locaux commerciaux vacants n'est pas de nature à entacher d'illégalité la décision litigieuse qui visait la préservation de la diversité commerciale dans la seule rue de Montreuil. Dans ces conditions, cette décision n'apparait pas entachée d'erreur d'appréciation.

6. En troisième lieu, la circonstance, à la supposer établie, que la commune n'aurait, à tort, pas exercé son droit de préemption commercial pour faire obstacle à l'installation d'autres agences immobilières au sein du périmètre de sauvegarde défini par la délibération du 27 septembre 2018 est, par elle-même, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption du 11 juillet 2019.

7. Il ne résulte ainsi pas de l'instruction que la décision de préemption du maire de Versailles du 11 juillet 2019 serait illégale et donc fautive. Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la réalité des préjudices dont se prévaut la société requérante, les conclusions indemnitaires de la requête doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions aux fins d'injonction.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Versailles, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante au titre de ces dispositions. Il en va de même, en tout état de cause, des conclusions présentées par la société Expertim Immobilier au titre de l'article R. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette dernière le versement d'une somme de 1 500 euros à la commune de Versailles au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la société Expertim Immobilier est rejetée.

Article 2 : La société Expertim Immobilier versera une somme de 1 500 euros à la commune de Versailles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Expertim Immobilier et à la commune de Versailles.

Délibéré après l'audience du 2 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Fejérdy, première conseillère ;

- Mme Amar-Cid, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2022.

La rapporteure,

signé

J. A

La présidente,

signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

signé

K. Dupré

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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