Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2103714

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 mai et 29 novembre 2021, M. et Mme B, représentés par Me Véronique Piquet, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 30 novembre 2020 par laquelle le maire de Mantes-la ville a délivré à M. E un permis de construire pour l'édification d'une maison comportant deux logements, sur le terrain sis 36 rue des Vallions, ensemble la décision implicite ayant rejeté leur recours gracieux du 12 janvier 2021, ainsi que le certificat d'urbanisme délivré le 16 octobre 2020 à M. E ;

2°) d'enjoindre au maire de réinstruire la demande et de refuser celle-ci ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mantes-la-Ville une somme de 3 120 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ; ils ont intérêt à agir ;

- l'arrêté de permis de construire méconnaît les prescriptions du règlement du PLUi relatives à la bande de constructibilité en zone UDa ; une partie de la construction est implantée au-delà de la bande d'inconstructibilité ;

- le permis ainsi que le certificat d'urbanisme méconnaissent les prescriptions du règlement du PLUi relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; le pétitionnaire a volontairement soustrait une bande de terrain de la parcelle AR859 aux fins de contourner les prescriptions en vigueur ; les " patios " des pignons nord et sud ne correspondent pas à la définition du PLUi, mais correspondent à des balcons dont il n'est pas possible de connaître la profondeur ; les indications du dossier ne permettent pas de vérifier la conformité du projet aux dispositions du PLUi interdisant la réalisation d'ouvertures sur les façades situées en limite séparative, ni à celles des articles 676 à 679 du code civil ; l'implantation de ces balcons crée des vues directes, et fera obstacle à l'extension de la maison des requérants ;

- le permis méconnaît les prescriptions du PLUi relatives à l'insertion des constructions dans leur environnement en zone Uda ; le projet est manifestement disproportionné par rapport aux environs bâtis exclusivement de pavillons ;

- le projet méconnaît les prescriptions du règlement du PLUi relatives aux normes de stationnement vélos pour les constructions nouvelles ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; les plans fournis ne sont pas à l'échelle indiquée.

Par un mémoire enregistré le 15 septembre 2021, M. E, représenté par Me Léa Il, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge des requérants de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les requérants n'établissent pas leur intérêt à agir ; leur seule motivation est d'imposer des prescriptions allant au-delà des exigences du PLUi afin de pouvoir réaliser leur projet d'extension ; le projet ne prévoit pas de balcon ; les ouvertures dénoncées par les requérants ne créent aucune vue droite ou oblique ; le projet ne méconnaît aucune règle du code civil en matière de vue sur la propriété ; le projet n'affecte pas leurs conditions d'occupation ;

- les moyens de la requête doivent tous être écartés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 novembre 2021, la commune de Mantes-la-Ville, représentée par Me Laurent Fröhlich, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet, à titre infiniment subsidiaire au sursis à statuer dans l'attente de la régularisation des vices entachant d'illégalité le permis de construire délivré le 30 novembre 2020, ainsi qu'en tout état de cause, à la mise à la charge des requérants de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants n'établissent pas leur intérêt à agir ;

- les moyens de la requête doivent être écartés.

Les parties ont été informées que, dans l'hypothèse où le tribunal, en application de l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative, estimerait fondés les moyens tirés de l'insuffisance du dossier, et de la méconnaissance des dispositions du PLUi relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, aux ouvertures en limite séparative, à l'implantation des constructions sur le terrain et au stationnement des vélos, il pourrait juger que ces illégalités seraient susceptibles d'être régularisées dans un délai jusqu'à l'expiration duquel il serait amené à surseoir à statuer.

M. et Mme B ont produit des observations le 2 novembre 2021.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code civil ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère

- les conclusions de M. Maitre, rapporteur public,

- et les observations de Me Piquet, représentant M. et Mme B, G représentant la commune de Mantes-la-Ville et de M. E.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 novembre 2020, le maire de Mantes-la-Ville a délivré à M. E un permis de construire pour l'édification de deux maisons individuelles accolées, sur un terrain composé de plusieurs parcelles contigües, sis au 36, rue des Vallions. M. et Mme B, voisins directs du projet, ont exercé un recours gracieux le 12 janvier 2021. Les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 30 novembre 2020, de la décision implicite par laquelle le maire de Mantes-la-Ville a rejeté leur recours gracieux, ainsi que du certificat d'urbanisme délivré le 16 octobre 2020 à M. E pour le même projet.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la requête :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme B sont propriétaires d'une maison située sur le terrain directement voisin du terrain d'assiette du projet. Si, contrairement à ce qu'ils soutiennent, le projet ne prévoit aucun balcon sur le pignon sud du futur immeuble, situé sur la limite séparative du terrain des requérants, il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet sera bâti au même niveau que la maison de M. et Mme B, à deux ou trois mètres de distance seulement. Cette seule implantation de deux logements à une très grande proximité de la maison des requérants est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. Il s'ensuit que M. et Mme B justifient d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté du 30 novembre 2020 délivrant à M. E un permis de construire, ainsi que du certificat d'urbanisme délivré à l'intéressé le 16 octobre 2020.

Sur les conclusions tendant à l'annulation du certificat d'urbanisme :

5. Aux termes de l'article L.410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : () / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. () ". Aux termes de l'article 2.2.1.1. du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal Seine et Oise (PLUi) : " L'implantation des constructions est différente selon la largeur de façade sur voie du terrain existant à la date d'approbation du PLUi () ".

6. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du règlement du PLU, qui ne font pas obstacle à la division d'un terrain, mais fixent uniquement les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, doit être écarté à l'égard du certificat d'urbanisme délivré le 16 octobre 2020, qui n'avait pas pour objet d'autoriser la construction litigieuse ni même l'implantation précise de celle-ci.

Sur les conclusions tendant à l'annulation du permis de construire :

7. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Selon l'article R. 431-10 de ce code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; () ".

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet ou que des pièces seraient insuffisantes, imprécises ou inexactes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité du projet à la réglementation.

9. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet présente une ouverture sur chacun des pignons nord et sud, implantés l'un et l'autre en limite séparative. Cette ouverture, qui apparait clairement comme un percement de grande taille sur les représentations graphiques en trois dimensions jointes au dossier de demande de permis de construire, et qui est intitulée " patio " sur le plan de masse, est représenté sur le plan de chaque façade comme deux ouvertures de 3 mètres de longueur et de 40 centimètres de large, séparées l'une de l'autre par une distance d'1,90 mètre, et encadrées toutes deux dans un rectangle dont on ne sait à quoi il correspond. Si le document produit en défense par la commune de Mantes-la-Ville, intitulé " vue 3D des patios ", permet de comprendre que ces patios sont destinés à être des " jardins intérieurs ", ce document, qui reste au demeurant contradictoire avec d'autres documents du dossier s'agissant notamment des ouvertures, ne figure en tout état de cause pas au dossier de permis de construire. Il s'ensuit que, alors que les dispositions du PLUi n'autorisent que sous certaines conditions strictes les ouvertures sur les façades situées en limite séparative, les éléments du dossier relatifs à ces ouvertures sur les façades nord et sud sont insuffisants pour permettre à l'administration de porter une appréciation sur la conformité du projet à la règlementation.

10. D'autre part et en revanche, si les requérants font valoir que les plans fournis " ne sont pas à l'échelle indiquée sur lesdits plans ", ils n'assortissent pas ce moyen des précisions suffisantes permettant au juge de l'excès de pouvoir d'en apprécier le bien-fondé.

11. En deuxième lieu, aux termes des " définitions et dispositions communes " du règlement du PLUi : " La bande de constructibilité principale [BCP] est mesurée perpendiculairement par rapport à la limite de la voie, ou à compter du nu général de la façade de la construction la plus proche de la voie dans le cas où cette dernière est implantée avec un recul de 5 mètres maximum ". Le règlement du PLUi prévoit, dans la zone UDa, une bande de constructibilité principale de 20 mètres de profondeur, les constructions d'habitation nouvelles étant interdites en dehors de cette bande.

12. En application de ces dispositions, éclairées par la fiche 2d du " Guide d'application du PLUi ", lequel, s'il n'a pas de valeur légale ni réglementaire, permet de comprendre l'intention des rédacteurs du PLUi, dans le cas d'une construction implantée avec un recul supérieur à 5 mètres, la profondeur de la BCP est comptée à partir d'une ligne de recul de 5 mètres. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, que la construction, implantée en retrait de plus de 5 mètres par rapport à la voie, est comprise dans la bande de constructibilité de 20 mètres calculée à partir de la ligne de recul de 5 mètres. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du PLUi citées au point précédent doit être écarté.

13. En troisième lieu, aux termes de l'article 2.2.1.1. du règlement du PLUi : " L'implantation des constructions est différente selon la largeur de façade sur voie du terrain existant à la date d'approbation du PLUi : / - sur les terrains disposant d'une façade sur voie au plus égale à 12 mètres : les constructions sont implantées sur une limite séparative latérale au moins ; / - sur les terrains disposant d'une façade sur voie supérieure à 12 mètres : les constructions sont implantées en retrait d'une limite séparative latérale au moins. () / dans le secteur UDa (), le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives est au moins égal à 3mètres ". Aux termes de l'article 2.2.2 du même document : " Dans l'objectif d'une meilleure intégration du projet à son environnement, une implantation différente de celle prévue ci-dessus peut être admise ou imposée dans les cas suivants : () / 4. Lorsque eu égard aux caractéristiques particulières du terrain, telles qu'une configuration irrégulière, une topographie accidentée, une situation en décalage altimétrique par rapport au niveau de la voie, () l'implantation de la construction ne peut pas être conforme à la règle. Dans ce cas, le choix d'implantation de la construction est déterminé afin d'adapter la construction en vue de son insertion sur le terrain, en prenant en compte la morphologie urbaine environnante. "

14. Aux termes de l'article 0.6.2 du règlement du PLUi : " Principe : / En application de l'article R.151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs constructions dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le PLUi. / Champ d'application / Cette disposition est applicables uniquement : / dans les zones UAb, UBa, UBb, UEe, UEf, UEm et leurs secteurs, pour l'ensemble des dispositions du PLUi, sauf précisions contraires figurant dans le règlement ; () / Dans les autres zones définies par le PLUi et autres cas que ceux visés ci-dessus, les dispositions du PLUi sont applicables à chaque terrain issu ou non d'une division en propriété ou en jouissance, sauf dispositions contraires prévues dans le règlement (parties 1 et 2) ou dans les OAP ". Ces dispositions, qui permettent, dans les cas qui ne sont pas expressément prévus au premier alinéa, de prendre en compte, dans l'analyse du respect des règles d'urbanisme, chaque terrain, qu'il soit issu ou non d'une division, ne peuvent toutefois s'opposer à l'application de la lettre des dispositions citées au point précédent de l'article 2.2.1.1 du règlement, lequel fait référence à la largeur sur voie du " terrain existant à la date d'approbation du PLUi ".

15. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est composé de la réunion des trois parcelles 859, 855 et 203. Si le projet prévoit la division des parcelles 203 et 859, de sorte que la façade sur voie du terrain restant soit inférieure à 12 mètres, il est constant que cette division, qui n'avait pas encore eu lieu à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, le 16 octobre 2020, est intervenue postérieurement à l'approbation du PLUi, le 16 janvier 2020. Si elle ne traduit aucune intention frauduleuse de la part du pétitionnaire, elle ne pouvait toutefois pas être prise en compte pour l'analyse du respect par le projet des dispositions citées ci-dessus de l'article 2.2.1.1 du règlement du PLUi, lesquelles font référence à la largeur de façade sur voie du terrain existant à la date d'approbation du PLUi. Ilest constant que la façade sur voie du terrain, tel que préexistant à la division des deux parcelles, présente une largeur supérieure à 12 mètres. Il s'ensuit que le projet devait prévoir une construction en retrait d'au moins 3 mètres par rapport à une limite séparative au moins. Or, il ressort du plan de masse que le bâtiment prévu n'est pas implanté avec un retrait d'au moins trois mètres de l'une de ces limites. Dès lors, et alors que le pétitionnaire n'établit ni en quoi les caractéristiques particulières du terrain feraient obstacle à l'implantation de la construction en conformité avec les règles rappelées au point précédent, ni en quoi une implantation différente de celle-ci permettrait une meilleure intégration du projet à son environnement, le projet méconnaît les dispositions du PLUi relatives à l'implantation des constructions par rapport à la limite séparative.

16. En quatrième lieu, aux termes des dispositions communes du règlement du PLUi : " Aucune ouverture, à l'exception de celles prévues par le code civil, ne peut être réalisée dans les façades ou parties de façades édifiées sur une limite séparative d'un terrain ". Aux termes de l'article 676 du code civil : " Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. () ". Aux termes de l'article 677 du même code : " Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. "

17. Malgré les contradictions du dossier exposées au point 9, il ressort de ses pièces que le projet méconnaît les dispositions citées ci-dessus. En effet, les façades nord et sud édifiées en limite séparative, comportent, selon l'interprétation donnée aux pièces du dossier, soit de grands percements dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'ils seraient équipés de jours à verre dormant soit deux ouvertures en longueur dont la plus basse est située à 1,90 mètre du plancher du rez-de-chaussée et dont il ne ressort également pas des pièces du dossier qu'elles seraient équipées de jours à verre dormant.

18. En cinquième lieu, aux termes du point 5.2.4.1 des dispositions communes du règlement du PLUi : " Pour les nouvelles constructions, un espace est aménagé pour stationner les vélos, et réservé à cet usage, selon les modalités précisées par le code de la construction et de l'habitation (articles R.111-14-4 et suivants (). / Cet espace est couvert et se situe de préférence au rez-de-chaussée de la construction ou au premier sous-sol. () / Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement vélo est au minimum de 1,50 m² pour une place ". Aux termes de l'article R.111-14-4 du code de la construction et de l'habitation : " Lorsque les bâtiments neufs à usage principal d'habitation groupant au moins deux logements comprennent un parc de stationnement d'accès réservé aux seuls occupants de l'immeuble, ces bâtiments doivent être équipés d'au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos () ".

19. Les dispositions citées ci-dessus du point 5.2.4.1 du règlement du PLUi, ne s'appliquent pas au projet d'espèce, qui porte non sur un immeuble de logements collectifs, mais sur la réalisation de deux maisons individuelles. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est inopérant et doit être écarté.

20. En sixième lieu, aux termes du point 4.2.1 du règlement du PLUi, relatif à l'aspect extérieur et à la qualité architecturale de la construction : " Les constructions sont conçues dans la recherche d'une qualité architecturale tout en présentant une simplicité dans leur volume et le traitement de leurs façades. A ce titre, le linéaire des façades des constructions est proportionné à la morphologie du tissu urbain environnant. / Leur architecture est adaptée au contexte urbain, sans faire obstacle à une architecture innovante. "

21. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des documents photographiques produits que si le quartier est bâti uniquement de pavillons individuels, le projet, en R+1+C comme la plupart des constructions environnantes, ne présente aucune disproportion par rapport à son environnement proche. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du point 4.2.1 doit donc être écarté.

Sur les conséquences à tirées des illégalités entachant le permis accordé :

22. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

23. Les vices relevés aux points 9, 15 et 17 du présent jugement sont, dans le cadre du permis de construire délivré, régularisables. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer afin de permettre ces éventuelles régularisations, par des mesures qui devront être communiquées au tribunal dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement étant réservés jusqu'en fin d'instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les conclusions tendant à l'annulation du certificat d'urbanisme délivré le 16 octobre 2020 sont rejetées.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du maire de la commune de Mantes la Ville du 30 novembre 2020 jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 3.

Article 3 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à 6 mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu'à la fin de l'instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C B, à la commune de Mantes-la-Ville et à M. A E.

Délibéré après l'audience du 3 décembre 2021, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Fejérdy, première conseillère,

- Mme Amar-Cid, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2021.

La rapporteure,

signé

B. Fejérdy

La présidente,

signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

signé

K. Dupré

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE VERSAILLES

N°2103714

___________

M. et Mme B

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Mme Fejérdy

Rapporteure

___________

M. Maître

Rapporteur public

___________

Audience du 28 octobre 2022

Décision du 25 novembre 2022

___________

cd

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le tribunal administratif de Versailles

(3ème chambre)

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 17 décembre 2021, rendu sur la requête de M. et Mme B, tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 novembre 2020 par lequel le maire de Mantes-la-Ville a délivré un permis de construire à M. E pour la construction d'une maison comportant 2 logements, sur un terrain situé 36, rue des Vallions, le tribunal administratif de Versailles a sursis à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dans l'attente de la notification d'une mesure de régularisation de l'arrêté précité du 30 novembre 2020.

Par mémoire enregistré le 17 août 2022, la commune de Mantes-la-Ville, représentée par Me Laurent Fröhich, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge des requérants de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle a communiqué au tribunal un permis de régularisation, dont elle soutient qu'il régularise le permis de construire initial.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère,

- les conclusions de M. Maitre, rapporteur public,

- et les observations de Me Piquet, représentant M. et Mme B, F représentant la commune de Mantes-la-Ville, en présence de M. E.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 novembre 2020, le maire de Mantes-la-Ville a délivré à M. E un permis de construire pour l'édification d'une maison comportant deux logements, sur un terrain composé de plusieurs parcelles contigües, sis au 36, rue des Vallions.

2. Par le jugement avant-dire droit du 17 décembre 2021, le tribunal administratif de Versailles, jugeant qu'étaient régularisables les trois vices entachant le permis de construire, tirés respectivement de la méconnaissance de l'article 2.2.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal Seine et Oise (PLUi), de la méconnaissance des dispositions du même document relatives aux ouvertures en façade séparative, ainsi que de l'insuffisance des pièces du dossier relatives aux ouvertures des façades nord et sud, a décidé, après avoir écarté les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative, afin de permettre la régularisation des illégalités entachant l'arrêté du 30 novembre 2020 dans un délai de six mois.

3. Par un arrêté du 8 août 2022, la commune de Mantes-la-Ville a délivré un permis de construire de régularisation à M. E.

Sur la régularisation des vices constatés :

4. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis de régularisation dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

5. En premier lieu, aux termes de l'article 2.2.1.1. du règlement du PLUi : " L'implantation des constructions est différente selon la largeur de façade sur voie du terrain existant à la date d'approbation du PLUi : / - sur les terrains disposant d'une façade sur voie au plus égale à 12 mètres : les constructions sont implantées sur une limite séparative latérale au moins ; / - sur les terrains disposant d'une façade sur voie supérieure à 12 mètres : les constructions sont implantées en retrait d'une limite séparative latérale au moins. () / dans le secteur UDa (), le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives est au moins égal à 3mètres ".

6. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint au dossier de permis de construire de régularisation, que la façade sud du projet s'implante désormais en retrait de 3 mètres par rapport à la limite séparative. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.2.1.1 du règlement du PLUi doit être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes des dispositions communes du règlement du PLUi : " Aucune ouverture, à l'exception de celles prévues par le code civil, ne peut être réalisée dans les façades ou parties de façades édifiées sur une limite séparative d'un terrain ". Aux termes de l'article 676 du code civil : " Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. () ". Aux termes de l'article 677 du même code : " Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. "

8. Il ressort des pièces du dossier que, dans le projet validé par le permis de construire de régularisation, la façade nord, implantée en limite séparative, est désormais aveugle, tandis que la façade sud s'implante, ainsi qu'il a été dit au point 6, en retrait de la limite séparative. Le projet ne comprenant donc plus aucune ouverture sur une façade située en limite séparative, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUi rappelées au point précédent est devenu inopérant, et doit être écarté.

9. En troisième lieu, le jugement avant-dire-droit a retenu que le dossier de permis de construire était insuffisant s'agissant des caractéristiques des ouvertures situées en façades nord et sud, implantées en limite séparative. Il ressort des pièces du dossier de permis de construire de régularisation que le plan de la façade sud, dont les ouvertures ont été modifiées par rapport au projet originel, est désormais suffisamment clair s'agissant de la taille et des caractéristiques de ces ouvertures, alors au demeurant que les dispositions rappelées au point 7 ne s'y appliquent plus, la façade étant désormais implantée en retrait de la limite séparative. Par ailleurs, la façade nord ne comprend plus d'ouverture. Dès lors, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire doit être écarté.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de M. et Mme B doivent être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. En l'espèce, le rejet des conclusions à fin d'annulation n'est intervenu qu'à la suite de la régularisation du permis de construire ordonnée par le tribunal du fait des irrégularités soulevées par les requérants, qui ne peuvent donc être considérés comme la partie perdante au sens des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dernières font par conséquent obstacle à ce que soient mises à leur charge les sommes réclamées par la commune de Mantes-la-Ville et M. E au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Mantes-la-Ville, une somme de 1 500 euros à verser aux requérants au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme B est rejetée.

Article 2 : La commune de Mantes-la-Ville versera une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros aux requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Mantes-la-Ville et M. E au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C B et Mme D B, à la commune de Mantes-la-Ville et à M. A E.

Délibéré après l'audience du 28 octobre 2022, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Fejérdy, première conseillère,

- Mme Milon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2022.

La rapporteure,

Signé

B. Fejérdy

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

K. Dupré

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.