Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2007594

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 17 novembre 2020, 19 novembre 2020, 31 mars 2022 et 4 mai 2022, M. et Mme I et C D, M. et Mme A et B F et la SCI GLT Franklin, représentés par Me Leselbaum-Benhammou, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 22 juin 2020 par lequel le maire de Saint-Germain-en-Laye a délivré à M. et Mme J un permis de construire, en vue de la construction d'une maison individuelle sur une parcelle, cadastrée , ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé le 17 août 2020 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Germain-en-Laye et de M. et Mme J le versement à chacun d'eux d'une somme de 3 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- l'intervention de la SNC Esthia n'est pas recevable ;

- les pétitionnaires ne justifient pas de la régularité de la procédure de division qui aurait dû être autorisée par l'administration préalablement à la demande de permis de construire ;

- le formulaire de demande de permis de construire indique, de manière erronée, que le projet n'est pas situé dans un lotissement ;

- le plan de masse ne comporte pas les cotes permettant à l'administration d'apprécier le respect des règles du plan local d'urbanisme (PLU) à l'échelle du terrain initial avant division ;

- les pétitionnaires n'ont pas joint au dossier de permis de construire le certificat indiquant la surface constructible attribuée au lot, exigé par l'article R. 442-11 alinéa 1er du code de l'urbanisme ;

- l'ensemble des incohérences et incomplétudes entachant le dossier de permis de construire sont constitutives de manœuvres frauduleuses destinées à échapper à l'application des règles du PLU conformément à l'article R. 151-21 alinéa 3 du code de l'urbanisme ;

- dans la mesure où le PLU en cours d'élaboration aurait justifié, à la date du 1er février 2019 à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme pour le terrain en cause, que soit opposé un sursis à statuer, l'entrée en vigueur du plan dans le délai du certificat fait que les dispositions nouvelles sont applicables à la demande de permis de construire en cause ;

- la maison projetée s'implante au-delà d'une bande de 30 mètres comptée à partir de l'avenue Carnot, en méconnaissance des dispositions du règlement de la zone UD du PLU relatives à l'implantation du projet par rapport aux voies et emprises publiques, applicables à la date de l'arrêté contesté ;

- la façade nord du projet, qui comporte des baies, est implantée à 4 mètres de la limite séparative, en méconnaissance des règles fixées pour la zone UD par le PLU révisé approuvé le 21 février 2019 ;

- le projet, de conception moderne par son architecture et ses matériaux, ne s'insère pas dans son environnement bâti et méconnait de ce fait le PLU révisé ;

- le projet méconnait les dispositions du règlement de la zone UD du PLU révisé approuvé le 21 février 2019 relatives à la récupération des eaux pluviales et à la gestion des déchets ;

- le projet méconnait également les dispositions du règlement de la zone UD de ce PLU relatives aux accès et voiries dès lors que la largeur de la voie grevée d'une servitude de passage est comprise entre 2,48 et 3,47 mètres et ne permet pas de faire demi-tour.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 avril 2022 et 21 avril 2022, M. et Mme H et E J, représentés par Me Adeline-Delvolvé, concluent, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à la mise à la charge des requérants d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est irrecevable, faute d'intérêt à agir des requérants ;

- aucun des moyens soulevés dans la requête n'est, en tout état de cause, fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 février 2022, 16 mars 2022, 8 avril 2022 et 21 avril 2022, la SNC Esthia, représentée par Me Adeline-Delvolvé, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à la mise à la charge des requérants d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a sollicité, le 11 mars 2022, le transfert du permis de construire contesté ;

- la requête est irrecevable, faute d'intérêt à agir des requérants ;

- aucun des moyens soulevés dans la requête n'est, en tout état de cause, fondé.

La requête a été communiquée à la commune de Saint-Germain-en-Laye qui n'a pas produit de mémoire dans le cadre de la présente instance.

Par une ordonnance du 22 avril 2022, la clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 17 mai 2022, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme G ;

- les conclusions de M. Maitre, rapporteur public.

- les observations de Me Ferracci, représentant les requérants, et de Me Adeline-Delvolvé, pour M. et Mme J et la SNC Esthia.

Une note en délibéré a été produite pour les requérants le 29 juin 2022.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 22 juin 2020, le maire de Saint-Germain-en-Laye a délivré à M. et Mme J un permis de construire, en vue de la construction d'une maison individuelle sur une parcelle, cadastrée . M. et Mme D, M. et Mme F et la SCI GLT Franklin demandent l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision implicite rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : () / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R*431-24 ; / e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; () ". Aux termes de l'article L. 442-3 du même code : " Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ". Aux termes de l'article R. 442-2 de ce code : " Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ".

3. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle AB n° 279 a été divisée en quatre parcelles cadastrées AB n° 393 à 396, aux termes d'un acte notarié du 29 janvier 2019 contenant état descriptif de division, publié au service de la publicité foncière de Versailles le 5 février 2019. Si les trois lots issus de cette division étaient déjà bâtis, il ressort de la promesse de vente de la parcelle cadastrée AB n°394, consentie le 4 octobre 2019 par la SNC Esthia à M. et Mme J, qu'était implanté sur celle-ci un bâtiment partiellement démoli comprenant " garage, réserves, studio ". Il apparait ainsi que cette division foncière avait, dès l'origine, pour objet de détacher un terrain supportant des bâtiments destinés à être démolis en vue d'y réaliser une construction nouvelle et était donc constitutive d'un lotissement, en application des dispositions précitées des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l'urbanisme. Dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier et n'est d'ailleurs pas soutenu que ce lotissement relèverait du permis d'aménager, il devait faire l'objet d'une déclaration préalable, en application des dispositions de l'article L. 442-3 du même code. Or, il est constant qu'une telle déclaration n'a pas été déposée. Néanmoins, la demande de permis de construire déposée par M. et Mme J fait clairement ressortir, au travers tant de la notice de présentation du projet que du plan de division et des plans de masse joints au dossier, que le terrain d'assiette du projet est issu d'une division foncière de la parcelle anciennement cadastrée AB n°279. Ainsi, même si les pétitionnaires ont indiqué dans le formulaire de demande de permis de construire que le projet n'était pas situé dans un lotissement, cette demande de permis de construire a tenu lieu de déclaration préalable de lotissement, en application de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de l'absence d'une telle déclaration doit, par suite, être écarté.

4. En deuxième lieu, la circonstance qu'un dossier de demande de permis de construire soit incomplet ou comporte des pièces insuffisantes, imprécises ou inexactes n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité du projet à la réglementation, sans que l'autorité compétente ne soit en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par ces dispositions.

5. D'une part, aux termes de l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ". Aux termes de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme : " () Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ". Il résulte de ces dispositions ainsi que de celles précitées de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme que, sauf à ce que le lotisseur en décide autrement, dans le cas d'une division d'un terrain déjà bâti, le ou les lots destinés à conserver le bâti existant sans prévision de nouvelle implantation de bâtiment et sans équipement commun avec le ou les lots détachés, ne font pas partie du périmètre du lotissement. Par ailleurs, dans ce cas, les dispositions de l'article R. 151-21 du code s'appliquent uniquement à l'échelle du ou des lots à bâtir et non en incluant la partie détachée du terrain initial qui n'entre pas dans le périmètre du lotissement, si le règlement du PLU n'en dispose pas autrement. En l'espèce, en l'absence de prescription contraire du PLU ainsi que d'aménagement ou d'équipement commun aux 3 lots issus de la division de la parcelle AB n°279 et dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les lots A et C sont destinés à être bâtis, le périmètre du lotissement ainsi créé se limite au seul lot B constituant le terrain d'assiette du projet en litige. Ainsi, le moyen tiré de ce que le plan de masse ne comporte pas les cotes permettant d'apprécier le respect des règles du PLU à l'échelle du terrain initial avant division doit être écarté comme inopérant.

6. D'autre part, aux termes de l'article R. 431-22 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagnée, s'il y a lieu, du ou des certificats prévus à l'article R. 442-11 ". Aux termes de l'article R. 442-11 de ce code : " Lorsque la répartition de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot. () ".

7. Les requérants ne peuvent davantage utilement se prévaloir de l'absence au dossier de permis de construire du certificat exigé par l'article R. 442-11 alinéa 1er du code de l'urbanisme pour les projets situés dans un lotissement, dès lors que le lot B constituant le terrain d'assiette du projet est issu d'une division en trois lots dont seulement un lot à bâtir, sans aménagement ou équipement commun qui ne donne de ce fait pas lieu à une répartition de la surface de plancher constructible entre les lots créés.

8. Enfin, si les pétitionnaires ont indiqué dans le formulaire de demande de permis de construire que le projet n'était pas situé dans un lotissement, il résulte de ce qui précède qu'ils n'ont pas cherché à dissimuler l'existence d'une division foncière antérieure et que l'erreur matérielle en cause n'a pas été de nature à induire en erreur la commune sur la conformité du projet aux règles applicables. Les requérants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que les pétitionnaires ont mis en œuvre des manœuvres frauduleuses destinées à échapper à l'application des règles du PLU à l'échelle de la parcelle AB n° 279.

9. En troisième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 153-11 du même code : " L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables. ". Il appartient à l'autorité saisie d'un permis d'aménager de prendre en compte notamment les orientations du projet d'aménagement et de développement durables, dès lors qu'elles traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d'urbanisme, pour apprécier si le projet d'aménagement envisagé serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan et décider, le cas échéant, de surseoir à statuer sur la demande.

10. D'autre part, aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. ". Si tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat, figure parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme. Lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

11. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'à la date du 1er février 2019 à laquelle la SNC Esthia s'est vue délivrer un certificat d'urbanisme informatif portant sur la parcelle AB n°279, la procédure de révision du plan local d'urbanisme de Saint-Germain-en-Laye était dans un état très avancé dès lors que le débat sur les orientations du projet d'aménagement et de développement durables avait déjà eu lieu et que le PLU révisé a été finalement approuvé le 21 février 2019. Toutefois, cette seule circonstance ne suffit pas à démontrer qu'un sursis à statuer sur la demande de permis de construire en litige aurait été justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, les requérants n'alléguant même pas que le projet en cause serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du PLU révisé. Ainsi et dès lors que M. et Mme J ont déposé le 2 décembre 2019 leur demande de permis de construire dans le délai de 18 mois, défini par les dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, suivant la délivrance du certificat d'urbanisme précité, leur demande devait être examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de délivrance de ce certificat et notamment du PLU approuvé le 18 octobre 2005 et modifié en dernier lieu le 24 septembre 2015. Les requérants ne sont, par suite, pas fondés à soutenir qu'étaient applicables à cette demande les dispositions issues du plan approuvé le 21 février 2019.

12. Il en résulte que les moyens tirés de ce que le projet méconnait les dispositions du règlement de la zone UD du PLU approuvé le 21 février 2019, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu'aux limites séparatives, aux conditions d'accès et de desserte des terrains, à la récupération des eaux pluviales, à la gestion des déchets et aux caractéristiques architecturales ne peuvent qu'être écartés comme inopérants.

13. Par suite, les conclusions à fin d'annulation de la requête doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Germain-en-Laye et de M. et Mme J, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, la somme que demandent les requérants au titre de ces dispositions. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de ces derniers, en application de ces mêmes dispositions, une somme de 2 000 euros à répartir à parts égales entre M. et Mme J et la SNC Esthia à qui le permis de construire a été tacitement transféré le 11 mai 2022.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 2 000 euros à répartir à parts égales entre M. et Mme J et la SNC Esthia.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme I et C D, représentants uniques des requérants, à la commune de Saint-Germain-en-Laye, à M. et Mme H et E J et à la SNC Esthia.

Délibéré après l'audience du 28 juin 2022, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- M. Jauffret, premier conseiller,

- Mme Amar-Cid, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2022.

La rapporteure,

Signé

J. G

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.