Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2105522

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire enregistrés les 30 juin 2021 et 9 février 2023, sous le n° 2105522, la société " In Situ Promotion ", représentée par Me Tirard-Rouxel, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 janvier 2021 par lequel le maire de Maisons-Laffitte a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la construction d'un immeuble de 28 logements locatifs sociaux, après démolition des bâtiments existants, ainsi que la décision du 3 mai 2021 rejetant le recours gracieux qu'elle a formé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Maisons-Laffitte une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les motifs de refus tenant à la prétendue méconnaissance des articles UC 4.1, UC 4.2, UC 3.2, UC 3.3 et UC 4.4.5 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ne sont pas fondés ;

- le dernier motif de refus tenant aux omissions et incohérences du dossier est également infondé.

Par des mémoires en défense enregistrés les 16 décembre 2022 et 14 février 2023, la commune de Maisons-Laffitte, représentée par Me Peynet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 février 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 16 mars 2023.

II. Par une requête et un mémoire enregistrés les 6 décembre 2021 et 9 mars 2023, sous le n° 2110544, la société " In Situ Promotion ", représentée par Me Tirard-Rouxel, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 octobre 2021 par lequel le maire de Maisons-Laffitte a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la construction d'un immeuble de 28 logements locatifs sociaux, après démolition des bâtiments existants ;

2°) d'enjoindre au maire de Maisons-Laffitte de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans le délai d'un mois suivant la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Maisons-Laffitte une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif de refus tenant à la prétendue méconnaissance de l'article UC 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) n'est pas fondé :

- le motif de refus tenant à la méconnaissance, par les fenêtres de toit, des articles UC 3.4.1 et 3.4.2 du règlement du PLU n'est pas fondé ;

- le motif tenant à l'incohérence des pièces du dossier concernant la superficie du local vélo n'est pas davantage justifié.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 février 2023, la commune de Maisons-Laffitte, représentée par Me Peynet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 9 mars 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 10 avril 2023.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Milon,

- les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique,

- et les observations de Me Pitti-Ferrandi, représentant la société " In Situ Promotion ".

Des notes en délibérés, produites pour la société " In Situ Promotion ", ont été enregistrées le 21 novembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La société " In Situ Promotion " a déposé auprès de la commune de Maisons-Laffitte, le 19 novembre 2020, une demande de permis de construire en vue de la construction, après démolition du bâtiment d'habitation existant, d'un immeuble de 28 logements locatifs sociaux sur un terrain cadastré section AK 70. Par un arrêté du 28 janvier 2021, le maire a refusé de délivrer le permis de construire sollicité, pour plusieurs motifs. Par la requête enregistrée sous le n° 2105522, la société In Situ Promotion demande au tribunal d'annuler cet arrêté, ainsi que la décision du 3 mai 2021 rejetant le recours gracieux qu'elle a formé contre cet arrêté le 24 mars 2021. La société " In Situ Promotion " a présenté, le 21 juillet 2021, une nouvelle demande de permis de construire sur ce terrain. Cette demande a été rejetée par un arrêté du 7 octobre 2021, dont la société " In Situ Promotion " demande l'annulation par la requête enregistrée sous le n° 2110544.

2. Les deux affaires présentent à juger des questions similaires. Il y a lieu, dès lors, de les joindre pour statuer par un seul et même jugement.

Sur les conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du 28 janvier 2021 portant refus de permis de construire, ainsi que de la décision rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté :

3. En premier lieu, aux termes de l'article UC 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Maisons-Laffitte : " Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".

4. Pour rechercher l'existence d'une atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

5. Il ressort certes des pièces du dossier que plusieurs bâtiments collectifs sont implantés à proximité du terrain d'assiette du projet et que ce dernier ne peut ainsi être regardé comme s'inscrivant dans un secteur comprenant exclusivement des pavillons d'emprise modeste, de type R+1 ou R+1+C. Toutefois, il ressort des prises de vue jointes au dossier que les immeubles collectifs implantés dans le secteur dont le tissu urbain reste aéré et arboré sont de type R+2 ou R+3, celui implanté sur la parcelle située en face du futur projet étant lui-même de type R+2, tandis que le projet en litige compte, à tout le moins, quatre niveaux, s'étend sur un linéaire de plus de 13 mètres, et prévoit une bande de recul par rapport à la rue étroite et sans plantation, à la différence des autres bâtiments implantés de ce côté de la voie. Par suite, et alors même que le projet ne serait pas susceptible de porter atteinte aux perspectives offertes par le chemin de promenade longeant la Seine, situé à une distance du terrain d'assiette du projet de l'ordre de 150 mètres, le maire de Maisons-Laffitte a considéré, au terme d'une exacte appréciation, qu'eu égard à ses dimensions, à son aspect, et à son impact visuel, le projet est de nature à porter atteinte au caractère des lieux. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté de refus opposé à sa demande de permis de construire procède d'une inexacte application des dispositions précitées de l'article UC 4.1 du règlement du PLU de Maisons-Laffitte.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 4.2.2 du règlement du PLU : " Chaque volume se compose de trois éléments : - un soubassement : servant d'assise au bâtiment ; selon l'importance du volume ce soubassement peut être tout le premier niveau ou simplement un stylobate. / un corps de façade : les pleins, d'aspect mat et non brillant, doivent dominer sur les vides. / un couronnement : il est composé d'éléments en pente de 35 à 45 degrés, et/ou de terrasses ou couvertures plates bordées d'un acrotère. Les éléments en pente doivent être couverts de matériaux reprenant l'aspect de la tuile en terre cuite de tonalité et de format compatible avec le site, ou l'aspect de l'ardoise, du zinc ou du cuivre, au format et pose traditionnelle. ".

7. Il ressort des plans de façades joints au dossier que le projet prévoit, d'une part, des toitures en tuile surmontées de terrassons en zinc, lesquels ne sont ni plats, ni bordés d'acrotères, tandis que leur inclinaison est inférieure à 35 degrés. Il ressort, d'autre part, des plans des façades Sud-Est et Nord-Est qu'en ce qui concerne les volumes 1, 3, 4 et 5, les surfaces pleines ne l'emportent pas sur les surfaces vides. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que l'arrêté de refus procède, sur ces deux points, d'une inexacte application des dispositions précitées de l'article UC 4.2.2 du règlement du PLU.

8. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 3.2.1 du règlement du PLU relatif au " gabarit enveloppe " des constructions en bordure de voie et aux modalités du calcul de la hauteur : " Le point d'attache du gabarit enveloppe est pris au niveau du sol naturel au milieu de la façade sur rue () / Le gabarit enveloppe est constitué d'une verticale de façade, d'une oblique de pente et d'une horizontale limitant la hauteur du couronnement. () ". Et aux termes de l'article UC.3.2.2.1 fixant les dispositions générales applicables dans la zone UC : " () Au-delà de la bande des 25m : La hauteur maximale des constructions est fixée par un gabarit-enveloppe qui se compose de : - une verticale de gabarit limitée par une horizontale située à 9,50 m maximum du niveau du sol, - Une verticale de façade d'une hauteur de 6 m au plus, - Une oblique de pente de 1/1 de 45° () ".

9. Il ressort des indications portées sur le plan de la façade Sud-Est du volume 5 de la construction projetée, implanté au-delà de la bande de 25 mètres depuis l'emprise de la voie publique, que la hauteur de cette façade, mesurée au niveau de la gouttière du R+2 du bâtiment, dépasse la hauteur limite de la verticale de façade, fixée à 6 mètres par les dispositions précitées du PLU. En se bornant à faire valoir que le 2ème étage de cette partie arrière de la construction n'est pas situé dans le prolongement du niveau inférieur, mais en retrait de celui-ci, la société requérante ne conteste pas utilement le motif de refus opposé par la commune. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UC 3.2.1 et UC 3.2.2.1 du PLU doit donc être écarté.

10. Il résulte de l'instruction que le maire aurait pris la même décision s'il ne s'était fondé que sur les motifs tirés de l'inexacte application des dispositions des articles UC 4.1, UC 4.2.2, UC 3.2.1 et UC 3.2.2.1 du règlement du PLU de Maisons-Laffitte qui suffisent à justifier légalement la décision attaquée.

11. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les moyens soulevés contre les autres motifs opposés à la demande de permis de construire déposée par la société " In Situ Promotion " que les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 28 janvier 2021 doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du 7 octobre 2021 portant refus de permis de construire et les conclusions aux fins d'injonction :

12. En premier lieu, l'arrêté du 7 octobre 2021 rejetant la demande de permis de construire déposée par la société " In Situ Promotion " porte sur un projet présentant une volumétrie et une implantation similaires à celles du précédent projet. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 5 du présent jugement, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté procède d'une inexacte application des dispositions précitées de l'article UC 4.1 du règlement du PLU de Maisons-Laffitte.

13. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 3.4.1 du règlement du PLU : " Dans la zone UC : Dans une bande de 25 m comptée à partir de l'alignement : Sur les terrains dont la façade sur rue est inférieure à 16 m, les constructions peuvent être implantées sur une seule limite séparative ou en retrait, (). / En cas de retrait, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche et le plus bas de la limite séparative, doit être au moins égale à L =H/2 minimum 3m en cas de façade ne comportant pas de baie de pièce principale, ou L=H minimum 8m en cas de façade comportant des baies de pièce principale, étant précisé que H est égale à la hauteur de la verticale de façade de la construction. () ". Aux termes de l'article UC 3.4.2 : " () Sont admis à des distances moindres que celles prévues à l'article 3,4.1 : les jours, sans condition de distance ; les châssis en combles, sans condition de distance, si leur base se trouve à 1,90 m de hauteur au moins par rapport au plancher () ".

14. La société " In Situ Promotion " ne conteste pas que les quatre fenêtres de toit dont l'implantation est jugée non conforme aux dispositions précitées par la commune éclairent des pièces principales au sens qui en est donné par le PLU de Maisons-Laffitte. Il n'est pas davantage contesté que les deux façades comportant ces fenêtres sont implantées à une distance de retrait des limites séparatives Sud-Est et Nord-Ouest inférieure à 8 mètres. D'une part, l'implantation de ces fenêtres étant prévue entre le dernier et l'avant-dernier plancher du bâtiment, et non entre la toiture et le dernier plancher, la société pétitionnaire n'est pas fondée à soutenir que ces quatre fenêtres de toit constituent des " châssis en combles " dont l'implantation est rendue possible, sans condition de distance de retrait, par les dispositions précitées de l'article UC 3.4.2 du PLU. D'autre part, alors qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan n°22 que la base de ces quatre fenêtres dont la configuration est identique selon la société requérante se situe à une hauteur de 1,80 m par rapport au plancher, la société n'est pas davantage fondée à soutenir que ces fenêtres constitueraient des jours de souffrance, définies par le PLU comme des ouvertures laissant passer la lumière mais interdisant les vues. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que le refus procède, sur ce point, d'une inexacte application de l'article UC 3.4.2 du règlement du PLU. Elle n'est pas davantage fondée à reprocher à la commune de n'avoir pas fixé une prescription concernant l'implantation de ces fenêtres.

15. En dernier lieu, aux termes de l'article UC 6.3 du règlement du PLU : " L'espace destiné au stationnement sécurisé des deux-roues non motorisés possède, au minimum, les caractéristiques suivantes : - pour les constructions à usage d'habitation de plus de 2 logements, l'espace possède une superficie de 0,75m2 par logement jusqu'à deux pièces principales et 1,5m2 par logement au-delà, avec une superficie totale minimale de 3m2 ; () ".

16. Il est constant que la superficie du local vélo indiquée sur le plan du rez-de-chaussée du bâtiment est de 30 mètres carrés, tandis que la notice architecturale indique, pour ce même local, une surface de 29 mètres carrés. Il ressort par ailleurs des indications de la société requérante que, compte tenu du nombre et de la superficie des logements prévus, et eu égard aux dispositions précitées de l'article UC 6.3 du règlement du PLU, le local vélo doit présenter une superficie minimale de 29,5 mètres carrés. Dès lors, à supposer même qu'elle procède d'une erreur de plume affectant les pièces du dossier, l'incohérence entre ces pièces concernant la superficie de ce local, n'a pas permis, ainsi que l'a relevé l'arrêté, au service instructeur d'apprécier la conformité du projet aux règles d'urbanisme. La société n'est donc pas fondée à contester ce dernier motif de refus.

17. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la société " In Situ Promotion " tendant à l'annulation de l'arrêté du 7 octobre 2021 doivent être rejetées, ainsi, par conséquent, que les conclusions aux fins d'injonction présentées dans l'instance enregistrée sous le n° 2110544.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

18. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société " In Situ Promotion " la somme de 1 800 euros à verser à la commune de Maisons-Laffitte au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce que cette dernière, partie non perdante, soit condamnée à verser à la société requérante la somme que celle-ci demande au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la société " In Situ Promotion " sont rejetées.

Article 2 : La société " In Situ Promotion " versera à la commune de Maisons-Laffitte une somme de 1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société " In Situ Promotion " et à la commune de Maisons-Laffitte.

Délibéré après l'audience du 20 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- M. Deharo, premier conseiller,

- Mme Milon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2023.

La rapporteure,

signé

A. Milon

La présidente,

signé

C. Rollet-Perraud La greffière,

signé

K. Dupré

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

N°s 2105522 - 2110544